2014-2018年淮北养老地产行业市场深度调研及投资潜力研究分析报告

第一章 养老地产发展基础概述 10

第一节 养老地产概述 10

一、养老产业的定义和目标 10

二、养老地产的内涵及特征 10

三、养老地产利益主体分析 12

四、成熟养老地产特点分析 13

第二节 养老地产行业政策分析 14

一、中国房地产市场调控政策分析 14

二、中国养老地产的支持政策分析 19

三、《中华人民共和国老年人权益保障法》 20

四、《关于加强老年人优待工作的意见》 21

五、《关于加快发展养老服务业的意见》 21

六、《中国老龄事业发展"十二五"规划》 23

七、《社会养老服务体系建设"十二五"规划》 32

八、《关于全面推进居家养老服务工作的意见》 33

九、《关于加快发展养老服务业的若干意见》发布 34

第三节 中国养老地产社会环境分析 35

一、中国人口老龄化趋势分析 35

二、中国老年人养老模式分析 37

三、中国养老观念的转变分析 42

四、社会养老服务体系的现状 42

五、中国的老龄人口红利分析 44

第二章 养老地产发展状况分析 46

第一节 养老地产行业发展现状 46

一、养老地产处于摸索阶段 46

二、房企布局养老地产情况 46

三、保险企业涉足养老地产 51

四、外资在华投资老年住宅 53

五、中国养老地产开发特点 53

第二节 不同类型养老地产市场分析 55

一、养老服务嵌入式住宅市场 55

二、养老服务型老年公寓市场 55

三、“学院式”养老地产市场 57

四、健康养生型养老地产市场 58

五、养老综合体养老地产市场 59

第三节 养老地产开发运营模式分析 59

一、中国养老地产商业模式分析 59

（一）中国现有养老地产模式分析 59

（二）适合中国养老地产开发模式 61

（三）中国养老地产运营模式分析 67

（四）中国养老地产盈利模式解析 69

（五）养老地产商业模式创新分析 71

二、中国养老地产管理模式分析 71

（一）房地产开发商管理的模式 71

（二）与专业公司建立战略联盟 72

（三）引进专业公司的管理模式 72

（四）各种管理模式的优劣对比 72

（五）养老地产管理的收益分析 73

第三章 淮北市房地产市场环境分析 74

第一节 淮北市行政划分 74

第二节 淮北市地理气候资源环境分析 76

一、地理位置 76

二、地质 76

三、气候 77

四、资源 77

第三节 淮北市交通环境分析 79

一、交通 79

二、铁路 79

三、公路 79

四、民航 80

第四节 淮北市地产业宏观经济环境分析 80

一、淮北市GDP情况 80

二、淮北市固定资产投资 81

三、淮北市居民收支情况 81

四、淮北市产业结构分析 81

第五节 淮北市地产业社会环境分析 82

一、淮北市消费市场情况 82

二、淮北市人均住房面积 83

三、淮北市安居工程建设情况 84

第六节 淮北市房地产市场政策环境 85

一、政策环境综述 85

二、重要政策解读 86

三、住房公积金政策 88

第四章 淮北市房地产市场发展分析 96

第一节 房地产投资开发 96

第二节 房地产供需情况 96

一、房地产供给分析 96

二、商品房销售情况 96

三、房地产成交情况 98

（一）住宅成交情况 98

（二）商铺成交情况 98

（三）其他成交情况 99

四、房地产优势企业 99

第三节 房地产推盘量 102

第四节 优惠楼盘情况 107

第五节 房地产价格走势 109

一、房地产价格月度走势 109

二、房地产价格区域情况 110

三、主要楼盘价格情况 110

第五章 淮北市人口老龄化现状分析 112

第一节 人口老龄化标准 112

一、老年人年龄划分标准 112

二、老龄化社会划分标准 112

第二节 淮北市人口结构 113

一、人口数量 113

二、年龄结构 113

三、性别结构 114

四、户籍结构 114

第三节 淮北市老年人口数量统计 114

一、2012年淮北市老年人口数量 114

二、2013年淮北市老年人口数量 115

三、2014年淮北市老年人口数量 115

第六章 淮北市养老地产市场投资机会分析 117

第一节 淮北市养老地产业发展优势 117

一、区位优势 117

二、气候特征 117

三、土地储备 117

四、配套产业 119

第二节 淮北市养老服务供应分析 120

一、养老机构数量 120

二、相关社会组织情况 121

三、专业养老服务人才数量 123

第七章 淮北市重点区域养老地产布局分析 124

第一节 相山区养老地产布局分析 124

一、相山区养老地产业发展优势 124

二、相山区养老地产业投资潜力 125

第二节 杜集区养老地产布局分析 126

一、杜集区养老地产业发展优势 126

二、杜集区养老地产业投资潜力 127

第三节 烈山区养老地产布局分析 127

一、烈山区养老地产业发展优势 127

二、烈山区养老地产业投资潜力 128

第四节 濉溪县养老地产布局分析 128

一、濉溪县养老地产业发展优势 128

二、濉溪县养老地产业投资潜力 129

第八章 养老地产市场目标消费者分析 130

第一节 老年人特征与消费能力分析 130

一、老年人的生理特征研究 130

（一）老年人人体工程学 130

（二）老年人的生理特征 131

（三）老年人的生理需求 132

二、老年人的心理特征研究 133

（一）老年人的心理特征 133

（二）老年人的心理需求 133

三、老年人的行为活动特征 134

（一）老年人活动分布圈 134

（二）老年人的活动特性 135

四、老年人群购买力分析 136

（一）老年人经济收入来源 136

（二）老年人购买力正提升 136

第二节 中国养老地产客户群体分析 137

一、企事业单位老年退休人群 137

二、收入学历较高的中年子女 137

三、追求安逸老年生活退休者 137

四、休闲度假养生的老年客流 137

五、养老地产的潜在客户分析 138

六、养老地产客户群消费特征 138

第三节 养老地产消费者行为分析 140

一、中国居民养老意愿调查 140

二、老年人的养老消费观念 140

三、消费者对养老地产认识 141

四、不同老年人关注度调查 141

五、养老地产设施服务需求 141

六、养老地产入住方式调查 142

第九章 中国养老地产项目营销策略分析 143

第一节 养老地产项目的选址及定位 143

一、养老地产项目的选址策略 143

二、养老地产的项目定位分析 145

第二节 中国养老地产项目营销策略研究 146

一、养老地产营销中存在的问题 146

二、养老地产市场营销策略分析 148

三、养老地产项目销售渠道类型 150

四、养老地产项目销售渠道选择 151

第三节 养老地产项目促销策略分析 154

一、养老地产促销目标分析 154

二、养老地产促销方式分析 154

三、养老项目促销策略分析 154

（一）养老地产广告促销策略 154

（二）养老地产人员推销策略 155

（三）养老地产营业推广策略 155

（四）养老地产公共关系策略 157

第四节 养老地产产品价格策略分析 157

一、养老地产项目定价策略分析 157

二、养老地产项目价格影响因素 158

三、养老地产项目定价方法研究 159

四、养老地产项目调价方法研究 162

第五节 养老地产项目网络营销策略分析 164

一、养老地产网络营销运作模式分析 164

二、养老地产开展网络营销的优势 165

三、养老地产开展网络营销的缺陷 167

四、养老地产网络营销的整合互补 168

五、养老地产实现网络营销的策略 169

第十章 淮北市养老地产业扶持政策分析 171

第一节 社会保障政策 171

一、医疗保险政策 171

二、养老保险政策 172

三、离退休政策 178

第二节 "以房养老"政策解读 179

一、政策路径 179

二、适用条件 180

三、国内实践 180

四、发展困局 181

第三节 养老地产业其他相关政策解读 184

一、政府鼓励民间资本参与养老服务 184

二、政府购买公共服务政策解读 185

三、养老服务业“十二五”政策导向 187

第十一章 养老地产投融资市场战略分析 190

第一节 养老地产投资开发影响因素分析 190

一、地区经济水平 190

二、地区居民收入 190

三、社会福利制度 190

四、老龄人口数量 190

五、居民养老观念 190

六、地区生态环境 191

七、地区地价水平 191

第二节 中国养老地产投资特性分析 191

一、养老地产行业投资特性分析 191

二、养老地产项目投入产出分析 192

三、投资养老地产关键决策要素 193

四、养老地产的投资价值点分析 194

（一）进入品牌效应 194

（二）售租获取利润 194

（三）运营管理获益 194

（四）地区辐射效应 195

（五）社会口碑效应 195

第三节 房地产企业投资养老地产可行性分析 195

一、养老地产成房企开发新方向 195

二、房企开发养老地产优势分析 195

三、房企开发养老地产前提分析 196

四、房企投资养老地产效益分析 196

五、房企开发养老地产战略分析 196

第四节 保险企业投资养老地产可行性分析 197

一、保险资金与养老地产匹配性 197

二、险资投资养老地产法律环境 198

三、保险资金养老地产投资模式 199

四、险企养老地产运营模式分析 201

五、险企养老地产投资收益分析 201

第五节 中国养老地产投资风险分析 202

一、产业政策风险 202

二、房产信贷风险 203

三、新兴市场风险 203

四、投资收益风险 203

五、物业管理风险 204

第六节 中国养老地产投融资策略分析 204

一、房地产投融资主体分析 204

二、养老地产融资渠道分析 205

三、养老地产融资方式分析 206

四、养老地产融资策略分析 208

五、养老地产PFI融资模式 210

第十二章 淮北市养老地产投资前景趋势预测 215

第一节 养老地产发展趋势分析 215

一、综合性住宅将成为主导产品 215

二、市场竞争激烈设计更重细节 215

三、更加注重以人为本开发理念 215

四、小户型是养老地产开发首选 215

五、将逐步从主城区向郊区转移 216

六、开发不再片面追求规模档次 216

第二节 养老地产市场机会分析 216

一、养老综合体的市场机会 216

二、养生养老地产市场机会 216

三、养老旅游地产市场机会 217

四、养老地产区域投资潜力 219

五、保险企业养老地产机会 220

六、医疗康复机构市场机会 220

七、酒店管理企业市场机会 221

第三节 养老地产市场发展前景分析 221

一、养老地产成房地产新增长点 221

二、养老地产产品渐成新型刚需 222

三、养老地产潜力巨大尚需升级 222

四、养老地产市场需求前景广阔 224

五、养老地产市场规模预测分析 224

第四节 淮北市养老地产业发展前景预测 225

一、养老地产需求前景预测 225

二、2020年老年人口预测 225

三、2020年养老服务机构需求预测 225

四、养老地产业前景展望 226

图表目录

图表1  传统住宅地产与养老地产的对比 11

图表2  房地产调控“新国四条”与“新国十条”主要内容 15

图表3  房地产调控政策“国五条”主要内容 16

图表4  “新国八条”主要内容 17

图表5  2013年中国人口数量及其构成情况统计 36

图表6  2013年末中国各年龄段人口比重 36

图表7  1990-2050年中国人口老龄化发展趋势图 37

图表8  2007-2013年中国养老服务机构数量变化趋势图 43

图表9  2005-2013年中国养老服务机构床位数统计 43

图表10  中国主要房企试水养老地产一览表 48

图表11  异地养老模式及其特征 60

图表12  专门建设综合型养老社区 62

图表13  普通社区中配建各类养老产品 63

图表14  养老设施与幼儿园并设 64

图表15  国内养老地产的盈利模式 71

图表16  养老地产管理模式优劣势对比 72

图表17  淮北市行政区划简表 76

图表18  2011-2013年淮北市公路运输量情况 80

图表19  2010-2014年淮北市国民生产总值情况统计 80

图表20  2010-2014年淮北市国民固定资产投资额情况统计 81

图表21  2010-2013年淮北市城镇居民人均可支配收入情况统计 81

图表22  2010-2013年淮北市产业结构变化情况统计 82

图表23  2013年淮北市三次产业结构图 82

图表24  2010-2014年淮北市实现社会消费品零售总额情况统计 83

图表25  2010-2013年淮北市居民住房面积情况统计 83

图表26  2008-2014年淮北市房地产开发投资额统计 96

图表27  2010-2013年淮北市房地产竣工情况统计 96

图表28  2010-2013年淮北市商品房销售面积统计 97

图表29  2010-2013年淮北市商品房销售额统计 97

图表30  2014年淮北市商品房销售面积统计 97

图表31  2010-2013年淮北市商品住宅销售面积情况 98

图表32  2010-2013年淮北市商品住宅待售面积情况 98

图表33  2010-2013年淮北市商业营业用房销售及待售面积情况统计 98

图表34  2010-2013年淮北市其他房地产销售及待售面积情况统计 99

图表35  淮北市房地产优势企业名单 99

图表36  淮北市星洲国际城项目示意图 103

图表37  淮北市山水文园项目示意图 104

图表38  淮北市翰林学府项目示意图 105

图表39  淮北市傲景观澜项目示意图 106

图表40  淮北市温哥华城项目示意图 106

图表41  淮北市金御华府项目示意图 107

图表42  2014年淮北房地产优惠楼盘情况 107

图表43  2014年淮北市商品房价格变化情况 110

图表44  2014年淮北市房地产价格区域情况 110

图表45  2014年淮北市主要楼盘价格情况 111

图表46  2008-2013年淮北市人口数量统计 113

图表47  2013年末淮北市人口年龄构成情况 113

图表48  2013年末淮北市人口性别构成情况 114

图表49  2013年末淮北市人口户籍结构 114

图表50  2013年淮北市老年人口统计 115

图表51  2014年淮北市老年人口统计 115

图表52  2008-2013年淮北市老年人口数量变化趋势图 116

图表53  2009-2013年淮北市国有建设用地供应总量情况统计 118

图表54  2013年10月淮北国有建设用地使用权招拍挂出让预公告 119

图表55  淮北市相山区行政区划图 124

图表56  养老地产消费者配套设施需求调查结果 142

图表57  养老地产消费者意愿入住方式调查结果 142

图表58  养老地产投资决策的关键要素图 194

图表59  养老地产的融资渠道 206

图表60  BOT、PPP、PFI典型融资方式各方责任比较 211

图表61  BOT、TOT、PPP、PFI典型融资方式的参与程度和获益比较 211

图表62  PFI建设养老地产的模式构建 212

图表63  PFI建设养老地产的参与程度和主要职责 214

图表64  中国异地养老最佳城市列表 220