2013-2018年中国工业地产行业市场需求预测及投资发展策略研究报告

第一部分 综合分析篇

第一章 工业地产行业基本概述      1

第一节 行业界定  1

一、工业地产的定义    1

二、工业地产的消费者       1

三、工业地产的功能涵盖    1

第二节 行业分类  2

一、工业厂房       2

二、工业园区       3

第三节 行业特征  5

一、政策主导为主       5

二、与产业化程度密切相关       5

三、区域性强       5

四、投资回报稳定       5

 

第二章 2013年工业地产行业发展环境分析       6

第一节 2013年宏观经济形势    6

一、国内生产总值（GDP）增长       6

二、城乡居民收入分析       26

三、居民消费价格分析       32

四、消费品市场分析    38

五、固定资产投资分析       39

六、进出口形势分析    41

第二节 2013年工业运行状况    43

一、工业生产运行态势       43

二、工业企业效益状况       47

三、工业生产者价格分析    48

第三节 2013年房地产市场现状       49

一、开发状况       49

二、销售市场       62

三、发展形势       63

四、热点分析       63

第四节 房地产行业现有企业竞争状况分析     64

一、主要竞争者市场份额分析    64

二、房地产行业竞争格局分析    66

三、重点省市房地产市场分析    86

 

第三章 2012-2013年工业地产行业政策背景分析    92

第一节 2012-2013年土地政策及解读     92

第二节 2012年房地产调控重要政策回顾       94

第三节 2013年前三季度房地产调控政策分析       98

一、房地产调控政策综述    98

二、房地产开发及市场管理政策       102

三、房地产行业金融政策分析    106

第四节 调控政策对工业地产的影响分析  107

一、国家对房地产企业宏观调控政策的出台    107

二、国家宏观调控政策对市房地产业的影响    108

三、对市房地产业发展的政策建议    111

 

第四章 2012-2013年中国工业地产行业运行分析    113

第一节 中国工业地产发展整体综述  113

一、发展历程       113

二、推动因素       113

三、市场特征       114

四、布局特点       115

第二节 2012-2013年中国工业地产行业发展分析 117

一、2012年工业地产市场趋于活跃  117

二、2013年工业地产市场渐入佳境  119

三、2013年开发商纷纷转战工业地产     120

四、2013年工业地产基金化发展起步     122

第三节 2012-2013年工业地产项目建设动态 124

一、湖南最大工业地产项目开工       124

二、长沙远航企业广场项目开建       125

三、三六一国际产业园落户武汉       126

四、湖北荆门京山台商工业园项目获批    127

五、东谷高科国际产业特区奠基       127

第四节 工业地产新融资渠道REITs分析  128

一、REITs融资的优势简述 128

二、REITs引领工业地产开发潮流    129

三、工业地产开发有望受益REITs    129

四、REITs将有望成为工业地产融资主渠道    129

 

第二部分 热点分析篇

第五章 2012-2013年工业地产热点类型——经济技术开发区分析      131

第一节 2012-2013年中国经济技术开发区发展综述     131

一、发展特征       131

二、推动因素       131

三、管理体制       131

四、优惠政策       132

第二节 2012-2013年国家级经济技术开发区的发展     133

一、数量迅速增长       133

二、经济运行现状       134

三、贴息政策出炉       134

第三节 中国经济技术开发区的投融资分析     139

一、投资环境概述       139

二、融资的必要性       139

三、开发模式及融资方式透析    140

四、我国经济技术开发区融资方式的选择       142

 

第六章 2012-2013年工业地产热点类型——高新技术开发区分析      145

第一节 2012-2013年中国高新技术产业开发区发展综述     145

一、分布状况       145

二、主要成就       151

三、战略意义       153

四、重点方向       154

第二节 2012-2013年国家级高新技术产业开发区运行状况 157

一、2011年国家级高新区经济运行回顾  157

二、2012年国家级高新区经济运行情况  157

三、2012年国家级高新区网站绩效分析  159

四、2013年高新区积极应对“新三板”试点扩容  159

第三节 中国高新技术产业开发区的发展模式探讨  161

一、中国高新区的基本管理模式       161

二、中国高新区管理体制创新的趋势透析       163

三、中国高新区管理模式的选择原则与创新策略    168

四、国外科技园区发展模式对我国高新区的借鉴    171

 

第七章 2012-2013年工业地产热点类型——生态工业园区分析   172

第一节 2012-2013年中国生态工业园区发展综述 172

一、建设及发展情况    172

二、主要发展模式       172

三、国家政策的支持    173

四、国家生态工业示范园区验收与审批情况    174

第二节 中国生态工业园区的SWOT透析       175

一、优势分析（Strengths）      175

二、劣势分析（Weaknesses） 180

三、机遇分析（Opportunities）       180

四、挑战分析（Threats）  181

第三节 生态工业园引领中国低碳经济发展     182

一、低碳经济发展的必要性剖析       182

二、国家生态工业示范园对低碳经济的支撑    183

三、国家生态工业示范园发展低碳经济的典型模式       184

第四节 生态工业园区的管理模式分析     187

一、发达国家生态工业园区的管理模式概述    187

二、中国生态工业园区的管理体制简析    188

三、国内外园区管理模式的差异分析       189

 

第八章 2012-2013年工业地产热点类型——物流园区分析   192

第一节 2012-2013年中国物流园区发展综述 192

一、推动因素       192

二、发展态势       192

三、政策支持       193

四、规划情况       194

第二节 2013年中国物流园区的分布及建设状况    195

一、总体情况       195

二、建设情况       195

三、运营情况       198

四、发展趋势       200

第三节 中国物流园区的建设发展模式探讨     204

一、主流模式       204

二、空间布局模式       205

三、经营管理模式分析       206

四、企业化运作模式探索    208

五、赢利模式分析       208

第四节 中国物流园区的投资现状分析     211

一、投资特点       211

二、资金来源       212

三、占地规模       212

四、投资规模       212

 

第三部分 重点分析篇

第九章 2012-2013年重点城市工业地产市场分析    214

第一节 北京  214

一、工业用地情况       214

二、工业地产发展形势       217

三、工业地产市场动态       217

第二节 上海  217

一、工业用地情况       217

二、工业地产发展形势       220

三、工业地产市场动态       221

第三节 深圳  222

一、工业用地情况       222

二、工业地产发展形势       223

三、工业地产市场动态       224

第四节 杭州  225

一、工业用地情况       225

二、工业地产发展形势       225

三、工业地产市场动态       226

第五节 天津  227

一、工业用地情况       227

二、工业地产发展形势       228

三、工业地产市场动态       229

第六节 长沙  230

一、工业用地情况       230

二、工业地产发展形势       231

三、工业地产市场动态       232

第七节 贵州  233

一、工业用地情况       233

二、工业地产发展形势       234

三、工业地产市场动态       234

第八节 成都  235

一、工业用地情况       235

二、工业地产发展形势       238

三、工业地产市场动态       238

 

第十章 工业地产开发模式分析      240

第一节 工业园区开发模式  240

一、开发主体       240

二、操作手段       240

三、外部条件       240

第二节 主体企业引导模式  241

一、开发主体       241

二、操作手段       241

三、外部条件       241

四、模式流程       241

第三节 工业地产商模式     242

一、开发主体       242

二、操作手段       242

三、外部条件       242

四、模式流程       242

第四节 综合运作模式  243

一、开发主体       243

二、操作手段       243

三、外部条件       243

 

第十一章 工业地产盈利模式分析  244

第一节 工业地产与商业地产盈利模式比较     244

一、相似性    244

二、主要区别       244

第二节 工业地产盈利模式分析  245

一、主要以土地溢价增值而获取利润       245

二、通过长期持有经营收益或出售产品获利    245

三、按需订制地产开发模式而获利    245

四、新的盈利模式趋势       246

第三节 主要案例分析  246

一、上海化学工业园区       246

二、普洛斯物流地产开发模式    249

三、产权式REITs 259

 

第十二章 工业地产开发与运营策略分析     263

第一节 工业地产成功开发要素  263

一、选址       263

二、定位       263

三、客户       263

四、造势       263

五、产业招商       264

六、服务       264

第二节 工业地产开发选址策略分析  264

一、区域分析       264

二、开发区分析    264

三、产业依托分析       265

第三节 工业地产开发定位策略分析  265

一、市场定位的必要    265

二、市场地位的策略    266

第四节 工业地产招商引资分析  267

一、招商引资的重要性       267

二、传统招商模式的问题    267

三、招商环境的打造    268

四、选商分析       269

 

第十三章 2012-2013年国内重点工业地产开发案例分析       272

第一节 天津经济技术开发区     272

一、园区概况       272

二、投资环境及发展重点    272

三、运营状况       272

四、招商政策       273

五、吸引投资概况       275

第二节 苏州工业园区  278

一、园区概况       278

二、发展环境       279

三、发展经验       280

四、招商策略       282

五、发展规划       283

第三节 中关村国家自主创新示范区（中关村科技园区）     284

一、园区概况       284

二、运营状况       284

三、招商政策       285

四、发展规划       285

第四节 上海张江高科技园区     287

一、园区概况       287

二、运营状况       287

三、发展经验       288

四、发展思路建议       289

第五节 武汉东湖高新技术开发区     290

一、园区概况       290

二、运营状况       290

三、产业发展重点       290

 

第四部分 投资前景篇

第十四章 工业地产行业投资分析  292

第一节 2012-2013年中国房地产行业投资现状     292

一、投资规模不断增大       292

二、投资增速较快       292

三、投资吸引力    293

四、投资特点       293

第二节 中国工业地产的投资特点分析     294

一、大投资    294

二、快速启动       294

三、提供增值服务       295

四、追求长期稳定回报       296

第三节 中国工业地产市场的投资机遇分析     297

一、投资价值       297

二、投资潜力       297

三、投资热点       297

四、二线城市投资看好       298

第四节 中国工业地产的投资风险分析     298

一、市场风险       298

二、经营风险       299

三、政策风险       300

 

第十五章 中国工业地产发展前景分析 301

第一节 工业地产市场前景展望  301

一、中国工业地产市场空间巨大       301

二、中国工业地产未来发展可期       302

三、中国工业地产极具升值价值       303

第二节 工业地产未来影响因素  304

一、政府政策的影响    304

二、市场供求的影响    305

三、发展模式的影响    305

四、投资回报的影响    306

第三节 工业地产市场趋势预测  306

一、工业地产价格增长趋势       306

二、投资热点区域发展趋势       308

三、工业地产转型升级趋势       309

四、工业地产未来发展重点       309

 

图表目录

图表：2012年国内生产总值初步核算数据     6

图表：GDP环比增速  7

图表：2008-2012年城镇私营单位就业人员年平均工资及名义增速   8

图表：2000-2012年城镇非私营单位就业人员年平均工资及名义增速       9

图表：2012年城镇私营单位分地区就业人员年平均工资     9

图表：2012年城镇非私营单位分地区就业人员年平均工资  10

图表：2012年城镇私营单位分行业就业人员年平均工资     10

图表：2012年城镇非私营单位就业人员分行业年平均工资  11

图表：2012年城镇非私营单位分登记注册类型就业人员年平均工资  12

图表：2012年分季度国内生产总值与增速     18

图表：2012年1-4季GDP度累计增长速度与增速       18

图表：2005-2012年中国GDP总量及增长趋势图 19

图表：2012年国内生产总值初步核算数据     20

图表：GDP环比增速  20

图表：2005-2012年我国城镇居民可支配收入增长趋势图   26

图表：2005-2012年我国农村居民人均纯收入增长趋势图   26

图表：2008-2012年城镇私营单位就业人员年平均工资及名义增速   27

图表：2000-2012年城镇非私营单位就业人员年平均工资及名义增速       28

图表：2012年城镇私营单位分地区就业人员年平均工资     28

图表：2012年城镇非私营单位分地区就业人员年平均工资  29

图表：2012年城镇私营单位分行业就业人员年平均工资     29

图表：2012年城镇非私营单位就业人员分行业年平均工资  30

图表：2012年城镇非私营单位分登记注册类型就业人员年平均工资  31

图表：2012年全国居民消费价格涨跌幅  32

图表：2012年工业品出产价格指数（PPI）   34

图表：2012年1-12月我国消费价格指数CPI与PPI变化对比   35

图表：2010.09-2012.09中国月度CPI、PPI指数走势图     35

图表：1978-2012年中国城乡居民恩格尔系数走势图   36

图表：2012年各省城乡居民恩格尔系数对比  36

图表：2009-2012年全国城乡居民恩格尔系数对比       37

图表：2012年1-4季度固定资产投资（不含农户）与增速  39

图表：2005-2012年我国全社会固定投资额走势图       39

图表：2013年3月份我国规模以上工业增加值同比增长速度     43

图表：2013年3月份我国发电量日均产量及同比增速  44

图表：2013年1-6月份钢材日均产量及同比增长速度  45

图表：2013年3月份我国水泥日均产量及同比增速     45

图表：2013年3月份我国原油加工量日均产量及同比增速  46

图表：2013年3月份我国十种有色金属日均产量及同比增速     46

图表：2013年3月份我国乙烯日均产量及同比增速     46

图表：2013年3月份我国汽车日均产量及同比增速     47

图表：2013年3月份我国轿车日均产量及同比增速     47

图表：2013年1-6月份全国房地产开发投资增速  50

图表：2013年1-6月份全国商品房销售面积及销售增速      62

图表：2013年1-6月份全国房地产开发企业本年到位资金增速  63

图表：2012年部分房企销售额及销售面积情况     65

图表：百亿代表企业2012年逐月销售表现     66

图表：2002-2011年东、中、西部地区房地产开发投资及占比情况（单位：亿元，%）       67

图表：2002-2011年东、中、西部地区房地产开发投资增长率变动趋势   68

图表：2002-2011年东、中、西部地区房地产开发投资占比情况       68

图表：2011年排名前5位和后5位的省市房地产投资增长率变动情况      69

图表：2011年全国及31个省市房地产投资情况（单位：亿元，%） 70

图表：2012年北京房地产市场地位领先企业  71

图表：2012年上海房地产市场地位领先企业  72

图表：2012年广州房地产市场地位领先企业  72

图表：2012年深圳房地产市场地位领先企业  73

图表：2012年天津房地产市场地位领先企业  73

图表：2012年重庆房地产市场地位领先企业  74

图表：2012年杭州房地产市场地位领先企业  74

图表：2012年宁波房地产市场地位领先企业  75

图表：2012年南京房地产市场地位领先企业  75

图表：2012年苏州房地产市场地位领先企业  76

图表：2012年长沙房地产市场地位领先企业  76

图表：2012年武汉房地产市场地位领先企业  77

图表：2012年成都房地产市场地位领先企业  77

图表：2012年南昌房地产市场地位领先企业  78

图表：2012年济南房地产市场地位领先企业  78

图表：2012年青岛房地产市场地位领先企业  79

图表：2012年沈阳房地产市场地位领先企业  79

图表：2012年大连房地产市场地位领先企业  79

图表：我国主要房地产企业的性质情况    80

图表：中国房地产开发商排名百强企业性质结构    80

图表：2012年7月至2013年7月北京房屋施工面积   86

图表：2012年7月至2013年7月天津市房屋施工面积      87

图表：2012年7月至2013年7月北京房屋施工面积   87

图表：2012年7月至2013年7月北京房屋施工面积   87

图表：2012年7月至2013年7月辽宁省房屋施工面积      88

图表：2012年7月至2013年7月上海市房屋施工面积      88

图表：2012年7月至2013年7月江苏省房屋施工面积      88

图表：2012年7月至2013年7月广东省房屋施工面积      89

图表：2011-2012全国产地产投资开发情况   89

图表：2012-2013年中国东部地区房地产开发投资完成额及比同期增长   90

图表：2012-2013年中国中部地区房地产开发投资完成额及比同期增长   90

图表：2012-2013年中国西部地区房地产开发投资完成额及比同期增长   91

图表：全国国家级经济技术开发区分布    133

图表：我国高新技术开发区分布情况       145

图表：2013年上海市土地成交走势  220

图表：2012年上海房地产竞争力领先企业     220

图表：2005-2012年杭州市新开工房屋面积面积（平方米）       225

图表：2013年1-7月长沙市内六区新建商品住宅户型供销关系分析表      231

图表：2011年以来长沙内六区各区域住宅待售面积      231

图表：2011年以来长沙内六区各面积段商品住宅待售面积  232