2013-2017年中国商业地产行业市场研究与投资预测分析报告

第1章 综合分析篇 14

1.1 中国商业地产行业发展现状分析 15

1.1.1 商业地产行业现有企业竞争状况分析 15

（1）主要竞争者市场份额分析 15

（2）商业地产行业竞争格局分析 16

1）商业地产行业竞争区域分布 16

2）商业地产行业企业性质格局 18

（3）商业地产行业竞争层次分析 19

（4）商业地产行业竞争热点分析 20

（5）行业典型企业竞争策略分析 22

1.1.2 商业地产行业竞争强度分析 23

（1）对上游供应商议价能力分析 23

（2）对下游需求客户议价能力分析 24

（3）行业潜在进入者威胁程度分析 25

（4）行业替代品的替代能力分析 27

（5）商业地产行业竞争结构小结 27

1.1.3 商业地产行业供需状况分析 28

（1）行业市场供需平衡分析 28

（2）行业现有企业规模分析 29

（3）行业市场需求特征分析 31

1.2 中国商业地产行业运营状况分析 32

1.2.1 商业用地市场供应状况分析 32

（1）商业用地供求数据分析 32

1）商业用地供应规模分析 32

2）商业用地成交状况分析 34

（2）商业用地出让价格分析 36

（3）商业用地市场供应趋势分析 36

1）商业用地供应趋势分析 36

2）商业用地价格变动趋势 37

1.2.2 商业地产行业运营数据分析 39

（1）商业地产行业开发投资分析 39

（2）商业地产行业销售面积分析 40

（3）商业地产行业销售价格分析 41

1.2.3 商业地产行业细分市场运营分析 43

（1）写字楼市场运营状况分析 43

1）写字楼市场供需状况分析 43

2）写字楼市场价格走势分析 44

（2）商业营业用房市场运营状况分析 45

1）商业营业用房市场供需状况分析 45

2）商业营业用房市场成交价格分析 45

（3）购物中心市场运营状况分析 46

1）购物中心市场存量规模分析 46

2）购物中心的业态构成特点 47

3）购物中心的分布趋势分析 49

1.2.4 商业地产行业存在问题分析 50

（1）商业地产行业发展问题 50

（2）商业地产行业资金问题 51

（3）商业地产行业人才问题 52

1.3 中国商业地产行业开发及盈利模式分析 52

1.3.1 商业地产行业开发模式分析 52

（1）按投资回收划分的模式 53

1）完全销售模式分析 53

2）完全持有模式分析 54

3）过渡模式分析 55

（2）开发运营模式选择分析 57

1）单独开发运营模式分析 57

2）股权合作运营模式分析 57

1.3.2 商业地产企业盈利模式分析 58

（1）中国商业地产企业盈利模式分析 58

1）销售盈利模式 58

1、散售盈利模式 58

2、整售盈利模式 59

3、典型企业分析——SOHO中国盈利模式 60

2）持有经营盈利模式 62

1、几种典型的持有经营模式 62

2、典型企业分析——中国国贸盈利模式 63

3）混合运作盈利模式 65

1、模式特点与优劣势 65

2、典型企业分析——大连万达盈利模式 65

4）几类盈利模式对比分析 67

（2）国外商业地产企业盈利模式分析 67

1）美国商业地产企业盈利模式分析 67

2）新加坡商业地产企业盈利模式分析 71

1.4 中国商业地产行业项目定位及招商策略 76

1.4.1 写字楼项目招商分析 76

（1）区域市场研究与项目定位 76

（2）项目招商策略分析 76

1.4.2 购物中心项目招商分析 79

（1）开发前期招商推进计划 79

（2）开发期招商推进计划 80

（3）开业招商推进计划 81

（4）开业后及远期招商推进计划 81

（5）购物中心招商案例分析 81

1）招商案例——翠微广场 82

2）招商案例——华茂中心 83

1.4.3 商业街项目招商分析 84

（1）商业街项目定位分析 84

（2）商业街最佳业态组合分析 86

（3）商业街招商策略 86

1.4.4 其他项目招商分析 87

（1）主题商场项目招商分析 87

（2）专业市场项目招商分析 88

1.5 中国商业地产行业投融资与资本运作趋势 89

1.5.1 中国商业地产行业投资现状分析 89

（1）商业地产投资的分类及特点 89

1）商业地产行业投资分类 89

2）商业地产行业投资特点 89

（2）中国商业地产投资模式分析 90

（3）商业地产投资的操作重点与难点 91

1.5.2 商业地产投资风险与现金流控制 92

（1）商业地产行业面临风险 92

（2）商业地产行业的风险管理分析 93

1）市场背景与目标客户设定 93

2）项目的市场定位风险 94

3）产品设计与建造风险 94

4）项目的运营管理风险 95

5）项目的财务方案风险 95

（3）商业地产行业现金流控制分析 96

1.5.3 中国商业地产行业融资模式分析 96

（1）商业地产开发融资的概念 96

（2）商业地产开发融资的特点 96

（3）国内商业地产的融资现状 97

（4）我国商业地产的融资模式 98

1）企业自有资金注入模式 98

2）预租预售款和定金模式 99

3）银行信贷融资模式 99

4）房地产基金融资模式 99

（5）国内商业地产的融资趋势 100

1.5.4 商业地产企业上市融资模式分析 100

（1）商业地产企业上市融资的必要性 100

（2）商业地产企业上市融资的模式 102

（3）商业地产企业上市融资效应分析 102

（4）商业地产企业上市融资的风险 103

1）买壳上市的风险 103

2）IPO形式的风险 104

3）其他类型的风险 105

（5）2012年房企海外融资情况分析 106

（6）标杆商业地产企业融资新模式分析 107

1.5.5 房地产投资信托基金运作模式分析 108

（1）REITs的概念及运作方式 108

1）REITs的概念及特点 108

2）REITs的基本运作方式 109

3）REITs产品的风险收益特征 110

4）REITs对发展商的吸引力 112

（2）REITs在境外市场的发展现状 112

1）美国REITs发展分析 112

2）香港REITs发展分析 113

3）新加坡REITs发展分析 113

（3）2012年房企信托融资情况分析 113

1.5.6 商业地产行业前景及资本运作趋势 115

（1）商业地产行业发展趋势及前景 115

1）我国商业地产行业发展趋势 115

2）我国商业地产行业前景展望 115

（2）商业地产行业资本运作趋势展望 117

 

第2章 区域市场投资机会篇 119

2.1 中国商业地产行业区域市场投资潜力分析 120

2.1.1 中国主要城市竞争力状况分析 120

（1）中国城市竞争力影响因素 120

（2）主要地区城市竞争力排名 122

2.1.2 北京商业地产市场投资潜力分析 124

（1）北京土地市场供应现状分析 124

（2）北京商业地产发展规模分析 126

（3）北京商业地产供需结构分析 128

（4）北京商业地产市场竞争格局分析 130

1）现有企业竞争状况分析 130

2）新进驻企业潜在威胁分析 131

（5）北京商业地产租金和空置率分析 131

（6）北京商业地产投资空间与机会分析 133

1）市场容量预测分析 133

2）市场机会点分析 134

2.1.3 上海商业地产市场投资潜力分析 135

（1）上海土地市场供应现状分析 135

（2）上海商业地产发展规模分析 137

（3）上海商业地产供需结构分析 137

（4）上海商业地产市场竞争格局分析 141

1）现有企业竞争状况分析 141

2）新进驻企业潜在威胁分析 142

（5）上海商业地产租金和空置率分析 143

（6）上海商业地产投资空间与机会分析 144

1）市场容量预测分析 144

2）市场机会点分析 146

2.1.4 深圳商业地产市场投资潜力分析 146

（1）深圳土地市场供应现状分析 146

（2）深圳商业地产发展规模分析 148

（3）深圳商业地产供给结构分析 149

（4）深圳商业地产市场竞争格局分析 151

1）现有企业竞争状况分析 151

2）新进驻企业潜在威胁分析 152

（5）深圳商业地产租金和空置率分析 153

（6）深圳商业地产投资空间与机会分析 155

1）市场容量预测分析 155

2）市场机会点分析 156

 

第3章 企业竞争篇 209

3.1 中国商业地产企业竞争标杆分析 210

3.1.1 商业地产企业发展现状及提升建议 210

（1）目前商业地产企业发展现状分析 210

（2）商业地产企业发展中存在的问题 211

（3）提升商业地产企业竞争力的策略 212

3.1.2 商业地产企业竞争标杆分析 213

（1）企业商业地产业务重要性分析 213

（2）企业总体经营业绩的比较分析 217

（3）企业盈利能力的比较分析 219

（4）企业资产周转能力比较分析 222

（5）企业偿债能力的比较分析 222

（6）企业市场扩张能力比较分析 223

（7）企业内部增长能力比较分析 224

（8）地产业务进入城市数量比较分析 225

（9）投资物业出租收入比较分析 226

3.1.3 商业地产企业综合实力比较 227

（1）比较指标体系构建 227

（2）企业各项指标表现 228

（3）企业关键指标综合比较 233

1）我国209家主要房地产开发企业名单 235

 

图表目录

图表1：2012年主要商业地产开发商累计房地产销售面积情况（单位：万平方米） 16

图表2：2011我国商业地产完成投资额的地区分布（单位：%） 17

图表3：2001-2011我国主要地区办公楼完成投资额年均增长情况（单位：%） 17

图表4：2001-2011我国主要地区商业营业用房完成投资额年均增长情况（单位：%） 18

图表5：2000-2012房地产开发企业利用外资资金走势（单位：亿元，%） 19

图表6：SOHO、华润置地、万达、中粮大悦城模式对比 20

图表7：2012年商业地产投资增速较快的地区（分类型）（单位：%） 21

图表8：2012年底我国主要地区的城市综合体体量（单位：万平方米，个） 22

图表9：典型企业竞争策略分析 22

图表10：商业地产企业对上游的议价能力分析 23

图表11：商业地产企业对下游的议价能力分析 24

图表12：万科的商业地产产品线 25

图表13：商业地产、住宅地产吸引力评估要素 26

图表14：商业地产、住宅地产吸引力评估 27

图表15：商业地产行业竞争结构示意图 28

图表16：1999-2012商业地产供需平衡走势（单位：万平方米，%） 29

图表17：1999-2012商业地产销竣比走势 29

图表18：我国209家知名房地产开发企业在主要地区的分布情况（单位：家） 30

图表19：万科的商业地产战略 30

图表20：2006-2012年我国商业地产各月成交面积占全年累计成交的比例（单位：%） 31

图表21：2007-2012年商服用途的国有建设用地供应总量及增减情况（单位：公顷，%） 32

图表22：2008-2012年30城市推出商办土地建设用地总面积走势（单位：万平方米，%） 33

图表23：2012年30城市推出商办土地建设用地面积增减数量情况（单位：个） 33

图表24：2012年30城市推出商办土地建设用地面积情况（单位：万平方米，%） 34

图表25：2008-2012年30城市成交商办土地面积走势（单位：万平方米，%） 35

图表26：2008-2012年30城市成交土地建设用地面积走势（单位：万平方米，%） 35

图表27：2012年8个重点城市商办用地成交价格情况（单位：元/㎡，%） 36

图表28：住宅限购政策前后北京商办用地出让金额占土地出让金总额的比重变化（单位：%） 37

图表29：2008-2012年主要城市成交商办用地价格走势（单位：万元/平方米） 38

图表30：2008-2012年主要城市成交商办用地建设面积走势（单位：万平方米） 38

图表31：1998-2012年商业地产开发投资趋势VS房地产投资趋势（单位：亿元，%） 39

图表32：1998-2012年商业地产开发投资对房地产资产投资的贡献率走势（单位：%） 40

图表33：1999-2012年商业地产销售面积与增长趋势（单位：万平方米，%） 41

图表34：1999-2012年商业地产行业销售金额走势（单位：亿元，%） 42

图表35：1999-2012年商业地产行业销售价格走势（单位：元/㎡，%） 43

图表36：1999-2012年办公楼供需走势（单位：万平方米，%） 44

图表37：1999-2012年办公楼销售价格走势（单位：元/㎡，%） 44

图表38：1999-2012年商业营业用房供需走势（单位：万平方米，%） 45

图表39：1999-2012年商业营业用房销售价格走势（单位：元/㎡，%） 46

图表40：2012年中国购物中心城市分布数量图（单位：家） 47

图表41：2012年三大经济圈购物中心数量比例（单位：%） 47

图表42：不同区域的购物中心业态构成对比图（单位：%） 48

图表43：中国三大经济圈所辖城市购物中心普及度（单位：%） 49

图表44：商业地产的开发模式比较分析 53

图表45：完全销售模式的优劣势与适用条件 54

图表46：完全持有模式的优劣势与适用条件 55

图表47：售后租回模式的优劣势 56

图表48：三种散售盈利模式的特点与优劣势 58

图表49：三种散售模式的优劣势总结 59

图表50：整售模式的一般操作方式 60

图表51：商业地产企业整售盈利模式 60

图表52：SOHO中国主要商业地产项目 61

图表53：持有模式的操作流程 62

图表54：几种典型的持有经营模式的特点与优劣势 62

图表55：国贸中心组成部分及建筑面积（单位：万平方米） 64

图表56：混合运作盈利模式的特点与优劣势 65

图表57：大连万达商业地产项目业态发展历程 66

图表58：商业地产三种主要盈利模式各种指标对比分析 67

图表59：西蒙房地产集团（SPG）和波士顿房地产集团（BXP）发展历程 68

图表60：1996-2012年波士顿房地产公司持有物业面积和租金率（单位：百万平方英尺，百万美元） 69

图表61：西蒙房地产集团所持物业分类和出租情况（截止2012年底）（单位：平方米英尺，%） 69

图表62：美国购物中心发展历程 70

图表63：美国REITS分类及数量 71

图表64：嘉德置地“地产+金融”模式发展历程 71

图表65：2012年底嘉德集团旗下分支机构和业务类型 73

图表66：2006-2012年嘉德集团商业和住宅物业资产占比情况（单位：%） 73

图表67：2003-2012年嘉德集团金融服务的EBIT贡献（单位：百万新元） 74

图表68：嘉德集团ROE和ROA的变化趋势（单位：%） 74

图表69：嘉德集团旗下基金分类和地理分布 75

图表70：写字楼与住宅需求比较 76

图表71：写字楼营销差异化方式 77

图表72：针对写字楼产品的四种价格策略 78

图表73：案例——某商业街的定位启示录 85

图表74：几种主要的商业街经营模式 87

图表75：1997-2012年房地产开发企业资金来源构成（单位：%） 97

图表76：2012年以来房地产上市企业配股融资情况 101

图表77：商业地产企业各种上市方式比较 102

图表78：上市融资效应分析 102

图表79：2012.10-2012.12代表房企海外发债容器情况 107

图表80：REITs的特征 108

图表81：契约性与公司型REITS比较 109

图表82：公开市场交易的REITS基本运作模式 109

图表83：REITs与其他产品的相关性 111

图表84：REITs与其他产品的相关性 111

图表85：各国REITs市场不同投资者机构图（单位：%） 112

图表86：2010Q1-2012Q4我国房地产信托季度新增额度及收益率走势（单位：亿元，%） 114

图表87：2012年主要房地产企业房地产发行情况 114

图表88：2002-2012年我国办公楼与商业地产投资增速走势（单位：亿元，万平方米） 116

图表89：2012-2016年全国20个重点城市的城市综合体增量预估（单位：万平方米） 117

图表90：HK-REITs及S-REITs两种模式的比较 118

图表91：不同时期各分享竞争力对人均GDP的贡献弹性 120

图表92：中国城市竞争力的主要影响因素 120

图表93：2012年主要地区城市综合竞争力指数排名 123

图表94：北京各分项竞争力10年变化情况 123

图表95：上海各分项竞争力10年变化情况 124

图表96：2008-2012年北京推出土地规划建筑面积走势（单位：万平方米，%） 125

图表97：2008-2012年北京商办用地推出规划建筑面积比重（单位：万平方米，%） 125

图表98：2008-2012年北京推出楼面均价：商办用地VS住宅用地（单位：元/㎡，%） 126

图表99：2012年底北京城市综合体体量主要地区分布（单位：万平方米） 127

图表100：2012年底北京市城市综合体项目列表（单位：万平方米） 127

图表101：2012年北京市商业地产的供给结构（单位：%） 128

图表102：2012年北京市商业地产的成交结构（单位：%） 128

图表103：2012年北京市商业地产销竣情况（分类型）（单位：%） 129

图表104：2012年末北京城市综合体的区域分布情况（单位：万平方米） 129

图表105：2012年底北京已开业综合体物业组合（单位：%） 130

图表106：2012年末北京地区主要房企房屋累计销售面积情况（单位：平方米） 131

图表107：北京地区商业地产行业企业进入威胁分析 131

图表108：2009Q4-2012Q2年北京写字楼空置率走势（单位：%） 132

图表109：2006Q4-2012Q2北京写字楼租金走势（单位：元/㎡/月） 132

图表110：近年来北京零售物业租金和空置率季度走势（单位：元/㎡/日，%） 133

图表111：1995-2015年北京城市综合体体量走势及预测（单位：万平方米） 133

图表112：2012年社会零售总额同比增长最后10位地区（单位：%） 134

图表113：2008-2012年上海推出土地规划建筑面积走势（单位：万平方米，%） 135

图表114：2008-2012年上海商办用地推出规划建筑面积比重（单位：万平方米，%） 136

图表115：2008-2012年上海推出楼面均价：商办用地VS住宅用地（单位：元/㎡，%） 136

图表116：2012年底上海商业物业和办公物业可售面积（单位：万平方米） 137

图表117：2012年上海办公楼和商业营业用房投资额比例（单位：%） 138

图表118：2012年上海办公楼和商业营业用房可售面积的地区结构（单位：万平方米） 138

图表119：2012年底上海已开业综合体物业组合（单位：%） 139

图表120：2012年底上海城市综合体体量主要地区分布（单位：万平方米） 139