2014-2018年河南商业地行业市场形势分析及投资风险研究报告

第一章 商业地产行业发展基本情况 10

第一节 商业地产的相关概述 10

一、商业地产的定义 10

二、商业地产的分类 10

三、商业地产的模式 10

第二节 商业地产行业投资背景 11

一、商业地产行业发展历程 11

二、商业地产行业驱动因素 11

（一）外部驱动因素分析 11

（二）内部价值潜力分析 12

三、商业地产发展的必然性 13

第三节 中国房地产发展现状 14

一、“国房景气指数”分析 14

二、房地产市场供给分析 15

（一）土地购置与开发情况 15

（二）开发投资增长分析 16

（三）开发企业资金来源 17

（四）房屋施竣工面积统计 19

三、商品房销售情况分析 20

（一）商品房销售面积与销售额 20

（二）房地产市场价格变动情况 21

四、房地产企业业绩分析 23

五、房地产企业转型分析 24

六、我国房地产需求形势分析 28

七、我国房地产行业地位分析 31

 

第二章 中国商业地产行业经济运行状况分析 34

第一节 商业用地供应情况及价格分析 34

一、土地市场供应情况分析 34

（一）土地成交情况分析 34

（二）成交土地变化趋势 35

二、土地市场价格变动分析 37

（一）土地价格增长速度 37

（二）限购对地价的影响 38

第二节 中国商业地产市场分析 40

一、中国商业地产市场现状 40

二、中国商业地产发展特点 41

三、商业地产进入调控视野 42

四、商业地产市场热点分析 42

五、中国商业地产市场形势 45

第三节 商业地产行业运营分析 46

一、商业地产开发投资额分析 46

二、商业地产销售面积分析 46

三、商业地产销售价格分析 47

四、商业地产价格影响因素 48

五、零售地产投资交易规模 50

六、零售地产市场投资份额 50

第四节 商业地产行业竞争格局 51

一、中国房地产竞争格局分析 51

二、中国房地产品牌企业竞争 53

三、中国商业地产市场竞争态势 54

四、商业地产市场竞争全面升级 56

五、各大城市商业地产竞争态势 58

第五节 中国商业地产经营策略 60

一、零散销售、统一经营 60

二、零散销售、各自经营 60

三、整体出售、整体经营 60

四、整体出租、整体经营 61

五、零散出租、各自经营 61

 

第三章 河南商业地产行业发展环境分析 62

第一节 河南宏观经济环境分析 62

一、GDP统计分析 62

二、工业发展形势 62

三、固定资产投资 63

四、产业结构分析 64

第二节 河南商业地产行业政策环境分析 64

一、政策环境综述 64

二、房地产政策 65

三、重要政策分析 66

第三节 河南商业地产行业社会环境分析 77

一、河南人口环境分析 77

二、居民收入水平分析 78

三、居民消费价格分析 78

四、社会消费品零售额 79

五、招商引资情况分析 80

 

第四章 河南商业地产行业发展分析 81

第一节 河南房地产市场供需分析 81

一、房地产投资分析 81

二、房地产供应状况 81

三、商品房销售情况 82

四、土地开发及购置 82

五、二手房市场分析 82

第二节 河南商业地产供需分析 83

一、市场投资分析 83

二、市场供应统计 84

三、市场成交统计 85

四、销售价格分析 85

五、建设用地分析 86

第三节 河南商业地产投资及竞争分析 87

一、投资热点分析 87

二、竞争形势分析 88

三、商业地产项目分析 89

四、郑州商业地产分析 91

 

第五章 河南商业地产不同业态细分市场分析 94

第一节 河南写字楼市场投资开发研究 94

一、写字楼市场开发条件 94

二、写字楼投资技巧分析 95

三、写字楼投资收益分析 96

（一）写字楼盈利模式 96

（二）写字楼投资成本 100

（三）写字楼投资回报率 100

四、写字楼投资建设规模 102

五、写字楼营销手段分析 102

第二节 酒店市场投资开发研究 105

一、酒店市场开发模式 105

二、酒店行业盈利模式 106

（一）经营增长盈利模式 106

（二）物业增值盈利模式 107

（三）资本营运盈利模式 108

（四）品牌创新盈利模式 109

（五）集团建设盈利模式 110

三、酒店行业投资收益分析 111

（一）经济酒店投入产出 111

（二）经济酒店投资回报 112

（三）产权式酒店投资价值 113

（四）酒店公寓投资回报模式 115

四、河南酒店市场投资情况 116

第三节 购物中心市场投资开发研究 117

一、购物中心分类及业态组合 117

二、大型购物中心开发分析 121

三、购物中心投资收益分析 125

（一）盈利模式选择 125

（二）投资成本构成 126

（三）各业态租金 129

（四）投资回报率 130

四、购物中心投资建设情况 132

第四节 商铺地产投资开发研究 133

一、商铺地产开发背景 133

二、商铺地产经营特点 134

三、商业街投资收益分析 135

（一）商业街投资成本构成 135

（二）商业街投资回报率 136

（三）商业街盈利模式分析 137

（四）商业街运作成功策略 137

四、商铺地产投资技巧分析 140

五、商铺地产投资收益因素 143

六、产权式商铺的投资优势 144

第五节 城市综合体投资开发研究 145

一、城市综合体催生条件 145

二、城市综合体景气情况 146

三、城市综合体开发分析 146

（一）城市综合体开发背景 146

（二）城市综合体开发优势 148

（三）城市综合体开发标准 149

四、城市综合体投资特征 150

五、城市综合体投资收益 151

（一）盈利模式分析 151

（二）投资成本构成 151

（三）投资回报率 152

六、城市综合体投资规模 152

 

第六章 河南商业地产项目的开发运营分析 153

第一节 河南商业地产目标市场选择 153

一、目标市场的选择策略 153

（一）集中化进入策略 153

（二）商品专业化策略 153

（三）市场专业化策略 153

（四）选择性进入策略 153

（五）市场全覆盖策略 154

二、项目开发商圈分析法 154

三、商业地产项目客户定位 160

（一）商圈范围界定 160

（二）消费者定位 160

（三）商家定位 161

（四）投资者定位 161

四、商业地产项目业态定位 161

（一）业态分类与特点 161

（二）项目的业态定位 164

（三）业态的合理构成 165

五、商业地产项目条件判断 167

第二节 河南商业地产项目商业规划 170

一、商业经营规划的布局顺序 170

二、商业经营规划的整体利益 170

三、商业规划的黄金分割定律 172

四、配套设施的作用与投入 173

五、商铺格局规划分析 174

第三节 河南商业地产项目经济测算 176

一、商业地产项目经济测算 176

二、商业地产项目定价方式 177

三、商业地产项目经济效益 178

第四节 河南商业地产项目营销推广 179

一、商业地产消费者行为调查 179

二、销售与经营的平衡分析 181

三、商业物业商铺营销特性 181

四、商业项目营销推广流程 183

五、商业物业常用销售方式 186

第五节 河南商业地产项目招商实施 188

一、商业地产项目招商特点 188

二、商业地产项目招商对象 188

三、商业地产项目招商流程 190

四、商业地产招商现存问题 190

五、商业地产项目招商策略 192

（一）项目招商通用策略 192

（二）购物中心招商策略 196

（三）写字楼的招商策略 199

（四）商业街的招商策略 204

（五）餐饮品牌招商策略 205

第六节 河南商业地产项目开业策略 207

 

第七章 河南商业地产行业盈利模式分析 209

第一节 河南商业地产企业开发销售盈利模式 209

一、商业地产企业散售盈利模式 209

（一）一般散售模式分析 209

（二）带租约销售模式分析 209

（三）带回报销售模式分析 210

（四）散售模式适用物业 210

（五）散售模式优劣势 211

二、商业地产企业整售盈利模式 212

（一）整售模式操作方式 212

（二）整售模式主要特点 212

（三）整售模式适用物业 213

（四）整售模式优劣势 213

第二节 河南商业地产企业持有经营盈利模式 213

一、完全自营模式分析 213

（一）完全自营模式资源要求 213

（二）完全自营模式优劣势分析 215

二、自营+经营贷模式分析 215

（一）模式操作方式 215

（二）模式资源要求 216

（三）模式优劣势分析 216

三、资本运作模式分析 217

（一）资本运作模式操作方式 217

（二）资本运作模式优劣势分析 218

第三节 河南商业地产企业混合运作盈利模式 218

一、混合运作模式操作方式分析 218

二、混合运作模式主要特点分析 218

三、混合运作适用物业类型分析 218

四、混合运作模式优劣势分析 219

 

第八章 河南商业地产企业融资及投资建议 220

第一节 商业地产融资分析 220

一、商业地产融资的意义 220

二、商业地产融资需求分析 220

三、商业地产融资渠道分析 221

四、商业地产多元化融资流程 222

五、商业地产市场融资新平台 224

（一）商业抵押担保证券CMBS 224

（二）商业地产基金融资模式 226

六、河南商业地产市场融资形势 227

第二节 商业地产企业上市融资模式 228

一、商业地产企业上市融资必要性 228

二、商业地产企业上市融资模式 230

三、商业地产企业上市融资效果 233

四、商业地产企业上市融资风险 236

（一）买壳上市的风险 236

（二）IPO形式的风险 236

第三节 河南商业地产信托融资分析 237

一、房地产信托融资模式分析 237

二、房地产信托融资模式优劣势 240

三、房地产信托融资运作流程 241

四、房地产信托资金运用方式 244

五、房地产信托资金投资方式 244

六、房地产信托兑付情况分析 245

第四节 河南商业地产融资困难及对策 246

一、商业地产的固有特性 246

（一）高收益高风险并存 246

（二）商业与地产有机结合 246

（三）开发是基础/运营是关键 246

（四）资金需求巨大 247

二、商业地产融资的现实困境 247

三、突破困境的六种有效途径 248

四、商业地产融资基金待推广 250

第五节 河南商业地产行业投资风险及策略 250

一、商业地产投资风险 250

（一）开放商经验不足 250

（二）同质化/空置率高 251

（三）资金链压力较大 251

二、商业地产投资策略 252

（一）商业地产投资运作 252

（二）各业态投资攻略 275

（三）投资注意事项 279

 

第九章 2014-2018年河南商业地产投资前景与策略分析 283

第一节 2014-2018年中国商业地产发展前景及趋势 283

一、中国商业地产市场发展前景展望 283

二、中国商业地产市场发展趋势预测 285

三、未来商业地产将向城市综合体转型 285

四、未来中国商业地产发展机遇与挑战 286

五、未来中国商业地产发展走向预测 287

六、中国商业地产市场规模预测 289

（一）中国商业地产投资规模预测 289

（二）中国商业地产销售规模预测 289

（三）中国商业地产销售额预测 290

第二节 2014-2018年河南商业地产发展前景及趋势 291

一、河南商业地产发展前景展望 291

二、河南商业地产发展趋势预测 291

第三节 2014-2018年河南商业地产投资风险分析 295

一、商业地产投资的经营风险 295

二、商业地产投资的财务风险 295

三、商业地产管理人才紧缺风险 295

四、商业地产投资的流动性和变现性风险 296

第四节 2014-2018年河南商业地产品种投资机会分析 296

第五节 2014-2018年河南商业地产企业投资策略分析 297

第六节 河南商业地产企业资本市场的运作建议 297

一、河南商业地产企业的投资建议 297

二、商业地产企业并购重组策略建议 298

三、商业地产企业海外市场运作建议 299

四、商业地产企业并购整合策略建议 300

 

图表目录

图表 1  中国商业地产发展阶段分析 11

图表 2  2012-2013年中国月度房地产景气指数统计 15

图表 3  2005-2013年中国房地产开发企业土地购置面积统计 16

图表 4  2012-2013年全国房地产开发企业土地购置面积增速变化趋势图 16

图表 5  2006-2013年中国房地产开发投资累计完成情况 17

图表 6  2012-2013年中国房地产投资增速情况统计 17

图表 7  2012-2013年全国房地产开发到位资金统计 18

图表 8  2012年全国房地产开发资金累计构成情况 18

图表 9  2013年全国房地产开发资金累计构成情况 19

图表 10  2005-2013年中国房屋施工面积统计 19

图表 11  2005-2013年中国房屋竣工面积增长趋势图 20

图表 12  2005-2013年中国按用途分商品房销售面积统计 21

图表 13  2005-2013年中国按用途分商品房销售额统计 21

图表 14  2012-2013年70个大中城市新建商品住宅价格变动情况 22

图表 15  2012-2013年全国100个城市（新建）住宅平均价格及同环比涨幅 22

图表 16  2013年房企销售金额排行统计表 23

图表 17  2012-2013年中国累计房地产土地购置与待开发面积及增长率趋势 35

图表 18  2009-2012年中国300个城市住宅和商办用地成交面积 36

图表 19  2012年各类城市住宅用地成交面积及同比增长率 37

图表 20  2011-2013年全国主要监测城市土地价格环比增速 38

图表 21  2012-2013年中国办公楼与商业营业用房投资额统计 46

图表 22  2012-2013年中国中国办公楼与商业营业用房销售情况统计 47

图表 23  2006-2013年河南省生产总值及增长速度情况 62

图表 24  2013年河南省规模以上工业增加值当月和累计增速 63

图表 25  2006-2013年河南省固定资产投资额统计 63

图表 26  2012-2013年河南省产业增加值结构统计 64

图表 27  商业地产主要法律法规统计 65

图表 28  2012-2013年河南省人口数量及其构成情况统计 77

图表 29  2006-2013年河南省总人口统计 78

图表 30  2006-2013年河南省城镇和农村居民收入情况统计 78

图表 31  2006-2013年河南省社会消费品零售总额统计 79

图表 32  2008-2013年河南省房地产开发投资额统计 81

图表 33  2008-2012年河南省房地产开发企业房屋建筑面积统计 81

图表 34  2008-2013年河南省商品房销售情况统计 82

图表 35  2010-2012年河南省土地开发及购置情况统计 82

图表 36  2010-2012年河南省商业地产投资额统计 84

图表 37  2010-2012年河南省办公楼供应情况统计 84

图表 38  2010-2012年河南省商业营业用房供应情况统计 84

图表 39  2012年河南省商业及服务用房屋竣工面积与价值统计 84

图表 40  2010-2012年河南省办公楼销售情况统计 85

图表 41  2010-2012年河南省商业营业用房销售情况统计 85

图表 42  2010-2012年河南省办公楼及商业营业用房销售价格统计 85

图表 43  2013年河南省建设用地审批结果 86

图表 44  写字楼运营管理能力示意图 94

图表 45  写字楼需求类型及因素 96

图表 46  写字楼需求投资者类型情况 97

图表 47  写字楼盈利模式整体示意图 98

图表 48  写字楼盈利模式影响因素 98

图表 49  写字楼可持续盈利模式分析 99

图表 50  写字楼盈利案例研究 99

图表 51  写字楼运营管理费用情况 100

图表 52  2010-2012年河南省写字楼投资建设规模统计 102

图表 53  投资产权式酒店与传统投资品种的投资回报与风险比较分析 114

图表 54  2011-2013年河南省星级酒店数量统计 116

图表 55  2013年河南省星级酒店结构图 117

图表 56  购物中心分类 118

图表 57  目前中国购物中心业态构成比例 119

图表 58  购物中心品牌综合情况 120

图表 59  购物中心各业态连锁程度对比 120

图表 60  河南购物中心业态布局特征 126

图表 61  购物中心各业态的单店面积与租金的关系 130

图表 62  郑州市购物中心主力店分布图 133

图表 63  城市购物中心商业业态组合 166

图表 64  地区购物中心商业业态组合 166

图表 65  Lifestyle Center商业业态组合 167

图表 66  商业地产散售模式优缺点情况 212

图表 67  私募基金的优势和劣势 227

图表 68  IPO的优势和劣势 227

图表 69  房地产信托融资运作流程 242

图表 70  2012年房地产信托投资方式占比 245

图表 71  2012年房地产信托已经进入兑付高峰期 245

图表 72  中国城镇化带来的刚性与改善需求 290