2014-2018年新型建筑产业园区定位规划及招商策略咨询报告

第一部分 新型建筑园区运行分析

第一章 新型建筑产业园区建设背景     1

第一节 产业园区概述  1

一、产业园区的定义    1

二、产业园区的分类    2

三、产业园区的优势    4

四、产业园区与产业集群的关系       4

五、新型建筑产业园区发展背景       6

1、新型建筑产业园区规划的目的     6

2、新型建筑产业园区规划的意义     6

3、新型建筑产业园区发展的有利条件     7

第二节 新型建筑产业园区发展阶段分析  8

一、生产要素聚集阶段       8

二、产业主导阶段       13

三、创新突破阶段       13

四、现代科技都市阶段       14

第三节 新型建筑产业园区核心竞争力分析     14

一、资源整合能力       14

1、城市经济条件  14

2、区位交通条件  15

3、政府政策支持  15

4、产业集聚程度  15

二、运营管理能力       15

三、社会经济效应       16

第四节 新型建筑产业园发展宏观经济环境分析     16

 

第二章 新型建筑产业园区建设与投资主体分析       28

第一节 房地产行业与产业园区建设相关性分析     28

一、传统房地产商投资产业园建设    28

二、商业地产商投资产业园建设       30

三、工业地产商投资产业园建设       31

四、产业地产商投资产业园建设       31

五、国外地产商投资产业园区建设    33

第二节 各类地产行业运行分析  34

一、住宅地产行业运行分析       34

二、商业地产行业运行分析       47

三、工业地产行业运行分析       50

四、产业地产行业运行分析       53

第三节 新型建筑产业园区发展能力分析  54

一、新型建筑行业发展现状分析       54

二、新型建筑产业园区软件环境条件分析       54

三、新型建筑产业园区硬件环境条件分析       55

 

第三章 2011-2013年新型建筑产业园区总体分析     56

第一节 2011-2013年国内外产业园区发展概况     56

一、国际知名产业园区介绍       56

二、我国产业园区发展的阶段进程    63

三、产业园区成为区域经济发展重要助推器    63

四、国家大力推进工业园区快速健康发展       65

五、苏粤携手共建产业园区取得积极成效       65

第二节 产业园区与城市经济发展的相关性剖析     67

一、产业园区生命周期的理论解析    67

二、从功能定位角度考量产业园区的生命周期       68

三、我国城市经济发展的阶段性       69

四、产业园区与城市经济发展的关系透析       70

第三节 新型建筑产业园区发展的问题及对策  74

一、新型建筑产业园区发展中的主要问题       74

二、中西部产业园区面临的困扰分析       75

三、低碳产业园建设大跃进亟需规范化    78

四、新型建筑产业园区的规划设计原则及思路       82

五、新型建筑产业园的定位策略与模式选择    83

 

第四章 2011-2013年新型建筑产业园区运营管理分析    85

第一节 产业园区主要盈利模式分析  85

一、土地收益       85

二、房地产开发收益    85

三、有偿出让无形资源收益       85

四、入园企业经营税收       86

五、园区运营管理服务收益       86

六、自投项目经营收益       86

第二节 新型建筑产业园区开发模式分析  86

一、“园中园”开发模式     86

二、“市场化”开发模式     87

三、“行政特区”开发模式  87

四、“官助民办”开发模式  87

第三节 新型建筑产业园区建设关联群体分析  88

一、地方政府       88

二、传统房地产企业    88

三、商业地产企业       88

四、工业地产企业       88

五、产业地产企业       89

六、园区内企业    89

第四节 新型建筑产业园区的运营管理分析     89

一、产业园区的两类基本运营模式    89

二、对工业园区实行科学规划和管理       90

三、产业园区的运营与开发建议       91

四、提升产业园区运营效率的三要素       91

第五节 新型建筑产业园区运营案例分析  92

一、国际产业园区运营经验分析       92

1、国外产业园区投资现状分析  92

2、国外著名产业园运营案例分析     93

3、国外著名产业园成功经验借鉴     97

二、国内产业园区运营现状分析       99

1、国内产业园区投资现状分析  99

2、国内特色产业园区运营案例  99

3、国内产业园运营存在的问题  102

 

第二部分 新型建筑行业发展分析

第五章 2011-2013年新型建筑行业发展现状分析     104

第一节 我国新型建筑行业发展状况分析  104

一、我国新型建筑行业发展阶段       104

二、我国新型建筑行业发展总体概况       105

三、我国新型建筑行业发展特点分析       106

四、我国新型建筑行业商业模式分析       106

第二节 2011-2013年新型建筑行业发展现状  111

一、新型建筑市场规模及成长性分析       111

二、2011-2013年我国新型建筑行业发展分析       112

三、2011-2013年中国新型建筑企业发展分析       113

四、2011-2013年我国新型建筑行业需求情况       114

1、新型建筑行业需求市场  114

2、新型建筑行业客户结构  115

3、新型建筑行业需求的地区差异     116

五、2011-2013年我国新型建筑行业供需平衡分析       116

第三节 中国新型建筑行业细分市场结构分析  117

一、新型建筑行业市场结构现状分析       117

二、新型建筑行业细分结构特征分析       119

三、新型建筑行业细分市场发展概况       120

四、新型建筑行业市场结构变化趋势       121

 

第六章 2011-2013年新型建筑行业竞争格局分析     124

第一节 行业总体市场竞争状况分析  124

一、新型建筑行业竞争结构分析       124

1、现有企业间竞争     124

2、潜在进入者分析     124

3、替代品威胁分析     125

4、供应商议价能力     125

5、客户议价能力  125

6、竞争结构特点总结  125

二、新型建筑行业企业间竞争格局分析    127

1、不同地域企业竞争格局  127

2、不同规模企业竞争格局  127

3、不同所有制企业竞争格局     128

三、新型建筑行业集中度分析    128

1、市场集中度分析     128

2、企业集中度分析     129

3、区域集中度分析     129

4、集中度变化趋势     129

四、新型建筑行业SWOT分析  131

1、新型建筑行业优势分析  131

2、新型建筑行业劣势分析  131

3、新型建筑行业机会分析  132

4、新型建筑行业威胁分析  133

第二节 中国新型建筑行业竞争格局综述  134

一、新型建筑行业竞争概况       134

1、中国新型建筑行业竞争格局  134

2、新型建筑业未来竞争格局和特点  135

3、新型建筑市场进入及竞争对手分析     136

二、中国新型建筑行业竞争力分析    137

1、我国新型建筑行业竞争力剖析     137

2、我国新型建筑企业市场竞争的优势     137

3、国内新型建筑企业竞争能力提升途径  138

三、中国新型建筑产品（服务）竞争力优势分析    140

1、整体竞争力评价     140

2、竞争力评价结果分析     141

3、竞争优势评价及构建建议     142

 

第七章 2011-2013年新型建筑行业重点企业经营分析    144

第一节 中国新型建筑企业总体发展状况分析  144

一、新型建筑企业主要类型       144

二、新型建筑企业资本运作分析       144

三、新型建筑企业创新及品牌建设    148

四、新型建筑企业国际竞争力分析    157

第二节 2011-2013年新型建筑重点公司主要竞争力分析     162

一、盈利能力分析       162

二、偿债能力分析       162

三、营运能力分析       163

四、成长能力分析       163

 

第八章 2014-2018年新型建筑行业发展前景预测分析    164

第一节 2014-2018年新型建筑市场发展前景 164

一、2014-2018年新型建筑市场发展潜力       164

二、2014-2018年新型建筑市场发展前景展望       164

三、2014-2018年新型建筑细分行业发展前景分析       166

第二节 2014-2018年新型建筑市场发展趋势预测 167

一、2014-2018年新型建筑行业发展趋势       167

二、2014-2018年新型建筑市场规模预测       168

三、2014-2018年新型建筑行业应用趋势预测       168

四、2014-2018年细分市场发展趋势预测       170

第三节 影响企业生产与经营的关键趋势  174

一、市场整合成长趋势       174

二、需求变化趋势及新的商业机遇预测    175

三、企业区域市场拓展的趋势    176

四、科研开发趋势及替代技术进展    179

五、影响企业销售与服务方式的关键趋势       180

 

第三部分 新型建筑产业园区规划

第九章 新型建筑产业园区定位及规划 181

第一节 新型建筑产业园区的发展定位     181

一、新型建筑产业园区的功能定位    181

二、新型建筑产业园区的产业定位    181

第二节 产业园区产业链搭建     181

一、新型建筑产业园区产业结构       181

二、新型建筑产业园区产业链条的设计    182

第三节 产业园区的规划布局     182

一、新型建筑产业园区用地布局       182

二、新型建筑产业园区各功能区的建设规模    183

三、新型建筑产业园区产业布局       183

第四节 新型建筑产业园区保障体系  183

一、新型建筑产业政策支持体系       183

二、新型建筑产业园区公共服务平台搭建       204

三、新型建筑产业园区运营模式设计       204

 

第十章 新型建筑产业园区投资成本与收益估算       213

第一节 新型建筑产业园区经济效益评估  213

一、产业园区投资估算       213

1、新型建筑产业园区总投资估算     214

2、新型建筑产业园区分阶段投资估算     214

二、成本估算       215

三、产值估算       215

四、销售收入估算       216

五、销售税金估算       216

第二节 新型建筑产业园区社会效益评估  217

第三节 新型建筑产业园区生态效益评估  217

第四节 新型建筑产业园区适应性评价指标体系     222

一、目标适应性指标    222

二、经济适应性指标    224

三、社会适应性指标    224

 

第四部分 新型建筑产业园区发展趋势预测

第十一章 新型建筑产业园区建设行业发展趋势预测       225

第一节 新型建筑产业园区发展趋势分析  225

一、优惠政策向产业集群转变    225

二、由加工型高新区向研发型高新区转型       225

三、从引进大型公司向科技型中小企业集群转变    226

四、由土地运营向综合的产业开发及氛围培育转变       226

五、由功能单一的产业区向现代化综合功能区转型       226

第二节 产业园区细分市场发展趋势分析  226

一、现代农业园区投资重点及趋势    226

二、工业园区投资重点及趋势    227

三、科技园区投资重点及趋势    228

四、物流园区投资重点及趋势    229

五、创意产业园区投资重点及趋势    230

六、总部经济园区投资重点及趋势    231

第三节 新型建筑产业园区建设行业前景分析  234

一、新型建筑产业园区建设行业存在的问题    234

二、新型建筑产业园区创新规划方式及理念    235

三、新型建筑产业园区服务平台的创新建议    241

四、新型建筑产业园区投资开发及运营建议    244

五、新型建筑产业园区建设行业融资建议       245

六、新型建筑产业园区建设行业前景分析       245

 

第十二章 新型建筑产业园区的投资潜力分析    247

第一节 新型建筑产业园区的投资形势分析     247

一、产业园区具有良好的投资价值    247

二、“十二五”期间全国兴起产业园投资热潮  247

三、高新区转型下的投资机会分析    248

第二节 新型建筑产业园区的发展前景展望     251

一、产业园区未来发展前景光明       251

二、中国开发区面临的发展机遇       253

三、未来十年新型建筑产业园区发展的战略方向    259

第三节 新型建筑产业园投资前景分析     260

一、新型建筑产业园投资吸引力       260

二、新型建筑产业园增长动力分析    261

三、新型建筑产业园区域投资潜力分析    262

 

第五部分 新型建筑产业园区投资策略建议

第十三章 新型建筑产业园区建设行业投融资分析    264

第一节 新型建筑产业园区建设行业投资分析  264

一、新型建筑产业园区建设行业投资风险       264

1、市场风险  264

2、经营风险  264

3、政策风险  264

4、人才技术风险  265

二、新型建筑产业园区建设行业投资规模       265

第二节 新型建筑产业园区建设行业融资分析  266

一、企业融资模式       266

1、政府特殊支持融资  266

2、通过银行贷款融资  267

3、社会资金  267

二、项目融资模式       275

1、特许经营（BOT模式） 275

2、公私合营（如PPP模式）    276

3、施工方垫资承包     278

4、使用者预付费  278

三、其他融资模式       280

第三节 新型建筑产业园区的投融资分析  288

一、新型建筑产业园区投资环境十强情况       288

二、新型建筑产业园区融资的必要性阐述       294

三、新型建筑产业园区开发模式及融资方式透析    296

四、新型建筑产业园区融资方式的选择    297

 

第十四章 新型建筑产业园区的招商策略研究    298

第一节 新型建筑产业园区的招商流程介绍     298

一、确立目标       298

二、广泛搜集各方面资料    298

三、制订各类招商方案       299

四、比较选择各类招商方案       300

第二节 新型建筑产业园区建设行业招商分析  300

一、企业入园行为分析       300

二、产业园区招商环境       301

三、产业园区招商定位       303

四、产业园区招商标准       303

五、产业园区招商方式       304

1、中介招商  304

2、产业招商  304

3、网络招商  304

4、其他招商方式  306

第三节 新型建筑产业园区的招商策略探究     306

一、定位策略       306

二、价格策略       307

三、合作方式策略       308

四、广告宣传策略       308

五、跟踪服务策略       309

第四节 新型建筑产业园区招商引资策略  309

一、2013年新型建筑产业园区招商策略  309

二、新型建筑产业园区招商引资营销策略       312

三、新型建筑产业园区招商引资发展策略       313

四、新型建筑产业园区服务外包策略分析       314

1、区域视角中的服务外包  314

2、地方视角中的服务外包  319

3、开发区服务外包发展策略     323

 

第十五章 新型建筑产业园区投资策略分析 324

第一节 新型建筑产业园主要投资模式     324

一、产业园开发模式    324

二、产业地产商模式    325

三、综合运作模式       325

第二节 新型建筑产业园建设融资渠道分析     326

一、产业园建设行业发展的难题：资金与管理       326

二、资金与管理产业地产的资本特点       329

三、目前国内主要融资渠道       330

四、多元化的融资发展方向分析       333

第三节 提升新型建筑产业园投资环境竞争力的对策措施     334

一、促进产业集群方面       334

二、完善生产要素方面       337

三、拓展需求条件方面       337

四、主导企业发展方面       338

五、品牌营销推广方面       338

第四节 中研普华新型建筑产业园投资建议     339

一、运营策略建议       339

二、投资策略建议       343

三、招商策略建议       344

 

图表目录

图表：新型建筑产业园生产要素内涵       9

图表：产业园区生产要素聚集阶段    12

图表：产业园区产业主导阶段    13

图表：产业园区创新突破阶段    13

图表：产业园区现代科技都市阶段    14

图表：2011-2013年6月我国国内生产总值及增长情况       17

图表：2013年上半年中国国内生产总值数据核算  18

图表：2012-2013年全国消费价格同比变化情况   18

图表：2012-2013年全国主要肉类价格变化情况   19

图表：2013年6月居民消费价格分类表同比变化情况  19

图表：2011-2012年全国消费价格同比变化情况   20

图表：2011-2012社会消费品零售总额比较   20

图表：2012年消费零售总额城乡比较     21

图表：2011-2012年社会消费零售总额名义增速   21

图表：2012年中国城镇居民人均可支配收入增速  22

图表：2013年城镇居民人均可支配收入  22

图表：2011-2012年中国技术合同签订情况   23

图表：2011-2012年全国制定国家标准情况   23

图表：2002-2012年全国城镇人口比重   24

图表：2000-2012年我国城镇化水平变化情况       24

图表：固定资产投资历史变动轨迹分析    25

图表：1978-2012年中国城乡居民恩格尔系数走势图   25

图表：2012年各省城乡居民恩格尔系数对比  26

图表：2009-2012年全国城乡居民恩格尔系数对比       26

图表：2008-2012年进出口贸易历史变动轨迹       27

图表：2012年9月-2013年10月累计全国商品房、商品住宅施工面积及同比增长率变动趋势    34

图表：2012年9月-2013年10月累计全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长率变动趋势    34

图表：2012-2013年房地产业企业数量结构   35

图表：2007年-2013年房地产开发企业（单位）从业人员数量  36

图表：2013年房地产开发企业资产合计情况  36

图表：2011年-2013年10月商品房销售面积情况表    37

图表：2013年1-10月房地产行业投资完成额（按工程分）       37

图表：2013年1-10月房地产行业投资完成额       38

图表：2012年9月-2013年10月累计不同用途房地产开发投资完成额构成情况    38

图表：2012年9月-2013年10月累计全国商品房、商品住宅施工面积及同比增长率变动趋势    39

图表：2012年9月-2013年10月累计全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长率变动趋势    39

图表：2009-2013年房屋新开工面积情况       40

图表：2012年9月-2013年10月累计全国房地产土地购置与待开发面积及同比增长率变动趋势       40

图表：全国房地产开发企业土地购置面积增速       41

图表：全国商品房销售面积及销售额       41

图表：住宅销售面积及销售额    42

图表：2013年1-10月份全国房地产开发和销售情况    43

图表：商业营业用房销售面积及销售额    44

图表：房地产开发企业到位资金情况       44

图表：2009年6月-2013年10月“国房景气指数”变动趋势    45

图表：房地产开发景气指数       45

图表：固定资产投资增长率及房地产投资增长率    46

图表：全国房地产企业开发资金来源情况       46

图表：全国房地产开发投资增速       47

图表：全国房地产开发企业土地购置面积增速       47

图表：2012-2013年4月各季度我国办公楼开发投资完成情况   49

图表：2012-2013年4月各季度我国商业营业用房开发投资完成情况       49

图表：2012-2013年4月各季度我国房地产配套工程开发投资完成情况   50

图表：钱纳里人均经济总量与经济发展阶段的关系       70

图表：各国学者对产业集群的理解    70

图表：产业园区生命周期图       73

图表：产业园区自我救赎时机    74

图表：产业园区的规划设计分析       82

图表：2011-2013年我国新型建筑市场规模及增长率分析   111

图表：2013年我国新型建筑行业不同地域企业竞争格局     127

图表：2013年我国新型建筑行业不同规模企业竞争格局     127

图表：2013年我国新型建筑行业不同所有制企业竞争格局  128

图表：2013年我国新型建筑行业市场集中度分析  128

图表：2013年我国新型建筑行业企业集中度分析  129

图表：2013年我国新型建筑行业区域集中度分析  129

图表：中国新型建筑业市场企业竞争格局       135

图表：我国新型建筑行业竞争力评价体系       137

图表：2011-2013年新型建筑行业盈利能力分析   162

图表：2011-2013年新型建筑行业偿债能力分析   162

图表：2011-2013年新型建筑行业营运能力分析   163

图表：2011-2013年新型建筑行业成长能力分析   163

图表：2014-2018年新型建筑市场规模及增长率分析   168

图表：中国新型建筑产业园区产业结构    182

图表：中国新型建筑产业园区各功能区的建设面积规模比例       183

图表：2015年主要新型建筑材料产品需求预测     185

图表：“十二五”新型建筑材料工业主要发展目标  186

图表：新型建筑材料产品发展重点    187

图表：技术研发重点    188

图表：2011-2013年中国新型建筑产业园区总投资估算及同比增长   214

图表：2011-2013年中国新型建筑产业园区分阶段投资估算及同比增长   214

图表：2011-2013年中国新型建筑产业园区成本估算及同比增长       215

图表：2011-2013年中国新型建筑产业园区产值估算及同比增长       215

图表：2011-2013年中国新型建筑产业园区销售收入估算及同比增长       216

图表：2011-2013年中国新型建筑产业园区销售税金估算及同比增长       216

图表：基于产业生态系统的产业园区评价指标体系       222

图表：高新园区循环成长的过程       236

图表：产业园区现所处阶段示意       236

图表：围绕R&D产业化的平台建设  237

图表：价值微笑曲线示意图       238

图表：生态型宜居城市的开发要素    239

图表：产业园区发展阶段示意图       240

图表：产业公共服务平台的作用       241

图表：产业公共服务平台体系建设的三个层次       243

图表：2011-2013年中国新型建筑产业园区建设行业投资规模及同比增长       265

图表：BOT的融资模式中一个典型结构   275

图表：联合发展模式举例    277

图表：定制型园区示意图    277

图表：由项目发起人独立地安排融资及承担融资责任图解    281

图表：一个以上的项目发起人成立单一目的子公司参与合资项目图解       282

图表：发起人共同合资成立项目公司共同安排项目融资和建设图解    283

图表：20世纪80年代初期澳大利亚一个运煤港口项目的建设实例    284

图表：生产支付融资结构    285

图表：油田开发项目产品支付的结构       286

图表：一个生产贷款的债务安排       287

图表：以杠杆租赁为基础的项目融资结构       288

图表：2013年中国建筑企业十强排行榜  294

图表：劳动力成本驱动下的国际服务外包流动       315

图表：亚洲四国发展服务外包环境对比    315

图表：国际发包商眼中不同国家不同服务外包行业成熟度对比    316

图表：程序员的年平均工资及工资增速    317

图表：现代设计服务产业链       318

图表：中国建筑业市场企业竞争格局       322