2013-2018年中国产权式酒店市场行情态势监测与未来发展趋势研究报告

第一章 2012-2013年中国产权式酒店发展综述 1

第一节 产权式酒店概述     1

一、产权式酒店的定义       1

二、产权式酒店的类型       1

三、产权式酒店的优势分析       2

四、产权式酒店存在的问题       4

五、中国产权式酒店的主要特征       5

（1）地域特征     5

（2）消费群体集中     5

（3）卖点集中     6

（4）异地代理销售     7

第二节 产权式酒店相关概念界定     7

一、产权式酒店与分时度假酒店       7

（1）分时度假概述     7

（2）产权式酒店与分时度假关系     8

二、产权式酒店与酒店式公寓    10

（1）酒店式公寓概述  10

（2）产权式酒店与酒店式公寓的比较     12

第三节 产权式酒店核心利益主体研究     13

一、产权式酒店中的利益相关者       13

（1）利益相关者的界定     13

（2）产权式酒店利益相关者的关系描述  13

二、产权式酒店核心利益相关者的不平衡       15

（1）房地产开发商的强势地位  15

（2）投资者的弱势地位     15

三、核心利益主体的地位转换    16

（1）投资者弱势地位强化策略  16

（2）转换后核心利益主体之间利益关系  17

第四节 中国产权式酒店发展环境分析     17

一、国内产权式酒店行业经济环境分析    17

（1）中国GDP增长状况分析   17

（2）中国居民家庭可支配收入分析  20

（3）固定资产投资分析     22

（4）服务业发展形势分析  27

（5）汇率调整分析     29

（6）消费价格指数分析     30

（7）工业发展形势分析     32

（8）社会消费品零售总额  33

（9）进出口贸易  36

二、中国产权式酒店行业政策环境分析    42

（1）产权式酒店行业监管体系  42

（2）全国产权式酒店产业最新政策与方向     43

（3）产权式酒店未来发展政策建议  44

三、中国产权式酒店行业社会环境分析    44

（1）消费升级对产权式酒店影响分析     44

（2）休假制度调整对产权式酒店影响分析     45

（3）人口环境分析     45

（4）教育环境分析     55

（5）文化环境分析     64

（6）中国城镇化率     66

四、中国产权式酒店行业法律环境分析    68

（1）产权式酒店的法律特征     68

（2）产权式酒店的法律关系     69

（3）中国现行法律对产权式酒店的制约  74

五、2013年全球经济运行概况  77

（1）全球经济总体运行概况     77

（2）美国经济     81

（3）日本经济     83

（4）欧元区经济  84

 

第二章 2012-2013年国内外产权式酒店发展状况    86

第一节 国外产权式酒店行业发展现状     86

一、西方产权式酒店发展历程    86

二、西方产权式酒店发展优势条件分析    87

三、西方产权式酒店特征属性    87

四、西方产权式酒店发展现状    88

五、西方产权式酒店借鉴经验总结    88

第二节 国内产权式酒店行业发展现状     89

一、国内产权式酒店发展历史    89

二、国内产权式酒店发展特征    90

三、国内产权式酒店制约因素    91

四、产权式酒店在中国兴起原因分析       92

（1）从投资者角度分析     92

（2）从购买者角度分析     92

五、国内产权式酒店市场运营情况    94

（1）产权式酒店年度新增数量及总量     94

（2）运营成功与失败的比例总结     94

（3）不同星级档次的比例总结  95

（4）投资回报方式现状总结     96

（5）产权式酒店管理情况总结  96

六、国内产权式酒店运行问题总结    96

七、国内产权式酒店发展策略    98

第三节 中国产权式酒店未来发展探索     100

一、中国产权式酒店操作中问题分析       100

（1）用地性质问题     100

（2）税收问题     102

（3）预售问题     103

二、制约中国产权式酒店发展的因素       104

（1）二元发展空间     104

（2）重要组成部分     104

（3）市场环境的营造  104

（4）法律关系的复杂性     105

（5）核心竞争力  105

三、中国产权式酒店发展趋势分析    106

四、中国产权式酒店未来发展建议    106

（1）发展分时度假交换体系     106

（2）服务经营与资产经营并重  107

（3）价格实施本土化  107

（4）产品结构力争多元化、人性化、个性化  107

 

第三章 2012-2013年中国产权式酒店行业相关产业分析       109

第一节 旅游地产行业发展分析  109

一、旅游地产发展模式简析       109

（1）旅游景点地产     109

（2）旅游商（政）务地产  110

（3）旅游度假地产     110

（4）旅游住宅地产     111

二、中国旅游地产SWOT分析  111

三、旅游地产业运行情况分析    113

四、中国旅游休闲地产发展新趋势    113

五、中国旅游地产发展前景探讨       114

六、典型旅游地产运营模式分析       114

（1）华侨城模式  114

（2）华天酒店模式     116

第二节 分时度假行业发展分析  116

一、分时度假在中国的发展分析       116

二、中国发展分时度假业的可行性分析    118

三、中国分时度假市场存在的问题    119

四、中国分时度假市场发展趋势分析       121

（1）分时度假将是新型的产权认购方式  121

（2）分时度假使边缘楼市商机再现  121

（3）中国分时度假业的发展方向     122

第三节 酒店式公寓行业发展分析     122

一、房产新政下我国酒店式公寓市场分析       122

二、重点城市酒店式公寓供需情况    123

三、我国酒店式公寓市场发展预测    125

 

第四章 2012-2013年中国产权式酒店消费态势分析 126

第一节 中国酒店业消费态势分析     126

一、中国酒店的客源分析    126

（1）客源规模与分布  126

（2）中国主要客源市场情况     128

二、中国酒店消费结构分析       135

（1）入境游客的消费结构  135

（2）国内游客的消费结构  136

（3）酒店（星级）消费结构的趋向  137

三、中国酒店消费情况分析       146

（1）游客对住宿设施的选择     146

（2）游客的旅行目的  146

（3）入境游客感兴趣的商品     147

（4）消费者的消费评价     148

（3）2013年第一季度全国星级饭店统计概况       149

第二节 酒店行业发展战略研究  158

一、战略综合规划       158

二、技术开发战略       159

三、业务组合战略       160

四、区域战略规划       162

五、产业战略规划       163

六、营销品牌战略       164

七、竞争战略规划       164

第三节 对我国酒店品牌的战略思考  166

一、酒店品牌的重要性       166

二、酒店实施品牌战略的意义    166

三、酒店企业品牌的现状分析    167

四、我国酒店企业的品牌战略    168

五、酒店品牌战略管理的策略    169

第四节 酒店经营策略分析  170

一、酒店市场细分策略       170

二、酒店市场创新策略       172

三、品牌定位与品类规划    176

四、酒店新产品差异化战略       180

第五节 产权式酒店消费态势分析     182

一、产权式酒店客户构成调查    182

（1）产权式酒店客户地区来源情况  182

（2）产权式酒店客户年龄层分布情况     183

（3）产权式酒店客户职业背景分布情况  183

（4）客户对产权式酒店认知度情况  183

（5）客户购买产权式酒店时考虑因素分析     183

（6）客户对产权式酒店项目考虑因素分析     184

二、产权式酒店行业客户群体分析    184

三、中国产权式酒店购买力分析       185

四、中国产权式酒店消费前景预测    185

第六节 产权式酒店主要客源市场分析     186

一、休闲旅游市场发展分析       186

（1）休闲旅游行业发展情况     186

（2）休闲旅游行业发展周期分析     188

（3）休闲旅游行业消费市场分析     188

（4）休闲旅游行业发展特点分析     190

（5）休闲旅游行业发展机遇分析     191

（6）休闲旅游行业利润增速预测     191

（7）我国休闲旅游市场走向分析     191

（8）2012年中国旅游业统计概况   192

二、商务会展市场发展分析       201

（1）我国会展业发展情况  201

（2）各地区会展业扶持计划     202

（3）会展对住宿业拉动效应分析     202

（4）会展业“十二五”发展规划     203

 

第五章 2012-2013年中国产权式酒店行业投资经营分析       208

第一节 中国产权式酒店投资经营现状     208

一、产权式酒店投资现状分析    208

（1）产权式酒店投资景气情况  208

（2）房产新政对产权式酒店投资影响     209

（3）产权式酒店投资前景预测  209

二、产权式酒店经营现状分析    210

（1）中国酒店业经营景气情况  210

（2）中国产权式酒店经营景气情况  212

（3）中国产权式酒店经营预测  212

第二节 中国产权式酒店盈利模式分析     213

一、传统酒店的盈利模式    213

（1）传统酒店的基本特征  213

（2）传统酒店的盈利模式  213

二、酒店式公寓的盈利模式分析       214

（1）酒店式公寓起源与概念     214

（2）酒店式公寓的特点     215

（3）酒店式公寓的盈利模式分析     216

三、分时度假的盈利模式分析    216

（1）分时度假产品的运营机制  216

（2）分时度假的盈利模式分析  217

四、产权式酒店的盈利模式分析       217

第三节 中国产权式酒店运营模式分析     218

一、各类产权式物业运营模式分析    218

（1）产权式酒店典型运营模式  218

（2）分时度假典型运营模式     218

（3）投资产权式酒店优劣分析  219

（4）开发产权式酒店项目优劣分析  220

二、产权式酒店的运行机制       220

（1）标准产权式酒店运行机制  220

（2）产权式酒店实际操作中的运行机制  221

三、产权式酒店运营的收入和费用    221

（1）产权式酒店运营收入  221

（2）产权式酒店基本运营费     221

（3）酒店管理公司佣金     222

第四节 中国产权式酒店投资策略分析     223

一、中国产权式酒店市场投融资环境分析       223

（1）产权式酒店投资环境分析  223

（2）产权式酒店融资环境分析  226

二、产权式酒店投资优势分析    227

（1）产权式酒店业的市场环境日趋形成  227

（2）委托经营、收益稳定是产权式酒店的两大优势     227

三、产权式酒店投资策略分析    228

（1）尽量自筹资金长期投资     228

（2）投资可行性分析  228

（3）关注酒店的品牌效应  228

（4）用合同保障权益  229

（5）审查担保机制     229

（6）完善退出机制     229

四、产权式酒店投资风险及其规避    229

（1）产权式酒店投资风险  229

（2）产权式酒店的风险规避     231

五、产权式酒店开发中注意事项       232

（1）开发商需要重视投资者     232

（2）投资产权式酒店需要明确的目的     233

（3）产权式酒店销售关系处理  233

（4）产权式酒店合同定立  234

（5）产权式酒店要注意信誉     234

（6）产权式酒店开发过程中需处理好的三对关系  235

第五节 中国产权式酒店资本管理分析     235

一、产权式酒店投资收益测算    235

二、产权式酒店投资保障体系    237

三、产权式酒店售价的制定原则       238

（1）类比法  238

（2）试算法  239

四、产权式酒店利润分配    241

（1）产权人权重  241

（2）常规状态下产权人利润分配原则     241

五、产权人自住管理    242

（1）酒店基本运营费用收取标准（自住行为）     242

（2）产权人自住积分管理办法  242

（3）异地酒店代为结算费用     242

（4）产权人持卡消费  243

六、物业管理企业产权式酒店经营分析    243

（1）物业管理企业经营产权式酒店可行性分析     243

（2）物业管理企业如何经营好产权式酒店     244

第六节 中国产权式酒店投融资前景分析  245

一、国内产权式酒店投资前景分析    245

二、国内产权式酒店融资前景分析    246

 

第六章 2012-2013年中国产权式酒店行业市场营销分析       247

第一节 产权式酒店销售影响因素分析     247

一、影响产权式酒店销售的主要因素       247

（1）自然环境     247

（2）投资环境     247

（3）交通环境     248

（4）金融支持     248

（5）价格因素     248

二、产权式酒店开发中的法律问题    248

（1）产权多头销售     248

（2）能否公正经营     249

三、产权式酒店在交易过程中存在的风险       249

（1）市场风险     249

（2）回报率风险  249

（3）权属风险     249

（4）租赁经营过程中的风险     250

第二节 产权式酒店营销策略分析     250

一、产权式酒店典型营销策略分析    250

二、产权式酒店定位策略分析    251

三、产权式酒店创新营销策略    252

第三节 产权式酒店的营销手段分析  253

一、产权式酒店的形象包装       253

（1）旅游度假型酒店  253

（2）城市商务型酒店  253

二、产权式酒店的宣传与推广    254

（1）宣传推广模式     254

（2）宣传推广媒体的选择及策略     255

三、产权式酒店的销售方式       257

（1）销售体系和销售制度  257

（2）销售制度及制度创新的出发点  258

（3）销售策略     259

四、产权式酒店创新营销手段    261

（1）用概念营销改变传统观念  261

（2）用现代理念整合营销方式  261

（3）新产品创意营销  261

 

第七章 2012-2013年中国重点地区产权式酒店发展分析       263

第一节 重点省市产权式酒店发展情况     263

一、海南省产权式酒店发展情况       263

（1）海南产权式酒店相关法规  263

（2）海南省产权式酒店行业发展现状     264

（3）海南省产权式酒店市场投资回报分析     265

（4）海南省产权式酒店发展优势分析     265

（5）海南产权式酒店地理环境优势  266

（6）海南省产权式酒店行业发展问题分析     266

（7）海南省产权式酒店行业发展趋势预测     267

二、三亚市产权式酒店发展情况       268

（1）三亚市发展产权式酒店政策环境分析     268

（2）三亚发展产权式酒店资源概况  268

（3）三亚市产权式酒店市场投资建设情况     269

三、上海市产权式酒店发展情况       269

（1）上海市可售型小户型物业整体市场分析  269

（2）上海市产权式酒店市场供求特征     269

（3）上海市产权式酒店市场销售价格     270

（4）上海市产权式酒店市场客户构成     270

（5）上海市产权式酒店投资回报情况     270

（6）上海市产权式酒店市场现状分析     271

四、北京市产权式酒店发展情况       271

（1）北京市产权式酒店发展政策环境分析     271

（2）北京市产权式酒店市场发展历史     271

五、深圳市产权式酒店发展情况       272

（1）深圳市发展产权式酒店政策环境分析     272

（2）深圳产权式酒店市场经营分析  272

（3）深圳产权式酒店市场投资回报分析  273

六、长沙市产权式酒店发展情况       273

（1）长沙市产权式酒店的基本情况调查  273

（2）长沙市产权式酒店市场供需状况分析     274

（3）长沙市产权式酒店销售价格分析     274

（4）长沙市产权式酒店开发、投资和经营主体分析     274

（5）长沙产权式酒店发展的SWOT分析       276

（6）长沙市产权式酒店市场特征总结     279

第二节 重点城市圈产权式酒店发展情况  280

一、长三角腹地产权式酒店发展情况       280

（1）黄山产权式酒店投资风险分析  280

（2）濮院产权式酒店投资条件分析  280

（3）苏州产权式酒店市场发展潜力分析  281

（4）杭州市产权式酒店发展情况     281

二、关中地区产权式酒店发展情况    281

（1）洛阳市产权式酒店市场投资建设情况     281

（2）郑州市产权式酒店市场投资机会分析     282

三、山东半岛产权式酒店发展情况    282

（1）半岛地区产权式酒店分布情况  282

（2）半岛地区产权式酒店项目总结  282

（3）青岛市产权式酒店发展情况     283

（4）威海、烟台、日照产权式酒店发展情况  283

（5）半岛地区产权式酒店配套设施情况  283

（6）半岛地区产权式酒店市场特征总结  283

第三节 三线代表城市产权式酒店发展情况     285

一、南昌市产权式酒店发展情况       285

（1）南昌发展产权式酒店SWOT分析    285

（2）南昌发展产权式酒店现实意义分析  286

（3）南昌产权式酒店市场发展现状  287

（4）南昌发展产权式酒店对策分析  287

二、贵阳市产权式酒店发展情况       288

（1）贵阳发展产权式酒店条件分析  288

（2）贵阳产权式酒店市场前景分析  289

 

第八章 2012-2013年中国重点产权式酒店项目运营分析       290

第一节 深圳大梅沙雅兰酒店     290

一、地理位置       290

二、项目定位       290

三、项目规模       290

四、项目标准       290

五、项目特色       291

六、客户构成       291

七、销售价格       291

八、客房价格       291

九、投资回报方式       291

第二节 杭州黄龙月亮湾产权式酒店  292

一、区位条件       292

二、项目介绍       292

（1）开发商背景  292

（2）项目规模     292

（3）酒店设施     292

（4）客房价格     293

（5）投资回报情况     293

三、成功因素及主要成效    293

第三节 三亚卓达产权式酒店项目     294

一、开发商介绍    294

二、经营模式       294

三、业主权益       296

四、投资收益       296

五、客房规划       297

六、经济效益       297

七、营销管理分析       299

第四节 北京金色假日产权式酒店     299

一、开发商介绍    299

二、地理位置优势       299

三、经营模式       299

四、业主权益       300

五、投资收益       300

六、客房规划       300

七、经济效益       301

八、酒店配套设施       301

第五节 成都市紫薇银座酒店     301

一、开发商介绍    301

二、地理位置优势       302

三、项目概况       302

四、项目定位及特色    303

五、客房价格       303

六、经营模式       303

七、业主权益       303

八、客房规划       304

九、经济效益       304

十、投资回报方案       304

十一、营销管理分析    304

 

图表目录

图表：2008-2012国内生产总值及其增长速度       18

图表：2011-2012年全国产业增长值及变化   18

图表：2011-2012国内生产总值同比增长速度       19

图表：2013年上半年国内生产总值  19

图表：2011-2013年GDP环比增长速度 20

图表：2011-2012年中国农村人均收入变化   21

图表：2011-2012年中国城镇人均收入变化   22

图表：2011-2012年固定资产投资（不含农户）同比增速   23

图表：2011-2012年分地区投资相邻两月累计同比增速       24

图表：2012年1-12月份固定资产投资（不含农户）主要数据    25

图表：2011-2012年固定资产到位资金同比增速   26

图表：2012年中国CPI同比增幅     30

图表：2013年1-8月中国CPI同比增幅  31

图表：2012年中国PPI同比增幅     31

图表：2013年1-8月中国PPI同比增幅  32

图表：2001-2011年规模以上工业企业主要效益   32

图表：2001-2011年工业增加值       33

图表：2011-2012社会消费品零售总额比较   34

图表：2012年消费零售总额城乡比较     34

图表：2011-2012年社会消费零售总额名义增速   35

图表：2012-2013年上半年社会消费零售总额变化       35

图表：2011-2012年全国对外贸易总额及变化       36

图表：2011-2012年全国出口额及变化   37

图表：2011-2012年全国进口额及变化   37

图表：2011-2012年全国人口变化   46

图表：2011-2012年中国人口性别变化   47

图表：2011-2012年中国人口各年龄段变化   47

图表：2011-2012年中国人口城乡结构变化   48

图表：2011-2012年全国人户分离人口变化   48

图表：2011-2012年全国流动人口变化   49

图表：人口及其自然增长率变化情况       49

图表：2011-2012年中国农村人均收入变化   50

图表：2011-2012年中国城镇人均收入变化   50

图表：2011-2012年中国恩格尔系数变化情况       51

图表：2011-2012年全国参加城镇职工基本养老保险情况   52

图表：2011-2012年全国参加城镇基本医疗保险情况   53

图表：2011-2012年中国参加失业保险情况   53

图表：2011-2012年中国参加工伤保险情况   54

图表：2011-2012年中国参加生育保险情况   54

图表：2011-2012年中国农村扶贫对象人数情况   55

图表：2008-2012年普通高等教育、中等职业教育及普通高中生招生人数       56

图表：2011-2012年全国各类型教育招生情况       56

图表：2011-2012年全国各类型教育在校生情况   57

图表：2011-2012年全国各类型教育毕业生情况   57

图表：2008-2012年研究与试验发展（R&D）经费支出      59

图表：2011-2012年全国工程研究实验室建设情况       59

图表：2011-2012年全国专利申请情况   60

图表：2011-2012年全国授予专利发明情况   60

图表：2011-2012年全国有效专利发明情况   61

图表：2011-2012年中国技术合同签订情况   61

图表：2011-2012年全国产品检测室情况       62

图表：2011-2012年全国产品认证情况   63

图表：2011-2012年全国计量情况   63

图表：2011-2012年全国制定国家标准情况   64

图表：2011-2012年全国艺术系统情况   65

图表：2011-2012年全国影视制作情况   65

图表：2011-2012年全国出版物情况       66

图表：2002-2012年全国城镇人口比重   67

图表：2000-2012年我国城镇化水平变化情况       67

图表：2013年第一季度主要经济体GDP增速       77

图表：2013年4月份二十国集团CPI变化情况     78

图表：2013年4月份中美日欧制造业PMI     78

图表：2013年5月份中美日欧零售变化情况  79

图表：2013年5月份美日欧等发达经济体失业率  79

图表：2013年5月世界主要股指月度环比涨跌幅  80

图表：2013年5月主要商品期货价格月度环比涨跌幅  80

图表：2001-2012年中国产权式酒店运营成功与失败的比例       95

图表：2012年1-12月我国入境人数（按入境方式分）       127

图表：2012年1-12月我国入境人数（按地区分）       127

图表：2012年1-12月我国入境各洲人数       128

图表：2011-2012年我国五星级酒店数量       130

图表：2011-2012年我国五星级酒店客房、床位数对比       130

图表：2011-2012年我国四星级酒店数量       131

图表：2011-2012年我国四星级酒店客房、床位数对比       131

图表：2011-2012年我国三星级酒店数量       132

图表：2011-2012年我国三星级酒店客房、床位数对比       132

图表：2011-2012年我国二星级酒店数量       133

图表：2011-2012年我国三星级酒店客房、床位数对比       133

图表：2011-2012年我国一星级酒店数量       134

图表：2011-2012年我国三星级酒店客房、床位数对比       134

图表：2012年国际高星级酒店直销渠道市场份额  137

图表：2012年国际低星级酒店直销渠道市场份额  138

图表：2012年国内高星级酒店直销渠道市场份额  138

图表：2012年国内中档酒店直销渠道市场份额     139

图表：2012年国内低星级酒店直销渠道市场份额  139

图表：2012年国内经济型连锁酒店直销渠道市场份额  140

图表：2012年国内会议度假酒店直销渠道市场份额     140

图表：2012年国内酒店式公寓直销渠道市场份额  141

表：2012年国际高星级酒店分销渠道市场份额     141

图表：2012年国际低星级酒店分销渠道市场份额  142

图表：2012年国内高星级酒店分销渠道市场份额  142

图表：2012年国内中档酒店分销渠道市场份额     143

图表：2012年国内低星级酒店分销渠道市场份额  143

图表：2012年国内经济型连锁酒店分销渠道市场份额  144

图表：2012年国内会议度假酒店分销渠道市场份额     144

图表：2012年国内酒店式公寓分销渠道市场份额  145

图表：2012年OTA渠道间夜销量占比    145

图表：2012年游客旅行目的调查     147

图表：2011年我国入境游客感兴趣商品选择调查  148

图表：2011年我国入境游客感兴趣商品选择调查  148

图表：2011年我国入境游客感兴趣商品选择调查  148

图表：2011年我国入境游客感兴趣商品选择调查  148

图表：2013年第一季度全国星级饭店经营情况统计表  152

图表：2013年第一季度全国星级饭店经营情况平均指标统计表  153

图表：2012年第一季度重点旅游城市星级饭店平均房价前10名情况表   153

图表：2013年第一季度重点旅游城市星级饭店平均出租率前10名情况表       154

图表：2013年第一季度全国星级饭店经营情况平均指标比较     154

图表：2013年第一季度重点旅游城市环比增长前10名       155

图表：2013年第一季度重点旅游城市环比下降前10名       155

图表：2013年第一季度重点旅游城市同比增长前10名       156

图表：2013年第一季度重点旅游城市同比下降前10名       156

图表：2013年第一季度全国各地星级饭店统计完成情况表（1）       157

图表：2013年第一季度全国各地星级饭店统计完成情况表（2）       157

图表：2012年主要客源国入境旅游情况  197

图表：2012年全国各省市国际旅游外汇收入与入境过夜游客概况（1）   198

图表：2012年全国各省市国际旅游外汇收入与入境过夜游客概况（2）   198

图表：2012年中国公民首站前往主要目的地国家(地区)情况（1）    199

图表：2012年中国公民首站前往主要目的地国家(地区)情况（2）    199

图表：2012年全国星级饭店经营情况（1）   200

图表：2012年全国星级饭店经营情况（2）   200

图表：汉口北酒店用品价格指数走势图    211

图表：酒店用品二级类别价格指数涨跌表       211

图表：图表：酒店用品三级类别价格指数涨跌表    212

图表：三亚卓达产权式酒店客房类型       297