2014-2018年中国土地一级开发及重点城市房地产行业未来前景分析及深度调研咨询报告

第一章 中国土地开发行业发展背景分析17

1.1土地开发的定义17

1.1.1土地开发的定义17

1.1.2土地开发行业的分类17

（1）土地一级开发17

（2）土地二级开发18

1.1.3土地开发流程综述18

（1）土地一级开发流程18

（2）土地二级开发流程19

1.1.4土地开发基本原则20

1.2土地开发模式分析21

1.2.1土地一级开发模式21

（1）政府独立开发模式21

（2）城市运营开发模式21

（3）主题型项目带土地开发模式22

（4）一级开发招投标模式22

（5）土地整备模式23

1.2.2土地二级开发模式23

（1）公建配套开发模式23

1）PPP(公私合营)模式23

2）BOT(运营-移交)模式23

3）TOT(移交-经营-移交)模式24

4）PFT(私营机构融资)模式24

（2）商品房开发模式24

（3）工业园开发模式25

 

第二章 中国土地开发行业发展环境分析26

1.3土地开发行业经济环境分析26

1.3.12013年国内GDP增长分析26

1.3.22013年工业经济增长分析26

1.3.32013年固定资产投资分析27

1.3.4国家宏观经济预测分析27

1.4土地开发行业政策环境分析28

1.4.1中国货币政策分析28

（1）2013年中国货币数据分析28

（2）2013年中国货币政策分析30

（3）房地产周期与货币政策相关性分析32

（4）中国货币政策后期走势预判33

1.4.2中国财政政策分析34

（1）2013年中国财政政策分析34

（2）2013年地方财政政策分析36

（3）中国财政政策后期走势预判37

1.4.3中国土地政策分析38

（1）农村土地流转制度改革38

（2）城市土地出让制度改革39

1）土地储备制度分析39

2）土地出让金制度分析39

3）土地招拍挂制度分析39

 

第三章 2010-2013年三季度土地政策分析40

1.5土地开发行业社会环境分析42

1.5.1中国城镇化进程分析42

1.5.2中国城镇化现状与规划43

1.5.3城镇化与土地开发需求分析43

1.6房地产行业开发运营状况分析44

1.6.12013年全国房地产开发景气指数44

1.6.22013年全国房地产开发投资分析45

（1）房地产开发投资金额分析45

（2）全国房屋新开工面积分析45

（3）全国房屋施工面积分析46

（4）全国房屋竣工面积分析46

1.6.32013年全国房地产销售情况分析47

1.6.42013年全国房地产资金来源分析48

 

第四章 中国土地开发市场供需现状分析49

1.7土地开发市场供应现状分析49

1.7.12013年全国建设用地供应分析49

（1）批准国有建设用地规模49

（2）国有建设用地供应情况50

（3）重点城市土地抵押情况50

1.7.22013年全国住房用地供应分析51

（1）全国住房用地供应数量51

1）全国住房用地供应总量51

2）保障性安居工程用地供应量51

3）其他商品住房用地供应量52

4）热点城市住房用地供应分析52

1.7.32013年全国商业用地供应分析53

（1）全国商业用地供应总量53

（2）全国商业用地供应趋势53

1.7.42013年全国工业用地供应分析54

（1）全国工业用地供应总量54

（2）全国工业用地供应趋势54

1.8土地开发市场需求现状分析55

1.8.12013年全国土地成交情况分析55

1.8.22013年全国土地成交均价分析55

1.8.32013年全国土地成交地块排名57

（1）成交地块总价排名57

1）全国成交地块总价排名57

2）住宅成交地块总价排名59

3）商办用地成交总价排名60

（2）成交地块楼面价排名62

1）全国成交地块楼面价排名62

2）住宅成交地块楼面价排名63

3）商办用地成交楼面价排名64

（3）成交地块溢价排名66

1）全国成交地块溢价排名66

2）住宅用地成交溢价排名67

3）商办用地成交溢价排名68

1.92013年土地市场招拍挂分析70

1.9.1土地招拍挂出让总体情况70

1.9.2土地市场招标出让分析70

1.9.3土地拍卖挂牌出让分析71

1.102013年全国主要城市地价分析71

1.10.1全国地价总体分析71

1.10.2各经济区域地价分析72

（1）区域经济地价总体分析72

（2）长三角地区地价分析72

（3）珠三角地区地价分析74

（4）环渤海地区地价分析75

1.10.3各地理区域地价分析76

1.10.4主要城市地价分析78

（1）北京市地价走势分析78

（2）上海市地价走势分析79

（3）广州市地价走势分析80

1.10.5当前土地市场价格形势分析

1.10.6后期土地市场价格走势预判

 

第五章 中国土地开发行业区域市场分析85

1.11区域市场整体分析85

1.11.1京津唐地区85

1.11.2长三角地区93

1.11.3珠三角地区100

1.11.4成渝地区103

1.11.5武汉城市圈107

1.11.6长株潭地区112

1.11.7东北三省116

（1）区域宏观环境分析116

（2）区域土地市场分析117

1）土地供应总量分析117

2）土地供应结构分析117

3）房地产开发用地分析118

4）工矿仓储用地分析118

1.11.8山东半岛城市群119

（1）区域宏观环境分析119

（2）区域土地市场分析120

1）土地供应总量分析120

2）土地供应结构分析121

3）房地产开发用地分析121

4）工矿仓储用地分析122

1.12京津唐地区分析123

1.12.1北京市123

（1）城市土地资源概况123

（2）城市总体规划分析124

（3）土地利用总体规划125

（4）2014-2018年国有建设用地供应计划126

1）国有建设用地供应总量126

2）国用建设用地供应结构126

3）国有建设用地供应布局127

（5）房地产开发企业土地开发及购置分析127

1）2013年待开发土地面积127

2）2013年土地购置费用分析127

3）2013年购置土地面积分析128

1.12.2天津市128

1.12.3河北省132

1.13长三角地区分析137

1.13.1上海市137

1.13.2江苏省141

1.13.3浙江省146

1.14珠三角地区分析150

1.14.1广州市150

1.14.2深圳市153

1.14.3珠海市160

1.14.4东莞市163

1.14.5佛山市167

1.14.6中山市170

1.14.7惠州市172

1.14.8江门市175

1.14.9肇庆市177

1.15成渝地区分析179

1.15.1重庆市179

1.15.2成都市185

1.16武汉城市圈分析188

1.16.1武汉市188

1.16.2黄石市192

1.16.3黄冈市196

1.16.4孝感市197

1.16.5咸宁市200

1.16.6鄂州市203

1.16.7仙桃市205

1.16.8天门市207

1.16.9潜江市212

1.17长株潭地区分析217

1.17.1长沙市217

1.17.2株洲市220

1.17.3湘潭市223

1.18东北三省分析229

1.18.1辽宁省229

1.18.2吉林省234

（5）房地产开发企业土地开发及购置分析236

1）2013年待开发土地面积236

2）2013年土地购置费用分析237

3）2013年购置土地面积分析237

1.18.3黑龙江省238

1.19山东半岛城市群分析242

1.19.1济南市242

（1）城市土地资源概况242

（2）城市总体规划分析243

（3）土地利用总体规划243

（4）2014-2018年国有建设用地供应计划243

1）国有建设用地供应总量243

2）国有建设用地供应结构243

3）国有建设用地供应布局244

（5）房地产开发企业土地开发及购置分析244

1）2013年土地供应情况244

2）2013年土地成交情况245

3）2013年土地市场区域结构245

1.19.2青岛市246

（1）城市土地资源概况246

（2）城市总体规划分析247

（3）土地利用总体规划247

（4）2014-2018年国有建设用地供应计划248

1）国有建设用地供应总量248

2）国有建设用地供应结构248

3）国有建设用地供应布局248

（5）房地产开发企业土地开发及购置分析249

1）2013年土地整体成交情况249

2）2013年成交土地类别分析249

3）2013年成交土地区域分布250

1.19.3淄博市250

（1）城市土地资源概况250

（2）城市总体规划分析251

（3）土地利用总体规划251

（4）房地产开发企业土地开发及购置分析252

1.19.4烟台市253

（1）城市总体规划分析253

（2）2014-2018年国有建设用地供应计划253

1）国有建设用地供应总量253

2）国有建设用地供应结构253

3）国有建设用地供应布局253

（3）房地产开发企业土地开发及购置分析254

1）2013年土地供应情况分析254

2）2013年土地购置费用分析254

3）2013年土地市场区域分布254

1.19.5潍坊市254

（1）城市土地资源概况254

（2）城市总体规划分析255

（3）土地利用总体规划255

（4）2014-2018年国有建设用地供应计划255

1）国有建设用地供应总量255

2）国有建设用地供应结构256

3）国有建设用地供应布局256

1.19.6东营市256

（1）城市土地资源概况256

（2）城市总体规划分析257

（3）土地利用总体规划257

（4）2014-2018年国有建设用地供应计划258

1）国有建设用地供应总量258

2）国有建设用地供应结构258

3）国有建设用地供应布局258

（5）房地产开发企业土地开发及购置分析259

1）2013年土地成交整体情况259

2）2013年土地市场区域分布259

1.19.7日照市260

（1）城市总体规划分析260

（2）土地利用总体规划261

（3）2014-2018年国有建设用地供应计划261

1）国有建设用地供应总量261

2）国有建设用地供应结构261

3）国有建设用地供应布局262

（4）房地产开发企业土地开发及购置分析262

1.19.8威海市263

（1）城市土地资源概况263

（2）城市总体规划分析264

（3）土地利用总体规划265

（4）2014-2018年国有建设用地供应计划266

1）国有建设用地供应总量266

2）国有建设用地供应结构266

3）国有建设用地供应布局266

（5）房地产开发企业土地开发及购置分析267

1）2013年土地成交整体情况267

2）2013年成交土地性质分析267

3）2013年成交土地区域分布268

4）中国土地开发建设标杆企业分析269

1.20房地产及其他综合性开发企业分析269

1.20.1招商局地产控股股份有限公司经营分析269

（1）企业发展简况分析269

（2）企业组织架构分析270

（3）企业土地储备情况270

（4）企业土地开发策略270

（5）企业主要经济指标271

（6）企业财务状况分析271

1）企业盈利能力分析271

2）企业运营能力分析272

3）企业偿债能力分析272

4）企业发展能力分析273

（7）企业经营优劣势分析273

（8）企业最新发展动向分析274

1.20.2金地(集团)股份有限公司经营分析274

1.20.3深圳华侨城股份有限公司经营分析279

1.20.4北京首都开发股份有限公司经营分析284

1.20.5南京栖霞建设股份有限公司经营分析289

1.21城市投资建设类开发企业分析344

1.21.1中国城市建设控股集团有限公司发展分析344

（1）企业发展简况分析345

（2）企业组织架构分析346

（3）企业土地开发策略346

（4）企业建设工程分析346

（5）企业招商项目分析346

（6）企业发展优劣势分析346

（7）企业最新发展动向分析347

1.21.2北京城建投资发展股份有限公司发展分析347

1.21.3云南省城市建设投资有限公司发展分析353

 

第六章 土地一级开发盈利模式与风险规避386

1.22土地一级市场开发成本分析386

1.22.1土地一级开发成本分析386

1.22.2土地一级开发成本构成386

1.22.3土地一级开发中涉及的税费387

1.23土地一级市场盈利模式分析387

1.23.1城市区域开发项目价值链分析387

1.23.2价值链中各节点权力和利益点388

1.23.3土地一级开发的利润来源分析388

1.23.4土地一级开发的盈利模式分析388

（1）从一级开发本身获利389

（2）分享土地增值收益389

（3）持有部分公共建筑389

（4）为二级拿地铺垫389

1.23.5土地一级开发的盈利路径分析390

（1）如何取得土地一级开发名义390

（2）间接获取收益常规操作路径390

1）间接获取土地的操作关键390

2）间接获取土地收益的模式391

（3）直接获取土地增值收益分析391

1）兼顾融合各方参与者利益391

2）成功开发模式的经验借鉴392

3）公私协议合作开发模式分析392

4）整体公私协议合作开发模式393

1.24土地一级市场项目操盘分析394

1.24.1土地出让市场营销策略394

（1）土地策略394

（2）价格策略396

（3）营销渠道策略397

（4）促销策略398

1.24.2土地的招投标方案分析399

（1）招标评标因素构成399

（2）主要评标方法分析400

1.25土地一级开发市场的风险与规避401

1.25.1土地一级开发的特点401

1.25.2土地一级开发的风险401

（1）政策风险401

（2）融资风险402

（3）政府行为风险402

（4）征地、拆迁工作风险403

（5）市场风险403

1.25.3土地一级开发风险防范措施403

（1）融资风险防范措施403

（2）拆迁风险方法措施405

（3）外部环境风险防范措施405

 

第七章 土地一级开发融资模式与行业趋势408

1.26土地一级开发融资需求分析408

1.26.1现实融资需求408

1.26.2潜在融资需求408

1.27土地一级开发融资模式分析408

1.27.1土地储备机构直接安排融资并承担责任408

1.27.2一级开发主体与金融机构签订借款合同409

1.27.3一级开发主体融资并承担责任与义务410

1.27.4项目公司融资，一级开发主体担保411

1.28房地产信托模式分析412

1.28.1贷款型信托模式分析412

1.28.2股权型信托模式分析412

1.28.3权益型信托模式分析413

1.29土地一级开发融资渠道分析413

1.29.1土地一级开发主要的融资渠道413

1.29.2土地一级开发融资解决方法414

（1）土地收益证券化414

（2）城投公司模式的创新415

1.29.3中国土地开发未来发展趋势预测415

（1）土地获取成本趋势预测415

（2）土地开发供给预测416

（3）土地开发企业发展趋势416

（4）外资投资发展趋势预测417

 

图表目录：

图表 我国土地用地性质分类17

图表 土地的一级开发18

图表 我国土地一级开发流程18

图表 土地开发的基本原则20

图表 政府独立开发模式的特点21

图表 城市运营开发模式的特点22

图表 主题型项目带土地开发模式的特点22

图表 一级开发招投标模式的特点22

图表 PPP(公私合营)模式的特点23

图表 BOT(运营-移交)模式的特点23

图表 TOT(移交-经营-移交)模式的特点24

图表 PFT(私营机构融资)模式的特点24

图表 常规项目开发模式的特点24

图表 2006-2013年三季度中国国内生产总值及同比增长速度(单位:亿元，%)26

图表 2008-2013年三季度工业增加值月度同比增长速度(单位:%)26

图表 2013年固定资产投资额同比增长情况(单位:亿元，%)27

图表 2009-2013年三季度我国货币供应情况(单位:亿元)28

图表 2002-2013年三季度我国社会融资规模及其结构(单位:亿元)29

图表 2013年我国存款准备金率调整一览(单位:%)30

图表 2010-2013年三季度我国房地产开发资金中国内贷款情况(单位:亿元，%)30

图表 2012年以来我国利率调整一览表(单位:%)31

图表 2008年以来我国CPI走势31

图表 房地产周期与货币政策周期示意图32

图表 2013年我国社会融资规模走势(单位:万元，%)33

图表 2013年我国货币供给走势(单位:万元，%)33

图表 2013年全国公共财政住房保障支出决算(单位:亿元，%)35

图表 重庆、上海房产税征税细则36

图表 2010-2013年三季度重庆、上海居住用地季度平均价格增减趋势36

图表 2013年部分省市房地产财政政策情况36

图表 中国农村土地制度变迁38

图表 当前城市土地制度40

图表 2010-2013年三季度我国土地政策一览(单位:万元)40

图表 我国所处城镇化的阶段42

图表 1980-2013年三季度我国城镇、农村人口比例(单位:%)43

图表 2009-2012中国房地产开发景气指数(单位:%)44

图表 2000-2012中国房地产开发投资额及同比增长情况(单位:亿元)45

图表 2000-2013年三季度我国房屋新开工面积及同比增长情况(单位:万平方米，%)46

图表 2000-2013年三季度我国房屋施工面积及同比增长情况(单位:万平方米，%)46

图表 2000-2013年三季度我国房屋施工面积及同比增长情况(单位:万平方米，%)46

图表 2000-2013年三季度我国房屋竣工面积及同比增长情况(单位:万平方米，%)47

图表 2013年我国房地产开发企业资金来源结构(单位:%)48

图表 2006-2013年三季度我国批准国有建设用地供应情况(单位:万公顷)49

图表 2013年我国批准国有建设用地的结构49

图表 2006-2013年三季度实际供应的国有建设用地的供应结构50

图表 2013年实际供应的国有建设用地供应结构50

图表 2013年84个重点城市净增土地抵押面积与金额(单位:万公顷，亿元)50

图表 2007-2013年三季度住宅用途的国有建设用地供应总量及增减情况(单位:公顷，%)51

图表 2013年我国保障性安居工程和中小套型商品房用地供应计划和落实情况(单位:公顷)52

图表 2013年我国商品住房用地供应计划与落实情况(单位:公顷)52

图表 2007-2013年三季度商服用途的国有建设用地供应总量及增减情况(单位:公顷，%)53

图表 2007-2013年三季度工矿仓储用途的国有建设用地供应总量及增减情况(单位:公顷，%)54

图表 2013年中国130个城市土地成交量及同比增长(单位:公顷，%)55

图表 2013年我国主要监测城市地价情况(单位:元/平方米)56

图表 2013年我国主要监测城市地价情况(分用途)(单位:元/平方米)56

图表 2007-2013年三季度我国主要监测城市地价变化情况(单位:%)56

图表 2013年全国成交地块总价排行榜(单位:万平方米，亿元，元/平方米)57

图表 2013年全国住宅成交地块总价排行榜(单位:万平方米，亿元，元/平方米)59

图表 2013年全国商业成交地块总价排行榜(单位:万平方米，亿元，元/平方米)60

图表 2013年全国成交地块楼面价排行榜(单位:平方米，万元，元/平方米)62

图表 2013年全国住宅成交楼面价排行榜(单位:平方米，万元，元/平方米)63

图表 2013年全国商业成交地块楼面价排行榜(单位:平方米，万元，元/平方米)64

图表 2013年全国成交地块溢价率排行榜(单位:平方米，万元，元/平方米)66

图表 2013年全国住宅成交地块溢价率排行榜(单位:平方米，万元，元/平方米)67

图表 2013年全国商办用地成交溢价率排行榜(单位:平方米，万元，元/平方米)68

图表 2006-2013年三季度我国国有建设用地成交面积与金额(单位:万公顷，亿元)70

图表 2013年我国土地招标出让情况(单位:万元，平方米)70

图表 2013年我国土地拍卖、挂牌(单位:万公顷，万亿元)71

图表 2000-2013年三季度我国地价指数走势71