2013-2017年中国城市综合体发展趋势及投资观察咨询报告

第1章 城市综合体发展现状及问题 16

1.1 城市综合体定义与发展历程 16

1.1.1 城市综合体的定义 16

（1）城市综合体定义 16

（2）城市综合体特征 16

（3）城市综合体分类 18

（4）城市综合体价值 19

1.1.2 城市综合体发展历程 20

（1）早期雏形阶段 21

（2）早期开发阶段 21

（3）大规模孕育阶段 22

（4）扩张元年分析 23

1.2 城市综合体发展现状分析 24

1.2.1 城市综合体存量市场分析 24

（1）城市综合体存量市场规模 24

（2）城市综合体存量区域属性 25

（3）已开业城市综合体物业组合 26

1.2.2 城市综合体增量市场分析 27

（1）城市综合体增量市场规模 27

（2）城市综合体增量市场预估 28

（3）城市综合体增长特征分析 28

1.3 城市综合体主要开发模式分析 30

1.3.1 商务驱动模式分析 30

（1）商务驱动型开发模式分析 31

（2）商务驱动模式典型案例分析 31

1.3.2 商业驱动模式分析 31

（1）商业驱动型开发模式分析 31

（2）商业驱动模式典型案例分析 31

1.3.3 住宅驱动模式分析 32

（1）住宅驱动型开发模式分析 32

（2）住宅驱动模式典型案例分析 32

1.3.4 文化驱动模式分析 32

（1）文化驱动型开发模式分析 32

（2）文化驱动模式典型案例分析 32

1.3.5 休闲旅游驱动模式分析 33

（1）休闲旅游驱动型开发模式分析 33

（2）休闲旅游驱动模式典型案例分析 33

1.3.6 娱乐驱动模式分析 33

（1）娱乐驱动型开发模式分析 33

（2）娱乐驱动模式典型案例分析 34

1.3.7 会展驱动模式分析 34

（1）会展驱动型开发模式分析 34

（2）会展驱动模式典型案例分析 34

1.3.8 复合驱动模式分析 34

（1）复合驱动型开发模式分析 34

（2）复合驱动模式典型案例分析 35

1.4 城市综合体面临的主要挑战分析 36

1.4.1 宏观配套缺失带来的挑战 36

1.4.2 融资环境制约带来的挑战 36

1.4.3 项目内涵缺失带来的挑战 36

 

第2章 城市综合体发展环境分析 38

2.1 城市综合体的经济环境分析 38

2.1.1 行业与经济发展相关性 38

2.1.2 近年GDP运行轨迹分析 39

2.1.3 固定资产投资变动轨迹 39

2.1.4 国家宏观经济发展预测 40

（1）GDP增长趋势及贡献率预测 40

（2）工业增加值及未来走势预测 41

（3）固定资产未来投资走势预测 42

2.1.5 国家宏观经济环境预警 43

2.2 城市综合体的政策环境分析 44

2.2.1 房地产调控政策及其影响 44

2.2.2 信贷政策及其影响分析 45

2.2.3 税收政策及其影响分析 45

2.2.4 土地政策及其影响分析 46

2.2.5 货币政策及其影响分析 47

2.2.6 规划政策及其影响分析 48

2.2.7 产业政策及其影响分析 48

2.3 城市综合体的社会环境分析 49

2.3.1 居民人均可支配收入分析 49

2.3.2 居民消费支出结构变化趋势 50

2.3.3 国民对生活环境要求的变化 51

2.4 城市综合体的技术环境分析 51

2.4.1 城市综合体绿色建筑技术创新 51

2.4.2 城市综合体产品销售技术创新 52

2.4.3 城市综合体建筑设计技术创新 52

 

第3章 城市综合体发展主要影响因素 53

3.1 城市综合体发展外部影响因素 53

3.1.1 城市化水平对城市综合体的影响 53

（1）行业与城市化进程相关性分析 53

（2）近十年来我国城市化进程分析 53

（3）未来国家城市化进程规划分析 55

3.1.2 消费结构升级对城市综合体的影响 55

3.1.3 产业结构调整对城市综合体的影响 56

3.1.4 人口因素对城市综合体的影响 57

（1）人口总量对城市综合体总量的影响 57

（2）人口分布对城市综合体布局的影响 57

（3）人口结构对综合体商业业态的影响 58

3.2 城市综合体发展内部影响因素 58

3.2.1 城市综合体行业在社会经济中的地位分析 58

3.2.2 城市综合体行业发展特性分析 59

3.2.3 城市综合体行业规模结构分析 60

3.2.4 城市综合体行业数量结构分析 62

3.2.5 城市综合体行业市场结构分析 63

3.2.6 城市综合体行业组织结构分析 64

3.3 城市综合体主要发展动力评估分析 64

 

第4章 城市综合体投资价值分析模型 66

4.1 商圈等级和规模的影响分析 66

4.1.1 商圈理论及其作用分析 66

（1）零售引力规律分析 67

（2）商圈饱和度的分析 67

4.1.2 商圈等级及规模的影响 68

4.2 投资价值模型基本假设分析 68

4.2.1 隐藏的前提条件分析 68

4.2.2 直接的前提条件分析 68

4.2.3 模型的约束条件分析 69

4.3 投资价值模型的构建研究 69

4.3.1 销售价值定位模型的构建 69

4.3.2 单一业态的价值区间分析 70

4.3.3 整体价值最佳规模及最佳区间的计算 71

4.4 投资价值综合分析体系 71

4.4.1 城市综合体投资模型指标设计的原则 71

4.4.2 城市综合体投资模型指标体系的建立 72

4.4.3 城市综合体投资评价模型的建立 72

4.5 徐州世茂广场投资价值分析 75

4.5.1 徐州世茂广场项目发展现状分析 75

4.5.2 徐州世茂广场项目发展背景分析 75

（1）世茂广场项目产品分析 75

（2）世茂广场项目区位分析 76

（3）世茂广场项目商圈分析 77

（4）世茂广场项目消费能力分析 78

（5）世茂广场项目投资价值评价 80

4.6 城市综合体投资决策影响因素 82

4.6.1 项目决策的柔性因素分析 82

4.6.2 项目投资的不可逆性分析 82

4.6.3 项目的不确定性因素分析 82

（1）项目不确定性因素分析 82

（2）项目不确定性因素来源 83

1）市场供求因素分析 83

2）城市规划因素分析 83

3）政策影响因素分析 83

4）经营管理能力的影响分析 84

 

第5章 城市综合体投资风险及机会分析模型 85

5.1 城市综合体行业投资风险识别 85

5.1.1 城市综合体开发投资各阶段风险 85

（1）城市综合体开发各阶段风险识别 85

（2）城市综合体投资风险特征分析 91

1）投资风险具有复杂多样性特征 91

2）投资风险具有阶段性特征 91

3）投资风险具有不均衡性特征 92

4）投资风险具有可测可控性特征 92

（3）城市综合体项目主要投资风险 92

1）资金短缺风险分析 93

2）供需失衡风险分析 93

3）模式缺失风险分析 94

4）项目运营风险分析 94

5.1.2 城市综合体风险预估模式设计 95

（1）风险预估与评价流程 95

（2）风险预估的数学模型 95

1）风险预估方案的计算基础 95

2）风险预估方案的计算架构 97

3）风险预估的模型架构设计 97

（3）风险预估的CPRS模型 98

1）CPRS模型的给分设计需求 98

2）CPRS模型的给分标度设计 99

3）标度评分方案的应用分析 99

（4）风险预估的风险因素指标基准 100

（5）风险对策的常见措施分析 106

（6）CPRS结果在风险对策的应用 108

5.2 城市综合体城市投资机会分析 109

5.2.1 城市消费指标分析 109

（1）社会消费品零售额分析 109

（2）城市消费水平系数分析 110

5.2.2 城市存量指标分析 110

（1）主要城市存量指标分析 111

（2）消费水平存量系数分析 111

5.2.3 城市增量指标分析 112

（1）城市增量指标分析 112

（2）增量指标应用分析 112

5.2.4 “现状饱和指数”分析 113

（1）零售饱和指数IRS分析 113

（2）多业态饱和指数分析 114

5.2.5 “千人拥有商场面积” 115

（1）“千人拥有商场面积”的含义 115

（2）“千人拥有商场面积”评估依据分析 116

（3）“千人拥有商场面积”与城市规划分析 118

5.2.6 “逐级消费”的市场理论 119

（1）“逐级消费”基本内容 119

（2）“逐级消费”市场背景分析 120

（3）“逐级消费”指导价值与意义 120

 

第6章 城市综合体区域市场投资机会分析 121

6.1 一线城市投资机会分析 121

6.1.1 北京城市综合体投资机会分析 121

（1）城市建设与发展规划分析 121

（2）城市消费能力及潜力分析 122

（3）城市综合体体量规模分析 123

（4）区位特征与轨道交通分析 125

（5）城市综合体物业组合分析 126

（6）城市综合体增量市场分析 127

（7）城市综合体市场需求分析 128

（8）城市综合体投资机会分析 129

6.1.2 上海城市综合体投资机会分析 129

（1）城市建设与发展规划分析 129

（2）城市消费能力及潜力分析 130

（3）城市综合体体量规模分析 131

（4）区位特征与轨道交通分析 133

（5）城市综合体物业组合分析 134

（6）城市综合体增量市场分析 135

（7）城市综合体市场需求分析 136

（8）城市综合体投资机会分析 136

6.1.3 广州城市综合体投资机会分析 137

（1）城市建设与发展规划分析 137

（2）城市消费能力及潜力分析 138

（3）城市综合体体量规模分析 139

（4）区位特征与轨道交通分析 141

（5）城市综合体物业组合分析 142

（6）城市综合体增量市场分析 143

（7）城市综合体市场需求分析 143

（8）城市综合体投资机会分析 144

6.1.4 深圳城市综合体投资机会分析 144

（1）城市建设与发展规划分析 144

（2）城市消费能力及潜力分析 145

（3）城市综合体体量规模分析 146

（4）区位特征与轨道交通分析 147

（5）城市综合体物业组合分析 148

（6）城市综合体增量市场分析 149

（7）城市综合体市场需求分析 150

（8）城市综合体投资机会分析 150

6.2 二线城市投资机会分析 151

6.2.1 成都城市综合体投资机会分析 151

（1）城市建设与发展规划分析 151

（2）城市消费能力及潜力分析 151

（3）城市综合体体量规模分析 152

（4）区位特征与轨道交通分析 154

（5）城市综合体物业组合分析 156

（6）城市综合体增量市场分析 157

（7）城市综合体市场需求分析 157

（8）城市综合体投资机会分析 158

6.2.2 沈阳城市综合体投资机会分析 158

（1）城市建设与发展规划分析 158

（2）城市消费能力及潜力分析 159

（3）城市综合体体量规模分析 160

（4）区位特征与轨道交通分析 162

（5）城市综合体物业组合分析 163

（6）城市综合体增量市场分析 164

（7）城市综合体市场需求分析 164

（8）城市综合体投资机会分析 165

6.3 三线城市投资机会分析 197

6.3.1 常州城市综合体投资机会分析 197

（1）城市建设与发展规划分析 198

（2）城市消费能力及潜力分析 199

（3）城市综合体体量规模分析 200

（4）区位特征与轨道交通分析 201

（5）城市综合体物业组合分析 201

（6）城市综合体增量市场分析 201

（7）城市综合体市场需求分析 201

（8）城市综合体投资机会分析 201

6.3.2 宜昌城市综合体投资机会分析 202

（1）城市建设与发展规划分析 202

（2）城市消费能力及潜力分析 203

（3）城市综合体体量规模分析 204

（4）区位特征与轨道交通分析 205

（5）城市综合体物业组合分析 205

（6）城市综合体增量市场分析 205

（7）城市综合体市场需求分析 206

（8）城市综合体投资机会分析 206

6.3.3 绍兴城市综合体投资机会分析 206

（1）城市建设与发展规划分析 206

（2）城市消费能力及潜力分析 207

（3）城市综合体体量规模分析 208

（4）区位特征与轨道交通分析 208

（5）城市综合体物业组合分析 208

（6）城市综合体增量市场分析 208

（7）城市综合体市场需求分析 209

（8）城市综合体投资机会分析 209

 

第7章 城市综合体投资企业经验借鉴 210

7.1 万达集团城市综合体经营策略借鉴 210

7.1.1 企业主要发展概况 210

7.1.2 企业经营能力分析 214

7.1.3 企业产品线布局分析 215

7.1.4 企业城市综合体项目建设状况 216

7.1.5 企业城市综合体经营策略分析 217

7.1.6 企业城市综合体代表项目分析 218

7.1.7 企业经营状况优劣势分析 221

7.1.8 企业最新发展动向分析 221

7.2 凯德置地城市综合体经营策略借鉴 223

7.2.1 企业主要发展概况 223

7.2.2 企业经营能力分析 224

7.2.3 企业产品线布局分析 225

7.2.4 企业城市综合体项目建设状况 225

7.2.5 企业城市综合体经营策略分析 226

7.2.6 企业城市综合体代表项目分析 227

7.2.7 企业经营状况优劣势分析 227

7.2.8 企业最新发展动向分析 228

7.3 恒隆地产城市综合体经营策略借鉴 228

7.3.1 企业主要发展概况 228

7.3.2 企业经营能力分析 229

（1）企业主要指标分析 230

（2）企业盈利能力分析 230

（3）企业运营能力分析 231

（4）企业偿债能力分析 231

（5）企业发展能力分析 232

7.3.3 企业产品线布局分析 232

7.3.4 企业城市综合体项目建设状况 233

7.3.5 企业城市综合体经营策略分析 234

7.3.6 企业城市综合体代表项目分析 236

7.3.7 企业经营状况优劣势分析 237

7.3.8 企业最新发展动向分析 237

 

第8章 城市综合体发展前景及趋势预测 327

8.1 城市综合体发展前景预判 327

8.1.1 城市综合体行业的生命周期 327

8.1.2 城市综合体行业的发展前景 327

8.2 城市综合体发展趋势预测 328

8.2.1 一二线城市综合体发展趋势 328

8.2.2 三四线城市综合体发展趋势 329

8.2.3 开发商城市综合体战略布局趋势 329

8.2.4 海外资本城市综合体布局趋势 330

8.2.5 城市综合体融资方式发展趋势 331

8.3 城市综合体发展对策建议 332

8.3.1 从政府角度，推进城市综合体投资开发 332

（1）强化规划，促进城市综合体有序推进 332

（2）强化招商，切实提高城市综合体开发品质 332

（3）强化服务，为城市综合体开发提供有力保障 332

（4）强化政策，增强对城市综合体开发的扶持力度 333

（5）强化管理，促进城市综合体良好运营规划 333

8.3.2 从开发主体角度，推进城市综合体投资开发 333

（1）价值链管理的系统思维进行决策 333

（2）项目开发中强调边界管理和变革 333

（3）确保项目的开发速度与成功复制 334

（4）确保项目的开发速度与建筑质量 334

（5）营销领域建立客户管理思维 335

 

图表目录

图表1：城市综合体的六大特征 24

图表2：城市综合体按项目所处城市级别分类 25

图表3：城市综合体按项目所处地段分类 25

图表4：城市综合体按项目核心物业分类 25

图表5：城市综合体按项目开发驱动模式分类 26

图表6：中国城市综合体发展历程 27

图表7：2012年底全国重点城市的城市综合体存量分布(单位：万平方米) 31

图表8：2012年底全国18个重点城市的城市综合体具体存量(单位：万平方米，个) 31

图表9：2012年底全国20个重点城市的城市综合体存量区域属性(按面积)(单位：%) 32

图表10：2012年底轨道交通相对发达城市的城市综合体存量区域属性与轨道交通情况(按数量)(单位：%) 33

图表11：2012年底全国20个重点城市的城市综合体区域属性与物业组合(单位：%) 33

图表12：1995-2015年全国20个重点城市的城市综合体面积增长及预测情况(单位：万平方米) 34

图表13：1995-2015年全国20个重点城市的城市综合体数量增长及预测情况(单位：个) 34

图表14：2012-2016年全国20个重点城市的城市综合体增量预估(单位：万平方米) 35

图表15：2012-2016年20个重点城市的城市综合体增量区域属性(按面积)(单位：万平方米) 36

图表16：2012-2016年20个重点城市的城市综合体增量区域属性与轨道交通情况(按数量)(单位：%) 36

图表17：2012-2016年20个重点城市的城市综合体增量区域属性与物业组合(单位：%) 36

图表18：城市综合体的开发模式类型 37

图表19：2002-2012年中国房地产开发投资对GDP的贡献率(单位： %) 45

图表20：2002-2012年中国商业地产开发投资对GDP的贡献率(单位： %) 45

图表21：2001-2012年中国国内生产总值增长速度(单位：万亿元，%) 46

图表22：2006-2012年中国固定资产投资额及同比增长情况(单位：万亿元，%) 47

图表23：2008-2014年中国GDP同比增速走势及预测(单位：%) 48

图表24：2010-2012年中国规模以上工业增加值增速走势(单位：%) 49

图表25：1993-2012年我国房地产调控政策一览表 51

图表26：2011-2012年我国主要房地产行业税收政策 52

图表27：2011-2012年我国主要相关土地政策 53

图表28：2001-2012年我国城镇居民人均可支配收入(单位：元，%) 56

图表29：1978-2012年我国城镇居民恩格尔系数变化趋势(单位：%) 57

图表30：1949-2012年我国城镇化进程趋势(单位：%) 60

图表31：2012年我国正处于城市化进程加速阶段(单位：%) 61

图表32：2015和2030年我国城镇化率预测(单位：%) 62

图表33：2000-2012年我国城镇居民消费性支出复合增速(单位：%) 62

图表34：我国人均可支配收入与商业面积对应关系(单位：元，平方米) 64

图表35：人口规模与商业网点配置对应关系表 65

图表36：2001-2012年我国房地产开发投资在GDP中的占比(单位：%) 66

图表37：我国城市综合体开发企业分布 68

图表38：我国城市综合体开发企业规模结构 68

图表39：2012年底我国20个重点城市的城市综合体数量结构(按城市)(单位：个，%) 69

图表40：2012年底我国城市综合体开发企业数量结构 70

图表41：我国城市综合体行业主要发展动力评估 71

图表42：商圈的划定示意图 73

图表43：城市综合体项目价值评估指标体系 80

图表44：徐州世茂广场示意图 82

图表45：徐州世茂广场区位图 83

图表46：徐州地区商圈示意图 84

图表47：2001-2012年徐州市GDP及同比增速(单位：亿元，%) 85

图表48：2005-2012年徐州市城镇人居可支配收入及同比增速(单位：元，%) 86

图表49：2005-2012年徐州市旅游收入及人数(单位：亿元，万人次) 86

图表50：徐州世茂广场的评价结果 87

图表51：徐州世茂广场各指标权重及隶属度 87

图表52：城市综合体立项决策阶段风险分析表 92

图表53：城市综合体土地获取阶段风险分析表 93

图表54：城市综合体规划设计阶段风险分析表 94

图表55：城市综合体建设施工阶段风险分析表 95

图表56：城市综合体招商运营阶段阶段风险分析表 97

图表57：我国城市综合体开发各融资方式的适用性 100

图表58：我国城市综合体开发模式 101

图表59：风险预估与评价流程 102

图表60：某项目的风险因素“公众对项目进行抵抗或负面干预的可能性”估计情况 103

图表61：某项目的风险因素“公众对项目进行抵抗或负面干预的可能性”风险值计算结果 103

图表62：风险预估方案的CPRS模型 104

图表63：CPRS的-8至8标度定义 106

图表64：宏观环境所产生的影响风险因素(C1)指标基准 108

图表65：市场环境所产生的影响风险因素(C2)指标基准 109

图表66：地理环境所产生的影响风险因素(C3)指标基准 110

图表67：项目内在情况所产生的影响风险因素(C4)指标基准 111

图表68：项目建设技术所产生的影响风险因素(C5)指标基准 112

图表69：城市综合指标类别表 116

图表70：“千人拥有商场面积”指标解析表 123

图表71：“千人拥有商场面积”“基础值”简表(单位：万人，万平方米，平方米) 124

图表72：“逐级消费”市场结构图 126

图表73：2001-2012年北京市社会消费品零售总额及同比增速(亿元，%) 129

图表74：2001-2012年北京市城镇居民人均可支配收入及同比增速(元，%) 129

图表75：2012年底北京城市综合体体量主要地区分布(单位：万平方米) 130

图表76：2012年底北京市城市综合体项目分布图 130

图表77：2012年底北京市城市综合体项目列表(单位：万平方米) 131

图表78：2012年底北京已开业城市综合体特征(单位：%) 132

图表79：2012年底北京未开业城市综合体特征(单位：%) 133

图表80：2012年底北京已开业综合体物业组合(单位：%) 133

图表81：2012年底北京未开业城市综合体物业组合(单位：%) 134

图表82：1995-2015年北京城市综合体体量走势及预测(单位：万平方米) 134

图表83：2012年底北京市在建或拟建城市综合体主要地区分布(单位：万平方米) 135

图表84：2001-2012年上海市社会消费品零售总额及同比增速(亿元，%) 137

图表85：2001-2012年上海市城镇居民人均可支配收入及同比增速(元，%) 137

图表86：2012年底上海城市综合体体量主要地区分布(单位：万平方米) 138

图表87：2012年底上海市城市综合体项目分布图 138

图表88：2012年底上海市城市综合体项目列表 139

图表89：2012年底上海已开业城市综合体特征(单位：%) 140

图表90：2012年底上海未开业城市综合体特征(单位：%) 141

图表91：2012年底上海已开业综合体物业组合(单位：%) 141

图表92：2012年底上海未开业城市综合体物业组合(单位：%) 142

图表93：1990-2015年上海城市综合体体量走势及预测(单位：万平方米) 142

图表94：2012年底上海市在建或拟建城市综合体主要地区分布(单位：万平方米) 143

图表95：广州市市域城镇体系规划 144

图表96：2001-2012年广州市社会消费品零售总额及同比增速(亿元，%) 145

图表97：2007-2012年广州市城镇居民人均可支配收入及同比增速(元，%) 146

图表98：2012年底广州城市综合体体量主要地区分布(单位：万平方米) 146

图表99：2012年底广州市城市综合体项目分布图 147

图表100：2012年底广州市城市综合体项目列表 147

图表101：2012年底广州已开业城市综合体特征(单位：%) 148

图表102：2012年底广州未开业城市综合体特征(单位：%) 148

图表103：2012年底广州已开业综合体物业组合(单位：%) 149

图表104：2012年底广州未开业城市综合体物业组合(单位：%) 149

图表105：1996-2014年广州城市综合体体量走势及预测(单位：万平方米) 150

图表106：2012年底广州市在建或拟建城市综合体主要地区分布(单位：万平方米) 150

图表107：2001-2012年深圳市社会消费品零售总额及同比增速(亿元，%) 152

图表108：2007-2012年深圳市城镇居民人均可支配收入及同比增速(元，%) 152

图表109：2012年底深圳城市综合体体量主要地区分布(单位：万平方米) 153

图表110：深圳市城市综合体项目分布图 153

图表111：2012年底深圳市城市综合体项目列表 154

图表112：2012年底深圳已开业城市综合体特征(单位：%) 155

图表113：2012年底深圳未开业城市综合体特征(单位：%) 155

图表114：2012年底深圳已开业综合体物业组合(单位：%) 156

图表115：2012年底深圳未开业城市综合体物业组合(单位：%) 156

图表116：1997-2015年深圳城市综合体体量走势及预测(单位：万平方米) 156

图表117：2012年底深圳市在建或拟建城市综合体主要地区分布(单位：万平方米) 157

图表118：2001-2012年成都市社会消费品零售总额及同比增速(亿元，%) 159

图表119：2007-2012年成都市城镇居民人均可支配收入及同比增速(元，%) 159

图表120：2012年底成都城市综合体体量主要地区分布(单位：万平方米) 160