2014-2018年中国工业园区建设与运营市场前瞻及转型升级分析报告

第1章 中国工业园区发展背景综述 28

1.1 工业园区的概念与内涵 28

1.1.1 工业园区的概念 28

1.1.2 工业园区的特征 28

（1）边界性 28

（2）工业化与城市化 28

（3）企业是园区发展的主要力量 28

（4）工业化和集群发展的组织形式 29

1.1.3 工业园区的内涵 29

（1）工业园区是一种特殊的政策资源 29

（2）工业园区是一种区域发展政策工具 29

（3）工业园区是一种特殊的区域环境 29

1.2 工业园区运作特点分析 30

1.2.1 项目投资额较大，回收期长 30

1.2.2 项目之间衔接紧密 30

1.2.3 巨大的增值服务空间 30

1.2.4 长期稳定回报 31

1.3 工业园区开发阶段分析 31

1.3.1 第一阶段——开发前期 31

1.3.2 第二阶段——开发中期 31

1.3.3 第三阶段——开发后期 31

1.3.4 第四阶段——跨区发展 31

1.4 工业园区核心竞争力分析 32

1.4.1 资源整合能力 33

（1）城市经济条件 33

（2）区位交通条件 33

（3）政府政策支持 33

（4）产业集聚程度 33

1.4.2 运营管理能力 33

（1）服务质量方面 34

（2）管理创新方面 34

1.4.3 社会经济效益 34

 

第2章 国外工业园区建设与运营成功经验 35

2.1 国外工业园区建设与运营现状 35

2.1.1 国外工业园区建设总体情况 35

2.1.2 新加坡发展工业园区的经验借鉴 35

（1）新加坡工业园区发展背景 35

（2）新加坡工业园区成功经验 38

1）把握园区的设立目的和建设目标 38

2）建立专门机构从事工业园区的开发 38

3）重视工业用地的规划布局 38

4）注重园区基础设施的配套完善 39

5）重视园区管理与服务 39

6）重视与投资者的沟通 39

7）注重培养和引进园区所需的各类人才 39

2.2 国外科技工业园区建设与运营经验 40

2.2.1 科技工业园概念及内涵 40

2.2.2 国外科技工业园建设经验 40

（1）国外科技工业园建设历程 40

1）第一阶段（1951-1980年） 40

2）第二阶段（1980-1990年） 40

3）第三阶段：（20世纪90年代以来） 41

（2）国外科技工业园发展类型 41

（3）主要地区科技工业园发展 42

1）北美科技工业园发展 42

2）西欧科技工业园发展 43

3）东亚科技工业园发展 43

4）其它地区科技工业园 43

（4）国外科技工业园运行机制 43

1）官产学协力机制 43

2）资金筹集机制 44

3）企业准入机制 45

4）要素流动机制 45

5）风险投资机制 46

（5）国外科技工业园发展模式 46

1）优势主导模式 46

2）优势导入模式 47

3）优势综合发展模式 47

2.3 国外生态工业园区建设与运营经验 47

2.3.1 生态工业园区概念及内涵 47

2.3.2 国外生态工业园区建设经验 47

（1）发达国家生态工业园区建设 48

1）美国生态工业园建设 48

2）丹麦生态工业园建设 48

3）加拿大生态工业园建设 49

（2）发展中国家生态公园区建设 49

1）泰国生态工业园建设 49

2）印度生态工业园建设 50

3）非洲生态工业园建设 50

（3）国外生态工业园建设经验 50

1）民间规划地位越来越高 50

2）欧盟的财政支持增强 51

3）生态工业园区主题多元化 51

4）管理主体多元化 51

 

第3章 中国工业园区建设与运营情况分析 52

3.1 工业园区建设与运营总体情况 52

3.1.1 中国工业园区发展历程 52

（1）起步阶段（1984-1990年） 52

（2）成长阶段（1991-1997年） 52

（3）稳步发展阶段（1997-2003年） 53

（4）调整发展阶段（2003年至今） 53

3.1.2 中国工业园区主要问题 53

（1）发展战略不清晰，规划不合理 53

（2）产业定位和规模定位脱离实际 54

（3）工业园区整体竞争力较弱 54

1）集聚优势不强 54

2）园区内企业间的关联性不足 54

3）招商引资无序竞争 54

4）缺少服务支撑体系 54

5）融资难、资金短缺 54

（4）工业园区投资软环境差 54

3.1.3 中国工业园区发展对策 55

（1）地方政府应重新进行角色的正确定位 55

（2）重视工业园区的区位选择与产业定位 55

（3）维护区域品牌的市场形象 55

（4）提高工业园区与市场对接的能力 56

（5）建设节能型园区、大力发展循环经济 56

3.2 科技工业园区建设与运营分析 56

3.2.1 科技工业园发展背景与政策 56

3.2.2 科技工业园区建设基本情况 57

（1）科技工业园建设规模 57

（2）科技工业园运营效益 58

（3）科技工业园地区分布 58

（4）科技工业园建设动向 59

3.2.3 科技工业园区细分类别分析 60

（1）高新技术开发区 60

1）高新技术开发区建设规模 60

2）高新技术开发区区域格局 61

3）高新技术开发区运营效益 62

4）高新技术开发区从业人员 64

5）高新技术开发区创新成效 66

（2）经济技术开发区 67

1）经济技术开发区建设规模 67

2）经济技术开发区区域格局 67

3）经济技术开发区运营情况 68

4）经济技术开发区存在的问题 68

5）经济技术开发区发展展望 69

（3）自主创新示范区 71

1）中关村国家自主创新示范区 71

2）东湖国家自主创新示范区 72

3）张江国家自主创新示范区 73

4）合芜蚌自主创新综合配套改革试验区 73

（4）大学科技园 74

1）大学科技园发展规模 75

2）大学科技园运营效益 75

3）大学科技园存在的主要问题 75

（5）科技城 77

（6）创新型城市 78

（7）特色工业园区 78

3.2.4 科技工业园区开发及经营要素 79

（1）科技工业园开发操作思路 79

（2）科技工业园盈利特征分析 79

（3）科技工业园经营要素分析 80

3.2.5 我国科技工业园发展趋势 81

（1）科技工业园发展机会和威胁分析 81

1）机会分析（O） 81

2）威胁分析（T） 82

（2）科技工业园区发展趋势展望 82

3.3 生态工业园区建设与运营分析 83

3.3.1 生态工业园发展历程分析 83

3.3.2 生态工业园区发展模式分析 84

3.3.3 生态工业园区建设模式分析 84

（1）改造型生态工业园区 84

（2）全新型生态工业园区 85

（3）虚拟型生态工业园区 85

3.3.4 生态工业园区建设基本情况 85

（1）生态工业园区建设历程 85

（2）生态工业园区建设规模 87

（3）生态工业园区类型分布 90

（4）生态工业园区地区分布 91

3.3.5 生态工业园区细分市场分析 91

（1）行业类生态工业园区 91

（2）综合类生态工业园区 92

（3）静脉产业类生态工业园区 94

1）静脉产业发展形势 94

2）静脉产业类生态工业园建设现状与趋势 95

3.3.6 生态工业园区发展趋势分析 96

（1）生态工业园发展机会和威胁分析 96

1）机会分析（O） 96

2）威胁分析（T） 96

（2）生态工业园区发展趋势展望 97

 

第4章 中国工业园区开发与运营模式分析 98

4.1 工业园区建设与运营关联主体 98

4.2 工业园区主体开发模式分析 98

4.2.1 工业地产商开发模式 99

（1）模式主要流程分析 99

（2）模式代表项目分析 99

（3）模式主要特点分析 100

4.2.2 政府独立开发模式 100

（1）模式主要流程分析 100

（2）模式代表项目分析 100

（3）模式主要特点分析 100

4.2.3 综合开发模式 101

（1）模式主要流程分析 101

（2）模式代表项目分析 101

（3）模式主要特点分析 101

4.3 工业园区开发的主要模式 102

4.3.1 工业地产集中开发模式 102

4.3.2 工业地产集群开发模式 102

4.3.3 工业地产集约开发模式 102

4.3.4 总部基地开发模式 102

4.4 工业园区合作共建模式分析 103

4.4.1 援建模式 103

（1）模式主要特点 103

（2）模式案例分析 103

4.4.2 托管模式 103

（1）模式主要特点 103

（2）模式案例分析 103

4.4.3 股份合作模式 104

（1）模式主要特点 104

（2）模式案例分析 104

4.4.4 产业招商模式 104

（1）模式主要特点 104

（2）模式案例分析 104

4.4.5 综合运用上述模式 104

4.5 工业园区产品模式分析 105

4.5.1 工业园区建筑形态 105

4.5.2 工业园区功能分析 106

（1）主要功能——聚合产业群 106

（2）辅助功能 106

4.5.3 工业园区配套分析 107

4.5.4 工业园区规划分析 107

4.6 工业园区盈利模式分析 108

4.6.1 工业园区运营模式分析 108

（1）出售\只售不租 108

（2）出租\只租不售 109

（3）出售+出租 109

（4）运营模式对比 110

4.6.2 工业园区收益模式分析 110

（1）土地收益 110

（2）房地产开发收益 111

（3）税收返还 111

（4）园区运营管理收益 111

（5）自投项目经营收益 111

 

第5章 中国典型工业园区运营管理分析 112

5.1 中关村国家自主创新示范区运营分析 112

5.1.1 园区概况 112

5.1.2 示范区内主要园区 112

5.1.3 园区产业发展方向 115

5.1.4 园区建设与运营模式 116

5.1.5 园区发展政策支持 117

5.1.6 园区服务平台分析 117

5.1.7 园区招商引资情况 118

（1）创业投资额 118

（2）高端人才聚集情况 119

5.1.8 园区发展规模与效益 119

（1）产业规模情况 119

（2）人均经济状况 121

（3）产业发展情况 123

（4）企业发展情况 124

5.1.9 园区发展规划与战略 126

5.2 张江高科技园区运营分析 128

5.2.1 园区概况 128

5.2.2 园区产业发展方向 128

5.2.3 园区建设与运营模式 128

5.2.4 园区发展政策支持 129

5.2.5 园区服务平台分析 129

5.2.6 园区招商引资情况 131

5.2.7 园区发展规模与效益 131

（1）总体经济发展情况 131

（2）园区开发建设情况 132

（3）创新要素集聚情况 133

（4）科技金融融合情况 133

5.3 苏州工业园区运营分析 134

5.3.1 园区概况 134

5.3.2 园区产业发展方向 134

5.3.3 园区建设与运营模式 135

5.3.4 园区发展政策支持 135

5.3.5 园区服务平台分析 136

5.3.6 园区招商引资情况 136

5.3.7 园区发展规模与效益 137

5.3.8 园区发展规划与战略 137

（1）在加快产业转型上 138

（2）在建设创新型园区上 138

（3）在打造东部新城上 138

（4）在构筑人才高地上 138

（5）在促进民生和谐上 138

5.4 昆山经济技术开发区运营分析 139

5.4.1 园区概况 139

5.4.2 园区产业发展方向 139

5.4.3 园区建设与运营模式 139

5.4.4 园区发展政策支持 140

5.4.5 园区服务平台分析 140

5.4.6 园区招商引资情况 140

5.4.7 园区发展规模与效益 141

5.5 深圳市高新技术产业园区运营分析 141

5.5.1 园区概况 141

5.5.2 园区产业发展方向 142

5.5.3 园区建设与运营模式 142

5.5.4 园区发展政策支持 142

5.5.5 园区服务平台分析 142

5.5.6 园区招商引资情况 142

5.5.7 园区发展规模与效益 143

5.5.8 园区发展规划与战略 143

 

第6章 中国重点省市工业园区建设现状与趋势 168

6.1 中国工业园区发展区域特点分析 168

6.1.1 东部地区工业园区发展特点 168

6.1.2 中部地区工业园区发展特点 169

6.1.3 西部地区工业园区发展特点 170

6.2 北京市工业园区建设现状与趋势 170

6.2.1 北京市工业园区建设环境 170

（1）工业经济运行情况 170

1）地区生产总值情况 170

2）工业经济运行情况 171

（2）工业用地市场分析 172

（3）工业园区配套政策 172

6.2.2 北京市工业园区建设规模 173

（1）工业园区基本分布情况 173

（2）工业园区规划总面积 174

（3）工业园区征用土地面积 175

（4）工业园区土地开发面积 175

6.2.3 北京市工业园区运营情况 176

（1）工业园区招商情况 176

（2）工业园区运营效益 179

1）工业园区收入规模 179

2）工业园区利润总额 180

6.2.4 北京市工业园区建设趋势 180

（1）总量将继续增加，但增速减缓 180

（2）新园区建设和旧园区改造并行 181

（3）低端工业地产物业的需求减少 181

（4）节能环保更加突出 181

（5）与周边省市合作建设开发区成为新特点 181

6.3 上海市工业园区建设现状与趋势 181

6.3.1 上海市工业园区建设环境 181

（1）工业经济运行情况 181

1）地区生产总值 181

2）工业生产总值 182

（2）工业用地市场分析 183

（3）工业园区配套政策 185

6.3.2 上海市工业园区建设规模 186

（1）工业园区建设情况 186

（2）工业园区固定资产投资 187

6.3.3 上海市工业园区运营情况 187

（1）工业园区招商情况 187

（2）工业园区产值规模 190

（3）工业园区收入规模 191

（4）工业园区利润总额 191

6.3.4 上海市工业园区建设趋势 192

（1）工业物业继续向郊区迁移 192

（2）总部园区、研发中心等高水平工业园区需求增加 192

6.4 江苏省工业园区建设现状与趋势 192

6.4.1 江苏省工业园区建设环境 192

（1）工业经济运行情况 192

1）地区生产总值 192

2）工业经济运行情况 193

（2）工业用地市场分析 194

（3）工业园区配套政策 194

6.4.2 江苏省工业园区建设与运营 195

（1）工业园区数量规模 195

（2）省级开发区收入分布情况 197

（3）工业园区招商情况 198

（4）国家级开发区收入分布情况 199

（5）工业园区进出口规模 200

（6）工业园区收入规模 201

6.4.3 江苏省工业园区建设趋势 201

6.5 浙江省工业园区建设现状与趋势 202

6.5.1 浙江省工业园区建设环境 202

（1）工业经济运行情况 202

1）地区生产总值 202

2）工业经济运行 202

（2）工业园区配套政策 203

6.5.2 浙江省工业园区建设规模 203

（1）工业园区数量规模 203

（2）工业园区开发面积 205

（3）工业园区企业规模 205

6.5.3 浙江省工业园区运营情况 206

（1）工业园区招商引资 206

（2）工业园区经营情况 207

（3）工业园区发展质量 208

6.5.4 浙江省工业园区建设趋势 208

6.6 山东省工业园区建设现状与趋势 210

6.6.1 山东省工业园区建设环境 210

（1）工业经济运行情况 210

（2）工业园区配套政策 211

6.6.2 山东省工业园区建设情况 211

（1）工业园区数量规模 211

（2）工业园区地区分布 212

（3）工业园区招商情况 213

（4）工业园区运营情况 214

6.6.3 山东省工业园区建设趋势 215

6.7 广东省工业园区建设与运营分析 215

6.7.1 广东省工业园区建设环境 215

（1）工业经济运行情况 215

1）地区生产总值 215

2）工业经济运行 216

（2）工业用地市场分析 217

（3）工业园区配套政策 217

6.7.2 广东省工业园区建设与运营 218

（1）工业园区建设情况 218

（2）工业园区地区分布 220

（3）工业园区招商情况 220

（4）工业园区经营情况 222

6.7.3 广东省工业园区建设趋势 222

（1）工业园区为各市县发展中心 222

（2）产业转移工业园将成为重点 222

6.8 湖南省工业园区建设与运营分析 223

6.8.1 湖南省工业园区建设环境 223

（1）工业经济运行情况 223

1）地区生产总值 223

2）工业经济运行 223

（2）工业用地市场分析 224

（3）工业园区配套政策 224

6.8.2 湖南省工业园区建设与运营 225

（1）工业园区建设规模 225

（2）工业园区招商情况 227

（3）工业园区土地开发 228

6.8.3 湖南省工业园区建设趋势 228

（1）将重点打造“千亿园区” 228

（2）“绿色”工业园区将得到鼓励 229

6.9 天津市工业园区建设与运营分析 229

6.9.1 天津市工业园区建设环境 229

（1）工业经济运行情况 229

1）地区生产总值 229

2）工业经济运行 230

（2）工业用地市场分析 230

（3）工业园区配套政策 231

6.9.2 天津市工业园区建设与运营 232

（1）工业园区建设情况 232

（2）工业园区招商情况 233

（3）工业园区经营情况 234

6.9.3 天津市工业园区建设趋势 234

6.10 重庆市工业园区建设与运营分析 234

6.10.1 重庆市工业园区建设环境 234

（1）工业经济运行情况 234

1）地区生产总值 234

2）工业经济运行 235

（2）工业用地市场分析 235

（3）工业园区配套政策 237

6.10.2 重庆市工业园区建设与经营 238

（1）工业园区建设情况 238

（2）工业园区招商情况 239

6.10.3 重庆市工业园区建设趋势 240

6.11 福建省工业园区建设与运营分析 241

6.11.1 福建省工业园区建设环境 241

（1）工业经济运行情况 241

1）地区生产总值 241

2）工业经济运行 241

（2）工业用地市场分析 242

（3）工业园区配套政策 243

6.11.2 福建省工业园区建设与经营 244

（1）工业园区建设情况 244

（2）工业园区招商情况 246

6.11.3 福建省工业园区建设趋势 249

6.12 湖北省工业园区建设与运营分析 250

6.12.1 湖北省工业园区建设环境 250

（1）工业经济运行情况 250

1）地区生产总值 250

2）工业经济运行 250

（2）工业用地市场分析 251

（3）工业园区配套政策 252

6.12.2 湖北省工业园区建设规模 253

（1）工业园区建设规模 253

（2）工业园区开发面积 254

（3）工业园区投资规模 254

6.12.3 湖北省工业园区运营情况 254

（1）工业园区入驻企业 254

（2）工业园区招商引资 255

（3）工业园区施工项目 256

6.12.4 湖北省工业园区建设趋势 256

6.13 江西省工业园区建设与运营分析 257

6.13.1 江西省工业园区建设环境 257

（1）工业经济运行情况 257

1）地区生产总值 257

2）工业经济运行 258

（2）工业用地市场分析 258

（3）工业园区配套政策 259

6.13.2 江西省工业园区建设与运营 260

（1）工业园区建设规模 260

（2）工业园区开发面积 261

（3）工业园区招商引资 262

（4）工业园区经营效益 263

6.13.3 江西省工业园区建设趋势 263

6.14 辽宁省工业园区建设与运营分析 263

6.14.1 辽宁省工业园区建设环境 263

（1）工业经济运行情况 263

1）地区生产总值 263

2）工业经济运行 264

（2）工业用地市场分析 265

（3）工业园区配套政策 265

6.14.2 辽宁省工业园区建设与运营 265

（1）工业园区建设规模 265

（2）工业园区招商情况 267

（3）工业园区经营效益 268

6.14.3 辽宁省工业园区建设趋势 268

6.15 山西省工业园区建设与运营分析 269

6.15.1 山西省工业园区建设环境 269

（1）工业经济运行情况 269

1）地区生产总值 269

2）工业经济运行 269

（2）工业园区招商情况 270

（3）工业园区经营效益 271

（4）工业园区建设模式 271

6.15.2 山西省工业园区建设趋势 272

6.16 川省工业园区建设与运营分析 275

6.16.1 川省工业园区建设环境 275

（1）工业经济运行情况 275

1）地区生产总值 275

2）工业经济运行 275

（2）工业用地市场分析 276

（3）工业园区配套政策 276

1）四川省出台的其他与工业园区发展相关的政策 278

6.16.2 川省工业园区建设与运营 278

（1）工业园区建设规模 278

（2）工业园区招商情况 279

（3）工业园区经营效益 279

6.16.3 川省工业园区建设趋势 280

6.17 黑龙江省工业园区建设与运营分析 280

6.17.1 黑龙江省工业园区建设环境 280

（1）工业经济运行情况 280

1）地区生产总值 280

2）工业经济运行 281

（2）工业用地市场分析 281

（3）工业园区配套政策 282

6.17.2 黑龙江省工业园区建设与运营 283

（1）工业园区建设规模 283

（2）工业园区招商情况 283

（3）工业园区经营效益 285

6.17.3 黑龙江省工业园区建设趋势 285

6.18 内蒙古工业园区建设与运营分析 286

6.18.1 内蒙古工业园区建设环境 286

（1）工业经济运行情况 286

1）地区生产总值 286

2）工业经济运行 287

（2）工业用地市场分析 287

（3）工业园区配套政策 288

6.18.2 内蒙古工业园区建设与运营 288

（1）工业园区建设规模 288

（2）工业园区招商情况 289

（3）工业园区经营效益 289

6.18.3 内蒙古工业园区建设趋势 290

6.19 安徽省工业园区建设与运营分析 291

6.19.1 安徽省工业园区建设环境 291

（1）工业经济运行情况 291

1）地区生产总值 291

2）工业经济运行 291

（2）工业用地市场分析 292

（3）工业园区配套政策 293

6.19.2 安徽省工业园区建设与运营 293

（1）工业园区建设规模 293

（2）工业园区投资情况 294

（3）工业园区招商引资 295

（4）工业园区经营效益 295

6.19.3 安徽省工业园区建设趋势 296

 

第7章 中国工业园区投资环境分析 298

7.1 工业园区建设政策环境分析 298

7.1.1 工业园区建设标准 298

7.1.2 工业园区支持政策 298

（1）园区建设政策解读 298

（2）园区建设相关政策 300

1）土地政策发展情况 300

2）工业转型升级规划 302

7.1.3 工业园区建设规划 302

7.2 工业园区建设经济环境分析 304

7.2.1 国内生产总值分析 304

7.2.2 工业经济发展情况 305

7.2.3 对外贸易发展情况 306

7.2.4 招商引资情况分析 308

7.3 工业园区建设金融环境分析 310

7.3.1 国内信贷环境分析 310

7.3.2 国内融资结构分析 312

7.3.3 央行货币政策分析 313

7.4 工业园区建设用地环境分析 314

7.4.1 国内批准建设用地规模 314

7.4.2 国内建设用地供应情况 314

7.4.3 国内建设用地出让情况 315

7.4.4 国内土地价格情况分析 315

 

第8章 中国工业园区投融资建议 317

8.1 中国工业园区建设投资建议 317

8.1.1 工业园区发展前景展望 317

（1）驱动因素分析 317

（2）阻碍因素分析 319

（3）发展前景展望 320

1）各地产业园区化进程不断加快 320

2）产业链式发展和集群化趋势 320

3）产业园区的生态化趋势加快 320

4）各园区内产业出现了融合化趋势 321

8.1.2 工业园区开发能力分析 321

（1）开发规划能力 321

1）产业规划 321

2）园区规划 322

（2）地产开发能力 322

（3）政府关系管理能力 323

8.1.3 工业园区建设投资风险 323

（1）宏观经济风险 323

（2）土地资源结构性风险 323

（3）开发运营风险 324

（4）区域竞争风险 324

（5）产业政策风险 324

8.1.4 工业园区建设投资建议 324

8.2 中国工业园区建设融资对策 325

8.2.1 国外工业园区融资模式 325

（1）政府间接投资模式 325

（2）引导民间资本模式 325

（3）吸引外向投资模式 326

（4）国际组织资金援助模式 326

（5）风险投资模式 326

8.2.2 国内工业园区传统融资方式 327

（1）传统的直接融资方式 327

（2）传统的间接融资方式 328

8.2.3 新形势下工业园区融资对策 328

（1）加大直接融资的力度 328

1）发行股票融资 328

2）发行企业债券 329

3）发行短期融资券 330

（2）尝试使用新的低成本间接融资产品 330

（3）尝试使用其他创新融资方式 331

1）BOT模式 331

2）信托产品广泛应用 331

3）内部委托贷款 332

4）资产证券化 332

8.3 中国工业园区招商营销策略 332

8.3.1 企业入园行为分析 332

8.3.2 工业园区营销产品 333

（1）园区物业 333

（2）园区配套 333

（3）园区服务 333

（4）园区政策 333

8.3.3 工业园区招商环境 334

8.3.4 工业园区招商定位 335

（1）通过功能优势集聚的产业效应树立工业园区的市场定位形象 335

（2）以完整的产业群树立工业园区的市场定位形象 335

8.3.5 工业园区招商方式 336

（1）中介招商 336

（2）产业招商 336

（3）网络招商 338

（4）其他招商方式 338

8.3.6 工业园区招商策略 339

（1）产品策略 339

（2）价格策略 339

（3）渠道策略 340

（4）促销策略 340

8.3.7 工业园区招商案例 341

（1）西安高新区 341

（2）成都高新区 342

（3）苏州高新区 342

（4）新加坡裕廊工业园 343

 

第9章 中国工业园区开发与建设策略 344

9.1 科技工业园区开发与建设策略 344

9.1.1 科技工业园开发分析 344

（1）科技园区开发定位 344

（2）科技园区开发模式 344

1）政府直接开发与管理 344

2）政府与大学合作型 345

3）政府与房地产开发商合作 345

4）企业自主开发与管理 346

5）市场化开发模式 347

（3）科技工业园开发模式案例 347

1）昆山模式 347

2）苏州工业园模式 349

3）上海张江模式 352

4）台湾模式 356

5）硅谷模式 359

9.1.2 科技工业园区的规划设计 361

（1）科技工业园区规划研究 361

1）科技工业园区规划与城市规划 361

2）科技工业园区规划的生态要求 364

3）科技工业园区规划与产业定位 366

（2）科技园区规划设计过程要素提炼 367

1）科技园选址 367

2）规划结构 367

3）空间环境 368

4）道路交通系统 368

5）开发设计思路 368

6）主要规划指标探讨 369

（3）科技园建筑单体设计要素探讨 370

1）平面设计 370

2）空间布局 371

3）建筑风格 371

9.1.3 科技工业园区的建设与实施 372

（1）关于基础设施 372

1）科技工业园区基础设施 372

2）基础设施建设过程中的特别因素 372

（2）选择优先建设项目 373

1）常见的建设项目形态 373

2）预先争取客户 374

（3）分期开发 375

1）土地出让收入 375

2）政绩考核 376

3）民营科技园机制灵活 376

9.1.4 科技工业园区的运营与管理 376

（1）科技工业园区招商 376

（2）科技工业园区资产管理 377

1）科技工业园区公共服务 378

2）科技工业园区升级 378

9.2 生态工业园区开发与建设策略 379

9.2.1 生态工业园区开发分析 379

（1）园区建设的条件与要求 379

（2）生态工业园成熟模式借鉴 380

1）自主共生型生态工业园——卡伦堡模式 380

2）产业共生型生态工业园——贵糖模式 380

3）改造型生态工业园——美国查塔诺加模式 381

4）现代虚拟型生态工业园——美国布朗斯维尔模式 381

5）静脉产业类生态工业园——青岛新天地静脉模式 381

（3）生态工业园区的结构模型及其运作方式 381

1）单链结构及运作方式 381

2）并联结构及运作方式 382

3）网状结构及运作方式 383

9.2.2 生态工业园区规划设计 384

（1）生态工业园区规划原则 384

（2）生态工业园区规划设计 385

9.2.3 生态工业园区建设路径与设计分析 386

（1）生态工业园建设路径分析 386

1）生态工业园建设主体分析 386

2）企业的收益与成本 388

3）政府部门的收益与成本 391

（2）生态工业园建设路径设计 392

1）生态工业园的物质流分析 392

2）生态工业网络的构建 393

3）生态工业园建设步骤 396

9.2.4 生态工业园区管理模式研究 397

（1）国外生态工业园区管理模式特点 397

1）美国 397

2）欧盟 398

3）日本 398

（2）我国生态工业园区管理模式特点 398

（3）国内外生态工业园区管理模式比较 399

1）政府在管理中的角色比较 399

2）生态工业园管理主体的比较 399

 

第10章 中国工业园区向产业新城转型分析 401

10.1 产业新城概念及发展模式分析 401

10.1.1 产业新城相关概念解析 401

（1）产业新城与开发区概念辨析 402

（2）产业新城与产业园概念辨析 402

10.1.2 产业新城的形成路径分析 402

（1）产业园区化过程 402

（2）园区城市化过程 403

（3）城市现代化过程 404

（4）产城一体化过程 404

10.1.3 国内外产业新城建设对比分析 404

（1）国外产业新城建设情况分析 404

（2）国内产业新城建设情况分析 406

（3）国内外产业新城建设对比分析 406

10.1.4 产业新城发展模式及招商引资分析 407

（1）产业新城不同阶段发展模式 407

（2）产业新城投资开发模式分析 409

（3）产业新城招商引资模式分析 411

10.1.5 工业园区向产业新城转型的必要性 411

（1）产业新城生产功能分析 412

（2）产业新城服务功能分析 412

（3）产业新城消费功能分析 412

10.2 南海高新园区转型案例与经验借鉴 412

10.2.1 珠三角地区园区发展回顾 412

（1）珠三角地区园区分布格局 412

（2）珠三角地区园区扩展趋势 412

（3）珠三角地区园区数量规模 413

（4）珠三角核心湾区集聚趋势 413

10.2.2 高度城市化地区园区特征 414

（1）镇区园区化趋势分析 414

（2）园区离散化趋势分析 415

（3）园区升级化趋势分析 415

10.2.3 园区向产业新城转型规划策略 415

（1）园区向产业新城发展趋势 415

（2）产业新城目标与定位分析 416

（3）产业新城发展策略分析 416

10.2.4 园区向产业新城转型经验总结 419

10.3 日照市北经济开发区转型案例与经验借鉴 420

10.3.1 开发区向产业新城转型的一般规律 420

10.3.2 日照市北经济开发区发展优势 423

10.3.3 日照市北经济开发区主要问题 423

（1）产业结构问题诊断 423

（2）城市建设问题诊断 423

（3）问题产生原因分析 424

10.3.4 日照市北开发区发展定位分析 424

10.3.5 开发区向产业新城转型规划策略 424

（1）开发区规划功能结构 424

（2）开发区产业空间布局 424

（3）开发区用地功能布局 425

（4）开发区分期建设指引 425

10.3.6 开发区向产业新城转型经验总结 425

 

图表目录

图表1：德安工业园纺织企业成本及其构成比较（单位：元/吨，元/度，%） 30

图表2：工业园区竞争力评价模块 32

图表3：新加坡工业园区概况 37

图表4：国外科技工业园发展类型 41

图表5：国外科技工业园区官产学协力机制 44

图表6：国外科技工业园区资金筹集机制 44

图表7：国外科技工业园区风险投资机制 46

图表8：美国生态工业园区主要类型 48

图表9：2008年以来国家级经济技术开发区和高新技术开发区数量（单位：个） 58

图表10：1988年以来国家级高新技术开发区建设规模（单位：家） 61

图表11：2012年国家级高新技术开发区数量分布情况（单位：个） 62

图表12：2012年国家高新技术开发区总收入变化情况（单位：亿元，%） 63

图表13：2012年国家高新技术开发区工业增加值变化情况（单位：亿元，%） 64

图表14：2012年国家高新技术开发区从业人员变化情况（单位：万人，%） 65

图表15：2012年国家高新技术开发区人均创收变化情况（单位：万元/人，%） 66

图表16：1984年以来国家级经济技术开发区建设规模（单位：家） 67

图表17：2012年国家级经济技术开发区数量分布情况（单位：个） 68

图表18：科技工业园盈利特征分析 79

图表19：科技工业园经营要素分析 80

图表20：生态工业园区发展模式分析 84

图表21：2007-2013年我国生态工业园区建设进程 86

图表22：截至2013年我国批准建设的国家生态工业示范园区 87

图表23：截至2013年通过验收批准命名的国家生态工业示范园区 89

图表24：2013年我国国家生态工业园区类型分布（单位：%） 91

图表25：行业类生态工业园区指标（单位：吨标煤/万元，m3/万元，t/万元，kg/万元，%） 92

图表26：综合类生态工业园区指标（单位：万元/人，%，亿元/km2，吨标煤/万元，m3/万元，t/万元，kg/万元，期/年） 93

图表27：综合类生态工业园区指标续（单位：万元/人，%，亿元/km2，吨标煤/万元，m3/万元，t/万元，kg/万元，期/年） 94

图表28：工业园区建设与运营关联主体分析 98

图表29：工业园区主体开发模式分析 99

图表30：工业地产商开发模式主要流程 99

图表31：政府独立开发模式主要流程 100

图表32：综合开发模式主要流程 101

图表33：工业园区产品模式分析 105

图表34：工业园区规划分析 107

图表35：工业园区运营模式分析 108

图表36：工业园区主要出售项目 109

图表37：工业园区主要出租项目 109

图表38：工业园区主要“出租+出售”项目 110

图表39：工业园区运营模式对比 110

图表40：中关村国家自主创新示范区产业发展方向 115

图表41：中关村国家自主创新示范区支撑体系构成 116

图表42：中关村国家自主创新示范区主要国家支持政策 117

图表43：中关村国家自主创新示范区创新平台体系 118

图表44：中关村国家自主创新示范区信用服务体系 118

图表45：2008-2013年中关村示范区留学归国人数变化情况（单位：人，%） 119

图表46：2008-2013年中关村示范区工业产值增长情况（单位：亿元，%） 120

图表47：2008-2013年中关村示范区总收入增长情况（单位：万亿元，%） 120

图表48：2008-2013年中关村示范区出口总额变化情况（单位：亿美元，%） 121

图表49：2008-2013年中关村示范区人均总收入变化情况（单位：万元/人，%） 121

图表50：2008-2013年中关村示范区人均利润总额变化情况（单位：万元/人，%） 122

图表51：2008-2013年中关村示范区人均贡献税收变化情况（单位：万元/人，%） 122

图表52：2013年中关村示范区主要产业资产结构（单位：%） 123

图表53：2013年中关村示范区主要产业工业产值结构（单位：%） 124

图表54：2013年中关村示范区主要产业收入结构（单位：%） 124

图表55：2008-2013年中关村示范区亿元以上企业数量增长情况（单位：家） 125

图表56：2013年中关村示范区不同规模企业数量分布情况（单位：%） 125

图表57：2013年中关村示范区不同规模企业收入分布情况（单位：亿元，%） 126

图表58：中关村示范区重点产业发展规划 126

图表59：张江高科技园区发展政策支持 129

图表60：张江高科技园区服务平台分析 129

图表61：2010-2013年张江高科技园区招商引资情况（单位：亿元，亿美元） 131

图表62：苏州工业园区产业发展方向 135

图表63：苏州工业园区服务平台分析 136

图表64：2011-2013年苏州工业园经济发展情况（单位：亿元，亿美元） 137

图表65：2009-2013年深圳市高新技术产业园工业增加值变化情况（单位：亿元，%） 143

图表66：深圳高新区优化升级总体目标规划 145

图表67：天津经济技术开发区优惠政策 146

图表68：天津经济技术开发区服务平台分析 148

图表69：西安高新技术产业开发区“十二五”规划目标 154

图表70：合肥经济技术开发区产业发展方向 156

图表71：2007-2013年合肥经济技术开发区招商引资情况（单位：亿元，亿美元） 158

图表72：青岛新天地静脉产业园区服务能力 163

图表73：青岛新天地静脉产业园危废业务流程 164

图表74：青岛新天地静脉产业园废旧家电业务流程 164

图表75：2012-2013年东部地区96个国家级开发区运行情况（单位：亿元，亿美元，%） 169

图表76：2012-2013年中部地区58个国家级开发区运行情况（单位：亿元，亿美元，%） 169

图表77：2012-2013年西部地区46个国家级开发区运行情况（单位：亿元，亿美元，%） 170

图表78：2009-2013年北京市生产总值变化情况（单位：亿元，%） 171

图表79：2009-2013年北京市规模以上工业增加值变化情况（单位：%） 171

图表80：2005-2020年北京市土地利用总体规划（单位：平方公里） 172

图表81：北京市省级经济开发区一览表 174

图表82：2008-2013年北京市开发区规划总面积（单位：平方公里，%） 174

图表83：2008-2013年北京市开发区实际征用土地面积（单位：平方公里，%） 175

图表84：2008-2013年北京市开发区土地开发施工面积（单位：平方公里，%） 176

图表85：2008-2013年北京市开发区土地开发完工面积（单位：平方公里，%） 176

图表86：2008-2013年北京市开发区招商项目企业数量（单位：个） 177

图表87：2010-2013年北京市固定资产投资规模及变化情况（单位：亿元，%） 177

图表88：2013年北京市固定资产投资分布情况（单位：亿元，%） 178

图表89：2011-2013年北京市外商直接投资情况（单位：亿美元） 178

图表90：2013年北京市分行业实际利用外资情况（单位：万美元，%） 179

图表91：2008-2013年北京市开发区收入规模（单位：亿元，%） 179

图表92：2008-2013年北京市开发区利润总额（单位：亿元，%） 180

图表93：2009-2013年上海市生产总值变化情况（单位：亿元，%） 182

图表94：2013年上海市六个重点行业工业总产值及其绝对增长速度（单位：亿元，%） 182

图表95：2013年上海市主要工业产品产量及其增长速度（单位：万吨，万辆，万千米，万台，忆块，万千瓦，%） 183

图表96：2010-2014年上海市土地供应变化情况（单位：公顷） 184

图表97：2010-2014年上海市土地成交变化情况（单位：公顷，亿元） 184

图表98：上海市国家级工业园区一览表 186

图表99：上海市省级经济开发区一览表 187

图表100：2008-2013年上海市固定资产内资投资规模及变化情况（单位：亿元，%） 188

图表101：2013年上海市固定资产投资分布情况（单位：亿元，%） 189

图表102：2008-2013年上海市固定资产外资投资规模及变化情况（单位：亿元，%） 189

图表103：2011-2013年上海市外商直接投资情况（单位：个，亿美元） 190

图表104：2008-2013年江苏省生产总值变化情况（单位：亿元，%） 193

图表105：2008-2013年江苏省规模以上工业增加值变化情况（单位：%） 193

图表106：江苏省国家级工业园区一览表 195

图表107：江苏省省级经济开发区一览表 196

图表108：2010-2012年江苏省省级经济开发区收入超过千亿情况（单位：亿元，%） 197

图表109：2008-2013年江苏省固定资产内资投资规模及变化情况（单位：亿元，%） 198

图表110：2008-2013年江苏省固定资产外资投资规模及变化情况（单位：亿元，%） 199

图表111：2011-2013年江苏省外商直接投资情况（单位：个，亿美元） 199

图表112：2010-2012年江苏省国家级经济开发区收入规模分布（单位：亿元，%） 200

图表113：2010-2012年江苏省经济开发区进出口规模（单位：万元，%） 201

图表114：2010-2012年江苏经济开发区收入情况（单位：万元，亿元） 201

图表115：2008-2013年浙江省生产总值变化情况（单位：亿元，%） 202

图表116：浙江省国家级工业园区一览表 203

图表117：浙江省省级经济开发区一览表 204

图表118：2008-2013年浙江省固定资产投资规模及变化情况（单位：亿元，%） 207

图表119：2011-2013年浙江省外商直接投资情况（单位：个，亿美元） 207

图表120：“十二五”长江三角洲地区和江苏沿海地区的战略定位 209