2014-2020年中国房地产金融市场全景调研及行业风投战略预测报告

第一部分 行业发展概况 12

第一章 房地产金融概述 12

第一节 房地产业特点及对房地产金融的依赖性 12

一、房地产业的特点 12

二、房地产业对房地产金融的依赖性 12

第二节 房地产金融界定 12

第三节 房地产金融基本特征 13

一、以不动产为抵押品来保证贷款的偿还 13

二、“无转移抵押”性质 13

三、“杠杆效应” 13

第四节 房地产金融分类 14

一、房产金融 14

二、地产金融 14

第五节 房地产金融的主要内容与任务 15

一、房地产金融的主要内容 15

二、房地产金融的任务 15

三、房地产金融体系 15

第六节 房地产金融的意义及作用 16

一、为房地产开发经营提供了资金保障 16

二、支持居民住房消费能力的提高 17

第二章 中国房地产金融行业市场发展环境解析 18

第一节 2013年中国宏观经济发展环境分析 18

一、2013年中国GDP增长情况分析 18

二、2013年工业经济发展形势分析 19

三、2013年全社会固定资产投资分析 20

四、2013年社会消费品零售总额分析 21

五、2013年城乡居民收入与消费分析 22

六、2013年对外贸易的发展形势分析 24

第二节 中国房地产金融市场政策环境分析 25

一、银行信贷政策法规 25

（一）《完善差别化的住房信贷政策，调节和引导住房需求》 25

（二）《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》 25

二、上市融资政策法规 26

三、房地产信托政策法规 28

四、其他相关融资政策法规 29

（一）土地政策 29

（二）财税政策 33

（三）保障政策 35

第三节 中国房地产金融社会环境分析 45

一、人口环境分析 45

二、教育环境分析 48

三、文化环境分析 49

四、中国城镇化率 49

第三章 中国房地产行业运行新形势透析 51

第一节 2012-2014年中国房地产景气指数分析 51

一、2012年企业景气指数持续回升 51

二、中国房地产开发景气指数回顾 54

三、2014年上半年“国房景气指数”分析 55

第二节 2013年中国房地产景气指数分析 56

一、2013年国房景气指数触底反弹 56

二、2014年上半年“国房景气指数”分析 57

第三节 2012-2014年中国房地产业供给情况分析 57

一、土地开发及购置面积 57

（一）2013年房地产土地购置与开发情况 57

（二）2014年上半年房地产土地购置与开发情况 60

二、房地产投资完成额 61

（一）2013年房地产开发投资增速分析 61

（二）2014年上半年房地产开发投资增长分析 63

三、资金来源分析 64

（一）2013年房地产开发企业资金来源分析 64

（二）2014年房地产开发企业资金来源分析 65

四、房屋施竣工面积 66

（一）2013年房屋施竣工面积 66

（二）2014年上半年房屋施竣工面积 68

五、房地产业市场供给结构分析 69

（一）2012年房地产业市场供给结构分析 69

（二）2013年房地产业市场供给结构分析 71

（三）22014年上半年房地产业市场供给结构分析 72

第四节 2012-2014年中国房地产业需求情况分析 73

一、2013年中国房地产市场需求情况分析 73

二、2013年商品房销售面积和销售额增长情况 74

三、2014年上半年商品房销售面积与销售额增长情况 75

四、全国房地产市场价格变动情况 76

（一）2012年全国房地产市场价格变动情况 76

（二）2013年全国房地产市场价格变动情况 80

（三）2014年上半年全国房地产市场价格变动情况 83

第五节 中国房地产企业发展情况分析 84

一、中国房地产上市企业特征分析 84

二、中国房地产企业销售业绩剖析 87

三、中国房地产企业拿地速度放缓 88

四、中国房地产企业打响业绩保卫战 91

五、中国房地产企业品牌价值分析 92

第六节 中国房地产市场竞争情况分析 96

一、房地产市场竞争层次体系探讨 96

（一）房地产市场竞争层次概述 96

（二）产品式样竞争 96

（三）产品大类竞争 97

（四）产品使用价值竞争 98

（五）基于消费观念和文化导向的竞争 99

二、中国房地产百强企业竞争分析 100

三、中国房地产行业并购与重组分析 118

四、中国房地产市场集中度提高 119

五、中国房地产市场销售门槛提升 120

六、中国房地产市场竞争格局分析 121

七、房地产开发企业竞争力分析 122

（一）房地产市场竞争阶段 122

（二）房地产市场竞争特征 123

（三）房地产企业竞争力分析 124

第七节 中小房地产企业竞争策略分析 126

一、中小房地产企业发展现状 126

二、房地产中小企业竞争优势 127

三、房地产中小企业竞争劣势 128

四、中小房地产企业的竞争战略 129

五、中小房地产企业市场竞争措施 131

第二部分 行业运行发展分析 134

第四章 中国房地产金融市场现状分析 134

第一节 中国房地产金融市场发展现状 134

一、房产金融和土地金融相融合的房地产金融体系尚未形成 134

二、完善的房地产金融服务体系尚未形成 134

三、完善的房地产金融业务创新体系尚未形成 135

四、完善的房地产金融产品创新体系尚未形成 136

五、保障房、公共租赁房的金融服务支持体系尚未形成 136

六、可供贷款需求者选择的住房金融产品链尚未形成 137

七、科学的房地产金融制度法规体系尚未形成 137

八、符合国际惯例的、多层次的房地产金融市场体系尚未形成 137

九、满足不同客户需求的流程管理模式尚未真正形成 138

第二节 2014年上半年房地产开发资金来源分析 138

一、2014年上半年房地产开发资金来源 138

二、2014年上半年房地产开发资金来源结构 139

第三节 房地产企业并购情况 140

第四节 中国房地产金融创新的思路 141

一、逐步形成多层次的房地产金融市场体系 141

二、建立以客户为中心的住房金融产品创新体系 141

三、组建适应住房金融业务发展的住房金融组织机构 143

四、建立与国际惯例标准相衔接的住房金融法律体系 143

五、发挥三种住房金融制度优势，组建政策性住房银行 144

六、加快房地产金融专业人才和产品经理队伍建设 144

第五章 中国房地产企业融资模式分析 146

第一节 银行贷款 146

第二节 上市融资 146

一、IPO上市 146

二、买壳上市 148

三、海外上市 148

第三节 发行企业债券 149

一、现阶段我国企业债券存在的主要问题 149

二、制约我国企业债券发展的因素 151

三、发展我国企业债券的若干对策 153

第四节 房地产信托 155

一、房地产信托概况 155

二、房地产投资信托在我国的发展现状 155

三、我国大陆的财产(房地产)信托业务实例 157

第五节 房地产信托投资基金（REITS） 159

一、概述 159

二、REITs的起源和发展 159

三、REITs在我国发展现状 160

四、实质及意义 161

五、REITs的主要特点 162

六、REITs的投资价值 163

第六节 其他融资方式 163

一、股权融资 163

二、贴现贷款 164

第七节 房地产现行融资渠道的不足 165

一、融资渠道过于单一 165

二、不重视自身资金的积累 165

三、缺乏多层次房地产金融体系 165

四、法律及监管和调控机制尚不完善 165

第八节 房地产融资渠道的发展趋势 166

第九节 我国房地产企业融资方式的选择 166

第六章 2012-2014年中国房地产市场运行态势分析 168

第一节 中国房地产贷款政策发展历程 168

第二节 2012-2014年中国房地产市场运行动态分析 171

一、2012-2014年调控内容、政策文件、核心规定回顾 171

二、2012-2014年房地产市场总体发展态势回顾 184

三、2012-2014年宏观调控下的市场现象回顾 188

第三节 房地产市场发展趋势预判 191

一、影响房地产调控政策变化的几大因素 191

二、未来10年房地产发展形势研究与分析 193

第七章 国外房地产金融发展研究 195

第一节 国外REITS发展现状 195

第二节 美国REITS研究 195

一、现状探析 195

二、REITs案例-普洛斯物流私募REITs的运作 199

第三节 亚太地区REITS概况研究 212

一、发展概况 212

二、新加坡REITS发展分析 213

三、澳大利亚REITS发展分析 216

四、香港REITS发展分析 221

第四节 REITS发展模式的比较分析 226

一、以美国为例发展情况对比 226

二、REITs的主要类型比较 227

第五节 国外房地产金融发展的借鉴之处 228

第三部分 行业竞争及趋势研究 230

第八章 房地产信贷重点银行分析 230

第一节 中国银行 230

一、企业简介 230

二、中国银行经营状况分析 231

三、中行房贷业务开发现状 233

四、中国银行房贷政策分析 235

五、中国银行发展情况分析 235

第二节 中国农业银行 236

一、企业概况 236

二、农业银行经营状况分析 237

三、农行个人房贷政策分析 240

四、农业银行发展情况分析 242

第三节 中国工商银行 244

一、企业概况 244

二、中国工商银行经营状况分析 244

三、中国工商银行房贷政策 246

四、中国工商银行发展情况分析 247

第四节 中国建设银行 248

一、企业简介 248

二、建设银行经营状况分析 248

三、建行个人房贷业务增长快速 250

四、中国建设银行发展情况分析 251

第五节 招商银行 252

一、企业概况 252

二、招商银行房贷政策分析 253

三、招商银行经营状况分析 253

四、招商银行发展情况分析 255

第六节 中信银行 256

一、企业概况 256

二、中信银行经营状况分析 258

三、中信银行发展情况分析 260

四、中信银行房贷业务市场分析 261

第七节 兴业银行 262

一、企业概况 262

二、兴业银行经营状况分析 263

三、兴业银行个人房贷业务分析 266

四、兴业银行发展情况分析 267

第九章 2014-2020年中国房地产金融发展趋势分析 271

第一节 2014-2020年中国房地产前景预测 271

一、中国房地产信托市场优势分析 271

二、商业银行仍是融资的主要平台分析 272

三、企业债券是重要融资渠道 272

四、投资担保融资将快速发展 273

五、国外金融机构与境外基金涌入 273

六、2014-2020年中国房地产发展情况预测 273

第二节 REITS将成为主要趋势 274

一、中国发展REITs的可行性 274

二、中国发展REITs面临的问题 276

三、中国发展REITS的建议 276

四、探索REITS发展模式 277

第三节 2014-2020年中国房地产及房地产金融发展趋势 280

一、商品房需求、供给预测分析 280

二、房地产信贷趋势 281

三、中国房地产金融发展趋势 282

第十章 2014-2020年中国房地产及房地产金融长远健康发展思考 286

第一节 影响中国房地产及房地产金融发展的制度性因素 286

一、住房制度改革衔接不好诱发新的住房需求 286

二、对地方政府经营土地缺乏有效制约 286

三、缺乏有效控制土地供应结构的开发规划制度 286

四、缺乏合理引导居民住房需求，有效调控投资、投机行为的税收政策 286

五、缺乏发达的多层次房地产融资市场 287

第二节 促进中国房地产及房地产金融健康发展策略 287

一、继续支持房地产业的健康发展 287

二、倡导节约使用住房消费理念、引导健康的住房消费 287

三、加强城市廉租房规划建设 287

四、适时调控居民居住性购房及投机性购房 288

五、促进房地产市场平稳健康发展分析 288

六、抑制土地和房地产投机的政策建议 290

七、坚持区别对待、有保有压的调控原则 291

八、依法制止炒买炒卖和囤积土地的行为 291

九、利用税收手段限制投机性购房和短期炒作 291

十、进一步完善房地产市场管理 291

十一、促进我国房地产健康发展的政策建议 292

第三节 完善我国政策性房地产金融机构建设的思考 293

一、建立政策性房地产金融机构的必要性 293

二、促进我国政策性房地产金融机构的发展 293

第四部分 行业融资策略研究 295

第十一章 2014-2020年中国房地产企业融资策略分析 295

第一节 中国房地产金融风险集中表现 295

一、部分地区房地产市场过热加剧风险 295

二、房地产开发企业负债经营财务风险和对策 295

三、“假按偈” 296

四、房地产对银行的依赖程度过大 297

五、房产抵押贷款的风险与防范 297

第二节 房地产企业融资策略分析 300

一、促进企业规模的壮大 300

二、借道房地产信托，解决资金短缺 300

三、优化资本结构，提高自有资金比例 301

四、银行贷款或有松动 302

五、利用私募股权投资基金 302

第三节 中小房地产企业融资策略分析 303

一、制定多元化融资发展战略 303

二、探索有效的民间融资方式 303

三、建立中小房地产企业发展基金和互助性担保制度 304

四、寻求合作开发 304

五、积极进行房地产企业融资创新 304

图表目录

图表1 2009-2013年中国国内生产总值及增长变化趋势图 18

图表2 2008-2013年中国人均国内生产总值变化趋势图 19

图表3 2013年规模以上工业增加值月度同比增长速度 20

图表4 2009-2013年中国全社会固定资产投资增长趋势图 21

图表5 2009-2013年中国社会消费品零售总额及增长速度趋势图 22

图表6 2009-2013年城镇居民人均可支配收入及增长趋势图 23

图表7 2009-2013年农村居民纯收入及增长趋势图 23

图表8 2009-2013年中国进出口总额增长趋势图 24

图表9 《关于加强土地增值税征管工作的通知》的主要内容 29

图表10 房地产用地调控政策要点及主要内容 31

图表11 2009-2013年住房转让营业税政策比较 34

图表12 中国保障性住房建设政策一览 36

图表13 2013年加快推进保障性住房建设相关举措 39

图表14 2013年中国人口数量及其构成情况 46

图表15 2004-2013年中国人口数量变化趋势图 46

图表16 2013年末中国各年龄段人口比重 46

图表17 2008-2013年中国各年龄段人口比重变化情况 47

图表18 2008-2013年中国各级各类学校招生人数统计 49

图表19 2005-2015年中国城镇化率变化趋势图 50

图表20 2009-2013年中国企业景气指数变化趋势图 51

图表21 2008-2013年中国分类企业景气指数统计情况 52

图表22 2009-2013年国房景气指数及主要分类指数走势 54

图表23 2012年中国月度房地产景气指数趋势图 56

图表24 2013年中国月度房地产景气指数趋势图 57

图表25 2010-2013年全国房地产土地购置与待开发面积变动趋势 58

图表26 2010-2013年全国土地购置面积月度累计情况 58

图表27 2010-2013年全国土地购置金额累计月度情况 59

图表28 2010-2013年全国土地购置金额当月情况 59

图表29 2010-2013年12个重点城市土地推出和成交月度情况 60

图表30 2010-2013年全国土地单价月度变动情况 60

图表31 2012-2014年累计全国房地产土地购置与待开发面积变化趋势图 61

图表32 2008-2013年中国房地产开发投资累计完成情况 62

图表33 2013年累计不同用途房地产开发投资变动情况 62

图表34 2010-2013年不同地区房地产投资额完成情况 63

图表35 2013年不同地区房地产投资额所占份额 63

图表36 2013年东中西部地区房地产开发投资额统计 64

图表37 2005-2013年全国房地产开发企业资金来源构成情况 64

图表38 2008-2013年房地产开发企业资金总额增长趋势图 65

图表39 2013年中国房地产开发资金用来源及用途 65

图表40 2013年中国房地产开发资金来源结构 66

图表41 2008-2013年中国房地产商品房施工面积增长趋势图 67

图表42 2008-2013年中国房地产商品房新开工面积增长趋势图 67

图表43 2008-2013年中国房地产商品房竣工面积增长趋势图 67

图表44 2012-2014年累计全国商品房、商品住宅施工面积变化趋势图 68

图表45 2012-2014年累计全国商品房、商品住宅竣工面积变化趋势图 69

图表46 2013年中国房屋竣工面积统计 69

图表47 2005-2013年不同用途房地产开发投资构成情况 70

图表48 2008-2013年6月累计不同用途房地产开发投资增长率变动情况 70

图表49 2010-2013年累计不同用途房地产开发投资完成额构成情况 72

图表50 2009 -2013年累计不同用途房地产开发投资变动趋势 72

图表51 2013年不同用途房地产开发投资变动情况 73

图表52 2008-2013年中国房地产商品房销售趋势图 74

图表53 2013年东中西部地区房地产销售情况 75

图表54 2008-2013年全国70个大中城市房屋销售价格指数变动趋势 76

图表55 2008-2013年全国70个大中城市房屋销售价格环比变动趋势 77

图表56 2012年12月份70个大中城市房屋销售价格指数 77

图表57 2013年12月份70个大中城市住宅销售价格指数 80

图表58 2013年全国70个大中城市房价环比对比 83

图表59 2013年全国70个大中城市房价同比对比 84

图表60 2012年房地产上市公司市场占有率基点值 87

图表61 2013年重点企业新增土地建筑面积排行榜 90

图表62 2013年重点企业新增土地金额排行榜 90

图表63 2013年中国上市公司拿地情况汇总 91

图表64 2013中国房地产开发企业品牌价值20强 93

图表65 2013中国房地产营销代理企业品牌价值10强 94

图表66 百强企业2008-2013年销售增长情况 101

图表67 部分百强标杆企业2013年下半年销售占比情况 102

图表68 部分百强标杆企业2009-2013年二三线城市销售额和销售面积占比 102

图表69 百强企业2009-2013年市场份额及变化 104

图表70 百强企业2009-2013年资产状况及变化 105

图表71 百强企业2008-2013年营业收入与净利润及变化 106

图表72 百强企业2009-2013年盈利及费用指标均值 107

图表73 百强企业2009-2013年运营效率指标分析 107

图表74部分百强标杆企业2010年、2013年运营效率边界及变化 108

图表75 百强企业2009-2013年成长性指标分析 109

图表76 百强企业2009-2013年新开工面积、土地储备规划建筑面积均值及变化 110

图表77 部分百强标杆企业2009-2013年二三线城市新增土地储备比例及变化 111

图表78 百强企业2009-2013年资产负债率、带息负债率和有效负债率 112

图表79 百强企业2009-2013年流动比率与现金流动负债比率 112

图表80 家百强标杆企业2009-2013年拿地支出与销售额比值 113

图表81 百强企业2009-2013年预收账款均值与增长率 114

图表82 百强企业2009-2013年筹资活动现金流入和银行授信额度 115

图表83 百强企业2009-2013年自筹资金增长率 115

图表84 百强企业2008-2013年营业税与所得税总额增长率 117

图表85 2009-2013年上榜企业销售金额集中度 120

图表86 2009-2013年房地产企业销售进榜门槛 121

图表87 2010-2013年中国房地产企业销售业绩梯队格局 122

图表88 2013年中国房地产开发资金用来源及用途 139

图表89 2013年中国房地产开发资金来源结构 140

图表90 股权融资的特点 163

图表91 贴现贷款的特点 164

图表92 2013年以来美国各类型REITs总市值变动分析 196

图表93 2001年以来美国医疗保健、仓储不动产指数变动分析 196

图表94 2001-2013年以来权益型REITs指数变动分析 197

图表95 2001-2013年以来权益型REITs总回报率变动分析 197

图表96 2001-2013年混合投资型REITs、抵押投资型REITs指数变动 198

图表97 2001-2013年美国写字楼、酒店、租赁型公寓、工业设施不动产业态指数变动分析 198

图表98 1997-2013年普洛斯管理物业数量的增长分析 200

图表99 1997-2013年普洛斯旗下管理资产的可出租面积增长分析 201

图表100 1997-2013年普洛斯实际控制资产的投资规模增长分析 201

图表101 物流地产企业的基金模式示意图 202

图表102 普洛斯实际控制资产与表内资产的增长率比较 204

图表103 普洛斯基金杠杆分析 205

图表104 基金模式杠杆率的提升分析 205

图表105 普洛斯基金份额收益及管理费和业绩提成分析 206

图表106 普洛斯基金模式下收入结构的变化分析 207

图表107 普洛斯基金模式下净经营利润贡献比例的变化分析 208

图表108 普洛斯基金模式对回报率的影响分析 209

图表109 普洛斯开发部门的销售增长分析 210

图表110 2013年中国银行股份有限公司分行业情况表 232

图表111 2013年中国银行股份有限公司业务结构情况 233

图表112 2009-2013年中国银行股份有限公司收入与利润统计 233

图表113 2009-2013年中国银行股份有限公司资产与负债统计 233

图表114 中国银行放贷业务一览 234

图表115 2013年中国农业银行股份有限公司分业务情况表 238

图表116 2013年中国农业银行股份有限公司业务结构情况 239

图表117 2013年中国农业银行股份有限公司各地区分布营业收入统计 239

图表118 2012-2014年中国农业银行股份有限公司收入与利润统计 239

图表119 2012-2014年中国农业银行股份有限公司资产与负债统计 240

图表120 中国农业银行放贷业务一览 240

图表121 2012-2014年中国工商银行股份有限公司分业务情况表 245

图表122 2013年中国工商银行股份有限公司业务结构情况 246

图表123 2010-2013年中国工商银行股份有限公司收入与利润统计 246

图表124 2010-2013年中国工商银行股份有限公司资产与负债统计 246

图表125 2013年中国建设银行股份有限公司分产品情况表 249

图表126 2013年中国建设银行股份有限公司业务结构情况 249

图表127 2013年中国建设银行股份有限公司分地区情况表 249

图表128 2009-2013年中国建设银行股份有限公司收入与利润统计 250

图表129 2009-2013年中国建设银行股份有限公司资产与负债统计 250

图表130 2013年招商银行股份有限公司分业务营业收入情况表 254

图表131 2013年招商银行股份有限公司业务结构情况 255

图表132 2009-2013年招商银行股份有限公司收入与利润统计 255

图表133 2009-2013年招商银行股份有限公司资产与负债统计 255

图表134 2013年中信银行股份有限公司分产品情况表 258

图表135 2013年中信银行股份有限公司业务结构情况 259

图表136 2013年中信银行股份有限公司分地区情况表 259

图表137 2009-2013年中信银行股份有限公司收入与利润统计 259

图表138 2009-2013年中信银行股份有限公司资产与负债统计 260

图表139 2013年兴业银行股份有限公司分产品情况表 264

图表140 2013年兴业银行股份有限公司业务结构情况 264

图表141 2013年兴业银行股份有限公司分地区情况表 265

图表142 2009-2013年兴业银行股份有限公司收入与利润统计 265

图表143 2009-2013年兴业银行股份有限公司资产与负债统计 265

图表144 兴业银行个人住房贷款业务一览 266

图表145 2014-2020年中国商品房销售面积预测趋势图 281

图表146 2014-2020年中国商品房竣工面积预测趋势图 281