2014-2018年中国物业服务商业模式与市场投资风险预测报告

第一部分 行业发展综述

第一章 物业服务行业发展背景      1

第一节 行业定义与分类     1

一、物业服务的定义    1

二、物业服务的分类    1

1、按照服务性质分类  1

2、按照服务对象分类  3

第二节 物业服务行业发展环境分析  5

一、我国城镇化发展进程分析    5

二、我国宏观经济运行状况分析       10

1、2013年国民经济运行情况   10

2、2013年工业发展形势   11

3、2013年固定资产投资情况   12

4、2013年社会消费品零售总额       13

5、2013年对外贸易&进出口     13

6、2014年我国宏观经济形势分析   13

7、2014年投资趋势及其影响预测   15

三、我国人口及收入状况分析    16

1、人口数量和变化趋势分析     16

2、人口的构成结构分析     16

3、家庭类型对物业服务的影响  17

4、人口的密度和地理分布分析  18

5、消费者收入水平分析     19

四、我国国民消费现状分析       21

第三节 我国物业服务行业发展现状分析  29

一、我国物业服务行业整体发展现状       29

二、我国优秀物业服务企业发展现状       31

三、我国中小型物业服务企业发展现状    34

第四节 我国物业服务行业价格指数分析  36

第二章 中国物业服务行业经营效益分析     39

第一节 物业服务行业盈利能力分析  39

一、物业服务行业净资产收益率分析       39

二、物业服务行业总资产报酬率分析       40

三、物业服务行业营业收益率分析    40

四、物业服务行业盈余现金保障倍数分析       41

五、物业服务行业成本费用利润率分析    41

六、物业服务行业资本收益率分析    42

第二节 物业服务行业发展状况分析  42

一、物业服务行业营业增长率分析    42

二、物业服务行业资本保值增长率分析    43

三、物业服务行业营业利润增长率分析    43

四、物业服务行业总资产增长率分析       44

五、物业服务行业技术投入比率分析       44

第三节 物业服务行业资产质量分析  46

一、物业服务行业总资产周转率分析       46

二、物业服务行业应收账款周转率分析    47

三、物业服务行业不良资产比例分析       48

四、物业服务行业流动资产周转率分析    48

五、物业服务行业资产现金回收率分析    49

第四节 物业服务行业债务风险分析  50

一、物业服务行业资产负债率分析    50

二、物业服务行业已获利息倍数分析       50

三、物业服务行业速动比率分析       51

四、物业服务行业带息负债比率分析       51

第五节 物业服务行业规模化趋势     52

一、物业服务行业市场拓展趋势       52

二、物业服务行业区域深耕趋势       52

三、物业服务行业项目规模趋势       52

第二部分 市场现状分析

第三章 中国物业服务行业竞争现状与市场策略       54

第一节 我国物业服务行业竞争格局分析  54

一、不同地域企业竞争格局       54

二、不同规模企业竞争格局       54

三、不同所有制企业竞争格局    55

第二节 我国物业服务行业竞争结构分析  55

一、物业服务行业潜在进入者威胁分析    55

二、物业服务行业现有企业间竞争分析    57

三、物业服务行业替代品替代能力分析    60

四、物业服务行业对消费者议价能力       60

五、物业服务行业对供应商议价能力       61

第三节 我国物业服务行业竞争趋势分析  61

一、物业服务企业竞争市场化    61

二、物业服务企业经营集团化    62

三、物业服务企业专业服务分包化    64

四、物业服务行业竞争白热化    65

五、物业服务内容创新化    65

六、物业服务企业竞争全球化    68

第四节 我国物业服务市场供需平衡分析  69

一、物业服务市场需求现状分析       69

二、物业服务市场供给现状分析       73

第五节 物业服务企业市场竞争策略分析  74

一、物业服务顾客满意度服务策略分析    74

二、物业服务企业体验式营销策略分析    76

1、体验式物业服务营销的作用  77

2、体验式物业服务营销策略分析     78

第六节 物业服务企业核心竞争力的培育  79

一、企业核心竞争力的本质       79

二、物业服务企业核心竞争力的特征       79

1、物业服务产品性质特殊  79

2、物业服务产品的延展性  80

3、物业服务管理的动态性  81

4、物业服务客户的价值性  81

5、物业服务经营的独特性  82

三、物业服务企业缺乏核心竞争力原因    84

四、物业服务企业核心竞争力构成分析    86

1、物业服务企业服务能力分析  86

2、物业服务企业策划能力分析  86

3、物业服务企业管理和技术能力分析     87

4、物业服务企业整合能力分析  88

五、物业服务企业核心竞争力决定因素    88

六、物业服务企业核心竞争力构成体系    89

七、提升物业服务企业核心竞争力建议    91

1、建立和加强策划部门建设     91

2、加强企业的知识管理建设     93

3、重视人力资本的经营建设     93

4、注重企业文化的培育打造     94

5、实施绿色环保的经营策略     95

第四章 中国物业服务行业区域市场投资机会    99

第一节 北京市物业服务市场投资机会分析     99

一、北京市经济与房地产行业分析    99

二、北京市物业服务政策法制建设现状    102

三、北京市物业服务行业规模分析    104

四、北京市物业服务企业资质结构分析    104

五、北京市物业服务需求现状与趋势       104

1、北京市物业服务需求现状分析     104

2、北京市物业管理价格指数分析     105

3、北京市物业服务新增需求预测     106

六、北京市物业服务市场竞争现状分析    106

七、北京市物业服务市场投资机会分析    106

第二节 深圳市物业服务市场投资机会分析     108

一、深圳市经济与房地产行业分析    108

二、深圳市物业服务政策法制建设现状    110

三、深圳市物业服务行业规模分析    111

四、深圳市物业服务企业资质结构分析    111

五、深圳市物业服务行业人才结构分析    113

六、深圳市在管物业服务项目业态分析    114

七、深圳市物业服务需求现状与趋势       117

1、深圳市物业服务需求现状分析     117

2、深圳市物业管理价格指数分析     118

3、深圳市物业服务新增需求预测     119

八、深圳市物业服务市场竞争现状分析    119

第三节 上海市物业服务市场投资机会分析     119

一、上海市经济与房地产行业分析    119

二、上海市物业服务政策法制建设现状    121

三、上海市物业服务行业规模分析    122

四、上海市物业服务企业资质结构分析    122

五、上海市物业服务需求现状与趋势       123

1、上海市物业服务需求现状分析     123

2、上海市物业管理价格指数分析     123

3、上海市物业服务新增需求预测     123

六、上海市物业服务市场竞争现状分析    124

第四节 广州市物业服务市场投资机会分析     125

一、广州市经济与房地产行业分析    125

二、广州市物业服务政策法制建设现状    127

三、广州市物业服务行业规模分析    128

四、广州市物业服务企业资质结构分析    129

五、广州市物业服务需求现状与趋势       129

六、影响广州市城市边缘区物业管理服务拓展的因素    132

七、对策与建议    133

第五节 重庆市物业服务市场投资机会分析     134

一、重庆市经济与房地产行业分析    134

二、重庆市物业服务政策法制建设现状    136

三、重庆市物业服务行业规模分析    137

四、重庆市物业服务企业资质结构分析    138

五、重庆市物业服务发展展望    138

第六节 成都市物业服务市场投资机会分析     143

一、成都市经济与房地产行业分析    143

二、成都市物业服务政策法制建设现状    145

三、成都市物业服务行业规模分析    145

四、成都市物业服务企业资质结构分析    146

五、成都市物业服务需求现状与趋势       146

第七节 天津市物业服务市场投资机会分析     147

一、天津市经济与房地产行业分析    147

二、天津市物业服务政策法制建设现状    148

三、天津市物业服务行业规模分析    153

四、天津市物业服务企业资质结构分析    153

五、天津市物业服务需求现状与趋势       154

六、天津市物业服务市场竞争现状分析    155

第八节 济南市物业服务市场投资机会分析     155

一、济南市经济与房地产行业分析    155

二、济南市物业服务政策法制建设现状    156

三、济南市物业服务行业规模分析    157

四、济南市物业服务企业资质结构分析    158

五、目前济南物业管理存在的主要问题和纠纷       158

六、济南市物业服务市场发展因素分析    159

第三部分 竞争格局分析

第五章 物业服务企业发展策略与经营模式分析       161

第一节 国际五大行发展策略分析     161

一、世邦魏理仕发展策略分析    161

1、企业发展简况  161

2、企业业务架构  161

3、企业核心竞争力分析     161

4、企业主要经营状况分析  161

5、企业物业管理理念分析  162

二、仲量联行发展策略分析       162

1、企业发展简况  162

2、企业业务架构  164

3、企业主要经营情况分析  164

4、企业物业管理理念分析  165

三、戴德梁行发展策略分析       165

1、企业发展简况  165

2、企业业务架构  167

3、企业主要经营情况分析  167

4、企业物业管理理念分析  168

四、第一太平戴维斯发展策略分析    168

1、企业发展简况  168

2、企业业务范围  168

3、企业主要经营情况分析  168

4、企业物业管理理念分析  169

五、高力国际发展策略分析       170

1、企业发展简况  170

2、企业业务范围  171

3、企业主要经营情况分析  171

4、企业物业管理理念分析  171

第二节 国内标杆物业服务企业经营模式分析  172

一、万科物业发展有限公司经营模式分析       172

1、企业发展概况  172

2、企业业绩分析  173

3、企业资产总计  175

4、企业重点区域市场分布  176

5、企业战略规划及前景预测     176

二、浙江绿城物业管理有限公司经营模式分析       181

1、企业发展概况  181

2、企业业绩分析  182

3、企业资产总计  183

4、企业业务收入规模  183

5、企业重点区域市场分布  184

6、企业战略规划及前景预测     184

三、北京首开鸿城实业有限公司经营模式分析       184

1、企业发展概况  184

2、企业业绩分析  185

3、企业资产总计  188

4、企业业务收入规模  189

5、企业重点区域市场分布  189

6、企业战略规划及前景预测     189

四、中航物业管理有限公司经营模式分析       190

1、企业发展概况  190

2、企业业绩分析  190

3、企业资产总计  193

4、企业业务收入规模  193

5、企业重点区域市场分布  194

6、企业战略规划及前景预测     194

五、深圳市金地物业管理有限公司经营模式分析    195

1、企业发展概况  195

2、企业业绩分析  196

3、企业资产总计  198

4、企业业务收入规模  199

5、企业重点区域市场分布  200

6、企业战略规划及前景预测     200

第六章 国际物业服务行业发展经验借鉴     201

第一节 国际物业服务行业管理制度分析  201

一、规管物业服务行业的方法    201

1、英国为代表的由专业团体自我规管     201

2、新加坡、香港为代表的自愿认证计划  201

3、日本、中国内地为代表的强制发牌照制度  201

二、业主管理团体的立法模式    202

1、德国为代表的不具法人资格的团体模式     202

2、香港为代表的具有法律人格的团体模式     202

3、日本为代表的附条件的法律人格团体模式  202

4、美国为代表的判例实务上的法律人格团体模式  202

三、物业管理法的立法模式       203

1、意大利、澳门为代表的民法模式  203

2、英国、加拿大为代表的住宅法模式     203

3、日本为代表的建筑物区分所有权法模式     203

4、香港、台湾为代表的物业管理专法模式     203

第二节 国际物业服务行业发展状况与经验借鉴     204

一、美国物业服务行业发展状况       204

1、美国物业服务模式及行业发展进程     204

2、美国物业服务需求结构及发展方向     204

3、美国物业服务标准及收费状况     207

二、瑞士物业服务行业发展状况       208

1、瑞士物业服务模式及行业发展进程     208

2、瑞士物业服务需求结构及发展方向     209

3、瑞士物业服务标准及收费状况     210

三、法国物业服务行业发展状况       210

1、法国物业服务模式及行业发展进程     210

2、法国物业服务需求结构及发展方向     211

3、法国物业服务标准及收费状况     214

四、意大利服务行业发展状况    218

五、新加坡物业服务行业发展状况    219

六、香港物业服务行业发展状况       225

七、澳门物业服务行业发展状况       225

八、国际物业服务行业发展经验借鉴       229

1、完善配套法规体系  229

2、推进物业服务专业化     229

3、推行多样化物业服务模式     230

4、改革物业服务收费体制  231

5、培养专业化管理人才     233

6、加快引入物业保险  233

第七章 物业服务行业商业模式构建与设计 239

第一节 中国物业服务行业经营模式分析  239

一、房地产价值链售后服务型模式    239

二、物业服务行业基本型模式    239

三、增值型物业服务模式    246

四、物业服务行业经营模式对比       248

第二节 中国物业服务企业盈利模式分析  251

一、盈利模式创新的影响因素分析    251

1、企业质价相符对盈利模式创新的影响  251

2、企业管理规模对盈利模式创新的影响  251

3、企业发展阶段对盈利模式创新的影响  252

二、盈利模式创新的关键要点分析    252

第三节 中国物业服务企业价值链的构建  253

一、价值链的概念分析       253

1、传统价值链分析     253

2、价值网分析     254

3、价值链管理分析     255

二、中国物业服务企业价值链构建    256

1、中国物业服务企业基本价值链分析     256

2、中国物业服务企业延伸型价值链分析  257

3、中国物业服务企业拓展型价值链分析  259

4、中国物业服务企业价值网分析     259

三、中国物业服务企业商业模式创新价值链视角    260

四、中国物业服务企业“价值链-商业模式创新”模型  260

第四节 中国物业服务企业商业模式创新设计  262

一、物业服务企业商业模式创新的目的    262

二、物业服务企业商业模式创新驱动力    262

三、物业服务企业商业模式的创新分析    264

1、物业服务企业聚焦型商业模式     264

2、物业服务企业延伸型商业模式     265

3、物业服务企业拓展型商业模式     265

4、物业服务企业竞合型商业模式     266

四、物业服务企业商业模式创新路径分析       266

1、创新路径之依托技术聚焦服务     266

2、创新路径之积极延伸拓展空间     268

3、创新路径之服务外包联盟合作     270

第四部分 投资发展趋势

第八章 物业服务行业投资远景与发展趋势 273

第一节 物业服务行业投资前景与机会     273

一、物业服务投资前景与风险    273

1、物业服务投资前景与机会分析     273

2、物业服务行业主要投资风险分析  276

二、物业服务运营中风险管控体系建立    279

第二节 中国物业服务企业发展建议  281

一、大型物业服务企业发展建议       281

二、中小型物业服务企业发展建议    285

图表目录

图表：2006-2013年国内生产总值及其增长速度   11

图表：2012-2013年国内生产总值增长速度（累计同比）   11

图表：2008-2013年社会消费品零售总额及其增长速度       13

图表：2013年末人口数及其构成     17

图表：2009-2013年农村居民人均纯收入       20

图表：2009-2013年城镇居民人均可支配收入       20

图表：2009-2012年我国物业服务百强企业在管项目总建筑面积均值及增长情况   32

图表：2009-2012年我国中国物业服务百强企业在管项目数量均值及增长情况       32

图表：2009-2012我国物业服务百强企业合同储备项目数量均值及增长情况   33

图表：2009-2012我国物业百强企业营业收入均值及增长情况   33

图表：2012年百强企业进入城市个数     34

图表：2013年城市物业服务价格指数     37

图表：2009-2013年百强企业物业收缴率       38

图表：2010-2013年中国物业管理服务行业净资产收益率   39

图表：2010-2013年中国物业管理服务行业总资产报酬率   40

图表：2010-2013年中国物业管理服务行业营业收益率       40

图表：2010-2013年中国物业管理服务行业盈余现金保障倍数   41

图表：2010-2013年中国物业管理服务行业成本费用利润率       41

图表：2010-2013年中国物业管理服务行业资本收益率       42

图表：2010-2013年中国物业管理服务行业营业增长率       42

图表：2010-2013年中国物业管理服务行业资本保值增值率       43

图表：2010-2013年中国物业管理服务行业营业利润增长率       43

图表：2010-2013年中国物业管理服务行业总资产增长率   44

图表：2010-2013年中国物业管理服务行业技术投入比率   45

图表：2010-2013年中国物业管理服务行业总资产周转率   46

图表：2010-2013年中国物业管理服务行业应收账款周转天数   47

图表：2010-2013年中国物业管理服务行业不良资产比例   48

图表：2010-2013年中国物业管理服务行业流动资产周转率       48

图表：2010-2013年中国物业管理服务行业资产现金回收率       49

图表：2010-2013年中国物业管理服务行业资产负债率       50

图表：2010-2013年中国物业管理服务行业已获利息倍数   50

图表：2010-2013年中国物业管理服务行业速动比率   51

图表：2010-2013年中国物业管理服务行业带息负债比率   51

图表：2014+2018年中国百强企业单个项目建筑面积变化趋势  53

图表：不同规模企业竞争格局    54

图表：不同所有制企业竞争格局       55

图表：2009-2013地区生产总值及增长速度   100

图表：2009-2013地方公共财政预算收入及增长速度   100

图表：2009-2013城镇居民人均可支配收入及增长速度       101

图表：居民消费价格涨跌幅度    102

图表：2013居民消费价格月度同比涨跌幅度  102

图表：2011-2013年北京市物业服市场规模及同比增长       104

图表：2010-2013年北京市物业管理价格指数       105

图表：2014-2018年北京市物业服市场新增需求预测   106

图表：2008-2013深圳生产总值       109

图表：2008-2013年居民人均可支配收入及增长速度   109

图表：2013年居民消费价格单月同比上涨幅度     110

08-2013年居民消费价格指数    110

图表：2011-2013年深圳市物业服市场规模及增长       111

图表：深圳市物业服务行业人才结构情况       113

图表：深圳市物业服务行业人才技术知识结构情况       114

图表：2013年上半年深圳市新增批售面积     117

图表：2013年上半年深圳商品住宅成交走势  118

图表：2010-2013年深圳市物业管理价格指数       118

图表：2014-2018年深圳市物业服市场新增需求   119

图表：2009-2013上海市生产总值及增长情况       120

图表：2013年居民消费价格指数     121

图表：2011-2013年上海市物业服市场规模及增长       122

图表：上海市物业管理服务企业资质机构       123

图表：2009-2013年广州生产总值及增长情况       125

图表：2009-2013年广州居民消费价格涨跌幅度   126

图表：2009-2013农村居民人均纯收入及增长情况       127

图表：2009-2013城市居民人均可支配收入及增长情况       127

图表：2011-2013年广州市物业服市场规模及增长       128

图表：广州市物业管理服务企业资质机构       129

图表：2009-2013重庆生产总值及增长情况   135

图表：2013年重庆城市居民消费价格月度涨跌幅度     136

图表：2011-2013年重庆市物业服市场规模及增长       137

图表：重庆市物业管理服务企业资质机构       138

图表：2011-2013年成都市物业服市场规模及增长       145

图表：成都市物业管理服务企业资质机构       146

图表：2009-2013天津市生产总值情况   147

图表：2011-2013年天津市物业服市场规模及增长       153

图表：天津市物业管理服务企业资质机构       153

图表：2011-2013年济南市物业服市场规模及增长       157

图表：济南市物业管理服务企业资质机构       158

图表：2012-2013年万科企业股份有限公司按行业构成经营分析       173

图表：2012-2013年万科企业股份有限公司按产品构成经营分析       173

图表：2012-2013年万科企业股份有限公司按地区构成经营分析       173

图表：2013-2014第一季度万科企业股份有限公司成长能力分析       174

图表：2013-2014第一季度万科企业股份有限公司盈利能力分析       174

图表：2013-2014第一季度万科企业股份有限公司资产负债表   175

图表：2013-2014第一季度万科企业股份有限公司利润表   175

图表：2013-2014第一季度万科企业股份有限公司现金流量表   176

图表：2013年北京首都开发股份有限公司按行业构成经营分析  185

图表：2013年北京首都开发股份有限公司按产品构成经营分析  186

图表：2013年北京首都开发股份有限公司按地区构成经营分析  186

图表：2012-2013年北京首都开发股份有限公司偿债能力分析   186

图表：2013-2014第一季度年北京首都开发股份有限公司成长能力分析   187

图表：2013-2014第一季度北京首都开发股份有限公司盈利能力分析       187

图表：2013-2014第一季度北京首都开发股份有限公司盈利质量指标分析       187

图表：2013-2014第一季度北京首都开发股份有限公司营运能力指标分析       188

图表：2013-2014第一季度北京首都开发股份有限公司现金流量分析       188

图表：2013-2014第一季度北京首都开发股份有限公司财务风险分析       188

图表：2012-2013年中航地产股份有限公司按行业构成经营分析       190

图表：2012-2013年中航地产股份有限公司按产品构成经营分析       191

图表：2012-2013年中航地产股份有限公司偿债能力分析   191

图表：2013-2014第一季度中航地产股份有限公司成长能力分析       191

图表：2013-2014第一季度中航地产股份有限公司盈利能力分析       192

图表：2013-2014第一季度中航地产股份有限公司财务风险指标分析       192

图表：2013-2014第一季度中航地产股份有限公司运营能力指标分析       192

图表：2013-2014第一季度中航地产股份有限公司盈利质量指标分析       192

图表：2013-2014第一季度中航地产股份有限公司资产负债表   193

图表：2012-2013年中航地产股份有限公司利润表       193

图表：2012-2013年中航地产股份有限公司现金流量表       194

图表：2014-2015年中航地产股份有限公司盈利预测   195

图表：2013-2014第一季度金地(集团)股份有限公司成长能力指标分析    196

图表：2013-2014第一季度金地(集团)股份有限公司盈利能力指标分析    196

图表：2013-2014第一季度金地(集团)股份有限公司盈利质量指标分析    197

图表：2013-2014第一季度金地(集团)股份有限公司运营能力指标分析    197

图表：2013-2014第一季度金地(集团)股份有限公司财务风险指标分析    197

图表：2013-2014第一季度金地(集团)股份有限公司资产负债表 198

图表：2013-2014第一季度金地(集团)股份有限公司利润表 198

图表：2013-2014第一季度金地(集团)股份有限公司现金流量表 199

图表：2013年金地(集团)股份有限公司按行业构成经营分析      199

图表：2013年金地(集团)股份有限公司按地区构成经营分析      200

图表：波特基本价值链       254

图表：产业价值链       254

图表：企业价值网       255

图表：服务业生产过程示意图    256

图表：房地产价值链    257

图表：物业服务企业延伸型价值链    258

图表：物业服务企业拓展型价值链    259

图表：“价值链—商业模式创新”模型     261

图表：物业服务企业商业模式创新驱动力模型       263

图表：中实物业系统    270

图表：物业百强企业基本业务外包情况。       271

图表：2014-2018年中国物业管理服务市场规模   276