2013-2017年中国购物中心行业前瞻与投资策略分析报告

第1章 物中心行业发展背景 21

1.1 购物中心的定义与分类 21

1.1.1 购物中心的定义 21

1.1.2 购物中心的分类 21

1.2 购物中心的发展历程 25

1.2.1 购物中心的雏形阶段 26

1.2.2 购物中心的形成阶段 26

1.2.3 购物中心的发展阶段 27

 

第2章 购物中心行业发展现状分析 30

2.1 购物中心建设现状分析 30

2.1.1 商业营业用房投资现状 30

2.1.2 购物中心投资现状分析 30

2.1.3 购物中心建设现状分析 31

2.2 购物中心的分布分析 32

2.2.1 购物中心的分布形式分析 32

2.2.2 购物中心的分布数量分析 35

2.2.3 购物中心的分布趋势分析 36

2.3 购物中心的业态分析 37

2.3.1 购物中心的业态构成分析 37

（1）购物中心的业态构成 37

（2）购物中心的业态构成特点 38

1）传统商圈中的业态构成及特点 38

2）新兴商圈中的业态构成及特点 38

3）社区购物中心的业态构成及特点 38

4）不同区域购物中心业态组成对比 39

2.3.2 购物中心主/次力店分析 39

（1）主力店及次主力店的作用 39

（2）主力店及次主力店规模分析 40

（3）不同类型购物中心的主力店类型 41

2.3.3 购物中心零售业态分析 43

2.3.4 购物中心餐饮业态分析 44

2.3.5 购物中心娱乐休闲业态分析 45

2.3.6 购物中心的品牌分析 45

2.3.7 购物中心的业态布局分析 46

 

第3章 购物中心行业建设规划分析 48

3.1 购物中心的定位 48

3.1.1 目标市场定位 48

3.1.2 主题特色定位 49

3.1.3 商业功能定位 49

3.1.4 商业规模定位 50

3.1.5 运营模式定位 51

3.1.6 商业形象定位 51

3.2 购物中心的业态组合 52

3.2.1 业态规划的基本原则 52

3.2.2 业态组合的比例控制 53

3.2.3 提高娱乐休闲业态的比例 54

3.2.4 各种业态间的客流联系 54

3.3 购物中心的次/主力店规划 55

3.3.1 租户在购物中心的功能角色划分 55

3.3.2 核心租户（主力店）的定义与特征 57

3.3.3 主力店和次主力店的标准 58

3.3.4 次/主力店的选择 58

3.3.5 购物中心主力店和次主力店格局变化 59

3.4 购物中心的布局分析 61

3.4.1 空间布局分布 61

3.4.2 业态布局分析 62

3.5 购物中心的动线设计分析 64

3.5.1 水平动线设计分析 64

（1）水平动线设计 64

（2）水平动线设计应用及评价 67

3.5.2 垂直动线设计分析 71

3.5.3 购物中心动线设计原则 72

 

第4章 购物中心行业运营策略分析 74

4.1 购物中心经营模式分析 74

4.1.1 纯销售模式分析 74

4.1.2 租售并举模式分析 75

4.1.3 纯物业经营模式分析 75

4.1.4 连锁摩尔模式分析 76

4.2 购物中心租赁模式分析 77

4.2.1 购物中心租赁模式分析 77

（1）收取固定租金模式 77

（2）流水倒扣模式 77

（3）保底加流水倒扣模式 78

4.2.2 购物中心租赁模式现状 78

4.3 购物中心管理模式分析 79

4.3.1 购物中心管理模式分析 79

（1）自营管理模式分析 80

（2）委托管理模式分析 80

（3）顾问管理模式分析 81

4.3.2 购物中心管理模式现状 81

（1）购物中心管理“四个统一” 81

（2）购物中心管理十个原则 83

（3）购物中心管理现状分析 85

4.4 购物中心营销方式分析 86

4.4.1 文化营销在购物中心的应用 86

4.4.2 事件营销在购物中心的应用 87

4.4.3 活动营销在购物中心的应用 87

4.4.4 眼球营销在购物中心的应用 87

 

第5章 购物中心行业区域市场机会分析 89

5.1 线城市购物中心投资机会分析 89

5.1.1 北京购物中心的投资机会分析 89

（1）北京购物中心投资环境分析 89

1）北京经济运行状况分析 89

2）北京零售业发展状况分析 91

3）北京的主要商圈分析 91

4）北京市商业网点布局规划解读 93

（2）北京购物中心投资建设分析 93

1）北京商业营业用房投资分析 93

2）北京购物中心投资现状分析 94

3）北京购物中心建设规模分析 95

4）北京购物中心发展特点分析 97

（3）北京购物中心投资机会分析 98

5.1.2 上海购物中心的投资机会分析 100

（1）上海购物中心投资环境分析 100

1）上海经济运行状况分析 100

2）上海零售业发展状况分析 103

3）上海的主要商圈分析 103

4）上海市商业网点布局规划解读 105

（2）上海市购物中心投资建设分析 106

1）上海商业营业用房投资分析 106

2）上海购物中心投资现状分析 107

3）上海购物中心建设规模分析 107

4）上海购物中心发展特点分析 108

（3）上海购物中心投资机会分析 112

5.1.3 深圳购物中心的投资机会分析 113

（1）深圳购物中心投资环境分析 114

1）深圳经济运行状况分析 114

2）深圳零售业发展状况分析 116

3）深圳的主要商圈分析 117

（2）深圳购物中心投资建设分析 117

1）深圳商业营业用房投资分析 117

2）深圳购物中心建设规模分析 118

3）深圳购物中心发展特点分析 119

（3）深圳购物中心投资机会分析 122

5.1.4 广州购物中心的投资机会分析 124

（1）广州购物中心投资环境分析 124

1）广州经济运行状况分析 124

2）广州零售业发展状况分析 126

3）广州的主要商圈分析 127

（2）广州购物中心投资建设分析 128

1）广州商业营业用房投资分析 128

2）广州购物中心建设规模分析 129

3）广州购物中心发展特点分析 130

（3）广州购物中心投资机会分析 133

5.2 线城市购物中心投资机会分析 135

5.2.1 武汉购物中心的投资机会分析 135

（1）武汉购物中心投资环境分析 135

1）武汉经济运行状况分析 135

2）武汉零售业发展状况分析 137

3）武汉的主要商圈分析 138

（2）武汉购物中心投资建设分析 139

1）武汉商业营业用房投资分析 139

2）武汉购物中心建设规模分析 140

3）武汉购物中心发展特点分析 140

（3）武汉购物中心投资机会分析 143

5.2.2 重庆购物中心的投资机会分析 144

（1）重庆购物中心投资环境分析 144

1）重庆经济运行状况分析 144

2）重庆零售业发展状况分析 147

3）重庆的主要商圈分析 148

4）重庆商业网点布局规划解读 149

（2）重庆购物中心投资建设分析 151

1）重庆商业营业用房投资分析 151

2）重庆购物中心建设规模分析 152

3）重庆购物中心发展特点分析 152

（3）重庆购物中心投资机会分析 155

5.2.3 成都购物中心的投资机会分析 156

（1）成都购物中心投资环境分析 156

1）成都经济运行状况分析 156

2）成都零售业发展状况分析 158

3）成都的主要商圈分析 159

4）成都商业网点布局规划解读 160

（2）成都购物中心投资建设分析 161

1）成都商业营业用房投资分析 161

2）成都购物中心建设规模分析 162

3）成都购物中心发展特点分析 163

（3）成都购物中心投资机会分析 166

5.3 购物中心在三四线城市的投资机会分析 167

5.3.1 线城市购物中心开发主力 167

5.3.2 线城市购物中心开发SWOT分析 169

5.3.3 线城市购物中心投资机会 169

 

第6章 购物中心行业标杆企业分析 172

6.1 购物中心投资/运营开发商分析 174

6.1.1 大连万达商业地产股份有限公司分析 174

（1）企业发展简况分析 174

（2）企业总体经营情况分析 175

（3）企业购物中心的开发分析 175

（4）企业购物中心项目经营状况分析 178

（5）企业购物中心开发的优劣势分析 178

（6）企业购物中心最新投资动向分析 179

（7）企业其他发展动向分析 179

6.1.2 华润置地有限公司分析 179

（1）企业发展简况分析 180

（2）企业总体经营情况分析 181

1）主要经济指标分析 181

2）企业盈利能力分析 182

3）企业运营能力分析 182

4）企业偿债能力分析 183

5）企业发展能力分析 183

（3）企业购物中心的开发分析 184

（4）企业购物中心项目经营状况分析 186

（5）企业购物中心开发的优劣势分析 187

（6）企业购物中心最新投资动向分析 187

（7）企业其他发展动向分析 187

6.1.3 上海世茂股份有限公司分析 188

（1）企业发展简况分析 188

（2）企业总体经营情况分析 189

1）主要经济指标分析 189

2）企业盈利能力分析 190

3）企业运营能力分析 191

4）企业偿债能力分析 192

5）企业发展能力分析 192

（3）企业购物中心的开发分析 193

（4）企业购物中心项目经营状况分析 194

（5）企业购物中心开发的优劣势分析 194

（6）企业购物中心最新投资动向分析 195

（7）企业其他发展动向分析 195

6.1.4 武汉南国置业股份有限公司分析 195

（1）企业发展简况分析 195

（2）企业总体经营情况分析 197

1）主要经济指标分析 197

2）企业盈利能力分析 198

3）企业运营能力分析 198

4）企业偿债能力分析 199

5）企业发展能力分析 199

（3）企业购物中心的开发分析 200

（4）企业购物中心项目经营状况分析 201

（5）企业购物中心开发的优劣势分析 201

（6）企业购物中心最新投资动向分析 202

（7）企业其他发展动向分析 202

6.2 购物中心投资/运营零售商分析 242

6.2.1 银座集团股份有限公司分析 242

（1）企业发展简况分析 242

（2）企业总体经营情况分析 243

1）主要经济指标分析 243

2）企业盈利能力分析 244

3）企业运营能力分析 245

4）企业偿债能力分析 246

5）企业发展能力分析 246

（3）企业购物中心的开发分析 247

（4）企业购物中心业务经营状况分析 247

（5）企业购物中心开发的优劣势分析 248

（6）企业其他发展动向分析 248

6.2.2 文峰大世界连锁发展股份有限公司分析 248

（1）企业发展简况分析 248

（2）企业总体经营情况分析 250

1）主要经济指标分析 250

2）企业盈利能力分析 250

3）企业运营能力分析 251

4）企业偿债能力分析 252

5）企业发展能力分析 252

（3）企业购物中心的开发分析 253

（4）企业购物中心业务经营状况分析 253

（5）企业购物中心开发的优劣势分析 253

（6）企业购物中心最新投资动向分析 254

（7）企业其他发展动向分析 254

6.2.3 上海益民商业集团股份有限公司分析 254

（1）企业发展简况分析 254

（2）企业总体经营情况分析 256

1）主要经济指标分析 256

2）企业盈利能力分析 257

3）企业运营能力分析 258

4）企业偿债能力分析 258

5）企业发展能力分析 259

（3）企业购物中心的开发分析 259

（4）企业购物中心项目经营状况分析 259

（5）企业购物中心开发的优劣势分析 259

（6）企业其他发展动向分析 260

6.2.4 中百控股集团股份有限公司分析 260

（1）企业发展简况分析 260

（2）企业总体经营情况分析 261

1）主要经济指标分析 261

2）企业盈利能力分析 262

3）企业运营能力分析 263

4）企业偿债能力分析 263

5）企业发展能力分析 264

（3）企业购物中心的开发及经营分析 264

（4）企业购物中心业务经营状况分析 265

（5）企业购物中心开发的优劣势分析 265

（6）企业最新发展动向分析 266

 

第7章 购物中心行业的前景与趋势 299

7.1 购物中心行业发展前景预测 299

7.1.1 购物中心行业存在的问题 299

7.1.2 购物中心行业发展的对策 301

7.1.3 购物中心行业的发展前景 303

7.2 购物中心行业发展趋势预判 307

7.2.1 按位置分不同类型购物中心发展趋势 307

（1）都市型购物中心发展趋势分析 307

（2）区域型购物中心发展趋势分析 308

（3）社区型购物中心发展趋势分析 308

（4）郊区型购物中心发展趋势分析 309

7.2.2 购物中心行业经营发展趋势 310

（1）购物中心行业进入经营时代 310

（2）购物中心行业经营风险分析 310

 

图表目录

图表1：美国购物中心基本分类（单位：平方英尺，英里） 21

图表2：中国购物中心的基本分类 22

图表3：按位置（影响力）分类的购物中心类型 23

图表4：按建筑物形式分类的购物中心类型 23

图表5：按商业主题分类的购物中心类型 23

图表6：国内十大有代表性购物中心的类型及操作策略 24

图表7：中国购物中心的发展历史 25

图表8：我国购物中心形成阶段的特点 27

图表9：我国购物中心发展阶段的特点 28

图表10：2000-2012年我国商业营业用房完成投资额及同比增速（单位：亿元，%） 30

图表11：2009-2012年我国购物中心投资金额及其在商业营业用房投资中的比例（单位：亿元，%） 31

图表12：2003-2012年我国购物中心累计商业建筑面积及同比增速（单位：万平方米，%） 31

图表13：中国购物中心现状分布示意图 32

图表14：2012年我国三大经济圈购物中心数量比例（单位：%） 33

图表15：2012年中国三大经济圈所辖城市购物中心普及度（单位：%） 34

图表16：2012年我国七大城市购物中心存量与当地GDP之间的关系（单位：万平方米，亿元） 35

图表17：2012年底中国购物中心城市分布数量图（单位：家） 35

图表18：中国购物中心业态构成示意图（单位：%） 37

图表19：购物中心业态比例国际标准与国内统计结果差异表（单位：%） 38

图表20：不同区域购物中心业态组成对比图（单位：%） 39

图表21：不同区域的购物中心主力店和次主力店所占面积对比（单位：%） 40

图表22：国内10家购物中心主力店情况表 41

图表23：不同区域购物中心主力店特色表 42

图表24：正大广场业态构成图（单位：%） 42

图表25：正大广场主力店情况表（单位：%） 42

图表26：不同区域购物中心零售业态情况表（单位：%） 43

图表27：不同区域购物中心餐饮业态情况表（单位：%） 44

图表28：不同区域购物中心娱乐业态情况表（单位：%） 45

图表29：不同区域购物中心进驻品牌情况图 46

图表30：购物中心的业态布局原则 46

图表31：国内购物中心业态规划特征图 47

图表32：购物中心的定位内容 52

图表33：租户在购物中心中的功能角色分析 56

图表34：核心租户在购物中心的六大特征 57

图表35：上海百联与广州天河城购物中心主力店楼层分布 62

图表36：上海正大广场业态分布 63

图表37：上海新世界百货与南京德基广场购物中心主题店分布 64

图表38：购物中心动向设计基本模型演化 65

图表39：购物中心动向构成的四种基本模式 65

图表40：购物中心内部动线设计的评价指标 65

图表41：深圳深国投广场嘉兴茂购物中心平面图 66

图表42：基于回环度的动线构成规律 67

图表43：深圳万象城和COCOPARK的平面示意图 68

图表44：深圳海岸城平面示意图 68

图表45：深圳益田假日广场平面示意图 69

图表46：深圳万象城的停车场设计 70

图表47：中心城广场和晶岛国际广场动线设计 70

图表48：购物中心内部动线设计原则 72

图表49：我国不同商业地产开发商对购物中心运营策略的选择 74

图表50：连锁摩尔购物中心模式的特点 76

图表51：收取固定租金模式的优劣势分析 77

图表52：流水倒扣模式的优劣势分析 78

图表53：流水倒扣模式的优劣势分析 78

图表54：一二三线城市购物中心租金收取方式情况图（单位：%） 79

图表55：国内购物中心租金收取方式情况图（单位：%） 79

图表56：自营管理模式的优劣势分析 80

图表57：委托管理模式的优劣势分析 80

图表58：顾问管理模式的优劣势分析 81

图表59：购物中心管理统一招商的内容 81

图表60：购物中心管理统一服务监督的常见方式 82

图表61：购物中心管理的十个原则 83

图表62：国内购物中心经营方式情况图（单位：%） 85

图表63：一二三线城市经营方式比例图（单位：%） 86

图表64：2008-2012年北京市地区生产总值及增长率（单位：亿元，%） 89

图表65：2008-2012年北京市人均GDP及同比增速（单位：元，%） 90

图表66：2008-2012年北京市城镇居民人均可支配收入及同比增速（单位：元，%） 90

图表67：2008-2012年北京市社会消费品零售总额及同比增速（单位：亿元，%） 91

图表68：北京市主要商圈分布图 92

图表69：北京各区域商圈的分布（单位：公顷，%，平方米） 92

图表70：2000-2012年北京市商业营业用房完成投资额及同比增速（单位：亿元，%） 94

图表71：2009-2012年北京市购物中心投资额及同比增速（单位：亿元） 94

图表72：2000-2016年北京市购物中心累计开发商业建筑面积及预测（单位：万平方米） 95

图表73：2012年底北京市市区已开业及未来新增的购物中心项目分布 95

图表74：2012年底北京市郊区已开业及未来新增的购物中心项目分布 96

图表75：2004-2016年北京市市区购物中心商业面积与郊区购物中心商业面积的比例（单位：%） 98

图表76：2012年北京市SCDI指数各项指数数值及排名 98

图表77：2012年北京市购物中心发展指数情况 99

图表78：北京市购物中心发展指数各指数排名情况 99

图表79：2008-2012年上海市地区生产总值及同比增速（单位：亿元，%） 100

图表80：2008-2012年上海市人均GDP及同比增速（单位：元，%） 101

图表81：2008-2012年上海市城市居民人均可支配收入及同比增速（单位：元，%） 102

图表82：2008-2012年上海市城镇居民人均消费支出及增长速度（单位：元，%） 102

图表83：2008-2012年上海市社会消费品零售总额及其增长速度（单位：亿元，%） 103

图表84：上海商圈分布图 104

图表85：上海市各商圈整体情况 104

图表86：2000-2012年上海市商业营业用房开发投资额及同比增速（单位：亿元，%） 106

图表87：2009-2012年上海市购物中心投资金额（单位：亿元） 107

图表88：2000-2016年上海市新增及累计购物中心商业面积及预测（单位：万平方米） 107

图表89：2011-2012年上海市主要开业的购物中心项目 108

图表90：2012年底上海市区已开业的购物中心项目分布 108

图表91：2013-2017年上海市区新增购物中心项目分布 109

图表92：2012年底上海市郊区已开业及规划中的购物中心项目分布 110

图表93：2012年底上海市个行政区域购物中心项目体量统计（单位：万平方米） 111

图表94：2012年上海市SCDI指数各项指数数值及排名 112

图表95：2012年上海市购物中心发展指数情况 112

图表96：2012年上海市购物中心发展指数各指数排名 113

图表97：2008-2012年深圳市地区生产总值及增长率（单位：亿元，%） 114

图表98：2008-2012年深圳市地区人均GDP及同比增速（单位：元，%） 114

图表99：2008-2012年深圳市居民人均可支配收入及增长速度（单位：元，%） 115

图表100：2008-2012年深圳市居民人均消费支出及增长速度（单位：元，%） 115

图表101：2008-2012年深圳社会消费品零售总额及增长速度（单位：亿元，%） 116

图表102：深圳商圈分布图 117

图表103：2002-2012年深圳市商业营业用房开发投资及同比增速（单位：亿元，%） 117

图表104：2000-2017年深圳市购物中心商业面积及新增量（单位：万平方米） 118

图表105：2012年底深圳市市区已开业的购物中心项目分布 119

图表106：2013-2017年深圳市市区未来新增的购物中心项目分布 120

图表107：2012年底深圳市龙华区已开业及未来新增的购物中心项目分布 120

图表108：2012年底深圳市龙岗区已开业及未来新增的购物中心项目分布 121

图表109：深圳市商业的泛中心化格局 122

图表110：2012年深圳市SCDI指数各项指数数值及排名 122

图表111：2012年深圳市购物中心发展指数情况 123

图表112：2012年深圳市购物中心发展指数各指数排名 123

图表113：2008-2012年广州市地区生产总值及同比增速（单位：亿元，%） 124

图表114：2008-2012年广州市居民人均可支配收入及增长速度（单位：元，%） 125

图表115：2008-2012年广州市居民人均消费支出及增长速度（单位：元，%） 125

图表116：2008-2012年广州市社会消费品零售总额及增长速度（单位：亿元，%） 126

图表117：广州市主要商圈情况 127

图表118：广州市主要商圈地理表现 127

图表119：2002-2012年广州市商业营业用房开发投资及同比增速（单位：亿元，%） 128

图表120：1997-2016年广州市购物中心商业面积存量及新增体量及预测（单位：万平方米） 129