2013-2017年中国房地产中介行业投资策略及深度研究咨询报告

第一部分 产业透视

第一章 房地产中介服务行业概述  1

第一节 行业的定义     1

第二节 房地产中介服务的组成  1

一、房地产咨询    1

二、房地产价格评估    2

三、房地产经纪    2

第三节 房地产中介服务的特点  2

一、服务性    2

二、非连续性和流动性       3

三、灵活性    3

第四节 房地产中介的种类  3

一、房地产咨询    3

二、房地产评估    4

三、房地产经纪    4

第五节 房地产中介收费标准     4

一、房地产经纪收费    5

二、房地产咨询服务费       5

第六节 房地产中介服务机构规范     6

第七节 房地产中介机构设立条件     7

一、房地产中介服务机构的设立条件       7

二、房地产中介服务机构的设立程序       8

三、房地产中介服务机构的义务       8

第八节 房地产经纪人职业  9

一、房地产经纪人的概述    9

二、现状与前景分析    9

三、岗位知识       10

四、执业资格       12

五、执业规则       12

第九节 国内房地产中介行业的分类  18

一、根据服务内容标准       19

二、根据房地产消费次序的标准       19

三、根据房地产业务价值链的标准    20

四、根据服务的物业类型的标准       21

第十节 房地产中介业与房地产市场的关系     22

一、有机组成部分       22

二、桥梁与纽带    22

三、为房地产市场的供需平衡提供信息    23

 

第二部分 相关产业描述

第二章 房地产行业的概述      24

第一节 房地产的定义  24

一、基本定义       24

二、产业定义       24

第二节 房地产行业的特点  25

第三节 房地产的分类  26

一、按土地用途分类    26

二、按房屋用途分类    27

第四节 相关条例  27

第五节 美国房地产情况     29

一、房市现状       29

二、房产投资       31

三、近期房产动态       31

 

第三章 中国房地产运营态势分析  34

第一节 中国房地产发展历史     34

一、第一阶段理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）      34

二、第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）      34

三、第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）      34

四、第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来)      35

第二节 我国房地产行业现状和问题分析  35

一、我国房地产市场现状及展望       35

二、房地产现状分析    36

三、我国房地产行业面临的问题分析       42

第三节 万方地产的退出分析     46

第四节 我国房地产行业存在的问题和机遇     51

一、我国房地产行业存在的问题       51

二、我国房地产行业未来机遇    52

第五节 未来10年我国房地产企业转型和突围方向       55

一、未来我国房地产发展面临的宏观经济大环境    55

二、经济运行环境的变化对房地产业发展产生很大影响       56

三、未来10年房地产行业（企业）突围的方向     59

 

第四章 2012-2013年中国部分地区销售分析     62

第一节 2012-2013年北京地区销售分析 62

一、2012-2013年北京地区住宅销售数据分析       62

二、2012-2013年北京地区办公楼销售数据分析   63

三、2012-2013年北京地区商品房销售数据分析   64

四、2012-2013年北京地区商业营业房销售数据分析   65

第二节 2012-2013年上海地区销售数据分析 66

一、2012-2013年上海地区住宅销售数据分析       66

二、2012-2013年上海地区办公楼销售数据分析   67

三、2012-2013年上海地区商品房销售数据分析   68

四、2012-2013年上海地区商业营业房销售数据分析   69

第三节 2012-2013年广东地区销售数据分析 70

一、2012-2013年广东地区住宅销售数据分析       70

二、2012-2013年广东地区办公楼销售数据分析   71

三、2012-2013年广东地区商品房销售数据分析   72

四、2012-2013年广东地区商业营业房销售数据分析   73

第四节 2012-2013年天津地区销售数据分析 74

一、2012-2013年天津地区住宅销售数据分析       74

二、2012-2013年天津地区办公楼销售数据分析   75

三、2012-2013年天津地区商品房销售数据分析   76

四、2012-2013年天津地区商业营业房销售数据分析   77

第三部分市场需求分析

第五章 2013年中国房地产供需分析       78

第一节 2012年房地产产业发展环境分析       78

一、宏观经济形势分析       78

二、产业政策环境分析       80

三、2012年度国内GDP    89

四、2012年国民经济发展分析  92

五、未来供需分析       120

第二节 2012年房地产市场运行情况       123

一、房地产业综合景气度分析    123

二、房地产市场供给情况分析    126

三、房地产市场销售情况分析    136

第三节 2013年中国房地产开发和销售情况    141

一、房地产开发投资完成情况    141

二、商品房销售和待售情况       142

三、房地产开发企业到位资金情况    142

四、房地产开发景气指数    142

第四节 房地产市场情况分析     145

一、房地产市场价格变动情况    145

二、2012年房地产销售格局分析     145

第五节 2013年70个大中城市住宅销售价格变动情况  148

一、2013年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况   148

二、2013年2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况   157

第六节 2013年各房地产公司销售情况    165

第七节 中国房地产行业当前格局     166

一、2012年房地产市场格局     166

二、2013年一季度房地产市场格局  174

第八节 2013年房地产业发展趋势分析    189

一、当前房地产趋势发展分析    189

二、宏观经济形势分析       201

三、政策基调稳中趋紧       202

四、房地产市场主要运行指标分析    202

 

第四部分 格局竞争分析

第六章 房地产中介现状分析  205

第一节 我国房地产发展现状分析     205

一、我国房地产中介行业现状    205

二、中国房地产中介行业分析    206

第二节 房地产中介现状的法律思考  208

一、房地产中介违规行为的主要表现形式       208

二、房地产中介违规操作成因分析    211

三、规范房地产中介行为的司法建议       211

 

第七章 中国房地产中介行业发展分析 214

第一节 2013年全国各地房地产情况       214

一、广州房地产情况    214

二、上海房地产情况    215

三、北京房地产情况    215

四、深圳房地产状况    220

五、海口房地产情况    221

六、杭州房地产情况    222

第二节 房地产中介行业的发展特征  223

一、市场透明化    223

二、体制规范化    223

三、服务品牌化    224

四、经营网络化    224

五、企业规模化    224

六、专业化与综合化相结合       225

第三节 房地产中介行业发展状况分析     225

 

第八章 国外房地产中介运营状况分析 228

第一节 国外房地产中介行业的现状及特点     228

一、发展历史悠久，中介事业发达    228

二、法规健全       228

三、行业个人资格准入严格，机构准入市场化       228

四、中介企业发展注重连锁经营和品牌效应    229

五、充分采集信息资源，利用网络信息技术    229

第二节 国外中介机构管理制度  230

一、经纪人资质等级    230

二、法规制度       230

三、职业道德       230

第三节 国外房地产中介对中国的影响     231

第四节 国外房地产中介行业的经验  231

第五节 中国房地产中介行业运营模式的选择及主要特点     233

一、商业模式的概念及分类       233

二、房地产代理服务业业务模式的选择及主要特点       234

 

第九章 中国房地产中介格局分析  241

第一节 近年中国房地产中介行业格局     241

第二节 当前中国房地产中介经营状况     244

第三节 网络中介的介入     245

第四节 近几年中国房地产中介行业的融资并购分析     246

一、世联地产和信丽怡高的并购       246

二、易居和21世纪不动产的并购     247

三、恒宇融资对明明房地产的融资    247

第五节 2013年一季度中国的并购情况    248

第六节 国内房地产中介发展趋势     249

一、强势企业分析       251

二、注重提供综合性解决方案    252

三、人才和技术分析    253

四、产业链上下游战略分析       254

 

第十章 全国主要房地产中介分析  256

第一节 中原集团  256

一、公司简介       256

二、主营房产业务       257

三、公司最新动态       267

第二节 世联地产  268

一、公司简介       268

二、公司经营状况       269

三、2012年公司情况  272

第三节 21世纪不动产 273

一、公司简介       273

二、主营业务       274

三、2012年公司财报  277

第四节 顺驰不动产     277

一、公司简介       277

二、主营业务       277

第五节 满堂红（中国）置业有限公司     278

一、公司简介       278

二、主营业务       279

第六节 链家地产  279

一、公司简介       279

二、主要业务       280

三、经营理念       280

四、近期动态       283

 

第十一章 中国二手房发展分析      287

第一节 全国重点城市二手房市场挂牌量分析  287

第二节 “国五条”对二手房销售的影响  291

第三节 部分地区的二手房市场分析  293

一、深圳地区       293

二、上海地区       298

三、北京地区       303

四、天津地区       307

五、广州地区       311

 

第十二章 “国五条”对房地产中介的影响分析       323

第一节 地方版“国五条”出台后的市场影响分析  323

一、市场影响分析       323

二、调控细则影响       323

三、对部分地区政策影响分析    324

第二节 部分地区“国五条”细则     325

一、北京地区       325

二、上海地区       330

三、广州地区       333

四、深圳地区       335

第三节 对部分地区“国五条”的分析     338

一、北京地区       338

二、上海地区       339

三、广州地区       340

四、深圳地区       341

 

第五部分 产业SWOT分析和战略分析

第十三章 中国房地产中介行业的SWOT和困境分析      343

第一节 房地产中介行业的SWOT分析    343

一、优势(Strengths)    343

二、劣势(Weaknesses)      344

三、机会(Opportunities)    344

四、威胁(Threats)       345

第二节 房地产中介应对市场困境策略分析     346

一、房地产中介业困境的内在原因    346

二、建立完善房地产中介体质的思路和建议    351

三、构建科学的房地产中介行业职业资格准入制度的思路、建议       351

 

第十四章 房地产中介发展战略分析     353

第一节 房地产中介未来的发展策略  353

第二节 房地产中介服务业的趋势及发展战略  357

一、房产中介服务业的趋势分析       357

二、国内房产中介服务业的现状和存在的问题       358

第三节 国房地产中介服务行业的前景展望     363

一、地产行业市场前景       363

二、地产中介服务行业的自身发展将进一步拓展已有的市场空间       364

 

图表目录

图表：房地产运营的四个阶段表       20

图表：房地产业务价值链    21

图表：2012-2013年北京地区住宅销售额       62

图表：2012-2013年北京地区住宅销售面积   62

图表：2012-2013年北京地区办公楼销售额   63

图表：2012-2013年北京地区办公楼销售面积       63

图表：2012-2013年北京地区商品房销售额   64

图表：2012-2013年北京地区商品房销售面积       64

图表：2012-2013年北京地区商业营业房销售额   65

图表：2012-2013年北京地区商业营业房销售面积       65

图表：2012-2013年上海地区住宅销售额       66

图表：2012-2013年上海地区住宅销售面积   66

图表：2012-2013年上海地区办公楼销售额   67

图表：2012-2013年上海地区办公楼销售面积       67

图表：2012-2013年上海商品房销售额   68

图表：2012-2013年上海地区商品房销售面积       68

图表：2012-2013年上海地区商业营业房销售额   69

图表：2012-2013年上海地区商业营业房销售面积       69

图表：2012-2013广东地区年住宅销售额       70

图表：2012-2013年广东地区住宅销售面积   70

图表：2012-2013年广东地区办公楼销售额   71

图表：2012-2013年广东地区办公楼销售面积       71

图表：2012-2013年广东地区商品房销售额   72

图表：2012-2013年广东地区商品房销售面积       72

图表：2012-2013年广东地区商业营业房销售额   73

图表：2012-2013年广东地区商业营业房销售面积       73

图表：2012-2013年天津地区住宅销售额       74

图表：2012-2013年广东地区住宅销售面积   74

图表：2012-2013年天津地区办公楼销售额   75

图表：2012-2013年天津地区办公楼销售面积       75

图表：2012-2013年天津地区商品房销售额   76

图表：2012-2013年天津地区商品房销售面积       76

图表：2012-2013年天津地区商业营业房销售额   77

图表：2012-2013年广东地区商业营业房销售面积       77

图表：2011-2012年各产业累计国内生产总值及增长情况   79

图表：2008-2012年各产业累计国内生产总值增长率变动趋势   79

图表：2009-2012年累计房地产投资和GDP增长率变动趋势     80

图表：2012年以来发布的主要保障性住房政策     82

图表：2012年以来出台的主要土地政策  85

图表：2012年1季度国内GDP 89

图表：GDP环比增长速度  89

图表：2012年国内GDP    90

图表：GDP环比增长速度  90

图表：2012年1-3月国内GDP 90

图表：GDP环比增长速度  91

图表：2012年国内GDP    91

图表：GDP环比增长速度  92

图表：2011年、2012年中国各省市区GDP前十强     92

图表：2012年各月份其他指标环比数据表     98

图表：2012年12月份及全年主要统计数据   99

图表：2011-2012年度国内生产总值同比增长速度       107

图表：2004-2012年全国粮食产量及其增速   108

图表：2011-2012年规模以上工业增加值增速（月度同比）       108

图表：2011-2012年固定资产投资（不含农户）同比增速   109

图表：2011-2012年房地产开发投资同比增速       109

图表：2011-2012年社会消费品零售总额名义增速（月度同比）       110

图表：2011-2012年居民消费价格同比上涨情况   110

图表：2011-2012年工业生产出厂价格同比涨跌情况   111

图表：2011-2012年城镇居民人均可支配收入实际增长速度       111

图表：2011-2012年农村居民人均收入实际增长速度   112

图表：2006-2012年人口及其自然增长率变化情况       112

图表：2012年国内一、二、三大产业增长图  113

图表：国内生产总值同比增长速度    114

图表：第二产业各季度增幅比    114

图表：2011-2012年主营业务收入与利润总额同比增速       115

图表：2011-2012年固定资产投资（不含农户）同比增速   115

图表：2011-2012年固定资产投资到位资金同比增速   116

图表：2011-2012年社会消费品零售总额增速（同比）       116

图表：2011-2012年社会居民消费价格上涨（同比）   117

图表：2011-2012年农村居民人均收入实际增长速度   117

图表：2011-2012年城镇居民人均可支配收入实际增长速度       118

图表：2011-2012年房地产开发投资同比增速       118

图表：2012年全国房屋情况     119

图表：2011-2012年全国商品房销售面积及销售情况增速   119

图表：2009-2012年房地产企业和全国行业企业景气指数走势比较   124

图表：2009-2012年房地产企业家与全国企业家信心指数走势比较   125

图表：2008-2012年房地产开发综合景气指数及主要分类指数走势   126

图表：2011-2012年全国固定资产投资及房地产开发投资增长情况   127

图表：2011-2012年固定资产及房地产开发投资增长率变动趋势       127

图表：2011-2012年累计不同用途房地产开发投资及同比增长情       128

图表：2010-2012年不同用途房地产开发投资同比增长率变动趋势   129

图表：2012年1-12月累计不同用途房地产开发投资占比情况    129

图表：2011-2012年房地产开发投资完成额及同比增长情况       130

图表：2009-2012年东、中、西部地区房地产投资同比增长率变动   130

图表：2012年1-12月累计东、中、西部地区房地产投资占全国比重       131

图表：2011-2012年全国房地产开发企业资金来源及同比增长情况   132

图表：2011-2012年累计全国房地产开发企业资金来源构成情况       132

图表：2010-2012年房地产开发企业资金来源构成增长率变动趋势   133

图表：2011-2012年全国房地产开发企业土地购置与待开发面积       134

图表：2011-2012年开发企业土地购置与待开发面积及同比增长       134

图表：2011-2012年全国商品房施工、新开工面积及同比增长   135

图表：2011-2012年全国商品房施工、新开工面积及同比增长   135

图表：2011-2012年累计全国商品房竣工面积及同比增长情况   136

图表：2011-2012年全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长       136

图表：2011-2012年全国商品房销售情况       137

图表：2011-2012年全国商品房、商品住宅销售面积及同比增长       138

图表：2011年11月-2012年12月累计全国商品房、商品住宅销售额及同比增长趋势  138

图表：2011-2012年新建商品住宅价格同比上涨、持平、下降个数   139

图表：2011-2012年新建商品住宅价格环比上涨、持平、下降城市   140

图表：2012-2013年全国房地产开发投资增速       141

图表：2012-2013年全国房地产开发企业土地购置面积增速       141

图表：2012-2013年全国商品房销售面积及销售额增速       142

图表：2012-2013年全国房地产开发企业2013年到位资金增速 142

图表：2013年1-2月份全国房地产开发和销售情况      143

图表：2013年1-2月份东中西部地区房地产开发投资情况  144

图表：2013年1-2月份东中西部地区房地产销售情况  144

图表：2013年一季度项目集中度     145

图表：2013年一季度项目档次分布  145

图表：面积前五项目价格营销情况    145

图表：2013年1月70个大中城市新建住宅价格指数   149

图表：2013年1月70个大中城市新建商品住宅价格指数   150

图表：2013年1月70个大中城市二手住宅价格指数   151

图表：2013年1月70个大中城市新建商品住宅分类价格指数（一）       152

图表：2013年1月70个大中城市新建商品住宅分类价格指数（二）       153

图表：2013年1月70个大中城市二手住宅分类价格指数（一）       154

图表：2013年1月70个大中城市二手住宅分类价格指数（二）       155

图表：2013年2月70个大中城市新建住宅价格指数   157

图表：2013年2月70个大中城市新建商品住宅价格指数   158

图表：2013年2月70个大中城市二手住宅价格指数   159

图表：2013年2月70个大中城市新建商品住宅分类价格指数   160

图表：2013年2月70个大中城市二手住宅分类价格指数   162

图表：2012年中国房地产企业销售金额TOP50榜单   166

图表：2012年中国房地产企业销售面积TOP50榜单   168

图表：上榜企业销售金额集中度       170

图表：2012年房地产企业销售进榜门槛  170

图表：2012年中国房地产企业销售业绩梯队格局  171

图表：2012年融创、招商、世茂销售业绩情况     173

图表：上榜企业销售金额集中度       175

图表：上榜企业销售面积集中度       175

图表：2013年一季度房地产企业销售进榜门槛     176

图表：2013年一季度房地产企业销售业绩梯队格局表  177

图表：2013年一季度万科地产、中海地产、保利地产销售金额  178

图表：2013年一季度碧桂园、富力地产、世茂房地产销售金额  179

图表：2013年一季度房企销售金额TOP50（NO.1-20）    180

图表：2013年一季度房企销售金额TOP50（NO.22-50）  182

图表：2013年一季度房企销售面积TOP50（NO.1-20）    184

图表：2013年一季度房企销售面积TOP50（NO.21-50）  186

图表：房地产商业模式与收益率示意图    232

图表：房地产代理行业发展趋势       232

图表：房地产代理服务业业务模式主要四大体系    234

图表：我国房地产中介服务业发展阶段    249

图表：2005-2008年房地产策划代理百强企业销售额发展   250

图表：房地产策划代理百强企业区域分布       252

图表：2003-2007年百强代理企业策划收入占主营业务收入比例       252

图表：2003-2007年百强代理企业员工学历结构及研发投入变化       254

图表：部分强势企业战略合作对象与内容       254

图表：2012年世联地产公司负债表  269

图表：2012下半年世联地产利润表  271

图表：2012-2013年26重点城市二手房市场挂牌总量及环比走势图 287

图表：2013年3月26重点城市挂牌量环比图       288

图表：2013年3月26重点城市挂牌价格环比图   288

图表：2013年3月26重点城市挂牌价格同比变化图   289

图表：2012-2013年13城市二手房月成交总量走势图 290

图表：2013年3月15城市二手房成交量环比走势图   290

图表：2004-2012年二手房成交量走势图       294

图表：2011年1月-2012年12月全市二手房成交量月度走势    294

图表：2005-2012年二手房成交均价年度走势图   295

图表：2011年1月-2012年12月深圳二手房成交均价月度走势图    295

图表：2012年深圳各行政区二手房成交量价表     296

图表：2011-2012年成交面积分布   296

图表：2011-2012年成交总价分布   297

图表：2011-2012年成交单价分布   297

图表：2011-2012年购房用途分布   298

图表：2011Q1-2012Q4全市逐季二手房购房群体分类变化 300

图表：2011Q1-2012Q4全市二手房成交面积段分类变化    301

图表：2011Q1-2012Q4全市二手房成交总价分类变化 301

图表：2009-2013年上海二手房成交量和成交均价       303

图表：2013年1月二手私产住宅成交情况     307

图表：2012-2013年二手私产住宅区域成交量走势       308

图表：2012-2013年各区域二手私产住宅成交量分析   308

图表：2012-2013年各区域二手私产住宅成交均价分析       308

图表：2013年1月广州二手房挂牌量走势图  312

图表：2013年1月广州各行政区二手房挂牌量对比     312

图表：2013年1月广州二手房挂牌均价走势图     313

图表：2013年1月广州各行政区二手房挂牌均价对比  313

图表：2013年1月广州各行政区二手房搜索量占比     314

图表：2013年1月份热门商圈TOP10搜索   314

图表：2013年1月份热门楼盘TOP10搜索   315

图表：2013年1月地铁线二手房搜索量占比  315

图表：2013年1月广州各总价区间二手房搜索量占比  316

图表：2013年1月广州各面积区间二手房搜索量占比  316

图表：2013年1月广州各户型区间搜索量占比     317

图表：2013年1月广州租金均价走势图  317

图表：2013年1月广州中心六区租金均价走势图  318

图表：2013年1月广州各户型区间租金均价走势图     318

图表：2013年1月广州各区域租赁搜索量占比     319

图表：2013年1月租赁搜索TOP10热点商圈       319

图表：2013年1月广州地铁线租赁搜索量占比     320

图表：2013年1月广州各价格区间租赁搜索量占比     320

图表：2013年1月广州各户型租赁搜索量占比     321