2013-2017年养老地产行业全景调研与投资战略研究咨询报告

第一部分 行业发展现状

第一章 养老地产行业发展综述      1

第一节 养老地产行业定义及分类     1

一、行业定义       1

二、行业主要产品分类       2

三、行业特性及在国民经济中的地位       2

第二节 最近3-5年中国养老地产行业经济指标分析      4

一、赢利性    4

二、成长速度       4

三、附加值的提升空间       5

四、进入壁垒／退出机制    5

五、风险性    6

六、行业周期       7

七、竞争激烈程度       8

八、行业成熟度分析    9

第三节 养老地产行业产业链分析     9

一、主要环节的增值空间    9

二、与上下游行业之间的关联性       10

三、行业产业链上下游相关行业分析       10

1、养老产业发展状况及影响     10

2、房地产行业发展及其影响     10

3、养老地产开发状况及影响     11

 

第二章 养老地产行业市场环境及影响分析（PEST）     14

第一节 养老地产行业政治法律环境（P）       14

一、行业管理体制分析       14

二、行业相关法律法规       19

1、《中华人民共和国老年人权益保障法》       19

2、《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》       31

三、行业相关发展规划       42

1、《社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）》     42

2、《中国老龄事业发展“十二五”规划（2011-2015年）》 52

四、政策环境对行业的影响       63

第二节 行业经济环境分析（E）       64

一、宏观经济形势分析       64

1、国际宏观经济形势分析  64

2、国内宏观经济形势分析  69

3、产业宏观经济环境分析  77

二、宏观经济环境对行业的影响分析       78

1、经济复苏对行业的影响  78

2、货币政策对行业的影响  80

3、区域规划对行业的影响  81

第三节 行业社会环境分析（S）       82

一、养老地产产业社会环境       82

1、人口环境分析  82

2、中国城镇化率  88

二、社会环境对行业的影响       88

三、养老地产产业发展对社会发展的影响       89

第四节 行业技术环境分析（T）       90

一、养老地产市场项目的产品分析    90

二、养老地产产品的功能、设计与内涵    91

1、养老地产住宅设计的功能     91

2、养老地产住宅的设计与内涵  92

三、《老年人建筑设计规范》简介及内容  96

1、《老年人建筑设计规范》简介       96

2、《老年人建筑设计规范》内容       96

 

第三章 2012-2013年国际养老地产行业运行状况分析    106

第一节 2012-2013年国际养老地产业运行环境分析     106

一、世界人口总数和分布    106

二、世界人口老龄化现状    106

三、世界养老地产业政策分析    107

第二节 2012-2013年国外养老模式理论及模式分析     107

一、西方国家养老模式理论分析       107

二、美国养老模式及运行机制分析    110

三、英国社区照顾养老模式及特点    111

四、日本养老模式的多样化分析       112

五、国外集中养老模式比较及借鉴    113

六、国外其他养老模式简单介绍       114

第三节 2012-2013年世界主要国家养老地产发展分析 117

一、发达国家养老地产概述       117

二、美国养老地产发展情况       117

三、日本养老地产发展情况       118

四、欧洲养老地产发展情况       119

第四节 2012-2013年国外老年住宅典型案例分析 120

一、美国太阳城中心    120

二、日本的港北新城    126

三、澳大利亚退休村庄       127

第五节 2013-2017年世界养老地产趋势预测分析 128

 

第四章 2012-2013年我国养老地产行业运行现状分析    130

第一节 我国养老地产行业发展状况分析  130

一、我国养老地产行业发展阶段       130

二、我国养老地产行业发展总体概况       131

三、我国养老地产行业商业模式与盈利模式    131

第二节 2012-2013年养老地产行业发展规模 132

一、2012-2013年我国养老地产行业市场规模       132

二、2012-2013年我国养老地产行业企业规模       133

三、2012-2013年中国养老地产企业项目规模       134

第三节 2012-2013年养老地产市场情况分析 135

一、2012-2013年中国养老地产市场总体概况       135

二、2012-2013年中国养老地产产品市场发展分析       138

 

第二部分 行业全景调研

第五章 我国养老地产发展模式分析     140

第一节 家庭养老  140

第二节 机构养老  140

一、案例       141

二、机构养老的盈亏分析    142

三、模式点评       143

第三节 社区居家养老  144

一、案例       145

二、模式点评       145

第四节 新兴的养老模式     146

一、养生文化村    146

1、案例  146

2、模式点评  147

二、大型综合性服务机构    148

1、案例  148

2、模式点评  149

三、以房养老       149

1、案例  149

2、模式点评：     150

四、异地养老       150

1、异地购房  150

2、“候鸟式”养老       151

3、季节性”养老  152

4、海外华人回国养老  152

五、度假养老基地连锁       154

1、案例  154

2、模式点评  155

六、分时度假式养老    155

1、案例  155

2、模式点评  156

七、连锁养老超市       157

1、案例  157

2、模式点评  157

第五节 我国养老模式案例总结  158

一、“社区+医院+地产”模式     158

二、会籍制的养老俱乐部    158

三、以房养老       159

四、异地养老       159

五、度假基地连锁       160

六、度假基地连锁       160

六、度假基地连锁       161

第六节 创新养老模式的建议     161

一、养老产业必须走社会化的道路    161

二、养老产业必须走产业化的道路    162

三、养老产业必须走专业化的道路    162

四、老年社区应构建科学的选址模型       162

五、老年社区为核心的人群复合化发展    163

六、老年社区应满足需求的多样化    164

七、养老地产与政府部门合作营销    164

八、具有多功能养老地产是发展趋势       164

九、在养老地产的基础之上发展养生社区       165

 

第六章 养老地产行业开发模式分析     166

第一节 与社区共同建设     166

一、专门建设综合型养老社区    167

二、新建大型社区的同时开发养老组团    168

三、普通社区中配建各类养老产品    169

四、成熟社区周边插建多功能老年服务设施    170

第二节 与相关设施并设     171

一、与医疗机构结合    172

二、养老设施与幼儿园并设       172

三、与教育设施结合    173

第三节 与旅游或商业地产结合  174

一、在旅游风景区中开发养老居住产品    174

二、与商业地产结合而开发老年公寓       175

第四节 与国际品牌接轨     176

一、建世界型连锁老年设施       176

二、与国际知名养老品牌共同开发    177

第五节 以其他方式转型     178

一、利用险资投资养老地产       178

二、与护理服务业结合       178

三、利用自身独特资源转型       178

四、将旧的国有资产盘活    178

 

第七章 养老地产行业经营模式分析     180

第一节 政府、慈善机构合作经营模式     180

一、纯福利性质的养老院    180

二、民办养老院    180

第二节 专业公司经营管理－老年公寓     181

一、老年公寓的类型与特点       181

二、老年人辅助生活机构    182

三、老年公寓经营应遵循的策略       182

第三节 住宅建设与管理相分离的经营模式     183

 

第八章 养老地产行业重点项目分析     185

第一节 北京东方太阳城     185

一、北京东方太阳城简介    185

二、北京东方太阳城老年住宅设计    187

第二节 三亚清平乐     191

一、三亚清平乐简介    191

二、老年社区的环境-三亚  193

三、三亚清平乐老年社区建设情况    193

第三节 北京通州华龙老年公寓  202

一、北京通州华龙老年公寓简介       202

二、华龙老年公寓建筑配套及其服务       202

第四节 荣成老年公寓  203

一、荣成老年公寓简介       203

二、荣成老年公寓建筑配套及服务    203

三、荣成老年公寓发展情况及规划    205

第五节 2012年十大养老地产项目介绍    206

一、西塘—保利西塘越       206

二、天津—永泰红磡阳光幸福村       206

三、天津—滨海雲杉镇       208

四、青岛—新华锦国际颐养中心       209

五、上海—复星星堡中环    210

六、宜兴—中大九如城       211

七、杭州—万科随园嘉树    212

八、长沙—康乃馨国际老年生活示范区    213

九、北京—万科幸福汇       214

十、沈阳—蔚蓝听雨观澜林溪公馆    215

 

第九章 2013-2017年养老地产消费者调研  217

第一节 养老地产市场调研  217

一、个人情况调研概要       217

二、入住老年公寓意愿       218

三、设施服务需求方面       222

四、经济承受能力方面       224

五、社会行为方面调研       227

六、目标消费者调研总结    230

第二节 老年人心态分析     231

一、心理特征       231

二、消费特征       231

1、消费行为的习惯性  231

2、消费决策的理智性  232

3、消费目标的便利性  232

第三节 目标消费者消费方式     232

一、以租换租       232

二、以旧换新       233

三、倒按揭    233

 

第三部分 竞争格局分析

第十章 2013-2017年养老地产行业竞争形势及策略 234

第一节 行业总体市场竞争状况分析  234

一、养老地产行业竞争结构分析       234

1、现有企业间竞争     234

2、潜在进入者分析     234

3、替代品威胁分析     234

4、供应商议价能力     235

5、客户议价能力  235

二、养老地产行业企业间竞争格局分析    235

三、养老地产行业SWOT分析  237

1、养老地产行业优势分析  237

2、养老地产行业劣势分析  237

3、养老地产行业机会分析  238

4、养老地产行业威胁分析  238

第二节 中国养老地产行业竞争格局综述  239

一、养老地产行业竞争概况       239

1、养老地产业未来竞争格局和特点  239

2、养老地产市场进入及竞争对手分析     240

二、中国养老地产企业竞争力分析    241

1、投资方竞争力分析  241

2、开发方竞争力分析  242

3、运营商竞争力分析  243

第三节 养老地产市场竞争策略分析  244

一、养老配套服务是核心竞争力       244

二、养老地产市场竞争策略建议       245

 

第十一章 2013-2017年养老地产行业领先企业分析 248

第一节 保利房地产（集团）股份有限公司     248

一、企业概况       248

二、企业经营分析       249

三、养老地产项目       251

四、企业经营策略和发展战略    252

第二节 万科企业股份有限公司  252

一、企业概况       252

二、企业经营分析       255

三、养老地产项目       257

四、企业经营策略和发展战略    259

第三节 金成房地产集团有限公司     262

一、企业概况       262

二、养老地产项目       264

三、企业经营策略和发展战略    266

第四节 盛世天颐投资(集团)股份有限公司      267

一、企业概况       267

二、养老地产项目       268

三、企业经营策略和发展战略    271

第五节 亲和源股份有限公司     273

一、企业概况       273

二、养老地产项目       273

三、企业经营策略和发展战略    274

 

第四部分 投资前景展望

第十二章 2013-2017年养老地产行业面临的困境及对策       275

第一节 2013年养老地产行业面临的困境       275

一、政策优惠无保障    275

二、新兴市场不稳定    275

三、投资额高       276

四、回收期长       276

五、后期物业管理要求高    276

第二节 养老地产企业面临的困境及对策  277

一、养老地产企业面临的困境    277

1、技术的障碍     277

2、开发主体结构单一  277

3、开发模式不够吸引  278

4、土地成本高     278

二、养老地产企业发展的对策    278

1、地产资本跨界进入专业服务领域  279

2、政策允许下的商业模式探索  279

3、养老地产产品设计的升级     279

第三节 中国养老地产行业发展建议  280

一、对政府的建议       280

二、对开发商的建议    280

1、抓住养老政策带来的机遇     281

2、开发养老地产应慎之又慎     281

3、可考虑合作开发养老地产     281

4、在已建项目或拟开发项目上建设日托（养老）站     281

 

第十三章 2013-2017年中国养老地产市场前景预测分析       282

第一节 2013-2017年中国养老地产发展趋势分析 282

一、养老地产建设发展趋势       282

二、养老地产产品发展趋势       284

三、养老地产消费发展趋势       289

四、养老地产总体发展趋势       291

第二节 2013-2017年中国养老地产市场发展前景分析 292

一、养老地产将成为房地产新增长点       292

二、中国养老地产市场需求前景分析       292

三、老年公寓市场发展趋势与前景    295

第三节 未来中国养老地产市场发展问题及瓶颈分析     298

一、中国养老地产市场存在的主要问题    298

1、中国养老地产存在的主要问题     298

2、开发养老地产需要解决的问题     299

二、中国养老地产发展面临的问题    301

1、消费主体潜在需求难以激发成为有效需求  301

2、养老地产开发运营成本高利润低风险大     302

3、政府对养老地产的政策和资金援助不够     302

第四节 2013-2017年中国养老地产发展策略及建议     303

一、中国养老地产开发策略与建议    303

二、养老地产经营者发展战略分析    312

三、中国养老地产发展对策与建议    313

 

第四部分 投资战略研究

第十四章 2013-2017年养老地产行业投资机会与风险防范   315

第一节 养老地产行业融资分析  315

一、国内行业融资分析       315

二、国际行业融资分析       315

第二节 2013-2017年养老地产行业投资机会 316

一、养老型地产投资成行业新宠       316

二、国际资本在华投资老年住宅       317

三、保险资金探路中国养老地产       317

四、养老地产区域投资潜力分析       321

第三节 中国养老地产行业投资风险评估  321

一、新兴市场不稳定    322

二、政策优惠无保障    322

三、开发模式需创新    322

四、投入资金额较高    323

五、投资回收周期长    323

六、后期物业管理难    324

 

第十五章 养老地产行业投资战略研究 325

第一节 对我国养老地产发展的战略思考  325

一、市场定位及有效需求与供给       325

二、资源的获取整合与有效利用       325

三、能力培育与创新    326

四、利益关系及共生共长    327

第二节 养老地产行业投资开发规划研究  327

一、规划选址要求       328

1、基础型养老社区     328

2、高端型养老社区     329

二、对环境景观要求    330

1、好景配好房     330

2、高绿地率  330

3、高供氧绿植组合     331

三、对交通的要求       331

1、人车分流系统是最低要求     332

2、结合景观体系打造慢生活步行系统     332

四、对规划尺度的要求       332

1、控制建筑高度和密度     332

2、宜人的活动场所尺度     333

3、适合老年人出行的服务设施设置半径  333

五、老年社区对日照通风卫生要求    333

六、老年社区对公共服务设施的要求       334

1、无障碍道路系统为强制性建设内容     334

2、入户式和随身式急救护理系统     334

3、医疗体检康复中心  334

七、养老地产规划选址综述       335

第三节 2013-2017年中国养老地产投资策略与建议     335

一、产品设计研究       335

二、营销品牌战略       336

三、市场细分策略       340

四、国外经验借鉴       340

五、行业投资建议       341

 

图表目录

图表：养老地产的混合开发模式       1

图表：2008-2012年中国国内生产总值增长速度   69

图表：2012年中国国内生产总值分产业分析  70

图表：2013年上半年国内生产总值初步核算数据  71

图表：2011-2013年季度GDP环比增长速度 71

图表：2008-2012年我国农村人均消费   72

图表：2008-2012年我国城镇人均消费   72

图表：2008-2013年我国社会消费品零售总额及增长   73

图表：2010-2013年我国城镇社会消费品零售总额及增长   73

图表：2010-2013年我国乡村社会消费品零售总额及增长   74

图表：2010-2013年我国商品零售社会消费品零售总额及增长   74

图表：2011-2012年我国固定资产投资增速   75

图表：2012年我国分地区投资增速  76

图表：2011-2012年我国固定资产投资到位资金增速   77

图表：2010年底60岁及以上人口和老年抚养比全国统计   83

图表：2010年底60岁及以上人口和老年抚养比广东统计   83

图表：2010年底60岁及以上人口和老年抚养比江苏统计   83

图表：2010年底60岁及以上人口和老年抚养比辽宁统计   83

图表：2010年底60岁及以上人口和老年抚养比山东统计   84

图表：2010年底60岁及以上人口和老年抚养比上海统计   84

图表：2010年底60岁及以上人口和老年抚养比四川统计   84

图表：2010年底60岁及以上人口和老年抚养比湖北统计   84

图表：2010年底60岁及以上人口和老年抚养比浙江统计   84

图表：2010年底60岁及以上人口和老年抚养比黑龙江统计       84

图表：2010年底60岁及以上人口和老年抚养比河南统计   84

图表：2010年底60岁及以上人口和老年抚养比北京统计   85

图表：2010年底60岁及以上人口和老年抚养比河北统计   85

图表：2010年底60岁及以上人口和老年抚养比湖南统计   85

图表：2010年底60岁及以上人口和老年抚养比安徽统计   85

图表：2010年底60岁及以上人口和老年抚养比吉林统计   85

图表：2010年底60岁及以上人口和老年抚养比天津统计   85

图表：2010年底60岁及以上人口和老年抚养比重庆统计   85

图表：2010年底60岁及以上人口和老年抚养比福建统计   86

图表：2010年底60岁及以上人口和老年抚养比陕西统计   86

图表：2010年底60岁及以上人口和老年抚养比山西统计   86

图表：2010年底60岁及以上人口和老年抚养比内蒙古统计       86

图表：2010年底60岁及以上人口和老年抚养比广西统计   86

图表：2010年底60岁及以上人口和老年抚养比江西统计   86

图表：2010年底60岁及以上人口和老年抚养比云南统计   86

图表：2010年底60岁及以上人口和老年抚养比新疆统计   87

图表：2010年底60岁及以上人口和老年抚养比甘肃统计   87

图表：2010年底60岁及以上人口和老年抚养比贵州统计   87

图表：2010年底60岁及以上人口和老年抚养比宁夏统计   87

图表：2010年底60岁及以上人口和老年抚养比海南统计   87

图表：2010年底60岁及以上人口和老年抚养比青岛统计   87

图表：2010年底60岁及以上人口和老年抚养比西藏统计   87

图表：国外集中养老模式的比较及借鉴    113

图表：太阳城地理位置       121

图表：太阳城在美国的位置       121

图表：太阳城第一个样品房       123

图表：房屋类型所占套数    124

图表：太阳城内部设施       124

图表：太阳城周边公共设施统计表    126

图表：2010-2030年我国养老地产行业市场规模   133

图表：我国养老模式案例总结——“社区+医院+地产”模式       158

图表：我国养老模式案例总结——会籍制的养老俱乐部       158

图表：我国养老模式案例总结——以房养老    159

图表：我国养老模式案例总结——异地养老    159

图表：我国养老模式案例总结——度假基地连锁    160

图表：我国养老模式案例总结——分时度假式养老       160

图表：我国养老模式案例总结——连锁养老超市    161

图表：综合型养老社区示意图    168

图表：大规模的养老社区分期建设规划图       168

图表：养老住宅在大型社区中的布局示意图    169

图表：普通社区中可配建的老年住宅和公寓示意图       170

图表：日本小规模多功能老年服务设施的常见功能示意图    171

图表：日本六甲老年公寓与医疗机构建立合作关系       172

图表：日本幸朋苑老人院与幼儿园共同设置示意图       173

图表：结伴式养老公寓标准层平面图       175

图表：日本东京豊州老年公寓建筑剖面功能示意图       175

图表：美国养老社区示意图       177

图表：2012年十大养老地产项目介绍——保利西塘越  206

图表：2012年十大养老地产项目介绍——永泰红磡阳光幸福村  207

图表：2012年十大养老地产项目介绍——滨海雲杉镇  208

图表：2012年十大养老地产项目介绍——滨海雲杉镇（续）     208

图表：2012年十大养老地产项目介绍——新华锦国际颐养中心  209

图表：2012年十大养老地产项目介绍——新华锦国际颐养中心（续）     210

图表：2012年十大养老地产项目介绍——中大九如城  212

图表：2012年十大养老地产项目介绍——万科随园嘉树     213

图表：2012年十大养老地产项目介绍——康乃馨国际老年生活示范区     214

图表：2012年十大养老地产项目介绍——万科幸福汇  215

图表：2012年十大养老地产项目介绍——蔚蓝听雨观澜林溪公馆     216

图表：消费者入住老年公寓意愿调研       219

图表：消费者入住老年公寓意愿调研       219

图表：消费者养老住房购买意向调研       220

图表：消费者希望选择的养老住房面积调研    220

图表：消费者更喜欢的老年公寓调研       221

图表：消费者更愿意选择的房间类型调研       221

图表：消费者选择老年公寓环境调研       222

图表：消费者对老年公寓医疗需求方面调研    222

图表：消费者认为老年公寓必备设施服务调研       223

图表：消费者认为老年公寓必备服务项调研    223

图表：消费者对老年公寓厨房需求方面调研    224

图表：消费者对老年公寓费用支付形式调研    224

图表：消费者对老年公寓费用承受能力调研    225

图表：消费者对老年公寓一次性费用支付能力调研       225

图表：消费者对老年公寓的费用支付来源调研       226

图表：消费者目前拥有的理财方式调研    226

图表：消费者未来投资计划调研       227

图表：消费者期望的投资回报率调研       227

图表：消费者期望的投资回报率调研       228

图表：消费者对老年公寓的合住意愿调研       228

图表：消费者希望子女看望周期调研       229

图表：消费者心理健康服务需求调研       229

图表：消费者参与工作的意愿调研    230

图表：消费者日常用品的使用调研    230

图表：2013年上半年保利房地产（集团）股份有限公司经营分析     249

图表：2012年保利房地产（集团）股份有限公司经营分析  250

图表：2011-2013年上半年保利房地产（集团）股份有限公司成长能力分析   250

图表：2011-2013年上半年保利房地产（集团）股份有限公司盈利能力分析   250

图表：2011-2013年上半年保利房地产（集团）股份有限公司运营能力分析   251

图表：2011-2013年上半年保利房地产（集团）股份有限公司偿债能力分析   251

图表：2013年上半年万科企业股份有限公司经营分析  256

图表：2012年万科企业股份有限公司经营分析     256

图表：2011-2013年上半年万科企业股份有限公司成长能力分析       257

图表：2011-2013年上半年万科企业股份有限公司盈利能力分析       257

图表：2011-2013年上半年万科企业股份有限公司运营能力分析       257

图表：2011-2013年上半年万科企业股份有限公司偿债能力分析       257

图表：万科主要养老地产项目    258

图表：适老化设计老年住宅需求规模预测       291

图表：养老地产发展趋势    292

图表：2000-2050年中国60岁以上人口 294

图表：国际养老地产的投资商类别    315

图表：养老地产行业投资风险分析    323

图表：养老地产不同类型在选址上建议考虑的各种要素       330

图表：不同环境景观的植被供氧量值       331