2014-2020年莱州市养老地产行业市场深度调研及投资潜力研究分析报告

第一章 养老地产发展基础概述 10

第一节 养老地产概述 10

一、养老产业的定义和目标 10

二、养老地产的内涵及特征 10

三、养老地产利益主体分析 12

四、成熟养老地产特点分析 13

第二节 养老地产行业政策分析 14

一、中国房地产市场调控政策分析 14

二、中国养老地产的支持政策分析 19

三、《中华人民共和国老年人权益保障法》 20

四、《关于加强老年人优待工作的意见》 21

五、《关于加快发展养老服务业的意见》 21

六、《中国老龄事业发展“十二五”规划》 23

七、《社会养老服务体系建设“十二五”规划》 32

八、《关于全面推进居家养老服务工作的意见》 33

九、《关于加快发展养老服务业的若干意见》发布 34

第三节 中国养老地产社会环境分析 35

一、中国人口老龄化趋势分析 35

二、中国老年人养老模式分析 38

三、中国养老观念的转变分析 42

四、社会养老服务体系的现状 42

五、中国的老龄人口红利分析 44

第二章 养老地产发展状况分析 46

第一节 养老地产行业发展现状 46

一、养老地产处于摸索阶段 46

二、房企布局养老地产情况 46

三、保险企业涉足养老地产 51

四、外资在华投资老年住宅 53

五、中国养老地产开发特点 53

第二节 不同类型养老地产市场分析 55

一、养老服务嵌入式住宅市场 55

二、养老服务型老年公寓市场 55

三、“学院式”养老地产市场 57

四、健康养生型养老地产市场 58

五、养老综合体养老地产市场 59

第三节 养老地产开发运营模式分析 59

一、中国养老地产商业模式分析 59

（一）中国现有养老地产模式分析 59

（二）适合中国养老地产开发模式 61

（三）中国养老地产运营模式分析 67

（四）中国养老地产盈利模式解析 69

（五）养老地产商业模式创新分析 71

二、中国养老地产管理模式分析 71

（一）房地产开发商管理的模式 71

（二）与专业公司建立战略联盟 72

（三）引进专业公司的管理模式 72

（四）各种管理模式的优劣对比 72

（五）养老地产管理的收益分析 73

第三章 莱州市房地产市场环境分析 74

第一节 莱州市行政划分 74

第二节 莱州市地理气候资源环境分析 75

一、地理位置 75

二、地质 75

三、气候 75

四、资源 75

第三节 莱州市交通环境分析 76

一、交通 76

二、铁路 76

三、公路 77

四、港口 77

五、民航 77

第四节 莱州市地产业宏观经济环境分析 78

一、莱州市GDP情况 78

二、莱州市固定资产投资 78

三、莱州市居民收支情况 78

四、莱州市产业结构分析 79

第五节 莱州市地产业社会环境分析 80

一、莱州市消费市场情况 80

二、莱州市人均住房面积 80

三、莱州市安居工程建设 81

第六节 莱州市房地产市场政策环境 81

一、政策环境综述 81

二、重要政策解读 83

三、住房公积金新政 99

四、莱州保障性住房相关政策 100

第四章 莱州市房地产市场发展分析 101

第一节 房地产投资开发 101

第二节 房地产供需情况 101

一、房地产供给分析 101

二、商品房销售情况 102

三、房地产成交情况 102

四、房地产优势企业 103

第三节 房地产推盘量 104

第四节 优惠楼盘情况 105

第五节 房地产价格走势 107

一、房地产价格月度走势 107

二、房地产价格区域情况 107

三、主要楼盘价格情况 108

第五章 莱州市人口老龄化现状分析 109

第一节 人口老龄化标准 109

一、老年人年龄划分标准 109

二、老龄化社会划分标准 109

第二节 莱州市人口结构 110

一、人口数量 110

二、年龄结构 110

三、性别结构 111

四、户籍结构 111

第三节 莱州市老年人口数量统计 111

一、2011年莱州市老年人口数量 111

二、2012年莱州市老年人口数量 111

三、2013年莱州市老年人口数量 112

第六章 莱州市养老地产市场投资机会分析 113

第一节 莱州市养老地产业发展优势 113

一、区位优势 113

二、气候特征 113

三、土地供应 113

四、配套产业 115

第二节 莱州市养老服务供应分析 116

一、养老机构数量 116

二、养老服务体系建设情况 116

三、专业养老服务人才数量 117

四、新型居家养老服务方式 117

第七章 莱州市重点区域养老地产布局分析 119

第一节 城港路街道养老地产布局分析 119

一、城港路街道养老地产业发展优势 119

二、城港路街道主要养老地产项目 119

第二节 金城镇养老地产布局分析 120

一、金城镇养老地产业发展优势 120

二、金城镇主要养老地产项目 120

第三节 柞村镇养老地产布局分析 121

一、柞村镇养老地产业发展优势 121

二、柞村镇主要养老地产项目 121

第八章 养老地产市场目标消费者分析 122

第一节 老年人特征与消费能力分析 122

一、老年人的生理特征研究 122

（一）老年人人体工程学 122

（二）老年人的生理特征 123

（三）老年人的生理需求 124

二、老年人的心理特征研究 125

（一）老年人的心理特征 125

（二）老年人的心理需求 125

三、老年人的行为活动特征 126

（一）老年人活动分布圈 126

（二）老年人的活动特性 127

四、老年人群购买力分析 128

（一）老年人经济收入来源 128

（二）老年人购买力正提升 128

第二节 中国养老地产客户群体分析 129

一、企事业单位老年退休人群 129

二、收入学历较高的中年子女 129

三、追求安逸老年生活退休者 129

四、休闲度假养生的老年客流 129

五、养老地产的潜在客户分析 130

六、养老地产客户群消费特征 130

第三节 养老地产消费者行为分析 132

一、中国居民养老意愿调查 132

二、老年人的养老消费观念 132

三、消费者对养老地产认识 133

四、不同老年人关注度调查 133

五、养老地产设施服务需求 133

六、养老地产入住方式调查 134

第九章 中国养老地产项目营销策略分析 135

第一节 养老地产项目的选址及定位 135

一、养老地产项目的选址策略 135

二、养老地产的项目定位分析 137

第二节 中国养老地产项目营销策略研究 138

一、养老地产营销中存在的问题 138

二、养老地产市场营销策略分析 140

三、养老地产项目销售渠道类型 142

四、养老地产项目销售渠道选择 143

第三节 养老地产项目促销策略分析 146

一、养老地产促销目标分析 146

二、养老地产促销方式分析 146

三、养老项目促销策略分析 146

（一）养老地产广告促销策略 146

（二）养老地产人员推销策略 147

（三）养老地产营业推广策略 147

（四）养老地产公共关系策略 149

第四节 养老地产产品价格策略分析 149

一、养老地产项目定价策略分析 149

二、养老地产项目价格影响因素 150

三、养老地产项目定价方法研究 151

四、养老地产项目调价方法研究 154

第五节 养老地产项目网络营销策略分析 156

一、养老地产网络营销运作模式分析 156

二、养老地产开展网络营销的优势 157

三、养老地产开展网络营销的缺陷 159

四、养老地产网络营销的整合互补 160

五、养老地产实现网络营销的策略 161

第十章 莱州市养老地产业扶持政策分析 163

第一节 社会保障政策 163

一、医疗保险政策 163

二、养老保险政策 165

三、离退休政策 171

第二节 “以房养老”政策解读 172

一、政策路径 172

二、适用条件 172

三、国内实践 173

四、发展困局 174

第三节 养老地产业其他相关政策解读 176

一、政府鼓励民间资本参与养老服务 176

二、政府购买公共服务政策解读 177

三、养老服务业“十二五”政策导向 179

第十一章 养老地产投融资市场战略分析 181

第一节 养老地产投资开发影响因素分析 181

一、地区经济水平 181

二、地区居民收入 181

三、社会福利制度 181

四、老龄人口数量 181

五、居民养老观念 181

六、地区生态环境 182

七、地区地价水平 182

第二节 养老地产投资特性分析 182

一、养老地产行业投资特性分析 182

二、养老地产项目投入产出分析 183

三、投资养老地产关键决策要素 184

四、养老地产的投资价值点分析 185

（一）进入品牌效应 185

（二）售租获取利润 185

（三）运营管理获益 185

（四）地区辐射效应 186

（五）社会口碑效应 186

第三节 房地产企业投资养老地产可行性分析 186

一、养老地产成房企开发新方向 186

二、房企开发养老地产优势分析 186

三、房企开发养老地产前提分析 187

四、房企投资养老地产效益分析 187

五、房企开发养老地产战略分析 187

第四节 保险企业投资养老地产可行性分析 188

一、保险资金与养老地产匹配性 188

二、险资投资养老地产法律环境 189

三、保险资金养老地产投资模式 190

四、险企养老地产运营模式分析 192

五、险企养老地产投资收益分析 192

第五节 养老地产投资风险分析 193

一、产业政策风险 193

二、房产信贷风险 194

三、新兴市场风险 194

四、投资收益风险 194

五、物业管理风险 195

第六节 养老地产投融资策略分析 195

一、房地产投融资主体分析 195

二、养老地产融资渠道分析 196

三、养老地产融资方式分析 197

四、养老地产融资策略分析 198

五、养老地产PFI融资模式 201

第十二章 莱州市养老地产投资前景趋势预测 206

第一节 养老地产发展趋势分析 206

一、综合性住宅将成为主导产品 206

二、市场竞争激烈设计更重细节 206

三、更加注重以人为本开发理念 206

四、小户型是养老地产开发首选 206

五、将逐步从主城区向郊区转移 207

六、开发不再片面追求规模档次 207

第二节 养老地产市场机会分析 207

一、养老综合体的市场机会 207

二、养生养老地产市场机会 207

三、养老旅游地产市场机会 208

四、养老地产区域投资潜力 210

五、保险企业养老地产机会 211

六、医疗康复机构市场机会 212

七、酒店管理企业市场机会 212

第三节 养老地产市场发展前景分析 213

一、养老地产成房地产新增长点 213

二、养老地产产品渐成新型刚需 213

三、养老地产潜力巨大尚需升级 214

四、养老地产市场需求前景广阔 215

五、养老地产市场规模预测分析 216

第四节 莱州市养老地产业发展前景预测 216

一、养老地产需求前景预测 216

二、莱州老年人口数量预测 217

三、养老服务机构需求预测 217

四、养老地产发展前景展望 217

图表目录

图表1  传统住宅地产与养老地产的对比 10

图表2  房地产调控“新国四条”与“新国十条”主要内容 14

图表3  房地产调控政策“国五条”主要内容 15

图表4  “新国八条”主要内容 16

图表5  2014年中国人口数量及其构成情况统计 35

图表6  2013年末中国各年龄段人口比重 35

图表7  1990-2050年中国人口老龄化发展趋势图 36

图表8  2007-2013年中国养老服务机构数量变化趋势图 42

图表9  2005-2013年中国养老服务机构床位数统计 43

图表10  中国主要房企试水养老地产一览表 47

图表11  异地养老模式及其特征 59

图表12  专门建设综合型养老社区 61

图表13  普通社区中配建各类养老产品 62

图表14  养老设施与幼儿园并设 63

图表15  国内养老地产的盈利模式 70

图表16  养老地产管理模式优劣势对比 71

图表17  莱州市行政区划示意图 73

图表18  2010-2014年莱州市地区生产总值统计 77

图表19  2010-2014年莱州市固定资产投资额统计 77

图表20  2010-2014年莱州市城市居民人均收支情况统计 78

图表21  2010-2013年莱州市农村居民人均收支情况统计 78

图表22  2010-2013年莱州市产业结构情况统计 79

图表23  2010-2014年莱州市社会消费品零售总额情况统计 79

图表24  2010-2013年莱州市城乡居民人均住房建筑面积统计 80

图表25  近年来烟台市房地产相关政策一览表 97

图表26  2010-2014年莱州市房地产开发投资额统计 100

图表27  2010-2013年莱州市房屋建筑施峻情况 100

图表28  2010-2014年莱州市商品房销售情况统计 101

图表29  2014年莱州市商品房分品种销售情况统计 101

图表30  2014年烟台楼市新建住宅项目总成交分季度情况 102

图表31  莱州市房地产企业情况统计 102

图表32  2014年烟台市优惠楼盘推盘情况 105

图表33  2013-2014年莱州市房价分月度统计 106

图表34  莱州市房地产价格区域分布情况 106

图表35  莱州市房地产价格区域分布图 107

图表36  莱州市主要楼盘价格情况 107

图表37  2010-2013年莱州市户籍人口数量统计 109

图表38  2013年莱州市户籍人口年龄构成情况 109

图表39  2013年莱州市户籍人口性别构成情况 110

图表40  2013年莱州市人口户籍结构 110

图表41  2014年莱州市土地供应情况统计 112

图表42  养老地产消费者配套设施需求调查结果 133

图表43  养老地产消费者意愿入住方式调查结果 133

图表44  养老地产投资决策的关键要素图 184

图表45  养老地产的融资渠道 196

图表46  BOT、PPP、PFI典型融资方式各方责任比较 201

图表47  BOT、TOT、PPP、PFI典型融资方式的参与程度和获益比较 201

图表48  PFI建设养老地产的模式构建 202

图表49  PFI建设养老地产的参与程度和主要职责 203

图表50  中国异地养老最佳城市列表 210