2014-2018年中国商业地产行业市场前瞻与投资战略规划分析报告

第1章 中国商业地产行业发展现状分析 12

1.1 商业地产行业现有企业竞争状况分析 12

1.1.1 主要竞争者市场份额分析 12

1.1.2 商业地产行业竞争格局分析 13

（1）商业地产行业竞争区域分布 13

（2）商业地产行业企业性质格局 16

1.1.3 商业地产行业竞争层次分析 17

1.1.4 商业地产行业竞争热点分析 18

1.1.5 行业典型企业竞争策略分析 19

1.2 商业地产行业竞争强度分析 20

1.2.1 对上游供应商议价能力分析 20

1.2.2 对下游需求客户议价能力分析 20

1.2.3 行业潜在进入者威胁程度分析 22

1.2.4 行业替代品的替代能力分析 24

1.2.5 商业地产行业竞争结构小结 24

1.3 商业地产行业供需状况分析 25

1.3.1 行业市场供需平衡分析 25

1.3.2 行业现有企业规模分析 26

1.3.3 行业市场需求特征分析 28

第2章 中国商业地产行业运营状况分析 30

2.1 商业用地市场供应状况分析 30

2.1.1 商业用地供求数据分析 30

（1）商业用地供应规模分析 30

（2）商业用地成交状况分析 31

2.1.2 商业用地出让价格分析 32

2.1.3 商业用地市场供应趋势分析 34

（1）商业用地供应趋势分析 35

（2）商业用地价格变动趋势 35

2.2 商业地产行业运营数据分析 37

2.2.1 商业地产行业开发投资分析 37

2.2.2 商业地产行业销售面积分析 38

2.2.3 商业地产行业销售价格分析 39

2.3 商业地产行业细分市场运营分析 41

2.3.1 写字楼市场运营状况分析 41

（1）写字楼市场供需状况分析 41

（2）写字楼市场价格走势分析 42

2.3.2 商业营业用房市场运营状况分析 43

（1）商业营业用房市场供需状况分析 43

（2）商业营业用房市场成交价格分析 43

2.3.3 购物中心市场运营状况分析 44

（1）购物中心市场存量规模分析 44

（2）购物中心的业态构成特点 45

（3）购物中心的分布趋势分析 46

2.4 商业地产行业存在问题分析 47

2.4.1 商业地产行业发展问题 47

2.4.2 商业地产行业资金问题 49

2.4.3 商业地产行业人才问题 49

第3章 中国商业地产行业开发及盈利模式分析 50

3.1 商业地产行业开发模式分析 50

3.1.1 按投资回收划分的模式 50

（1）完全销售模式分析 51

（2）完全持有模式分析 51

（3）过渡模式分析 52

3.1.2 开发运营模式选择分析 54

（1）单独开发运营模式分析 54

（2）股权合作运营模式分析 54

3.2 商业地产企业盈利模式分析 55

3.2.1 中国商业地产企业盈利模式分析 55

（1）销售盈利模式 55

1）散售盈利模式 55

2）整售盈利模式 56

3）典型销售模式企业分析 57

（2）持有经营盈利模式 59

1）几种典型的持有经营模式 59

2）典型持有经营模式企业分析 60

（3）混合运作盈利模式 62

1）模式特点与优劣势 62

2）典型混合运作企业分析 63

（4）几类盈利模式对比分析 65

3.2.2 国外商业地产企业盈利模式分析 65

（1）美国商业地产企业盈利模式分析 65

（2）新加坡商业地产企业盈利模式分析 69

第4章 中国商业地产行业项目定位及招商策略 73

4.1 写字楼项目招商分析 73

4.1.1 区域市场研究与项目定位 73

4.1.2 项目招商策略分析 73

4.2 购物中心项目招商分析 76

4.2.1 开发前期招商推进计划 76

4.2.2 开发期招商推进计划 77

4.2.3 开业招商推进计划 78

4.2.4 开业后及远期招商推进计划 78

4.2.5 购物中心招商案例分析 79

（1）招商案例——翠微广场 79

（2）招商案例——华茂中心 80

4.3 商业街项目招商分析 81

4.3.1 商业街项目定位分析 81

4.3.2 商业街最佳业态组合分析 84

4.3.3 商业街招商策略 84

4.4 专业市场项目招商分析 85

4.4.1 专业市场项目定位分析 85

4.4.2 专业市场招商存在问题 87

4.4.3 专业市场项目招商策略 88

4.5 主题商场项目招商分析 89

第5章 中国商业地产行业投融资与资本运作趋势 91

5.1 中国商业地产行业投资现状分析 91

5.1.1 商业地产投资的分类及特点 91

（1）商业地产行业投资分类 91

（2）商业地产行业投资特点 91

（3）商业地产投资前景调查 92

5.1.2 中国商业地产投资模式分析 93

5.1.3 商业地产投资的操作重点与难点 94

5.2 商业地产投资风险与现金流控制 95

5.2.1 商业地产行业面临风险 95

5.2.2 商业地产行业的风险管理分析 96

（1）市场背景与目标客户设定 96

（2）项目的市场定位风险 97

（3）产品设计与建造风险 97

（4）项目的运营管理风险 98

（5）项目的财务方案风险 98

5.2.3 商业地产行业现金流控制分析 99

5.3 中国商业地产行业融资模式分析 99

5.3.1 商业地产开发融资的概念 99

5.3.2 商业地产开发融资的特点 99

5.3.3 国内商业地产的融资现状 100

5.3.4 我国商业地产的融资模式 101

（1）企业自有资金注入模式 102

（2）预租预售款和定金模式 102

（3）银行信贷融资模式 102

（4）房地产基金融资模式 103

5.3.5 国内商业地产的融资趋势 103

5.4 商业地产企业上市融资模式分析 104

5.4.1 商业地产企业上市融资的必要性 104

5.4.2 商业地产企业上市融资的模式 107

5.4.3 商业地产企业上市融资效应分析 107

5.4.4 商业地产企业上市融资的风险 108

（1）买壳上市的风险 108

（2）IPO形式的风险 109

（3）其他类型的风险 110

5.4.5 年房企海外融资情况分析 111

5.4.6 标杆商业地产企业融资新模式分析 111

5.5 房地产投资信托基金运作模式分析 112

5.5.1 REITs的概念及运作方式 112

（1）REITs的概念及特点 112

（2）REITs的基本运作方式 114

（3）REITs产品的风险收益特征 115

（4）REITs对发展商的吸引力 117

5.5.2 REITs在境外市场的发展现状 117

（1）美国REITs发展分析 117

（2）香港REITs发展分析 118

（3）新加坡REITs发展分析 118

5.5.3 年房企信托融资情况分析 118

5.6 商业地产行业前景及资本运作趋势 120

5.6.1 商业地产行业发展趋势及前景 120

（1）我国商业地产行业发展趋势 120

（2）我国商业地产行业前景展望 120

5.6.2 商业地产行业资本运作趋势展望 122

（1）区域市场投资机会篇 124

第6章 中国商业地产行业区域市场投资潜力分析 125

6.1 中国主要城市竞争力状况分析 125

6.1.1 中国城市竞争力影响因素 125

6.1.2 主要地区城市竞争力排名 127

6.2 北京商业地产市场投资潜力分析 131

6.2.1 北京土地市场供应现状分析 131

6.2.2 北京商业地产发展规模分析 133

6.2.3 北京商业地产供需结构分析 135

6.2.4 北京商业地产市场竞争格局分析 137

（1）现有企业竞争状况分析 137

（2）新进驻企业潜在威胁分析 139

6.2.5 北京商业地产租金和空置率分析 140

6.2.6 北京商业地产投资空间与机会分析 141

（1）市场容量预测分析 141

（2）市场机会点分析 142

6.3 上海商业地产市场投资潜力分析 143

6.3.1 上海土地市场供应现状分析 143

6.3.2 上海商业地产发展规模分析 145

6.3.3 上海商业地产供需结构分析 145

6.3.4 上海商业地产市场竞争格局分析 149

（1）现有企业竞争状况分析 149

（2）新进驻企业潜在威胁分析 150

6.3.5 上海商业地产租金和空置率分析 150

6.3.6 上海商业地产投资空间与机会分析 152

（1）市场容量预测分析 152

（2）市场机会点分析 155

6.4 深圳商业地产市场投资潜力分析 156

6.4.1 深圳土地市场供应现状分析 156

6.4.2 深圳商业地产发展规模分析 158

6.4.3 深圳商业地产供给结构分析 160

6.4.4 深圳商业地产市场竞争格局分析 162

（1）现有企业竞争状况分析 162

（2）新进驻企业潜在威胁分析 163

6.4.5 深圳商业地产租金和空置率分析 164

6.4.6 深圳商业地产投资空间与机会分析 166

（1）市场容量预测分析 166

（2）市场机会点分析 166

6.5 杭州商业地产市场投资潜力分析 167

6.5.1 杭州土地市场供应现状分析 167

6.5.2 杭州商业地产发展规模分析 169

6.5.3 杭州商业地产供需结构分析 169

6.5.4 杭州商业地产市场竞争格局分析 171

（1）现有企业竞争状况分析 171

（2）新进驻企业潜在威胁分析 172

6.5.5 杭州商业地产租金和空置率分析 172

6.5.6 杭州商业地产投资空间与机会分析 175

（1）市场容量预测分析 175

（2）市场机会点分析 175

6.6 成都商业地产市场投资潜力分析 177

6.6.1 成都土地市场供应现状分析 177

6.6.2 成都商业地产发展规模分析 179

6.6.3 成都商业地产供给结构分析 179

6.6.4 成都商业地产市场竞争格局分析 183

（1）现有企业竞争状况分析 183

（2）新进驻企业潜在威胁分析 184

6.6.5 成都商业地产租金和空置率分析 184

6.6.6 成都商业地产投资空间与机会分析 186

（1）市场容量预测分析 186

（2）市场机会点分析 187

6.7 长沙商业地产市场投资潜力分析 190

6.7.1 长沙土地市场供应现状分析 190

6.7.2 长沙商业地产发展规模分析 192

6.7.3 长沙商业地产供需结构分析 193

6.7.4 长沙商业地产市场竞争格局分析 195

（1）现有企业竞争状况分析 195

（2）新进驻企业潜在威胁分析 196

6.7.5 长沙商业地产租金分析 197

6.7.6 长沙商业地产投资空间与机会分析 199

（1）市场容量预测分析 199

（2）市场机会点分析 199

6.8 天津商业地产市场投资潜力分析 200

6.8.1 天津土地市场供应现状分析 200

6.8.2 天津商业地产发展规模分析 202

6.8.3 天津商业地产供需结构分析 202

6.8.4 天津商业地产市场竞争格局分析 205

（1）现有企业竞争状况分析 205

（2）新进驻企业潜在威胁分析 207

6.8.5 天津商业地产租金和空置率分析 207

6.8.6 天津商业地产投资空间与机会分析 209

（1）市场容量预测分析 209

（2）市场机会点分析 210

6.9 哈尔滨商业地产市场投资潜力分析 212

6.9.1 哈尔滨土地市场供应现状分析 212

6.9.2 哈尔滨商业地产供需状况分析 214

6.9.3 哈尔滨商业地产市场竞争格局分析 216

（1）现有企业竞争状况分析 216

（2）新进驻企业潜在威胁分析 216

6.9.4 哈尔滨商业地产投资空间与机会分析 217

（1）市场容量预测分析 217

（2）市场机会点分析 217

6.10 贵州商业地产市场投资潜力分析 218

6.10.1 贵州土地市场供应现状分析 218

6.10.2 贵州商业地产供需结构分析 219

6.10.3 贵州商业地产市场竞争格局分析 222

（1）现有企业竞争状况分析 222

（2）新进驻企业潜在威胁分析 223

6.10.4 贵州商业地产租金分析 224

6.10.5 贵州商业地产投资空间与机会分析 224

（1）市场容量预测分析 224

（2）市场机会点分析 224

1）企业竞争篇 225

第7章 中国商业地产企业竞争标杆分析 226

7.1 商业地产企业发展现状及提升建议 226

7.1.1 目前商业地产企业发展现状分析 226

7.1.2 商业地产企业发展中存在的问题 227

7.1.3 提升商业地产企业竞争力的策略 228

7.2 商业地产企业竞争标杆分析 229

7.2.1 企业商业地产业务重要性分析 229

7.2.2 企业总体经营业绩的比较分析 234

7.2.3 企业盈利能力的比较分析 236

7.2.4 企业资产周转能力比较分析 239

7.2.5 企业偿债能力的比较分析 239

7.2.6 企业市场扩张能力比较分析 240

7.2.7 企业内部增长能力比较分析 241

7.2.8 地产业务进入城市数量比较分析 242

7.2.9 投资物业出租收入比较分析 243

7.3 商业地产企业综合实力比较 244

7.3.1 比较指标体系构建 244

7.3.2 企业各项指标表现 245

7.3.3 企业关键指标综合比较 250

（1）我国214家主要房地产开发企业名单 252

图表目录

图表1：2013年本报告分析企业销售收入排名前十的企业（单位：亿元，%） 12

图表2：2013年全国主要城市办公楼开工及其近三年复合增速（单位：万平方米，%） 13

图表3：2013年全国主要城市办公楼开发投资额及其近三年复合增速（单位：亿元，%） 14

图表4：2013年全国主要城市商业用房新开工面积及近三年复合增长率（单位：万平方米，%） 14

图表5：2013年全国主要城市商业营业用房销售面积（单位：万平方米，%） 15

图表6：2010-2013年全国主要城市商业用房开发投资额占房地产开发投资额比重（单位：%） 15

图表7：2000-2013房地产开发企业利用外资资金走势（单位：亿元，%） 17

图表8：华润置地、SOHO、万达、中粮大悦城模式对比 18

图表9：2013-2016年全国20个重点城市的城市综合体增量预估（单位：万平方米） 19

图表10：典型企业竞争策略分析 19

图表11：商业地产企业对上游的议价能力分析 20

图表12：商业地产企业对下游的议价能力分析 20

图表13：万科的商业地产产品线 22

图表14：商业地产、住宅地产吸引力评估要素 23

图表15：商业地产、住宅地产吸引力评估 24

图表16：商业地产行业竞争结构示意图 25

图表17：1999-2013商业地产供需平衡走势（单位：万平方米，%） 26

图表18：1999-2013商业地产销竣比走势 26

图表19：我国214家知名房地产开发企业在主要地区的分布情况（单位：家） 27

图表20：万科的商业地产战略 27

图表21：2006-2013年我国商业地产各月成交面积占全年累计成交的比例（单位：%） 28

图表22：2008-2013年30个重点城市推出商办建设用地面积情况（单位：万平方米，%） 30

图表23：2008-2013年30个重点城市推出商办建设用地面积比重（单位：%） 31

图表24：2008-2013年30个重点城市成交商办建设用地面积情况（单位：万平方米，%） 31

图表25：2008-2013年30个重点城市成交商办建设用地面积比重（单位：%） 32

图表26：2010-2013各月30城市商服用地成交均价VS全部用地（单位：元/平方米，%） 33

图表27：2010-2013各月30城市商服用地成交楼面价VS全部用地（单位：元/平方米，%） 33

图表28：2010-2013各月30城市商服用地成交均价增长情况（单位：%） 33

图表29：2010-2013各月30城市商服用地楼面价增长情况（单位：%） 34

图表30：住宅限购政策前后北京商办用地出让金额占土地出让金总额的比重变化（单位：%） 35

图表31：2008-2013年主要城市成交商办用地价格走势（单位：万元/平方米） 35

图表32：2008-2013年主要城市成交商办用地建设面积走势（单位：万平方米） 36

图表33：1998-2013年商业地产开发投资趋势VS房地产投资趋势（单位：亿元，%） 37

图表34：1998-2013年商业地产开发投资对房地产资产投资的贡献率走势（单位：%） 38

图表35：1999-2013年商业地产销售面积与增长趋势（单位：万平方米，%） 39

图表36：1999-2013年商业地产行业销售金额走势（单位：亿元，%） 40

图表37：1999-2013年商业地产行业销售价格走势（单位：元/㎡，%） 41

图表38：1999-2013年办公楼供需走势（单位：万平方米，%） 42

图表39：1999-2013年办公楼销售价格走势（单位：元/㎡，%） 42

图表40：1999-2013年商业营业用房供需走势（单位：万平方米，%） 43

图表41：1999-2013年商业营业用房销售价格走势（单位：元/㎡，%） 44

图表42：2011-2015年中国购物中心数量变化情况（单位：家） 45

图表43：不同区域的购物中心业态构成对比图（单位：%） 46

图表44：中国三大经济圈所辖城市购物中心普及度（单位：%） 47

图表45：商业地产的开发模式比较分析 50

图表46：完全销售模式的优劣势与适用条件 51

图表47：完全持有模式的优劣势与适用条件 52

图表48：售后租回模式的优劣势 53

图表49：三种散售盈利模式的特点与优劣势 55

图表50：三种散售模式的优劣势总结 56

图表51：整售模式的一般操作方式 57

图表52：商业地产企业整售盈利模式 57

图表53：SOHO中国主要商业地产项目 58

图表54：持有模式的操作流程 59

图表55：几种典型的持有经营模式的特点与优劣势 59

图表56：2011-2013年中国国贸中心股份有限公司主营业务分产品情况（单位：元，%） 61

图表57：2011-2013年中国国贸中心股份有限公司平均租金及出租率（单位：元/平方米/月，%） 61

图表58：混合运作盈利模式的特点与优劣势 62

图表59：大连万达商业地产项目业态发展历程 63

图表60：商业地产三种主要盈利模式各种指标对比分析 65

图表61：西蒙房地产集团（SPG）和波士顿房地产集团（BXP）发展历程 65

图表62：2010-2013年波士顿房地产集团利润表（单位：百万美元） 66

图表63：2010-2013年西蒙房地产集团利润表（单位：百万美元） 67

图表64：美国购物中心发展历程 68

图表65：美国REITS分类及数量 68

图表66：凯德中国房地产金融业务发展情：况（一） 69

图表67：凯德中国房地产金融业务发展情况（二） 69

图表68：凯德集团旗下分支机构和业务类型 71

图表69：2013年第一季度凯德商用产业有限公司经营情况（单位：百万新元，百万港元） 71

图表70：凯德集团旗下基金分类和地理分布 72

图表71：写字楼与住宅需求比较 73

图表72：写字楼营销差异化方式 74

图表73：针对写字楼产品的四种价格策略 75

图表74：商业街的细分 81

图表75：案例——某商业街的定位启示录 82

图表76：几种主要的商业街经营模式 85

图表77：我国专业市场的分类 85

图表78：商业地产投资潜力调查（单位：%） 92

图表79：商业地产投资意愿调查（单位：%） 93

图表80：1997-2013年房地产开发企业资金来源构成（单位：%） 100

图表81：2013年以来房地产企业IPO融资案例（单位：亿港元） 104

图表82：2013年以来房地产上市企业配股融资情况（单位：亿港元） 105

图表83：2013年以来房地产上市企业发债融资情况（单位：亿美元，%） 105

图表84：2013年以来房地产上市企业信托融资情况（单位：亿美元，%） 106

图表85：商业地产企业各种上市方式比较 107

图表86：上市融资效应分析 107

图表87：2013年15家标杆房企直接融资方式占比（单位：%） 112

图表88：2013年上海部分品牌房企直接融资活动（单位：亿美元，亿元，%） 112

图表89：REITs的特征 113

图表90：契约性与公司型REITS比较 114

图表91：公开市场交易的REITS基本运作模式 114

图表92：REITs与其他产品的相关性 116

图表93：REITs与其他产品的相关性 116

图表94：各国REITs市场不同投资者机构图（单位：%） 117

图表95：2010Q1-2013Q4我国房地产信托季度新增额度及收益率走势（单位：亿元，%） 119

图表96：2013年主要房地产企业房地产发行情况 119

图表97：2002-2013年我国办公楼与商业地产投资增速走势（单位：亿元，万平方米） 121

图表98：2013-2016年全国20个重点城市的城市综合体增量预估（单位：万平方米） 122

图表99：HK-REITs及S-REITs两种模式的比较 123

图表100：中国城市竞争力的主要影响因素 125

图表101：2013年主要地区城市综合经济竞争力排名 127

图表102：2013年主要地区城市可持续竞争力排名 128

图表103：2013年主要地区城市宜居竞争力排名 129

图表104：2013年主要地区城市宜商竞争力排名 129

图表105：2008-2013年北京推出土地规划建筑面积走势（单位：万平方米，%） 132

图表106：2008-2013年北京商办用地推出规划建筑面积比重（单位：万平方米，%） 132

图表107：2008-2013年北京推出楼面均价：商办用地VS住宅用地（单位：元/㎡，%） 133

图表108：1995-2015年北京城市综合体体量走势及预测（单位：万平方米） 133

图表109：2013年底北京市城市综合体项目分布图 134

图表110：2013年底北京市城市综合体项目列表（单位：万平方米） 134

图表111：2013年北京市商业地产的供给结构（单位：%） 136

图表112：2013年北京市商业地产的成交结构（单位：%） 136

图表113：2013年北京市商业地产销竣情况（分类型）（单位：%） 136

图表114：2013年金融街控股股份有限公司主营业务分地区情况（单位：%） 137

图表115：2013年中国国际贸易中心股份有限公司主营业务分产品情况（单位：元，%） 138

图表116：SOHO中国有限公司在北京的项目情况（单位：平方米，%） 139

图表117：北京地区商业地产行业企业进入威胁分析 139

图表118：2010-2013年北京写字楼空置率走势（单位：%） 140

图表119：1995-2015年北京城市综合体体量走势及预测（单位：万平方米） 141

图表120：2013年社会零售总额同比增长最后10位地区（单位：%） 142