2013-2018年房地产金融市场投资分析及发展潜力预测咨询报告

第一部分 产业环境透视

第一章 中国房地产金融行业发展综述 1

第一节 房地产金融行业的定义  1

一、房地产金融的定义       1

二、房地产金融的分类       1

三、房地产金融的特征       2

四、房地产金融的特点       3

第二节 中国房地产金融的发展阶段  5

一、中国房地产金融发展的第一阶段       5

二、中国房地产金融发展的第二阶段       5

三、中国房地产金融发展的第三阶段       6

第三节 中国房地产金融的作用  7

一、中国房地产金融对房地产开发企业的作用       7

二、中国房地产金融对居民住房消费的作用    9

 

第二章 房地产金融行业发展环境分析 10

第一节 国际宏观经济环境分析  10

一、欧洲宏观经济环境分析       10

二、美国宏观经济环境分析       11

三、日本宏观经济环境分析       13

第二节 中国宏观经济形势及政策分析     14

一、中国货币政策分析       14

1、2008-2012年中国相关货币数据 14

2、2008-2012年中国货币政策分析 15

3、房地产与货币政策相关性分析     17

4、中国货币政策预测  20

二、中国财政政策分析       21

1、2008-2013年中国财政政策分析 21

2、地方政府财政现状分析  24

3、中国财政政策预测  32

三、中国经济整体运行情况分析       34

第三节 中国房地产金融行业政策解析     41

一、中国企业上市融资政策解析       41

二、中国企业发行债券政策解析       44

三、中国房地产信托政策解析    49

四、中国REITS政策解析  54

五、中国银行信贷政策解析       55

六、中国土地政策解析       62

1、农村土地流转制度改革  62

2、城市土地出让制度改革  67

3、中国土地改革政策  70

4、土地改革对房地产的影响     75

第四节 中国房地产金融行业社会环境分析     76

一、中国人口规模及集群分布情况    76

二、中国消费理念分析       81

 

第二部分 行业深度分析

第三章 国内外房地产金融行业发展分析     86

第一节 国外房地产金融发展研究     86

一、德国房地产金融发展研究    86

二、美国房地产金融发展研究    88

三、新加坡房地产金融发展研究       92

第二节 中国房地产金融发展现状分析     97

一、中国房地产开发资金供求分析    97

二、中国房地产企业开发资金来源分析    98

三、中国房地产资本市场融资分析    99

1、中国房地产企业IPO融资分析     99

2、中国房地产企业配股融资分析     100

3、中国房地产企业增发融资分析     101

4、中国房地产企业债券融资分析     103

四、中国房地产信托融资分析    104

五、中国房地产行业并购分析    106

六、中国房地产私募基金发展分析    108

 

第四章 中国房地产企业金融战略部署与多元化金融体系分析      114

第一节 中国房地产企业的金融战略部署  114

一、优秀房地产企业的金融战略部署       114

二、新环境下中小房地产企业的金融战略部署       116

第二节 中国房地产企业金融体系存在问题解析     118

一、我国房地产企业金融体系存在的问题       118

二、造成房地产企业融资困局的原因解析       120

1、政策层面  120

2、银行层面  121

3、渠道层面  121

第三节 中国房地产企业“多元化”金融体系研究  122

一、上市融资       122

1、直接上市  122

2、借壳上市  122

3、境外上市  124

二、房地产信托    125

1、房地产信托融资优劣势分析  125

2、房地产信托融资方式的应用现状  125

3、房地产信托融资案例研究     128

三、房地产投资信托基金REITS       129

1、房地产REITS的特征    129

2、房地产REITS优劣势分析    129

3、房地产REITS的应用现状    131

4、房地产REITS案例研究       132

四、房地产债券融资    134

1、房地产债券融资优劣势分析  134

2、房地产债券融资案例研究     135

五、前沿货币合约       137

六、融资租赁       137

1、回租融资  138

2、杠杆融资租赁  138

3、委托融资租赁  139

4、国际融资转租赁     139

5、项目融资租赁  139

6、简单融资租赁  140

七、房地产辛迪加       140

八、房地产典当融资    140

1、房地产典当融资优劣势分析  141

2、房地产典当融资案例研究     143

第四节 中国房地产金融体系分析     143

一、中国房地产金融体系的现状       143

二、中国房地产金融体系的主要问题       145

三、中国房地产金融体系的完善建议       146

第五节 中国房地产企业金融渠道分析     147

一、外资银行渠道分析       147

1、外资银行中国业务战略与竞争策略     147

2、房企外资银行合作战略构建与合作关系管理     149

二、民间资本渠道分析       149

1、民间资本的概念     149

2、民间资本投资新动向     150

3、民间资本投资房地产的特点  150

三、国际基金渠道分析       151

1、国际基金对中国房地产的投资战略分析     151

2、中国房地产企业与国际基金合作模式设计与实施     152

3、国际基金投资中国房地产典型案例研究     152

 

第五章 房地产PE/VC研究      154

第一节 房地产PE基金      154

一、PE基金的设立、募集  154

二、PE基金的风险控制     155

三、国内房地产私募基金发起与运作       157

四、房地产PE基金的操作实务 160

第二节 房地产私募风险投资的融资活动  161

一、房地产风投融资商务计划书编写要点       161

二、房地产风投融资流程    162

三、房地产风投融资活动中的政策限制    164

四、如何规避房地产风投融资过程中的风险    164

第三节 房地产私募风险投资的退出机制  165

一、房地产私募风险投资的退出渠道       165

二、房地产私募风险投资的退出战略       165

 

第六章 房地产企业上市融资深度剖析 167

第一节 房地产企业直接上市深度剖析     167

一、房地产企业直接上市的意义       167

二、可供房地产企业选择的上市地点辨析       168

三、证券交易所上市条件比较分析    169

四、房地产企业直接上市前的改制、重组及融资分析    169

第二节 房地产企业借壳上市深度剖析     170

一、房地产企业借壳上市的意义       170

二、房地产企业借壳上市的模式分析       172

三、房地产企业借壳上市的操作途径分析       172

四、房地产企业借壳上市风险控制分析    175

 

第七章 新形势下房地产企业夹层融资模式探讨       177

第一节 夹层融资在房地产融资中的应用  177

一、夹层融资的含义    177

1、夹层融资的概念     177

2、夹层融资的风险和回报  178

3、夹层融资的形式     178

4、夹层融资的特点     180

5、夹层融资的操作流程     180

二、夹层融资在房地产融资中的应用       181

1、夹层融资与房地产融资的关系分析     181

2、欧美国家夹层融资发展分析  182

第二节 新形势下房企夹层融资必要性和可行性分析     183

一、房企夹层融资必要性分析    183

二、房企夹层融资可行性分析    184

第三节 房地产夹层融资操作途径探讨     184

一、夹层融资引入载体选择       184

二、夹层融资结构选择       185

三、夹层融资风险控制选择       187

四、夹层融资的进入条件    187

五、夹层融资的法律体系    187

六、夹层融资退出机制选择       189

 

第三部分 竞争格局分析

第八章 房地产金融行业领先企业分析 190

第一节 优秀房地产企业金融体系分析     190

一、万科企业股份有限公司金融体系分析       190

1、企业发展简况分析  190

2、主要经济指标分析  192

3、企业盈利能力分析  194

4、企业运营能力分析  195

5、企业偿债能力分析  195

6、企业发展能力分析  196

7、企业金融体系架构分析  196

8、企业融资渠道分析  197

9、企业融资案例分析  198

10、企业优势分析       200

11、企业最新发展动向分析       202

二、恒大地产集团金融体系分析       203

1、企业发展简况分析  203

2、主要经济指标分析  205

3、企业盈利能力分析  206

4、企业运营能力分析  206

5、企业偿债能力分析  207

6、企业发展能力分析  207

7、企业金融体系架构分析  207

8、企业融资渠道分析  207

9、企业融资案例分析  208

10、企业优劣分析       209

11、企业最新发展动向分析       211

三、保利房地产(集团)股份有限公司金融体系分析 212

1、企业发展简况分析  212

2、主要经济指标分析  214

3、企业盈利能力分析  216

4、企业运营能力分析  217

5、企业偿债能力分析  217

6、企业发展能力分析  217

7、企业金融体系架构分析  218

8、企业融资渠道分析  218

9、企业融资案例分析  219

10、企业优势分析       219

11、企业最新发展动向分析       220

四、北京首都开发股份有限公司金融体系分析       220

1、企业发展简况分析  220

2、主要经济指标分析  222

3、企业盈利能力分析  225

4、企业运营能力分析  225

5、企业偿债能力分析  226

6、企业发展能力分析  226

7、企业金融体系架构分析  226

8、企业融资渠道分析  227

9、企业融资案例分析  227

10、企业优劣势分析   229

11、企业最新发展动向分析       232

第二节 中国房地产金融行业信贷重点银行发展状况分析     233

一、中国银行房地产信贷发展状况分析    233

1、企业发展简况分析  233

2、企业房地产信贷政策分析     234

3、主要经济指标分析  236

4、盈利能力分析  237

5、运营能力分析  238

6、资产质量分析  238

7、发展能力分析  239

8、优势分析  240

二、中国农业银行房地产信贷发展状况分析    242

1、企业发展简况分析  242

2、企业房地产信贷政策分析     243

3、主要经济指标分析  243

4、盈利能力分析  244

5、运营能力分析  244

6、资产质量分析  245

7、发展能力分析  246

8、资产负债能力  247

9、优势分析  247

10、最新发展动向分析       248

第三节 中国房地产金融行业基金投资情况分析     251

一、中国住宅产业精瑞基金投资情况分析       251

1、基金发展简况分析  251

2、基金规模分析  252

3、基金投资目标分析  252

4、基金投资理念分析  252

5、基金投资策略分析  252

6、基金投资决策与执行     253

7、基金风险控制  253

二、领汇房地产投资信托基金投资情况分析    255

1、基金发展简况分析  255

2、主要经济指标分析  255

3、基金盈利能力分析  256

4、基金偿债能力分析  256

5、基金发展能力分析  256

6、其他重要指标分析  257

7、基金投资目标分析  257

三、泓富产业信托投资情况分析       257

1、企业发展简况分析  257

2、企业规模分析  258

3、主要经济指标分析  258

4、企业盈利能力分析  259

5、企业偿债能力分析  259

6、企业综合损益分析  260

7、企业投资目标分析  260

四、越秀房产信托基金投资情况分析       260

1、企业发展简况分析  260

2、企业规模分析  260

3、主要经济指标分析  261

4、企业盈利能力分析  261

5、企业偿债能力分析  262

6、企业发展能力分析  262

7、企业最新发展动向分析  262

五、冠君产业信托投资情况分析       263

1、企业发展简况分析  263

2、企业规模分析  263

3、主要经济指标分析  263

4、企业盈利能力分析  264

5、企业偿债能力分析  264

6、企业发展能力分析  265

7、企业投资目标分析  265

 

第四部分 投资前景展望

第九章 中国房地产金融发展趋势分析 266

第一节 中国的REITs发展趋势分析  266

一、REITs发展的国际经验比较 266

1、美国REITs分析     266

2、日本REITs分析     268

3、新加坡REITs分析 268

4、香港REITs分析     269

5、澳大利亚REITs分析     274

二、REITs在中国的发展主要考虑因素分析    280

三、中国REITs的模式选择预测       283

1、中国REITs组织形式的选择预测 283

2、中国REITs运作流程选择预测     284

3、中国REITs发行方式选择预测     284

4、中国REITs投资类型选择预测     285

第二节 人民币基金发展趋势分析     286

一、人民币基金的界定       286

二、外商创投企业发展趋势分析       288

1、外商创投企业发展机遇分析  288

2、外商创投企业发展限制分析  289

3、外商创投企业税收优惠  291

三、股权投资基金发展趋势分析       292

1、股权投资基金发展机遇分析  292

2、股权投资基金发展限制分析  293

3、股权投资基金税收政策影响  294

第三节 伊斯兰金融发展趋势分析     295

一、伊斯兰金融的界定       295

二、伊斯兰金融的原则和产品    296

三、伊斯兰金融在中国的发展趋势分析    297

第四节 中国房地产信托发展趋势分析     302

一、中国房地产信托发展趋势分析    302

二、房地产投资信托基金发展前景展望    304

1、中国房地产投资信托基金可行性分析  304

2、中国房地产信托市场预测     306

3、中国房地产信托监管政策预测     307

 

图表目录：

图表：2012年年末房地产贷款一览表     8

图表：2012年四季度房地产信托贷款变化     8

图表：2010-2012年美国经济增长速度变化   12

图表：2008-2012年我国货币与准货币供应量       14

图表：2008-2012年我国货币与准货币供应量       14

图表：2008-2012年货币与准货币供应量增长率变化   14

图表：2008-2012年我国黄金储备量变化       15

图表：2008-2012年我国外汇储备变化   15

图表：2007-2012年我国财政收入变动   24

图表：2007-2012年国家财政收入增长速度变动   24

图表：2007-2012年国家财政支出变化   25

图表：2007-2012年国家财政支出增长速度变动   25

图表：2013年1-9月份北京市财政收入构成  26

图表：2013年1-9月北京市财政支出构成      27

图表：2013年1-9月份天津市财政收入构成  28

图表：2013年1-9月天津市财政支出构成      28

图表：2013年1-9月四川省财政收支构成      29

图表：2013年1-9月四川省财政支出构成      30

图表：2007-2012年我国国民总收入变化       38

图表：2007-2012年我国国内生产总值变化   39

图表：2007-2012年我国居民消费水平变化   39

图表：2007-2012年我国国内生产总值增速变化   40

图表：2010-2012年各季度经济增速       40

图表：2011-2012年我国PMI走势   40

图表：中国房地产信托相关政策       54

图表：2007-2012年我国总人口数量变化       77

图表：2007-2012年我国男性人口数量变化   77

图表：2007-2012年我国女性人口数量变化   77

图表：2007-2012年我国0-14岁人口数量变化     78

图表：2007-2012年我国15-64岁人口数量变化   78

图表：2007-2012年我国65岁以上人口数量变化 78

图表：2007-2012年我国人口出生率变化       79

图表：2007-2012年我国人口死亡率变化       79

图表：2007-2012年我国城镇人口数量变化   80

图表：2007-2012年我国乡村人口数量变化   80

图表：2007-2012年我国城镇化率变动   81

图表：2012-2013年全国居民消费价格涨跌幅度   83

图表：2010年全国房地产开发投资资金来源  99

图表：2007-2011年中国房地产行业上市融资规模比较       99

图表：房地产信托结构图    105

图表：2007-2011年中国房地产行业并购完成交易规模比较       106

图表：2008-2012年房地产私募基金募集情况变化       108

图表：房地产私募基金规模分布       108

图表：房地产私募基金机构数量（按管理机构类型）    109

图表：房地产私募基金管理资金规模（按管理机构类型）    109

图表：房地产私募基金机构数量（按投资方向）    110

图表：房地产私募基金管理资金规模（按投资对象）    110

图表：房地产私募基金机构数量（按投资方式）    111

图表：房地产私募基金管理资金规模（按投资方式）    111

图表：2012年房地产私募基金策略类型  112

图表：借壳上市与直接上市对比       124

图表：2012年信托资金投资格局     126

图表：2012年房地产信托贷款变化  126

图表：2012年房地产信托投资分布  127

图表：证券市场上市条件对比    169

图表：2009-2013年6月份万科企业股份有限公司总资产变化   193

图表：2009-2013年6月万科企业股份有限公司营业收入变化   194

图表：2009-2012年万科企业股份有限公司净利润变化       194

图表：2012-2013年万科企业股份有限公司盈利能力变化   194

图表：2012-2013年万科企业股份有限公司投资收益变化   195

图表：2012-2013年万科企业股份有限公司经营效率变化   195

图表：2012-2013年万科企业股份有限公司偿债能力变化   195

图表：2012-2013年万科企业股份有限公司发展能力变化   196

图表：2013年万科企业股份有限公司按行业区分经营状况  196

图表：2013年万科企业股份有限公司按产品构成区分经营状况  196

图表：2013年万科企业股份有限公司按区域区分经营状况  196

图表：2009-2012年恒大地产集团有限公司运营能力   206

图表：2009-2012年上班年恒大地产集团有限公司偿债能力       207

图表：2012年恒大地产集团有限公司业务构成情况     207

图表：2009-2013年保利房地产（集团）股份有限公司总资产变化   215

图表：2009-2013年保利房地产（集团）股份有限公司营收入变化   215

图表：2009-2013年保利房地产（集团）股份有限公司净利润变化   216

图表：2009-2013年保利房地产（集团）股份有限公司获利能力       216

图表：2009-2013年保利房地产（集团）股份有限公司现金流量       216

图表：2009-2013年保利房地产（集团）股份有限公司经营效率       217

图表：2009-2013年保利房地产（集团）股份有限公司偿债能力       217

图表：2009-2013年保利房地产（集团）股份有限公司发展能力       217

图表：2009-2013年保利房地产（集团）股份有限公司投资收益       218

图表：2013年保利房地产（集团）股份有限公司按行业区分经营状况     218

图表：2013年保利房地产（集团）股份有限公司按地区区分经营状况     218

图表：2009-2013年6月份北京首都开发股份有限公司总资产变化   224

图表：2009-2013年6月份北京首都开发股份有限公司营业收入变化       224

图表：2009-2013年6月份北京首都开发股份有限公司净利润变化   224

图表：2012-2013年6月份北京首都开发股份有限公司获利能力       225

图表：2012-2013年6月份北京首都开发股份有限公司投资收益       225

图表：2012-2013年6月份北京首都开发股份有限公司经营效率       225

图表：2012-2013年6月份北京首都开发股份有限公司偿债能力       226

图表：2012-2013年6月份北京首都开发股份有限公司发展能力       226

图表：2012-2013年北京首都开发股份有限公司资本结构   226

图表：2013年北京首都开发股份有限公司按行业区分经营状况  227

图表：2013年北京首都开发股份有限公司按产品构成区分经营状况  227

图表：2013年北京首都开发股份有限公司按地区区分经营状况  227

图表：2011-2012年中国银行损益数据变化   236

图表：2010-2012年中国银行营业利润变化   237

图表：2010-2012年中国银行营业收入   237

图表：2010-2012年中国银行净利润变化       237

图表：2010-2012年中国银行基本每股收益   238

图表：2010-2012年中国银行总资产净回报率       238

图表：2010-2012年中国银行不良贷款率变化       238

图表：2010-2012年中国银行不良贷款拨备覆盖率       239

图表：2010-2012年中国银行净息差       239

图表：2010-2012年中国银行资本充足率变化       239

图表：2011-2012年中国农业银行损益和盈利指标变化       244

图表：2010-2012年中国农业银行净利息收益率变动   244

图表：2010-2012年中国农业银行手续费及佣金收入   245

图表：2010-2012年中国农业银行不良贷款变化   245

图表：2010-2012年中国农业银行贷款总额变动   246

图表：2010-2012年中国农业银行个人贷款及所占比例变动       246

图表：2011-2012年中国农业银行资产负债   247

图表：2010-2013年领汇房地产投资信托基金综合损益表   255

图表：2009-2012年领汇房地产信托基金投资回报       256

图表：2010-2013年领汇房地产投资信托基金资产负债变化       256

图表：2010-2013年领汇房地产投资信托基金现金流量变化       256

图表：2010-2013年领汇房地产投资信托基金重要财务指标变化       257

图表：2011-2013年泓富产业信托现金流量变化   259

图表：2011-2012年泓富产业信托资产负债变化   259

图表：2011-2013年泓富产业信托综合损益变化   260

图表：2008-2012年越秀房地产信托基金综合损益变化       261

图表：2008-2012年越秀房地产信托基金盈利变化       261

图表：2008-2012年越秀房地产信托基金资产负债变化       262

图表：2008-2012年越秀房地产信托基金变现能力变化       262

图表：2008-2012年越秀房地产信托基金投资回报变化       262

图表：2008-2012年冠军产业信托盈利变化   264

图表：2008-2012年冠军产业信托资产负债变化   264

图表：2008-2012年冠军产业信托偿债能力变化   264

图表：2008-2012年冠军产业信托变现能力变化   265

图表：2008-2012年冠军产业信托投资回报变化   265

图表：各个国家的成分REITs数量以及市值规模   280

图表：REITS投资方向       286

图表：外资企业所得税税收优惠政策主要优惠项目       291

图表：外商在特定地区直接投资办企业的税收优惠       292

图表：关于股份投资的相关政策支持       294

图表：关于股权投资的税收优惠政策       295