2013-2017年中国工业地产行业发展前景预测与投资机会分析报告

第1章 工业地产行业发展综述 19

1.1 工业地产行业的概述 19

1.1.1 工业地产行业的界定 19

1.1.2 工业地产行业的分类 19

1.1.3 工业地产行业的特征 21

1.2 工业地产的开发模式 22

1.2.1 工业园区开发模式 22

（1）工业园区开发模式的特征与流程 22

（2）工业园区开发模式案例调研--天津港保税物流园区 23

1.2.2 主体企业引导模式 23

（1）主体企业引导模式的特征与流程 24

（2）主体企业引导模式案例调研--北京诺基亚星网工业园 25

1.2.3 工业地产商模式 26

（1）工业地产商模式的特征与流程 26

（2）工业地产商模式案例调研--北京腾飞国际工业园 28

1.2.4 综合运作模式 28

（1）综合运作模式的特征与流程 29

（2）综合运作模式案例调研--北京经济技术开发区 30

1.3 工业地产收益来源分析 31

1.3.1 工业地产VS商业地产 31

1.3.2 获取土地价值增值收益 32

1.3.3 长期持有或出售进行获利 32

1.3.4 按需订制地产开发而获利 32

 

第2章 中国工业地产行业发展环境透析 32

2.1 中国工业地产发展影响因素分析 32

2.1.1 中国工业地产发展促进因素分析 32

2.1.2 工业地产与国民经济的互动作用 33

2.2 中国工业地产行业发展政策环境分析 35

2.2.1 房地产行业调控政策解析(行政监管部分) 35

2.2.2 房地产行业调控政策解析(土地部分) 36

2.2.3 房地产行业调控政策解析(财税部分) 39

2.2.4 房地产行业调控政策解析(金融部分) 42

2.2.5 房地产行业调控政策解析(外资调控部分) 46

2.3 中国房地产行业运营状况分析 47

2.3.1 房地产开发景气度指数 47

2.3.2 房地产开发投资分析 48

2.3.3 房地产市场供给分析 49

（1）房屋新开工面积分析 49

（2）房屋施工面积分析 50

（3）房屋竣工面积分析 51

2.3.4 房地产市场需求分析 52

2.4 中国土地市场运营状况分析 54

2.4.1 全国土地市场供应分析 54

2.4.2 全国土地市场成交分析 56

2.4.3 全国土地市场价格调研 57

 

第3章 中国工业地产运营与竞争分析 59

3.1 中国工业地产发展历程分析 59

3.2 工业地产行业运营状况调研 60

3.2.1 工业地产供需分析 60

（1）工业地产供给分析 60

（2）工业地产需求分析 62

3.2.2 工业地产租售价格分析 63

（1）租售价格影响因素 63

（2）租售价格走势分析 64

3.2.3 工业园经营状况调研 66

3.3 工业用地市场调研分析 67

3.3.1 工业用地供给分析 67

3.3.2 工业用地需求调研 67

3.3.3 工业用地价格调研 68

3.4 中国工业地产行业市场竞争分析 69

3.4.1 工业地产行业利润水平分析 69

3.4.2 工业地产行业竞争结构分析 70

（1）现有企业间竞争 70

（2）潜在进入者分析 71

（3）替代品分析 72

（4）供应商议价能力 74

（5）客户议价能力 74

3.5 中国工业地产建设中存在的问题 75

 

第4章 中国工业地产重点市场深度剖析与预测 77

4.1 北京工业地产市场深度解剖 77

4.1.1 北京土地市场调研 77

（1）土地市场供应分析 77

（2）土地市场成交分析 78

（3）土地成交价格分析 79

4.1.2 北京产业经济发展分析 81

（1）北京主要产业发展分析 81

（2）北京工业经济地位分析 81

4.1.3 北京工业地产市场运行分析 82

（1）北京工业用地市场分析 82

（2）北京工业用地规划分析 83

4.1.4 北京工业地产项目建设调研 84

（1）北京工业园区建设调研 84

（2）北京科技园区建设调研 84

（3）北京物流园区建设调研 85

（4）北京总部经济园区建设调研 85

4.1.5 北京工业地产发展前景预测 86

4.2 上海工业地产市场深度解剖 88

4.2.1 上海土地市场调研 88

（1）土地市场供应分析 88

（2）土地市场成交分析 90

（3）土地成交价格分析 91

4.2.2 上海产业经济发展分析 92

（1）上海主要产业发展分析 92

（2）上海工业经济地位分析 94

4.2.3 上海工业地产市场运行分析 94

4.2.4 上海工业地产项目建设调研 95

（1）上海工业园区建设调研 96

（2）上海科技园区建设调研 96

（3）上海物流园区建设调研 97

4.2.5 上海工业地产发展预测 98

4.3 广州工业地产市场深度解剖 100

4.3.1 广州土地市场调研 100

（1）土地市场供应分析 101

（2）土地市场成交分析 102

（3）土地成交价格分析 103

4.3.2 广州产业经济发展分析 104

（1）广州主要产业发展分析 104

（2）广州工业经济地位分析 105

4.3.3 广州工业地产市场运行分析 106

（1）广州工业用地供给分析 106

（2）广州工业用地成交分析 107

（3）广州工业用地价格分析 108

4.3.4 广州工业地产项目建设调研 108

（1）广州科技园区建设调研 108

（2）广州创意产业园建设调研 109

（3）广州总部经济园区建设调研 109

4.3.5 广州工业地产发展前景预测 109

4.4 天津工业地产市场深度解剖 110

4.4.1 天津土地市场调研 110

（1）土地市场供应分析 110

（2）土地市场成交分析 112

（3）土地成交价格分析 113

4.4.2 天津产业经济发展分析 114

（1）天津主要产业发展分析 114

（2）天津工业经济地位分析 115

4.4.3 天津工业地产市场运行分析 116

4.4.4 天津工业地产项目建设调研 117

（1）天津物流园区建设调研 117

（2）天津创意产业园区建设调研 118

4.4.5 天津工业地产发展前景预测 118

4.5 成都工业地产市场深度解剖 119

4.5.1 成都土地市场调研 119

（1）土地市场供应分析 119

（2）土地市场成交分析 120

（3）土地成交价格分析 121

4.5.2 成都产业经济发展分析 122

（1）成都主要产业发展分析 122

（2）成都工业经济地位分析 122

4.5.3 成都工业地产市场运行分析 123

（1）成都工业用地供给分析 123

（2）成都工业用地成交分析 124

（3）成都工业用地价格分析 125

4.5.4 成都工业地产项目建设调研 125

（1）成都市科技园区建设调研 125

（2）成都物流园区建设调研 126

4.5.5 成都工业地产发展前景预测 127

4.6 武汉工业地产市场深度解剖 130

4.6.1 武汉土地市场调研 130

（1）土地市场供应分析 130

（2）土地市场成交分析 130

（3）土地成交价格分析 131

4.6.2 武汉产业经济发展分析 132

（1）武汉主要产业发展分析 132

（2）武汉工业经济地位分析 132

4.6.3 武汉工业地产市场运行分析 133

（1）武汉工业用地市场分析 133

（2）武汉工业用地供应计划 134

4.6.4 武汉工业地产项目建设调研 134

（1）武汉工业园区建设调研 134

（2）武汉物流园区建设调研 135

4.6.5 武汉工业地产发展前景预测 136

4.7 深圳工业地产市场深度解剖 138

4.7.1 深圳土地市场调研 138

（1）土地市场供应分析 138

（2）土地市场成交分析 139

（3）土地成交价格分析 140

4.7.2 深圳产业经济发展分析 141

（1）深圳主要产业发展分析 141

（2）深圳工业经济地位分析 142

4.7.3 深圳工业地产市场运行分析 143

（1）深圳工业用地供给分析 143

（2）深圳工业用地成交分析 144

（3）深圳工业用地价格分析 145

（4）深圳工业用地供应计划 145

4.7.4 深圳工业地产项目建设调研 145

（1）深圳科技园区调研 145

（2）深圳总部经济园区建设调研 146

4.7.5 深圳工业地产发展前景预测 147

4.8 重庆工业地产市场深度解剖 149

4.8.1 重庆土地市场调研 149

（1）土地市场供应分析 149

（2）土地市场成交分析 150

（3）土地成交价格分析 151

4.8.2 重庆产业经济发展分析 152

（1）重庆主要产业发展分析 152

（2）重庆工业经济地位分析 153

4.8.3 重庆工业地产市场运行分析 154

（1）工业用地供给分析 154

（2）工业用地成交分析 154

（3）工业用地价格分析 155

4.8.4 重庆工业地产项目建设调研 155

4.8.5 重庆工业地产发展前景预测 156

 

第5章 工业地产行业领先企业分析 159

5.1 外资工业地产投资动态分析 159

5.1.1 外资工业地产在华投资概况 159

5.1.2 普洛斯在华投资探析 160

（1）公司简介 160

（2）业务模式 162

（3）园区特点 164

（4）客户定位 164

（5）开发模式 165

（6）盈利模式 165

（7）优势分析 165

5.1.3 安博置业在华投资探析 166

（1）公司简介 166

（2）盈利模式 166

（3）经营特点 167

5.1.4 嘉民在华投资探析 168

（1）发展简介 168

（2）经营情况 168

（3）盈利模式 168

（4）园区项目 169

（5）主要客户 170

（6）投融资进展 170

（7）优势分析 171

5.1.5 新加坡丰树在华投资探析 171

（1）公司简介 171

（2）业务模式 172

（3）优势分析 173

5.1.6 经济区世界公司(EZW)在华投资探析 173

5.2 中国工业领先企业经营分析 173

5.2.1 上海张江高科技园区开发股份有限公司经营情况分析 173

（1）企业发展简况分析 174

（2）主要经济指标分析 175

（3）企业盈利能力分析 176

（4）企业运营能力分析 177

（5）企业偿债能力分析 177

（6）企业发展能力分析 178

（7）企业产品结构及新产品动向 178

（8）企业销售渠道与网络 179

（9）企业经营状况优劣势分析 179

（10）企业投资兼并与重组分析 179

（11）企业最新发展动向分析 181

5.2.2 上海金桥出口加工区开发股份有限公司经营情况分析 181

（1）企业发展简况分析 181

（2）主要经济指标分析 182

（3）企业盈利能力分析 183

（4）企业运营能力分析 184

（5）企业偿债能力分析 184

（6）企业发展能力分析 185

（7）公司产品结构及新产品动向 186

（8）企业经营优劣势分析 186

（9）企业工业地产投资分析 187

（10）企业最新发展动向分析 187

5.2.3 中天城投集团股份有限公司经营情况分析 188

（1）企业发展简况分析 188

（2）主要经济指标分析 189

（3）企业盈利能力分析 190

（4）企业运营能力分析 191

（5）企业偿债能力分析 191

（6）企业发展能力分析 192

（7）企业经营优劣势分析 192

（8）企业最新发展动向分析 193

5.2.4 天津海泰科技发展股份有限公司经营情况分析 194

（1）企业发展简况分析 194

（2）主要经济指标分析 195

（3）企业盈利能力分析 195

（4）企业运营能力分析 196

（5）企业偿债能力分析 196

（6）企业发展能力分析 197

（7）企业经营优劣势分析 197

（8）企业工业地产投资分析 198

（9）企业最新发展动向分析 198

5.2.5 南京新港高科技股份有限公司经营情况分析 198

（1）企业发展简况分析 198

（2）主要经济指标分析 201

（3）企业盈利能力分析 201

（4）企业运营能力分析 202

（5）企业偿债能力分析 202

（6）企业发展能力分析 203

（7）企业经营优劣势分析 203

（8）企业工业地产投资分析 204

（9）企业最新发展动向分析 204

 

第6章 中国工业地产开发策略研究 331

6.1 工业地产的开发流程 331

6.2 工业地产的选址与定位策略 331

6.2.1 工业地产选址策略研究 331

6.2.2 工业地产定位策略研究 332

（1）工业地产定位必要性分析 332

（2）工业地产定位案例分析 333

6.3 工业地产园区设计、建设策略研究 340

6.3.1 工业园规划建设要求 340

6.3.2 工业园修建性规划建设要求 340

6.3.3 工业园区的配套设施规划 341

6.4 工业地产招商策略研究 341

6.4.1 开发区招商引资发展分析 341

（1）招商引资发展阶段分析 341

（2）传统招商模式问题分析 342

6.4.2 工业地产项目招商环境分析 343

6.4.3 工业地产招商策略分析 344

（1）工业地产招商策略分析 344

（2）工业地产招商案例分析 346

 

第7章 中国工业地产行业投融资与并购策略研究 348

7.1 中国工业地产投资现状与风险分析 348

7.1.1 中国工业地产投资特性与价值分析 348

（1）工业地产投资特性分析 348

（2）工业地产投资价值分析 348

7.1.2 中国产业园区投资现状调研 348

7.1.3 中国工业地产业投资风险分析 350

（1）环境风险分析 351

（2）市场风险分析 352

（3）财务与融资风险 353

（4）社会风险分析 353

7.2 中国房企融资环境与创新融资渠道分析 355

7.2.1 中国房地产融资渠道分析 355

（1）房地产商融资渠道分析 355

（2）多元化融资模式成因分析 356

7.2.2 中小型房企融资环境分析 357

7.2.3 工业地产融资创新途径 358

（1）海外基金 358

（2）联合开发 358

（3）开发商贴息委托贷款 358

（4）房地产证券化 359

（5）项目融资 359

（6）工业地产信托融资 361

（7）工业地产信托投资基金(REITS) 362

（8）夹层融资 363

7.3 中国房地产国内并购形势透析 363

7.3.1 房地产业并购分析 363

（1）房地产业并购现状 363

（2）行业并购动因分析 364

（3）行业并购风险分析 364

（4）行业并购趋势分析 365

7.3.2 工业地产业并购大事记 365

（1）普洛斯收购大事记 365

（2）运盛实业收购大事记 366

（3）合生创展收购大事记 366

7.3.3 创新的并购融资工具──并购贷款 367

（1）并购贷款政策透析 367

（2）并购贷款现状透析 367

（3）并购贷款操作风险防范 368

 

第8章 中国工业地产行业发展趋势预测 370

8.1 中国工业地产发展趋势预测 370

8.1.1 土地获取成本趋势预测 370

8.1.2 工业地产供给预测 372

8.1.3 工业地产需求预测 372

8.1.4 投资热点发展趋势预测 372

8.1.5 工业地产开发企业发展趋势预测 373

8.2 中国产业园区发展趋势预测 374

8.2.1 中国产业园区发展趋势分析 374

（1）优惠政策向产业集群转变 374

（2）由加工型高新区向研发型高新区转型 374

（3）从引进大型公司向科技型中小企业集群转变 374

（4）由土地运营向综合的产业开发及氛围培育转变 374

（5）由功能单一的产业区向现代化综合功能区转型 374

8.2.2 主要产业园区发展趋势分析 375

（1）工业园区投资重点及趋势 375

（2）科技园区投资重点及趋势 376

（3）物流园区投资重点及趋势 376

 

图表目录

图表1：工业地产项目的功能和客户 19

图表2：工业地产的分类 19

图表3：工业厂房与工业园区的特点 20

图表4：工业地产行业的特征 21

图表5：工业园区开发模式的特征 22

图表6：工业园区开发模式流程示意图 23

图表7：主体企业引导模式的特征 24

图表8：主体企业引导开发模式流程示意图 24

图表9：北京诺基亚星网工业园的区域地理规划图 25

图表10：工业地产商模式的特征 26

图表11：工业地产商开发模式流程示意图 27

图表12：北京腾飞国际工业园规划图 28

图表13：综合运作模式的特征 29

图表14：综合开发模式流程示意图 29

图表15：工业地产与商业地产盈利模式比较表 31

图表16：近年来工业对中国GDP的贡献率(单位：%) 34

图表17：2000-2012年我国第二产业城镇固定资产投资占全国城镇固定资产比重(单位：万亿元，%) 34

图表18：2012年我国房地产调控行政监管政策一览 35

图表19：2012年我国房地产调控行政管理政策 36

图表20：2010-2012年我国房地产调控土地政策分析 37

图表21：2012年我国房地产调整财税政策汇总(一) 39

图表22：2012年我国房地产调整财税政策汇总(二) 40

图表23：上海、重庆房产税政策 41

图表24：2012年我国房地产调控金融政策(一) 42

图表25：2012年我国房地产调控金融政策(二) 43

图表26：2012年中国房贷调控金融政策 44

图表27：2012年我国房地产调控外资政策 47

图表28：2010-2012年中国房地产开发景气指数(单位：%) 47

图表29：2000-2011中国房地产开发投资额及同比增长情况(单位：亿元) 48

图表30：2011.9-2012.12全国房地产开发投资当月完成额及增长情况(单位：亿元，%) 49

图表31：2000-2012年我国房屋新开工面积及同比增长情况(单位：万平方米，%) 49

图表32：2011.9-2012.12房地产累计新开工面积及增长情况(单位：万平方米，%) 50

图表33：2000-2012年我国房屋施工面积及同比增长情况(单位：万平方米，%) 51

图表34：2000-2012年我国房屋施工面积及同比增长情况(单位：万平方米，%) 51

图表35：2011.9-2012.12房地产当月竣工面积及增长情况(单位：万平方米，%) 52

图表36：2000-2012年我国房屋竣工面积及同比增长情况(单位：万平方米，%) 53

图表37：2011.9-2012.12全国房地产月度销售额及增长情况(单位：亿元，%) 54

图表38：2006-2012年我国批准国有建设用地供应情况(单位：万公顷) 55

图表39：2012年我国批准国有建设用地的结构 55

图表40：2006-2012年实际供应的国有建设用地的供应结构 55

图表41：2012年实际供应的国有建设用地供应结构 56

图表42：2006-2012年我国国有建设用地成交面积与金额(单位：万公顷，亿元) 56

图表43：2012年我国主要监测城市地价情况(单位：元/平方米) 57

图表44：2007-2012年我国主要监测城市地价变化情况(单位：%) 57

图表45：中国工业地产发展历程 59

图表46：中国工业地产发展主要标志事件 59

图表47：国内部分物流园区或综合物流中心的规模情况(单位：公顷) 61

图表48：全国物流园区投资规模情况(单位：亿元，%) 61

图表49：2012年10大城市通用仓库利用率(单位：万平方米，%，百分点) 62

图表50：工业地产价格/租金影响因素分析 63

图表51：2010-2012年上海工业物业季度租金均价走势图(单位：元/平方米/天，%) 64

图表52：2010-2012年上海工业物业季度出售均价走势图(单位：元/平方米，%) 65

图表53：2012年10大城市的通用仓库租金(单位：元/日·平方米) 65

图表54：2007-2012年工矿仓储用途的国有建设用地供应总量及增减情况(单位：公顷，%) 67

图表55：2012年中国130个城市工业用地与其他类型用地成交对比(单位：公顷，%) 67

图表56：2012年我国主要监测城市工业用地价格与其他类型用地价格对比(单位：元/平方米) 68

图表57：2012年130城市工业用地与其他类型用地成交楼面价对比(单位：元/平方米) 68

图表58：2012年工业地产企业与住宅地产企业盈利能力比较(单位：%) 69

图表59：普洛斯物流园区在中国的布局 71

图表60：我国洁净用房级别划分(单位：个/30min.Φ90皿，个/m3) 72

图表61：2006-2012年国有建设用地的供应结构 74

图表62：2008-2012年北京市推出土地面积走势(单位：平方米，%) 77

图表63：2011-2012年北京市推出土地面积走势(单位：平方米，块) 77

图表64：2011-2012年北京市土地成交面积及环比增长走势(单位：平方米，%) 78

图表65：2011-2012年北京市土地成交金额及环比增长走势(单位：万元，%) 79

图表66：2011-2012年北京市土地成交价格与环比增长走势(单位：元/平方米，%) 80

图表67：2011-2012年北京市土地成交溢价走势(单位：%) 80

图表68：2011.9-2012.12北京市规模以上工业增加值增长情况(单位：%) 81

图表69：2001-2012年北京市工业增加值占全部产值比重(单位：%) 82

图表70：2001-2012年北京市工业增加值与地区生产总值同比指数走势(单位：%) 82

图表71：2008-2012年北京市工业用地累计供应量(单位：万平方米) 83

图表72：2008-2012年北京市住宅用地出让均价(单位：元/平方米) 83

图表73：北京市2011-2015年国有建设用地供应结构(单位：公顷，%) 84

图表74：中关村科技园区电子城科技园建设总体规划 85

图表75："十二五"时期北京高端产业园建设 86

图表76：北京市专业物流集聚区建设规划 87

图表77：2008-2012年上海市推出土地面积走势(单位：平方米，%) 89

图表78：2011-2012年上海市推出土地面积及环比走势(单位：平方米，%) 89

图表79：2008-2012年前三季度上海市土地成交面积及环比增长走势(单位：平方米，%) 90

图表80：2008-2012年前三季度上海市土地成交金额及环比增长走势(单位：万元，%) 90

图表81：2011-2012年上海市土地成交面积月度走势(单位：平方米，%) 91

图表82：2011-2012年上海市土地成交价格与环比增长走势(单位：元/平方米，%) 91

图表83：2011-2012年上海市土地成交溢价走势(单位：%) 92

图表84：2012年上海市战略新兴产业增长情况(单位：亿元，%) 93

图表85：2012年上海重点行业工业总产值增长情况(单位：亿元，%) 93

图表86：2001-2012年上海工业增加值占地区生产总值比重走势(单位：亿元，%) 94

图表87：2008-2012年前三季度上海市工业用地累计供应量(单位：万平方米) 95

图表88：2008-2012年前三季度上海市住宅用地出让均价(单位：元/平方米) 95

图表89：2012年上海市国家级和市级工业园基本情况(单位：个，万人，亿元) 96

图表90：上海市物流园区分布图 97

图表91：上海市重点物流园区、重点制造业物流基地、城市特色配送物流带布局 99

图表92：上海市物流园区建设规划 99

图表93：2008-2012年广州市推出土地面积走势(单位：平方米，%) 101

图表94：2008-2012年前三季度年广州市土地成交金额走势(单位：万元，%) 101

图表95：2011-2012年广州市推出土地面积及环比走势(单位：平方米，%) 102

图表96：2008-2012年前三季度广州市土地成交面积及环比增长走势(单位：平方米，%) 102

图表97：2008-2012年前三季度广州市土地成交金额及环比增长走势(单位：万元，%) 103

图表98：2011-2012年广州市土地成交价格与环比增长走势(单位：元/平方米，%) 103

图表99：2011-2012年广州市土地成交溢价走势(单位：%) 104

图表100：2010-2012年广州市规模以上工业生产总值增速走势(单位：%) 105

图表101：各时期广州市工业生产总值比重与平均每年增长速度(单位：%) 106

图表102：2008-2012年前三季度广州市工业用地供应量走势(单位：万平方米，%) 106

图表103：2008-2012年前三季度广州市工业用地成交量走势(单位：万平方米，%) 107

图表104：2008-2012年前三季度广州市工业用地成交均价走势(单位：元/平方米) 108

图表105：2011-2015年广州市物流园区建设规划 110

图表106：2011-2012年北京市推出土地面积走势(单位：平方米，%) 111

图表107：2011.09-2012.12年天津市推出土地价格及环比走势(单位：元/平方米，%) 111

图表108：2011-2012年天津市土地成交面积及环比增长走势(单位：平方米，%) 112

图表109：2011-2012年天津市土地成交金额及环比增长走势(单位：万元，%) 113

图表110：2011-2012年天津市土地成交价格与环比增长走势(单位：元/平方米，%) 113

图表111：2011-2012年天津市土地成交溢价走势(单位：%) 114

图表112：2008-2012年天津市工业增长情况(单位：亿元，%) 115

图表113：2008-2012年天津市工业增加值占地区生产总比重(单位：%) 115

图表114：2008-2012年前三季度天津市工业用地累计供应量(单位：万平方米) 116

图表115：2008-2012年前三季度天津市住宅用地出让均价(单位：元/平方米) 116

图表116：2011-2012年成都市推出土地面积走势(单位：平方米，%) 119

图表117：2011-2012年成都市土地成交面积及环比增长走势(单位：平方米，%) 120

图表118：2011-2012年成都市土地成交金额及环比增长走势(单位：万元，%) 120

图表119：2011-2012年成都市土地成交价格与环比增长走势(单位：元/平方米，%) 121

图表120：2011-2012年成都市土地成交溢价走势(单位：%) 121