2014-2018年中国产业园区开发商典型商业模式与风投战略预测报告

第1章 产业园区开发商面临的市场环境分析

1.1 产业园区投资开发背景分析

1.1.1 产业升级背景下的园区投资机遇

（1）各区域承接产业转移分析

1）长三角经济圈产业转移分析

2）珠三角经济圈产业转移分析

3）环渤海经济圈产业转移分析

4）中原经济圈产业转移分析

5）西部经济圈产业转移分析

（2）大型企业转移趋势分析

1）重点行业企业龙头的分布

2）不同行业的企业转移分析

3）不同区域的企业转移分析

1.1.2 城镇化背景下的产业园投资机遇

1.1.3 房地产调控政策下的园区投资机遇

1.1.4 资本市场不断完善下的园区投资机遇

1.2 中国产业园区发展状况分析

1.2.1 产业园区发展路径分析

1.2.2 产业园区发展现状分析

1.2.3 产业园区经营效益分析

1.2.4 产业园区土地成本分析

1.2.5 产业园区物业租金分析

1.2.6 产业园区发展问题剖析

 

第2章 产业园区开发商业模式解析

2.1 园区开发的盈利方式

2.1.1 商业模式中的通用收入模型

2.1.2 园区投资运营一体化盈利方式解析

2.1.3 园区运营一体化盈利方式解析

2.2 产业园区的市场定位

2.2.1 各类园区投资效益和增长潜力的评价

2.2.2 开发商对产业园区的定位策略与案例

2.2.3 园区开发的区域市场定位

（1）经济发达地区的园区定位

（2）经济中等地区的园区定位

（3）经济欠发达地区的园区定位

2.2.4 入园企业客户的市场定位

（1）客户的分类——按价值

1）高价值客户市场的范围及特征

2）低价值客户市场的范围及特征

（2）客户的分类——按租期

1）长期固定客户市场的范围及特征

2）短期租约客户市场的范围及特征

2.3 园区开发商商业模式中的关键资源

2.3.1 商业模式中通用关键资源模型

2.3.2 产业园区开发商的核心资源

（1）政府关系资源

（2）土地资源

（3）金融资源

（4）园区招商队伍

（5）园区运营人才

2.4 园区开发的资本运作模式

2.4.1 园区投资开发的资金需求

2.4.2 传统土地开发融资方式评价

2.4.3 房地产信托方式及案例分析

（1）贷款型信托及案例

（2）股权型信托及案例

（3）权益型信托及案例

2.4.4 普洛斯REFITs运作案例解析

（1）以基金模式实现轻资产扩张

（2）围绕基金重整业务架构

（3）基金模式撬动资金杠杆

（4）收益来源多样化，回报率提升

（5）提前兑现开发收益和回笼资金

（6）轻资产、高周转运营

2.5 园区开发商商业模式中的渠道通路

2.5.1 产业园区的营销策略

（1）定制营销策略

（2）绿色营销策略

（3）合作营销策略

（4）公关营销策略

（5）其他营销策略

2.5.2 产业园区的招商策略

（1）以良好的服务环境吸引投资

（2）制定优惠扶持政策吸引投资

（3）依产业分类进行针对性招商

（4）积极依托驻外机构招商

（5）实行“驻点招商”策略

（6）实行“以商引商”策略

（7）采取“同乡会招商”策略

2.6 园区开发商商业模式中的客户关系

2.6.1 园区代理开发方式下与政府客户的关系

（1）开发企业与地方政府的合作方式

1）政府直接设立企业进行园区的开发与管理

2）政府委托专业开发商代理开发与运营园区

（2）开发企业与政府关系的构建

1）以高价值的产业园区规划打动政府

2）以世界领先企业品牌获政府的青睐

3）与政府下属企业成立合资企业

4）雇佣具有政府背景的关键人员

2.6.2 园区开发商与入园企业客户的关系打造

（1）商业模式中客户关系新理念

1）客户开发

2）客户价值创造与盈利

（2）为入园客户提供价值增值服务

1）为入园企业提供金融服务

2）园区的数字化管理服务

3）对入驻企业的孵化模式

2.7 园区开发商商业模式中的重要合作伙伴

2.7.1 商业模式中重要合作伙伴的通用模型

2.7.2 园区开发商商业模式中的典型伙伴

（1）非竞争性战略合作

（2）同业竞争者的战略合作

（3）与供应商的合作

2.8 园区开发商商业模式中的成本结构

2.8.1 商业模式中通用成本结构模型

2.8.2 产业园区开发的重点成本支出

（1）园区住宅配套开发成本

（2）园区土地整理成本

（3）园区基础设施建设成本

 

第3章 典型园区开发商商业模式解析——轻资产模式

3.1 园区孵化+地产开发模式——华夏幸福

3.1.1 华夏幸福发展历程与现状

3.1.2 华夏幸福的发展战略定位

3.1.3 华夏幸福产品系列与定位

3.1.4 华夏幸福园区的开发情况

3.1.5 华夏幸福园区的经营情况

3.1.6 华夏幸福的商业模式解析

（1）价值主张

（2）关键业务

（3）核心资源

（4）合作伙伴

（5）客户细分

（6）客户关系

（7）渠道通路

（8）收入来源

（9）成本结构

3.2 专业开发+基金运作模式——普洛斯

3.2.1 普洛斯发展历程与现状

3.2.2 普洛斯的发展战略定位

3.2.3 普洛斯的物流业务体系

（1）标准设施开发

（2）定制开发

（3）售后回租

3.2.4 普洛斯园区的开发情况

3.2.5 普洛斯园区的经营情况

3.2.6 普洛斯的商业模式解析

（1）商业模式简图

（2）价值主张

（3）关键业务

（4）核心资源

（5）合作伙伴

（6）客户细分

（7）客户关系

（8）渠道通路

（9）收入来源

（10）成本结构

 

第4章 典型园区开发商商业模式解析——重资产模式

4.1 多园区快速复制模式——天安数码城

4.1.1 天安数码城发展历程与现状

4.1.2 天安数码城的发展战略定位

4.1.3 天安数码城园区的开发情况

4.1.4 天安数码城园区的经营情况

4.1.5 天安数码城的商业模式解析

（1）商业模式简图

（2）价值主张

（3）关键业务

（4）核心资源

（5）合作伙伴

（6）客户细分

（7）客户关系

（8）渠道通路

（9）收入来源

（10）成本结构

4.2 单一园区投资运营模式

4.2.1 商业模式通用模型

4.2.2 张江高科

（1）公司发展历程与现状

（2）公司的发展战略定位

（3）公司产品系列与定位

（4）公司园区的开发情况

（5）公司园区的经营情况

（6）公司的商业模式解析

1）商业模式简图

2）价值主张

3）关键业务

4）核心资源

5）合作伙伴

6）客户细分

7）客户关系

8）渠道通路

9）收入来源

10）成本结构

4.2.3 陆家嘴

（1）公司发展历程与现状

（2）公司的发展战略定位

（3）公司园区的开发情况

（4）公司园区的经营情况

（5）公司盈利模式转型分析

（6）公司现行商业模式解析

1）商业模式简图

2）价值主张

3）关键业务

4）核心资源

5）合作伙伴

6）客户细分

7）客户关系

8）渠道通路

9）收入来源

10）成本结构

4.2.4 浦东金桥

（1）公司发展历程与现状

（2）公司的发展战略定位

（3）公司园区的开发情况

（4）公司园区的经营情况

（5）公司的商业模式解析

1）商业模式简图

2）价值主张

3）关键业务

4）核心资源

5）合作伙伴

6）客户细分

7）客户关系

8）渠道通路

9）收入来源

10）成本结构

4.2.5 南京高科

（1）公司发展历程与现状

（2）公司的发展战略定位

（3）公司园区的开发情况

（4）公司园区的经营情况

（5）公司的商业模式解析

1）商业模式简图

2）价值主张

3）关键业务

4）核心资源

5）合作伙伴

6）客户细分

7）客户关系

8）渠道通路

9）收入来源

10）成本结构

4.2.6 金融街

（1）公司发展历程与现状

（2）公司的发展战略定位

（3）公司园区的开发情况

（4）公司园区的经营情况

（5）公司的商业模式解析

1）商业模式简图

2）价值主张

3）关键业务

4）核心资源

5）合作伙伴

6）客户细分

7）客户关系

8）渠道通路

9）收入来源

10）成本结构

 

第5章 典型园区开发商商业模式的对比评价

5.1 典型商业模式的适用范围与壁垒

5.1.1 典型商业模式的适用范围

5.1.2 典型商业模式的壁垒分析

5.2 不同商业模式下企业战略和能力方面的评价

5.2.1 不同商业模式的可复制性评价

5.2.2 开发商发展整体战略对比评价

5.2.3 企业与地方政府关系的评价

5.2.4 企业园区招商能力对比评价

5.2.5 企业经营获利能力对比评价

5.2.6 企业经营发展能力对比评价

5.3 典型园区开发商商业模式的竞争力综合评价

 

第6章 成功进入园区开发的传统地产商商业模式案例分析

6.1 传统地产商进行园区的开发背景与现状

6.1.1 传统地产开发商转型的背景分析

6.1.2 传统地产商产业园区开发现状分析

6.2 传统地产商进行园区开发的效益与困境

6.2.1 传统地产商产业园区开发效益分析

6.2.2 传统地产商产业园区开发困境分析

6.3 传统地产商进行园区开发的优劣势分析

6.3.1 传统地产开发商的优势分析

（1）项目前期规划优势

（2）房地产物业建设优势

（3）资源整合与部门协调优势

（4）住宅销售与园区投资现金流互补优势

6.3.2 传统地产开发商的劣势分析

（1）缺乏园区招商经验

（2）缺乏园区运营管理经验

（3）缺乏相关产业专业知识

6.3.3 传统地产商的商业生态及潜力

6.4 传统地产商成功进入园区开发的案例分析

6.4.1 富力地产

（1）园区开发的战略定位

（2）公司园区的开发情况

（3）公司园区的功能定位

（4）公司园区的经营定位

（5）公司园区的经营状况

（6）园区开发商业模式解析

1）商业模式简图

2）价值主张

3）关键业务

4）核心资源

5）合作伙伴

6）客户细分

7）客户关系

8）渠道通路

9）收入来源

10）成本结构

6.4.2 绿地集团

（1）园区开发的战略定位

（2）产业园区的扩张路径

（3）公司园区的功能定位

（4）公司园区的经营定位

（5）公司园区的经营状况

（6）园区开发商业模式解析

1）商业模式简图

2）价值主张

3）关键业务

4）核心资源

5）合作伙伴

6）客户细分

7）客户关系

8）渠道通路

9）收入来源

10）成本结构

 

图表目录

图表1：“十二五”规划的八大产业集群

图表2：中国产业转移示意图

图表3：1996-2012年中国城镇化率走势（单位：%）

图表4：2020年中国城镇化率预测（单位：%）

图表5：中国城镇化进程对产业园区开发的影响分析

图表6：2020年中国城镇化率预测（单位：%）

图表7：中国产业园区开发商融资途径分析

图表8：2006-2012年中国工业用地实际供应规模与占全部用地的比重（单位：万平方米，%）

图表9：2008-2012年中国30个主要城市工业用地供需规模与占全部用地的比重（单位：万平方米，%）

图表10：产业园区分类

图表11：2008-2012年中国产业园区数量规模与增长情况（单位：个，%）

图表12：2006-2012年中国各类产业园区的利税总额与增速（单位：亿元，%）

图表13：物流园区土地价格（单位：%）

图表14：物流园区仓库租金价格（单位：%）

图表15：全国物流园区发展过程中遇到的阻力及困难（单位：%）

图表16：物流园区人才资源需求（单位：%）

图表17：影响物流园区经营的环境因素（单位：%）

图表18：当地政府给园区或入驻企业获得较大收益的政策（单位：%）

图表19：2012年全国物流园区主要收入来源调查情况（单位：%）

图表20：各类园区投资效益和增长潜力的二维矩阵图（单位：%）

图表21：单一定位策略

图表22：组合定位策略图

图表23：利基市场定位图

图表24：园区开发商商业模式中的通用关键资源

图表25：2006-2012年普洛斯管理物业数量的增长

图表26：2006-2012年普洛斯旗下管理资产的可出租面积

图表27：2006-2012年普洛斯实际控制资产的投资规模增长

图表28：普洛斯的物流地产基金模式示意图

图表29：普洛斯实际控制资产与表内资产的对比

图表30：普洛斯物流地产基金运作模式示意图

图表31：普洛斯的物流地产基金杠杆

图表32：普洛斯基金模式下杠杆率的提升

图表33：普洛斯基金份额收益及管理费和业绩提成

图表34：普洛斯基金模式下收入结构的变化

图表35：普洛斯的物流地产基金杠杆

图表36：普洛斯基金模式下净经营利润贡献比例的变化

图表37：普洛斯的物流地产基金杠杆

图表38：普洛斯基金模式对投资回报率的影响

图表39：普洛斯开发部门的销售增长

图表40：合作伙伴通用模型

图表41：2012年末华夏幸福的股权结构图

图表42：2012年末华夏幸福已运营和意向合作园区表

图表43：2012年华夏幸福主要园区经营情况

图表44：华夏幸福产业园区运作模式图

图表45：华夏幸福商业模式简图

图表46：2012年华夏幸福的收入结构图

图表47：2012年华夏幸福产业园区开发的收入结构图

图表48：2012年华夏幸福产业园区开发不同业务的毛利润结构图

图表49：2010-2012华夏幸福的成本结构图（单位：万元，%）

图表50：2004-2013年普洛斯在全球开发仓储面积一览表（单位：百万平方米）

图表51：普洛斯在中国的物流地产项目分布图

图表52：普洛斯物流园区开发运营的商业模式画布

图表53：2013年普洛斯在中国的客户群所在行业结构图

图表54：2010-2012普洛斯收入来源结构图（单位：万元，%）

图表55：2010-2012普洛斯的成本结构图（单位：万元，%）

图表56：天安数码城园区开发运营的商业模式画布

图表57：天安数码城收入来源图示

图表58：天安数码城的成本结构

图表59：单一园区投资运营商业模式通用模型

图表60：2012年末张江高科的股权结构图

图表61：张江高科园区开发运营的商业模式画布

图表62：2010-2012张江高科的成本结构图（单位：万元，%）

图表63：2012年上海张江高科技园区开发股份有限公司主营业务分产品情况表（单位：元，%，百分点）

图表64：2008-2012年陆家嘴物业租赁收入（单位：万元，%）

图表65：2012年末陆家嘴主要在营办公物业（单位：平方米）

图表66：2012年末陆家嘴主要在营商业物业（单位：平方米）

图表67：2012年末陆家嘴前滩项目分布（单位：平方米）

图表68：2012年末陆家嘴主要在建住宅物业（单位：平方米）

图表69：2010-2012年陆家嘴不同业务收入规模（单位：亿元）

图表70：2012年陆家嘴不同业务毛利率情况（单位：%）

图表71：2012年末陆家嘴的股权结构图

图表72：陆家嘴园区开发运营的商业模式画布

图表73：2010-2012陆家嘴收入来源结构图（单位：万元，%）

图表74：2010-2012陆家嘴的成本结构图（单位：万元，%）

图表75：2012年末浦东金桥的股权结构图

图表76：浦东金桥园区开发运营的商业模式画布

图表77：2010-2012浦东金桥收入来源结构图（单位：万元，%）

图表78：2010-2012浦东金桥的成本结构图（单位：万元，%）

图表79：2012年末南京高科的股权结构图

图表80：南京高科园区开发运营的商业模式画布

图表81：2010-2012南京高科收入来源结构图（单位：万元，%）

图表82：2010-2012南京高科的成本结构图（单位：万元，%）

图表83：2012年末金融街的股权结构图

图表84：金融街园区开发运营的商业模式画布

图表85：2010-2012金融街收入来源结构图（单位：万元，%）

图表86：2010-2012金融街的成本结构图（单位：万元，%）

图表87：三种典型商业模式的适用范围比较

图表88：三种典型商业模式的壁垒分析

图表89：三种典型商业模式的可复制性分析

图表90：不同商业模式下企业发展整体战略对比评价

图表91：不同商业模式下企业与当地政府关系对比评价

图表92：不同商业模式下企业招商能力对比评价

图表93：不同商业模式下企业获利能力对比评价

图表94：不同商业模式下企业发展能力对比评价

图表95：三种典型商业模式的竞争力表现

图表96：富力地产产业园区开发项目的分布

图表97：富力地产开发运营的产业园区的经营状况（单位：万元，%）

图表98：富力地产园区开发运营的商业模式画布

图表99：富力地产园区开发运营的重要合作伙伴

图表100：富力地产园区的客户类型

图表101：2010-2012富力地产园区开发运营的收入来源结构图（单位：万元，%）

图表102：2010-2012富力地产园区开发运营的成本结构图（单位：万元，%）

图表103：绿地集团产业园区开发项目的分布

图表104：绿地集团开发运营的产业园区的经营状况（单位：万元，%）

图表105：绿地集团园区开发运营的商业模式画布

图表106：绿地集团园区开发运营的重要合作伙伴

图表107：绿地集团园区的客户类型

图表108：2010-2012绿地集团园区开发运营的收入来源结构图（单位：万元，%）

图表109：2010-2012绿地集团园区开发运营的成本结构图（单位：万元，%）

图表110：香江控股产业园区开发项目的分布

图表111：香江控股开发运营的产业园区的经营状况（单位：万元，%）

图表112：香江控股园区开发运营的商业模式画布

图表113：香江控股园区开发运营的重要合作伙伴

图表114：香江控股园区的客户类型

图表115：2010-2012香江控股园区开发运营的收入来源结构图（单位：万元，%）

图表116：2010-2012香江控股园区开发运营的成本结构图（单位：万元，%）

图表117：招商地产产业园区开发项目的分布

图表118：招商地产开发运营的产业园区的经营状况（单位：万元，%）

图表119：招商地产园区开发运营的商业模式画布

图表120：招商地产园区开发运营的重要合作伙伴