2014-2018年中国天津房地产行业发展策略预测与竞争格局调研报告

第一章 房地产行业相关概述 1

第一节 房地产概念阐释 1

一、房地产的定义 1

二、房地产的特征 1

三、房地产的自然形态 1

四、房地产的类别 1

第二节 房地产行业概述 3

一、房地产行业的定义 3

二、房地产行业的主要领域 3

三、房地产行业的特点 4

四、房地产行业的地位 4

第三节 房地产市场分析的内容和特点 6

一、房地产市场分析的层次 6

二、房地产市场分析的内容 6

三、房产地市场分析的特点 7

四、提高房地产市场分析有效性的途径 9

 

第二章 中国房地产市场发展分析 10

第一节 中国房地产行业发展概述 10

一、中国房地产行业发展的进程 10

二、中国房地产与经济发展的相关性 11

三、中国房地产行业发展特点 13

四、中国房地产开发模式的蜕变历程 15

五、2013年房贷新政下的楼市变局 16

第二节 2012-2013年中国房地产景气指数分析 19

一、2012年中国房地产景气指数分析 19

二、2013年中国房地产景气指数分析 20

第三节 2012-2013年中国房地产行业运行综述 21

一、2012年房地产市场运行数据解读 21

二、2013年我国房地产市场运行指标分析 22

（一）房地产开发投资情况 22

（二）房地产开发企业资金来源情况 26

（三）商品房建筑与销售情况 28

（四）全国房地产市场价格变动情况 31

 

第三章 天津房地产行业的发展环境分析 36

第一节 中国房地产周期性波动的取决因素 36

一、中国房地产业发展存在经济周期的事实 36

二、影响房地产周期波动的因素分析 37

第二节 天津市宏观环境概述 40

一、地理环境 40

二、行政区划 43

三、交通运输 45

四、产业结构 47

第三节 天津市经济社会发展 48

一、2011年天津经济和社会发展状况 48

二、2012年天津经济和社会发展状况 64

三、2013年天津经济发展概况 81

四、天津滨海新区是拉动经济发展的主引擎 82

第四节 天津市城市建设及规划 83

一、建国60年天津城市建设规划的变迁 83

二、2012年天津城市建设取得重大进展 88

三、2013年天津全力推进城建重点项目建设 90

四、天津市城市总体规划（2005年-2020年） 92

 

第四章 天津房地产行业的发展现状 111

第一节 2011年天津房地产市场的发展 111

一、2011年天津房地产市场运行特点 111

二、2011年天津房地产市场发展概述 113

三、2011年天津主要区县房地产市场状况 117

四、2011年天津工业地产市场交易量持续增大 122

第二节 2012年天津房地产市场的发展 126

一、2012年天津房地产市场综述 126

二、2012年天津房地产运行情况分析 127

三、2012年天津房地产企业运行概况 128

四、2012年天津房地产市场热点分析 128

第三节 2013年天津房地产市场的发展 131

一、2013年天津楼市开发商扩张放缓 132

二、2013年天津房地产市场发展分析 133

第四节 天津房地产泡沫实证分析 136

一、2003-2012年房地产价格增长率GDP增长率指标分析 136

二、2003-2012年房价收入比 137

三、2003-2012年货币供给的增长率 137

四、2003-2012年房地产开发投资全社会固定资产投资 137

五、2003-2012年房屋施工面积房屋竣工面积 138

六、2003-2012年商品房空置率和销售竣工比 138

第五节 京津冀都市圈与天津房地产发展分析 138

一、区域规划明晰为城市圈发展助力 139

二、大都市圈规划下的资源共享 139

三、京津冀一体化下的楼市联动 140

四、区域规划带动异地购房热潮 141

第六节 天津房地产市场的问题及对策分析 142

一、天津房地产市场面临的主要问题 142

二、天津房地产发展方向分析 143

三、天津房地产市场发展的建议 145

 

第二部分 天津房地产细分市场分析

第五章 天津土地市场 147

第一节 土地利用机制与城镇化发展分析 147

一、城镇化的涵义 147

二、约束中国城镇化进程的土地问题 148

三、城镇化土地问题的解决措施 150

第二节 2011年天津土地市场的发展 152

一、2011年天津土地市场综述 153

二、2011年天津市土地市场供需情况 155

三、2011年天津市土地成交价格特点 157

第三节 2012年天津土地市场的发展 158

一、2012年天津土地市场综述： 158

二、2012年天津土地市场供应分析 160

三、2012年天津土地市场成交分析 161

四、2012年天津土地市场总结 162

第四节 2013年天津土地市场的发展 163

一、2013年一季度天津土地市场分析 163

二、2013年二季度天津土地市场分析 166

三、2013年天津土地市场总结 169

第五节 节约集约用地对房地产业的影响 170

一、国家发布《关于促进节约集约用地的通知》 170

二、土地闲置成本加大囤地空间缩小 172

三、小地块的出让和开发将成为主流 173

四、强化用地合同管理有利于建立公平的土地拍卖竞争制度 173

 

第六章 天津住宅市场 174

第一节 住宅产业的相关概述 174

一、住宅产业的定义 174

二、住宅产业的特点 174

三、住宅产业的分类 178

第二节 2011-2012年天津住宅市场的发展 178

一、2011年天津住宅市场分析 178

二、2012年天津住宅市场整体分析 182

三、2012年天津商品住宅成交分析 182

第三节 2013年天津住宅市场发展分析 186

一、2013年天津商品住宅市场分析 186

二、2013年天津新建商品住宅市场分析 190

三、2013年天津滨海新区新建商品住宅成交状况 194

四、2013年天津保障住宅市场分析 196

第四节 天津住宅市场的未来发展趋势 199

一、2013年下半年天津住宅市场分析预测 199

二、天津市高档住宅未来发展三大趋势预测 200

三、未来天津住宅市场供需特点预测 201

 

第七章 天津别墅市场 203

第一节 别墅的相关概述 203

一、别墅的定义 203

二、别墅的分类 205

三、别墅的设计要点 206

四、影响别墅品质的因素分析 207

第二节 天津别墅市场发展综述 209

一、天津别墅市场的发展沿革 209

二、天津别墅市场的区域化发展 210

三、天津别墅发展正迎接市场的全面成熟 218

四、天津“亚洲最大别墅区”建成数年后成空城 220

第三节 2012-2013年天津别墅市场的发展 225

一、2012年天津别墅“稀缺性”导致价格不断上涨 225

二、2012年天津别墅各板块发展分析 226

三、天津仍乏成熟别墅项目环境生活氛围都需营造 228

四、2013年天津别墅达61个新四区成别墅聚集地 229

五、2013年天津别墅市场分析 231

第四节 天津别墅市场未来发展前景展望 238

一、别墅市场更具升值潜力和发展空间 238

二、未来天津别墅市场发展方向 239

 

第八章 天津商业地产市场 241

第一节 商业地产的相关概述 241

一、商业地产的定义 241

二、商业地产的分类 241

三、商业地产存在的三种模式 243

第二节 中国商业地产的发展现状 244

一、2012年中国商业地产市场发展总体状况 244

二、金融危机下中国商业地产市场呈现的特点 249

三、2013年开发商扎堆商业地产一线城市新增商业项目面临井喷 250

四、楼市火爆引外资巨头关注境外商业地产中国找钱 252

第三节 天津商业地产市场的发展综述 254

一、天津商业地产市场发展现状概述 254

二、天津商业地产市场备受青睐和认可 256

三、天津商业地产格局或将巨变 257

四、天津商业地产估值不高地段优势发挥不够透 259

第四节 2011-2013年天津商业地产市场的发展 260

一、2011年天津商业地产市场发展分析 260

二、2011年天津商业地产市场呈现新特点 263

三、2012年天津商铺市场发展概况 263

四、2013年经济复苏拉动天津商业地产快速回暖 264

五、2013年天津商业地产发展分析 266

第五节 天津商业地产市场的未来展望 267

一、天津商业地产未来发展潜力大 267

二、天津商业地产有望成为最富潜力市场 268

三、天津商业地产旺势暗藏三大隐患 270

四、天津商业地产将向“城市综合体”转型 270

五、天津商业地产期待全面升级 272

 

第九章 天津写字楼市场 274

第一节 中国写字楼市场的发展综述 274

一、2012年中国写字楼市场内外失调 274

二、中国写字楼市场2013年有望重拾升势 280

三、中国写字楼市场发展呈现不同态势 280

四、国家政策对中国写字楼市场影响分析 282

五、2013年写字楼市场趋势与预测 285

第二节 天津写字楼市场整体现状分析 287

一、由点成线分布集中 天津写字楼市场逐渐细分 287

二、天津优质写字楼市场内资活跃 外资仍处低谷 289

三、天津写字楼产品问题 294

四、2012天津将有多个甲级写字楼面市 成为市场亮点 294

第三节 2011年天津写字楼市场的发展 295

一、2011年天津写字楼市场呈稳步上升态势 295

二、2011年四季度天津写字楼市场分析 295

三、2011年天津甲级写字楼市场租售情况 296

第四节 2012年天津写字楼市场的发展 297

一、2012年上半年天津写字楼市场概况 297

三、2012年第三季度天津写字楼市场概况 303

四、2012年第四季度天津写字楼市场概况 304

五、2013年第一季度天津写字楼市场概况 305

六、2013年第二季度天津写字楼市场概况 305

第五节 天津写字楼市场发展的瓶颈分析 307

一、总部经济地位有待提升 307

二、新客户增量不足 308

三、商住楼争食写字楼市场 309

第六节 天津写字楼市场投资分析 309

一、2013年天津写字楼市场投资前景 309

二、天津河西区写字楼市场投资潜力大 313

第七节 投资写字楼的风险及建议 314

一、投资写字楼的三大风险 314

二、投资写字楼需注意的问题 315

三、个人投资写字楼的八个要点 316

 

第十章 天津二手房市场 317

第一节 二手房的相关概述 317

一、二手房的概念及种类 317

二、二手房专有名词的概念 317

三、分析二手房升值的特点 318

第二节 中国二手房市场的发展综述 319

一、中国二手房市场的发展现状分析 320

二、2012年中国二手房市场发展分析 321

三、2013年全国二手房市场总结与未来展望 331

四、中国二手房市场发展存在的问题 338

五、中国二手房市场的发展对策分析 339

第三节 2011年天津二手住宅市场分析 341

一、2011年天津二手房买卖市场出现近年来最大跌幅 341

二、2011年天津二手房买卖市场成交价格涨幅趋缓 342

三、2011年区域成交中心城区仍居主流 区域比重略有变化 344

四、2011年天津二手房买卖市场中小户型成绝对主流 345

五、2011年天津二手房买卖市场交易总价变化平稳 346

第四节 2012-2013年天津二手房市场的发展 347

一、2012年天津二手房市场运行综述 347

二、2012年天津二手房市场分析 349

三、2012年天津二手房市场大事件 351

四、2013年天津二手房价格上涨租赁市场渐火 354

 

第三部分 天津房地产市场营销及企业分析

第十一章 天津房地产市场营销分析 358

第一节 天津房地产市场营销分析

一、中国房地产营销已进入第三轮变革时代 358

二、中国房地产行业危中有机的销售转型之途 359

三、中国房地产营销存在的问题 361

四、中国房地产营销的方向及趋势 364

第二节 天津房地产市场的营销现状 366

一、天津房地产市场营销经典案例分析 366

二、金融危机下天津房地产企业逆势营销破困局 373

三、2012年天津房地产商家营销进驻高档商场 375

四、天津房地产企业异地营销渠道变局 376

五、2013年直面调控 天津楼市营销新手段助力地产突围 378

第三节 房地产行业的营销策略探讨 379

一、房地产企业的绿色营销分析 379

一、房地产市场营销价格策略分析 394

二、新形势下房地产的服务式营销 395

三、房地产低成本营销策略分析 397

四、房地产项目的小众营销模式分析 399

 

第十二章 天津房地产重点企业 401

第一节 天津市房地产发展（集团）股份有限公司 401

一、公司简介 401

二、2012-2013年公司经营状况 401

三、2012-2013年公司财务数据 403

四、公司发展展望及策略 409

第二节 天津津滨发展股份有限公司 412

一、公司简介 412

二、2012-2013年公司经营状况 413

三、2012-2013年公司财务数据 414

四、公司发展展望及策略 420

第三节 天津海泰科技发展股份有限公司 423

一、公司简介 423

二、2012-2013年公司经营状况 429

三、2012-2013年公司财务数据 431

四、公司发展展望及策略 436

第四节 天津广宇发展股份有限公司 439

一、公司简介 439

二、2012-2013年公司经营状况 440

三、2012-2013年公司财务数据 440

四、公司发展展望及策略 446

 

第四部分 天津房地产政策背景及趋势

第十三章 天津房地产行业的政策背景分析 448

第一节 中国房地产市场宏观调控分析 448

一、2012年房地产行业主要调控政策综述 448

二、2013年1季度房地产行业主要政策分析 452

三、2013年2季度房地产行业主要政策分析 463

第二节 2011-2013年天津房地产市场政策环境 474

一、2007年天津首部规范房地产交易行为条例实施 474

二、2012天津楼市政策法规回顾 477

三、《天津市住房建设规划（2011-2013年）》出台 489

四、2013年天津房地产行业定首部自律公约不哄抬地价房价 490

五、2013年天津推出13条措施促房地产健康发展 491

第三节 中国房地产法律法规介绍 493

一、中华人民共和国土地管理法 493

二、中华人民共和国城市房地产管理法 508

三、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 518

四、房地产开发经营业务企业所得税处理办法 524

五、中华人民共和国物权法 534

六、中华人民共和国建筑法 565

第四节 天津房地产行业政策法规介绍 577

一、天津市土地管理条例 577

二、天津市土地交易有形市场管理办法 593

三、天津市房地产交易管理条例 598

四、天津市商品房管理条例 605

五、天津市房屋安全使用管理条例 615

六、天津市房屋租赁管理规定 621

七、天津市物业管理条例 629

 

第十四章 2014-2018年天津房地产市场前景趋势分析 648

第一节 中国房地产行业的发展前景及趋势 648

一、未来十年房地产市场需求依然旺盛 648

二、我国房地产业中长期发展目标 648

三、未来我国房地产市场格局预测 653

第二节 天津房地产市场的发展前景及趋势 654

一、天津滨海新区建制获批区域地产发展空间放大 654

二、房企二三线城市战略性转移带来发展机遇 656

三、2013年下半年天津房地产市场趋势预测 658

四、2013年天津人均住房面积将达30平方米 661

 

第十五章 2014-2018年天津房地产市场投资策略 663

第一节 中国房地产行业投资现状 663

一、中国房地产开发投资占GDP近10% 663

二、2012年中国房地产开发投资概况 664

三、2012年房地产投资信托发展分析 664

四、2013年1-9月中国房地产开发投资概况 669

五、中国房地产仍是国内外投资者追逐重点 670

第二节 天津房地产市场投资环境及现状 671

一、天津已成为新的外商房地产投资热点城市 671

二、天津房地产投资将受益环渤海发展契机 671

三、天津滨海新区成房地产投资新热点 672

四、天津亿万富豪突破千人 房地产业成集中投资行业 673

五、天津工业地产投资升温收益预期空间较大 674

六、2012年天津房地产开发投资概况 676

七、2012年日本最大房企落户天津开发区 680

八、2013年天津房地产开发投资计划点评 680

第四节 房地产投资风险分析 681

一、利率风险 681

二、购买力风险 681

三、资金变现风险 681

四、中国房地产投资风险的总体状况及变化趋势 682

 

第十六章 2014-2018年天津房地产市场融资策略 684

第一节 中国房地产行业的融资概况 684

一、我国房地产融资市场发展概况 684

二、我国房地产融资市场的主要特点 687

三、并购贷款成大型房地产企业融资新兴渠道 688

四、我国房地产融资市场发展趋势分析 689

第二节 房地产上市企业资本市场融资方式比较 690

一、资本市场融资方式比较 691

二、资本市场融资结构分析 693

三、比较之后得出的结论分析 694

第三节 天津房地产行业融资现状分析 695

一、天津商业地产多样化融资概况 695

二、天津多元化搭建保障房建设融资平台 696

三、2013年天津成为房地产信托投资基金试点城市之一 696

第四节 天津房地产信托融资分析 697

一、房地产信托及其运营模式和风险控制 697

二、天津市房地产信托融资的现实情况 700

三、天津市房地产信托融资存在的问题 702

四、天津市房地产信托融资面临的宏观环境与趋势分析 704

五、天津市房地产信托融资的发展建议 707

第五节 中国房地产融资存在的问题及对策 711

一、我国房地产企业融资存在的主要问题 711

二、房地产企业的融资对策 713

三、房地产融资方式创新的思路分析 714

四、房地产融资方式的选择 716

第六节 房地产企业提升融资能力的对策建议 720

一、提高房地产企业内源融资能力 720

二、提高房地产企业权益融资能力 721

三、提高房地产企业合作融资能力 722

四、提高房地产企业负债融资能力 723

 

附录：

天津《关于促进我市房地产市场健康发展的若干意见》（2011） 725

 

图表目录

图表：2012年国房景气指数 20

图表：2007年9月-2013年9月国房景气指数及主要分类指数走势 20

图表：2011年9月-2013年9月累计固定资产投资与房地产开发投资增长率变动趋势 22

图表：2012年9月-2013年9月累计不同用途房地产开发投资构成情况 23

图表：2011 年9月-2013年9月累计不同用途房地产开发投资增长率变动情况 24

图表：2012年9月-2013年9月累计不同地区房地产投资额完成情况 25

图表：2011年9月-2013年9月累计东、中、西部地区房地产投资增长率变动趋势 25

图表：2012年9月-2013年9月累计全国房地产开发企业资金来源构成情况 26

图表：2011年9月-2013年9月累计全国房地产开发企业资金来源构成增长率变动趋势 27

图表：2011年9月-2013年9月累计全国房地产土地购置与开发面积及同比增长率变动趋势 28

图表：2011年9月-2013年9月累计全国商品房、商品住宅施工面积及同比增长率变动趋势 29

图表：2011年9月-2013年9月累计全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长率变动趋势 29

图表：2011年9月-2013年9月累计全国商品房、商品住宅销售面积及同比增长率变动趋势 30

图表：2011年9月-2013年9月累计全国商品房、商品住宅销售额及同比增长率变动趋势 30

图表：2011年9月-2013年9月全国70个大中城市房屋销售价格指数同比变动趋势 31

图表：2011年9月-2013年9月全国70个大中城市房屋销售价格指数环比变动趋势 32

图表：2013年9月份70个大中城市房屋销售价格指数 33

图表：2013年9月份70个大中城市房屋销售价格指数（续表） 34

图表：天津市行政区划 44

图表：2004-2011年全市生产总值及其增长速度 48

图表：2004-2011年全市财政收入及其增长速度 49

图表：2011年天津市居民消费价格指数 50

图表：2004-2011年全社会固定资产投资及其增长速度 51

图表：2011年天津市主要农副产品产量 52

图表：2011年天津市主要工业产品产量 53

图表：2004-2011年社会消费品零售总额及其增长速度 55

图表：2010-2013年津滨发展股份有限公司营业利润表 417

图表：2010-2013年津滨发展股份有限公司利润总额表 417

图表：2010-2013年津滨发展股份有限公司净利润表 418

图表：2010-2013年津滨发展股份有限公司每股指标表 418

图表：2010-2013年津滨发展股份有限公司获利能力表 418

图表：2010-2013年津滨发展股份有限公司经营能力表 418

图表：2010-2013年津滨发展股份有限公司偿债能力表 419

图表：2010-2013年津滨发展股份有限公司资本结构表 419

图表：2010-2013年津滨发展股份有限公司发展能力表 419

图表：2010-2013年津滨发展股份有限公司现金流量分析表 419

图表：2010-2013年海泰发展股份有限公司主营构成表 431

图表：2010-2013年海泰发展股份有限公司流动资产表 431

图表：2010-2013年海泰发展股份有限公司长期投资表 432

图表：2010-2013年海泰发展股份有限公司固定资产表 432

图表：2010-2013年海泰发展股份有限公司无形及其他资产表 432

图表：2010-2013年海泰发展股份有限公司流动负债表 432

图表：2010-2013年海泰发展股份有限公司长期负债表 433

图表：2010-2013年海泰发展股份有限公司股东权益表 433

图表：2010-2013年海泰发展股份有限公司主营业务收入表 433

图表：2010-2013年海泰发展股份有限公司主营业务利润表 433

图表：2010-2013年海泰发展股份有限公司营业利润表 434

图表：2010-2013年海泰发展股份有限公司利润总额表 434

图表：2010-2013年海泰发展股份有限公司净利润表 434

图表：2010-2013年海泰发展股份有限公司每股指标表 434

图表：2010-2013年海泰发展股份有限公司获利能力表 435

图表：2010-2013年海泰发展股份有限公司经营能力表 435

图表：2010-2013年海泰发展股份有限公司偿债能力表 435

图表：2010-2013年海泰发展股份有限公司资本结构表 435

图表：2010-2013年海泰发展股份有限公司发展能力表 435

图表：2010-2013年海泰发展股份有限公司现金流量分析表 436

图表：2010-2013年广宇发展股份有限公司主营构成表 440

图表：2010-2013年广宇发展股份有限公司流动资产表 441

图表：2010-2013年广宇发展股份有限公司长期投资表 441

图表：2010-2013年广宇发展股份有限公司固定资产表 442

图表：2010-2013年广宇发展股份有限公司无形及其他资产表 442

图表：2010-2013年广宇发展股份有限公司流动负债表 442

图表：2010-2013年广宇发展股份有限公司长期负债表 442

图表：2010-2013年广宇发展股份有限公司股东权益表 443

图表：2010-2013年广宇发展股份有限公司主营业务收入表 443

图表：2010-2013年广宇发展股份有限公司主营业务利润表 443

图表：2010-2013年广宇发展股份有限公司营业利润表 443

图表：2010-2013年广宇发展股份有限公司利润总额表 444

图表：2010-2013年广宇发展股份有限公司净利润表 444

图表：2010-2013年广宇发展股份有限公司每股指标表 444

图表：2010-2013年广宇发展股份有限公司获利能力表 444

图表：2010-2013年广宇发展股份有限公司经营能力表 444

图表：2010-2013年广宇发展股份有限公司偿债能力表 445

图表：2010-2013年广宇发展股份有限公司资本结构表 445

图表：2010-2013年广宇发展股份有限公司发展能力表 445

图表：2010-2013年广宇发展股份有限公司现金流量分析表 445

图表：2010-2013年以来出台的主要土地政策及其内容 449

图表：2013年1-4月出台的综合性遏制房价过快上涨的政策及主要内容 453

图表：2013年1-4月出台的主要保障性住房政策及主要内容 458

图表：2003年10月-2013年4月物业税大事记 461

图表：《关于加强土地增值税征管工作的通知》的主要内容 464