2014-2018年中国物流地产行业市场运行形势分析及深度调查咨询报告

第一章 中国物流地产行业发展综述 1

第一节 物流地产的内涵与外延 1

一、物流地产的界定 1

二、现代物流地产的特点 2

三、与物流地产相近的几个产业 7

第二节 物流地产的价值链分析 9

一、物流地产的价值链结构 9

二、价值链核心能力分析 11

第三节 物流地产项目的盈利来源分析 15

一、物流地产投资商的服务内容 15

二、物流地产开发的盈利来源 17

三、物流地产项目投资回报分析 17

第二章 中国物流地产项目投资与运营现状分析 19

第一节 中国物流地产行业发展概况 19

一、中国物流地产投资概况 19

二、物流地产项目租金分析 22

三、物流地产发展问题与解决策略 24

第二节 中国仓储物业项目开发建设分析 28

一、仓储业固定资产投资分析 28

二、全国仓库供需总体情况 29

三、仓储物业开发规模分析 31

四、高质量仓库物业供需状况分析 35

五、仓储物业租赁市场分析 37

六、仓储物业租金分析 37

第三节 中国物流园区的开发与运营分析 38

一、物流园区建设的必要性分析 38

二、物流园区的开发投资的特点 39

三、物流园区的建设规模与结构 41

四、中国物流园区运营效益分析 46

五、中国物流园区发展存在的问题分析 49

第三章 中国物流地产项目开发、运营模式分析 52

第一节 物流地产开发、建设模式分析 52

一、物流地产的开发模式 52

二、物流地产建设新模式--BLT模式 55

第二节 物流地产运营模式与选择策略 57

一、物流地产的运营模式 57

二、物流地产运营模式选择的标准 59

三、物流地产运营模式的选择策略 60

第三节 物流地产项目运营案例分析--南京王家湾物流中心 62

一、南京王家湾物流中心位置与设施 62

二、南京王家湾物流中心投资主体与规模 63

三、南京王家湾物流中心经营管理变革历程 63

四、南京王家湾物流中心的运作方式 64

第四章 中国物流地产项目开发建设需求分析 68

第一节 中国物流行业发展现状与前景分析 68

一、物流业在国民经济中的地位与作用 68

二、中国物流行业运行状况分析 70

三、中国物流行业发展前景预测 75

第二节 中国仓储业发展现状与前景分析 77

一、仓储业总体经营情况 77

二、仓储业增加值分析 78

三、仓储保管费用分析 79

四、保税仓储业经营情况 80

五、仓储业发展前景预测 82

第三节 物流市场需求驱动因素分析 82

一、电子商务拉动商贸物流快速发展 82

二、城镇化进程带动城市配送物流需求 87

三、制造业物流环节外包推动物流需求 89

四、结构转型及产业转移带动物流需求 91

第五章 重点领域物流地产项目建设需求分析 93

第一节 工业品物流市场前景分析 93

一、工业品物流市场需求概况 93

二、钢铁物流市场需求分析 94

三、汽车物流市场前景分析 104

四、汽车物流园区最新发展动向 119

五、医药物流市场前景分析 119

六、煤炭物流市场前景分析 123

七、烟草物流市场前景分析 128

第二节 商贸物流市场前景分析 132

一、商贸业运行态势分析 132

二、商贸物流行业发展概况 134

三、商贸物流发展前景展望 142

四、商务物流设施建设现状 144

第三节 农业物流市场前景分析 146

一、农产品物流总额分析 146

二、粮食行业发展概况分析 146

三、粮食物流发展分析 149

四、粮食物流运作模式分析 151

五、粮食物流发展前景 153

六、农业物流园区建设动态 153

第六章 中国物流地产区域市场拓展机会分析 158

第一节 环渤海地区物流地产投资机会分析 158

一、北京市物流地产投资机会分析 158

二、天津市物流地产投资机会分析 227

三、青岛市物流地产投资机会分析 308

四、大连市物流地产投资机会分析 332

第二节 长三角地区物流地产投资机会分析 416

一、上海市物流地产投资机会分析 416

二、杭州市物流地产投资机会分析 471

三、苏州市物流地产投资机会分析 475

四、南京物流地产投资机会分析 488

第三节 珠三角地区物流地产投资机会分析 493

一、广州市物流地产投资机会分析 493

二、深圳市物流地产投资机会分析 498

三、佛山市物流地产投资机会分析 505

四、珠海市物流地产投资机会分析 512

第四节 中西部地区物流地产投资机会分析 514

一、武汉市物流地产投资机会分析 514

二、长沙市物流地产投资机会分析 519

三、成都市物流地产投资机会分析 526

四、重庆市物流地产投资机会分析 532

第七章 中国物流地产行业竞争现状与竞争策略 540

第一节 中国物流地产行业竞争强度分析 540

一、资源供应形势--对上游的议价能力 540

二、市场需求形势--对客户的议价能力 540

三、现有企业竞争--现有竞争者威胁 541

四、行业进入壁垒--潜在进入者威胁 542

五、企业自有物流的竞争--替代品威胁 543

第二节 物流地产投资商的竞争力提升战略--基于普洛斯的经验 543

一、物流地产投资商的竞争战略 543

二、物流地产项目营销策略 544

第八章 各类企业对物流地产的开发运营分析 549

第一节 国际物流地产商物流地产开发运营分析 549

一、普洛斯（Prologis） 549

二、安博置业（AMB） 554

三、嘉民集团 557

四、维龙（Vailog）地产 559

五、麦格理集团 559

六、新加坡腾飞集团 560

七、新加坡丰树物流信托管理有限公司 561

第二节 物流地产商对物流地产的开发运营分析 562

一、嘉里建设有限公司 562

二、中粮地产集团股份有限公司 566

三、华远地产股份有限公司 568

四、和记黄埔有限公司 571

五、金地（集团）股份有限公司 574

六、绿地集团 576

七、恒大地产 576

八、合生创展 577

九、上海复地（集团）股份有限公司 579

十、珠江投资 579

十一、广州富力地产股份有限公司 580

十二、荣盛房地产发展股份有限公司 581

十三、南京栖霞建设股份有限公司 583

十四、西安天朗地产集团有限公司 584

第三节 物流公司对物流地产的开发运营分析 585

一、浙江传化集团有限公司 585

二、中国外运股份有限公司 588

三、深圳宝湾物流国际有限公司 590

四、华润物流（集团）有限公司 593

五、中国远洋物流有限公司 594

六、锦程国际物流集团股份有限公司 596

七、天津振华物流集团有限公司 598

八、宝供物流企业集团有限公司 599

九、河南路港综合运输有限公司 600

十、广州海元物流有限公司 602

十一、中国集装箱控股集团公司 603

十二、北京太平洋物流有限公司 604

第九章 中国物流地产行业投资前景与风险分析 605

第一节 中国物流地产行业投资环境分析 605

一、物流行业支持政策分析 605

二、经济增长与物流地产开发需求分析 656

三、房地产调控政策对房地产市场的影响分析 659

第二节 物流地产业发展趋势与前景分析 663

一、中国物流地产的发展趋势分析 663

二、中国物流地产的市场需求潜力分析 666

第三节 物流地产项目投资的风险因素 666

一、环境风险 666

二、经济风险 669

三、社会风险 671

第四节 物流地产项目风险的管控策略 672

一、风险管控的几种策略 672

二、建立综合风险管控机制 674

三、规划决策阶段的风险管控 675

四、前期准备阶段的风险管控 676

五、项目建设阶段风险的风险管控 677

图表目录：

图表1：物流地产的范畴：物流业务的不动产载体 2

图表2：物流地产的价值链结构 10

图表3：物流地产企业的核心能力在价值链上的体现 10

图表4：主要城市物流地产活跃度 22

图表5：2010-2013年仓储业固定资产投资规模统计 28

图表6：2010-2013年仓储业固定资产投资规模占物流比重 29

图表7：10大城市仓库供需指数（单位：万平方米） 30

图表8：高标准仓库与传统仓库的区别概览 35

图表9：2010-2013年高质量仓储地产年新增供应量统计 36

图表10：2010-2013年高质量仓储地产供应总量统计 36

图表11：仓储物业租赁客户所在行业分布 37

图表12：2010-2013年仓储物业租金增幅情况变化 38

图表13：全国物流园区数量对比 39

图表14：我国物流园区建设数量 42

图表15：全国物流园区建设状态 43

图表16：全国运营物流园区数量 46

图表17：全国物流园区建设周期分析 46

图表18：全国物流园区主要收入来源分析 48

图表19：物流园区吸引企业入驻原因 51

图表20：物流园区发展滞后原因 51

图表21：2010-2013年我国工业物流总费用统计 72

图表22：2010-2013年我国工业物流总费用增速统计 73

图表23：2010-2013年我国社会物流总费用统计 73

图表24：2010-2013年我国社会物流总费用增速统计 74

图表25：2010-2013年我国物流增加值统计 74

图表26：2010-2013年我国物流增加值增速统计 75

图表27：2010-2013年我国仓储业增加值统计 78

图表28：2010-2013年我国仓储业增加值增速统计 79

图表29：2010-2013年我国仓储业保管费用增速统计 79

图表30：2010-2013年我国网上零售交易市场规模统计 83

图表31：2010-2013年我国网上零售交易市场规模增速统计 83

图表32：2010-2013年我国钢铁物流市场规模统计 101

图表33：2010-2013年我国钢铁物流市场规模增速统计 102

图表34：2010-2013年我国汽车物流市场规模统计 114

图表35：2010-2013年我国汽车物流市场规模增速统计 115

图表36：东风建造西北最大专用汽车物流园区 119

图表37：2013年1-12月份社会消费品零售总额主要数据 133

图表38：中国农产品物流总额及名义增长情况 146

图表39：2013年各地区粮食播种面积 147

图表40：2013年各地区粮食产量 148

图表41：土地利用的主要调控指标单位：平方公里 187

图表42：北京市土地利用结构调整表单位：平方公里，% 188

图表43：北京市区（县）土地利用总体规划的主要调控指标表 189

图表44：北京市重点基础设施项目表 192

图表45：北京市物流园区 216

图表46：空港物流基地周边路况图 218

图表47：北京地铁15号线示意图 218

图表48：空港物流基地功能分区图 219

图表49：基地服务区效果图 220

图表50：天津市土地利用主要调控指标 260

图表51：天津土地利用结构调整表 261

图表52：天津市各区县耕地和基本农田保有量指标分解表 262

图表53：天津新增建设用地及建设占用农用地、耕地规模控制表单位：公顷 263

图表54：天津各区县规划城镇工矿用地及相应的集约利用指标表 264

图表55：“两带三区双环”的物流空间布局 300

图表56：沿海物流发展带的物流重点规划项目布局示意图 302

图表57：京津物流发展带的物流重点规划项目布局示意图 304

图表58：三大物流聚集区的物流重点规划项目布局示意图 305

图表59：双城区物流配送环的物流重点规划项目布局示意图 307

图表60：土地利用主要调控指标单位：平方公里 335

图表61：杭州市规划的主要指标 471

图表62：普洛斯业务模式 549

图表63：华远地产2013年业绩 569