2014-2020年青岛市黄岛区工业地产行业市场深度调研及投资价值分析研究报告

第一章 工业地产概述 8

第一节 工业地产的基础界定 8

一、工业地产的定义 8

二、工业地产的特性 8

（一）政策主导性 8

（二）区域性分析 9

（三）项目增值性 9

（四）投资回收期长 10

三、工业地产的分类 11

（一）物流仓储 11

（二）工业厂房 12

（三）工业研发楼宇 14

第二节 工业地产的开发模式 15

一、工业园区开发模式 15

（一）开发主体 15

（二）操作手段 16

（三）所需外部条件 16

（四）开发模式流程 16

（五）开发模式案例 17

二、主体企业引导模式 19

（一）开发主体 19

（二）操作手段 19

（三）所需外部条件 19

（四）开发模式流程 19

（五）开发模式案例 20

三、工业地产商开发模式 21

（一）开发主体 21

（二）操作手段 21

（三）所需外部条件 21

（四）开发模式流程 21

（五）开发模式案例 22

四、综合开发模式 23

（一）开发主体 23

（二）操作手段 23

（三）所需外部条件 23

（四）开发模式流程 24

（五）开发模式案例 24

第三节 工业地产主要盈利模式 25

一、工业地产出租模式 25

二、工业地产出售模式 25

三、工业地产RELTS 26

四、工业地产收入来源 26

第二章 2013-2014年青岛市黄岛区工业地产环境背景分析 27

第一节 青岛市黄岛区宏观经济运行情况 27

一、青岛市黄岛区GDP增长情况 27

二、青岛市黄岛区固定资产投资 28

三、青岛市黄岛区产业结构分析 29

四、黄岛区房地产物业成交规模 30

第二节 青岛市黄岛区工业经济运行情况 32

一、青岛市黄岛区工业经济效益情况 32

（一）青岛市黄岛区工业增加值 32

（二）青岛市黄岛区与本市其他区市工业增加值对比 32

（三）青岛市黄岛区工业企业数量 33

（四）青岛市黄岛区工业企业生产效益情况分析 34

二、工业发展结构分析 34

（一）按隶属关系分 34

（二）按登记注册类型分 35

（三）按轻重工业分 35

（四）按企业规模分 35

（五）按行业分 35

三、青岛市黄岛区工业发展区域布局 37

第三节 青岛市黄岛区地域环境分析 37

一、地理位置 37

二、自然环境 37

三、生态气候 38

四、资源分布 38

第四节 青岛市黄岛区工业基础设施建设 39

一、交通 39

二、供电 40

三、供水 41

四、供气 41

五、排水 42

第五节 青岛市黄岛区工业地产市场政策环境 42

一、政策环境综述 42

二、房地产法规 44

三、重要政策分析 45

（一）《青岛市黄岛分区规划》 45

（二）《青岛西海岸经济新区发展规划》 49

（三）《青岛市“十二五”战略性新兴产业发展规划》 53

第六节 青岛市黄岛区工业地产行业社会环境分析 55

一、人口数量分析 55

二、消费市场分析 56

三、招商引资情况 57

第三章 2013-2014年青岛市黄岛区工业地产一级土地市场研究 59

第一节 工业地产价格与其他地产价格走势对比 59

一、全国四类性质土地价格对比 59

二、青岛市四类性质土地价格对比 60

三、黄岛区四类性质土地价格走势 60

第二节 青岛市黄岛区工业用地供应市场 61

一、工业用地供应规模走势 61

二、工业用地供应价格走势 61

三、工业用地出让情况分析 62

第三节 青岛市黄岛区工业用地需求市场 62

一、工业用地成交统计 62

二、主要工业园区成交面积 63

三、供应面积与成交面积对比 63

第四节 青岛市黄岛区工业用地价格分析 65

一、工业园区工业用地成交价格 65

二、青岛各区工业用地价格对比 65

第四章 2013-2014年青岛市黄岛区工业地产二级市场研究 67

第一节 青岛市黄岛区工业地产开发现状 67

一、青岛市黄岛区工业地产开发总况 67

二、青岛市黄岛区工业地产发展特点分析 67

三、青岛市黄岛区工业地产开发企业进入格局 67

第二节 各类工业厂房建设设计 68

一、单层厂房 68

二、多层厂房 69

三、热加工厂房 69

四、冷加工厂房 70

五、工业厂房建设趋势 70

第三节 青岛市黄岛区标准化厂房 71

一、工业厂房投资流程 71

二、标准工业厂房优势 72

三、标准厂房成本核算 72

四、定制工业厂房优势 73

第五章 青岛市黄岛区典型的工业地产项目分析 75

第一节 黄岛区海洋生物产业园 75

一、园区基本情况 75

二、园区运作现状 75

三、园区产业集群特色 75

四、工业园区单位产值 76

五、园区项目招商情况 76

第二节 中德生态园 77

一、园区基本情况 77

二、园区规划及布局 78

三、园区产业特征分析 79

四、工业园区运作模式 79

五、园区项目招商情况 80

第三节 青岛信息谷 80

一、园区基本情况 80

二、园区功能及布局 81

三、园区运作现状分析 81

四、园区运作模式分析 82

第四节 青岛国际生态智慧城 82

一、园区基本情况 82

二、园区功能及布局 83

三、园区运作现状分析 83

四、园区运作模式分析 84

第五节 青岛西海岸出口加工区 84

一、园区基本情况 84

二、园区规划及布局 85

三、园区经营运作现状 85

四、园区配套住宅开发 86

五、园区项目招商情况 87

第六章 青岛市黄岛区工业地产开发招商策略分析 88

第一节 工业地产成功开发要素 88

一、项目选址 88

二、项目定位 88

三、客户选择 88

四、宣传造势 88

五、产业招商 89

六、服务水平 89

第二节 工业地产开发选址策略 89

一、区域环境分析 89

二、开发区环境分析 89

三、产业依托分析 89

四、交通物流区位分析 90

五、企业客户来源分析 90

第三节 工业地产开发定位策略 90

一、市场定位的必要 90

二、市场地位的策略 91

第四节 工业地产招商引资分析 92

一、招商引资的重要性 92

二、传统招商模式的问题 92

三、招商环境的打造 94

四、选商分析 94

第五节 工业地产招商引资方式 96

一、组合营销 96

二、中介招商 99

三、产业招商 100

四、网络招商 101

五、其他招商方式 104

第七章 青岛市黄岛区工业地产融资渠道选择策略 105

第一节 房地产投资信托 105

一、房地产信托产品发行规模 105

二、房地产信托发行结构分析 105

三、房地产信托发行情况分析 106

四、房地产信托余额规模分析 106

五、房地产信托兑付情况分析 106

六、房地产信托投资方式分析 107

七、2014年房地产信托运行趋势 108

第二节 产业投资基金 108

一、中国产业投资基金发展现状 108

二、中国产业投资基金投资方向 109

三、产业投资基金融资形式分析 112

四、房地产产业投资基金运作分析 112

五、工业地产产业投资基金运作分析 114

第三节 工业地产企业股权融资 114

一、股权出让融资 114

二、增资扩股融资 115

三、产权交易融资 116

四、杠杆收购融资 116

五、风险投资融资 117

六、投资银行融资 117

七、国内上市融资 118

八、境外上市融资 118

九、买壳上市融资 119

第八章 2014-2020年青岛市黄岛区工业地产业投资环境及风险 121

第一节 青岛市黄岛区工业地产行业投资环境分析 121

一、青岛市黄岛区工业地产投资经济环境分析 121

二、青岛市黄岛区工业地产投资与影响因素分析 123

三、青岛市黄岛区工业地产融资新渠道分析 124

第二节 青岛市黄岛区工业地产投资潜力分析 126

一、工业地产投资价值分析 126

二、工业地产投资回报率分析 127

三、工业地产区域投资热点分析 127

第三节 青岛市黄岛区工业地产投资风险分析 128

一、政策风险 128

二、市场风险 128

三、扩张风险 129

四、经营风险 129

第四节 关于青岛市黄岛区工业地产投资的建议 129

图表目录

图表1  工业园区开发模式流程 16

图表2  东莞松山湖科技产业园区招商进驻主要企业 18

图表3  主体企业引导模式流程 20

图表4  诺基亚工业园招商情况 20

图表5  工业地产商开发模式流程 22

图表6  北京腾飞国际工业园具体情况 22

图表7  北京腾飞国际高科技园主要客户 23

图表8  综合开发模式流程 24

图表9  北京经济技术开发区项目图 25

图表10  2008-2014年青岛市黄岛区国民经济生产总值 27

图表11  2014年青岛市分区市地区生产总值情况 28

图表12  2008-2014年青岛市黄岛区固定资产投资情况 28

图表13  2014年青岛市分区市固定资产投资情况 29

图表14  2014年青岛市黄岛区三大产业增加值 30

图表15  2014年青岛市黄岛区产业结构 30

图表16  2014年分月度黄岛区住宅成交量趋势图 31

图表17  2014年分月度黄岛区住宅存量变化趋势图 31

图表18  2008-2013年青岛市黄岛区工业总产值情况 32

图表19  2014年黄岛区及青岛市其他市区工业增加值对比 33

图表20  2013年青岛黄岛区工业企业单位数 33

图表21  2014年青岛市黄岛区工业企业经营指标 34

图表22  黄岛区工业产值构成（按隶属关系分） 34

图表23  黄岛区工业产值构成（按登记注册类型分） 35

图表24  黄岛区工业产值构成（按轻重工业分） 35

图表25  黄岛区工业产值构成（按企业规模分） 35

图表26  黄岛区工业产值构成（按行业分） 36

图表27  黄岛区资源种类 38

图表28  青岛市优化经济发展环境政策汇编 43

图表29  2013年青岛市黄岛区人口情况 55

图表30  2014年青岛分区市社会消费品零售额 56

图表31  2013年青岛市人均消费支出情况 56

图表32  2013年黄岛区农村住户人均消费性支出 57

图表33  2014年全国主要城市分用途地价水平（元/平方米） 59

图表34  2008-2014年全国主要城市分用途地价环比增长率曲线图（%） 60

图表35  2014年青岛市四类性质土地价格对比 60

图表36  2009-2013年黄岛四类性质土地均价走势图 61

图表37  2009-2014年黄岛区工业用地供应规模 61

图表38  2009-2014年黄岛区工业用地供应价格 62

图表39  2009-2014年黄岛区工业用地出让与成交宗数对比图 62

图表40  2009-2013青岛市黄岛区工业用地成交规模趋势图 63

图表41  2014年黄岛区工业用地供应规模统计 64

图表42  2014年黄岛区工业用地成交规模统计 64

图表43  2009-2014年黄岛区工业用地成交均价趋势图 65

图表44  2014年青岛各区工业用地成交价格对比图 66

图表45  某单位通用厂房砼框架/单层类厂房工程说明 72

图表46  某单位通用厂房砼框架/单层类厂房造价说明 73

图表47  某厂房砼框架/双层类厂房工程说明 73

图表48  某厂房砼框架/双层类厂房造价说明 73

图表49  某号厂房轻钢/单层类厂房工程说明 73

图表50  某号厂房轻钢/单层类厂房造价说明 73

图表51  南海国家生态工业示范园区对企业的划分 95

图表52  南海国家生态工业示范园区的项目选择标尺 96

图表53  2010-2013年中国房地产信托发行结构比例 106

图表54  2011-2013年房地产信托投资方式变化图 107

图表55  黄岛区“十二五”发展规划目标 122

图表56  工业地产投资与价格的影响因素 123