2014-2018年中国土地开发市场竞争态势分析及投资风险预警研究报告

第1章 中国土地开发行业发展背景分析 26

1.1 土地开发行业的定义 26

1.1.1 土地开发行业的定义 26

1.1.2 土地开发行业的分类 27

（1）土地一级开发 27

（2）土地二级开发 28

1.1.3 土地开发流程综述 28

（1）土地一级开发流程 28

（2）土地二级开发流程 30

1.1.4 土地开发基本原则 31

1.1.5 土地开发行业发展历程 32

1.2 土地开发模式分析 33

1.2.1 土地一级开发模式 33

（1）政府独立开发模式 33

（2）城市运营开发模式 33

（3）主题型项目带土地开发模式 34

（4）一级开发招投标模式 34

（5）土地整备模式 35

1.2.2 土地二级开发模式 35

（1）公建配套开发模式 35

1）PPP（公私合营）模式 35

2）BOT（运营—移交）模式 36

3）TOT（移交—经营—移交）模式 36

4）PFT（私营机构融资）模式 37

（2）商品房开发模式 37

（3）工业园开发模式 38

 

第2章 中国土地开发行业发展环境分析 39

2.1 土地开发行业经济环境分析 39

2.1.1 国内宏观经济发展分析 39

2.1.2 国内宏观经济发展趋势 40

2.1.3 经济环境与行业的相关性分析 40

2.2 土地开发行业政策环境分析 41

2.2.1 城市土地出让制度分析 41

（1）土地储备制度分析 42

（2）土地出让金制度分析 42

（3）土地招拍挂制度分析 42

2.2.2 土地调控政策的内容分析 43

2.2.3 土地调控政策的效果分析 49

2.2.4 土地政策对房地产市场的影响 51

（1）土地供应量对房地产市场的影响 51

（2）土地供应方式对房地产市场的影响 51

（3）土地供应结构对房地产市场的影响 52

（4）土地供应价格对房地产市场的影响 52

2.3 土地开发行业社会环境分析 53

2.3.1 中国城镇化发展进程分析 53

2.3.2 中国城镇化推进政策汇总 54

2.3.3 城镇化与土地开发需求分析 57

2.4 土地开发行业产业环境分析 59

2.4.1 房地产行业景气指数分析 59

2.4.2 房地产行业发展规模分析 59

（1）房地产开发商数量规模分析 59

（2）房地产开发商投资规模分析 60

（3）房地产开发商土地购置面积分析 61

2.4.3 中国房地产行业开发规模分析 61

（1）中国商品房新开工面积分析 61

（2）中国商品房施工面积分析 62

（3）中国商品房竣工面积分析 63

2.4.4 中国房地产行业销售规模分析 64

（1）中国商品房销售面积分析 64

（2）中国商品房销售金额分析 65

 

第3章 中国土地开发市场供需现状分析 66

3.1 土地开发市场供应现状分析 66

3.1.1 全国建设用地供应分析 66

（1）批准国有建设用地规模 66

（2）国有建设用地供应分析 67

（3）重点城市土地供应分析 68

3.1.2 全国住房用地供应分析 69

（1）全国住房用地供应分析 69

（2）重点城市住地供应分析 70

（3）全国住房用地供应趋势 72

3.1.3 全国商业用地供应分析 74

（1）全国商业用地供应分析 74

（2）重点城市商业用地供应 75

（3）全国商业用地供应趋势 77

3.1.4 全国工业用地供应分析 80

（1）全国工业用地供应分析 80

（2）重点城市工业用地供应 81

（3）全国工业用地供应趋势 82

3.2 土地开发市场需求现状分析 82

3.2.1 全国土地成交情况分析 82

（1）全国土地成交规模分析 82

（2）重点城市土地成交规模 83

（3）重点城市土地成交金额 85

3.2.2 全国土地成交均价分析 86

（1）全部土地成交价格分析 87

（2）重点城市土地价格分析 87

3.3 线城市土地市场供需分析 89

3.3.1 线城市土地市场供应分析 89

（1）一线城市推出土地规模分析 89

（2）一线城市土地供应结构分析 90

3.3.2 线城市土地市场成交分析 91

（1）一线城市土地成交面积分析 91

（2）一线城市土地成交结构分析 92

（3）一线城市土地成交金额分析 93

（4）一线城市土地成交价格分析 94

3.4 线城市土地市场供求分析 96

3.4.1 线城市土地供应分析 96

（1）二三线城市推出土地规模分析 96

（2）二三线城市土地供应区域特征 98

（3）二三线城市土地供应结构分析 99

3.4.2 二三线城市土地成交分析 99

（1）二三线城市土地成交面积分析 100

（2）二三线城市土地成交结构分析 101

（3）二三线城市土地成交金额分析 102

（4）二三线城市土地成交价格分析 105

 

第4章 中国土地开发行业区域市场分析 108

4.1 土地开发行业区域市场整体分析 108

4.1.1 京津唐地区土地开发市场分析 108

（1）区域宏观经济环境分析 108

（2）区域土地市场供给分析 109

1）区域土地供应规模分析 109

2）区域土地供给结构分析 110

3）区域土地供给价格分析 112

（3）区域土地市场需求分析 114

1）区域土地成交规模分析 114

2）区域土地成交结构分析 115

3）区域土地成交价格分析 117

4.1.2 长三角地区土地开发市场分析 119

（1）区域宏观经济环境分析 119

（2）区域土地市场供给分析 121

1）区域土地供应规模分析 121

2）区域土地供给结构分析 121

3）区域土地供给价格分析 123

（3）区域土地市场需求分析 126

1）区域土地成交规模分析 126

2）区域土地成交结构分析 126

3）区域土地成交价格分析 128

4.1.3 珠三角地区土地开发市场分析 130

（1）区域宏观经济环境分析 131

（2）区域土地市场供给分析 132

1）区域土地供应规模分析 132

2）区域土地供给结构分析 133

3）区域土地供给价格分析 135

（3）区域土地市场需求分析 137

1）区域土地成交规模分析 137

2）区域土地成交结构分析 138

3）区域土地成交价格分析 140

4.1.4 成渝地区土地开发市场分析 142

（1）区域宏观经济环境分析 142

（2）区域土地市场供给分析 144

1）区域土地供应规模分析 144

2）区域土地供给结构分析 144

3）区域土地供给价格分析 146

（3）区域土地市场需求分析 148

1）区域土地成交规模分析 148

2）区域土地成交结构分析 149

3）区域土地成交价格分析 151

4.1.5 武汉城市圈土地开发市场分析 153

（1）区域宏观经济环境分析 154

（2）区域土地市场供给分析 155

1）区域土地供应规模分析 155

2）区域土地供给结构分析 156

3）区域土地供给价格分析 158

（3）区域土地市场需求分析 160

1）区域土地成交规模分析 160

2）区域土地成交结构分析 161

3）区域土地成交价格分析 163

4.1.6 长株潭地区土地开发市场分析 165

（1）区域宏观经济环境分析 165

（2）区域土地市场供给分析 167

1）区域土地供应规模分析 167

2）区域土地供给结构分析 167

3）区域土地供给价格分析 169

（3）区域土地市场需求分析 171

1）区域土地成交规模分析 171

2）区域土地成交结构分析 172

3）区域土地成交价格分析 174

4.1.7 东北三省土地开发市场分析 176

（1）区域宏观经济环境分析 177

（2）区域土地市场供给分析 178

1）区域土地供应规模分析 178

2）区域土地供给结构分析 179

3）区域土地供给价格分析 181

（3）区域土地市场需求分析 183

1）区域土地成交规模分析 183

2）区域土地成交结构分析 184

3）区域土地成交价格分析 186

4.1.8 山东半岛城市群土地开发市场分析 188

（1）区域宏观经济环境分析 188

（2）区域土地市场供给分析 190

1）区域土地供应规模分析 190

2）区域土地供给结构分析 190

3）区域土地供给价格分析 192

（3）区域土地市场需求分析 195

1）区域土地成交规模分析 195

2）区域土地成交结构分析 195

3）区域土地成交价格分析 197

4.2 京津唐地区主要城市土地开发市场分析 200

4.2.1 北京市土地开发市场分析 200

（1）城市土地市场供给分析 200

1）城市土地供给规模分析 200

2）城市土地供给结构分析 200

3）城市土地供给价格分析 201

（2）城市土地市场需求分析 202

1）城市土地成交规模分析 202

2）城市土地成交结构分析 202

3）城市土地成交价格分析 203

4.2.2 天津市土地开发市场分析 204

（1）城市土地市场供给分析 204

1）城市土地供给规模分析 204

2）城市土地供给结构分析 204

3）城市土地供给价格分析 205

（2）城市土地市场需求分析 206

1）城市土地成交规模分析 206

2）城市土地成交结构分析 206

3）城市土地成交价格分析 207

4.2.3 唐山市土地开发市场分析 208

（1）城市土地市场供给分析 208

1）城市土地供给规模分析 208

2）城市土地供给结构分析 208

3）城市土地供给价格分析 209

（2）城市土地市场需求分析 210

1）城市土地成交规模分析 210

2）城市土地成交结构分析 210

3）城市土地成交价格分析 211

4.3 长三角地区主要城市土地开发市场分析 212

4.3.1 上海市土地开发市场分析 212

（1）城市土地市场供给分析 212

1）城市土地供给规模分析 212

2）城市土地供给结构分析 212

3）城市土地供给价格分析 213

（2）城市土地市场需求分析 214

1）城市土地成交规模分析 214

2）城市土地成交结构分析 214

3）城市土地成交价格分析 215

4.3.2 南京市土地开发市场分析 216

（1）城市土地市场供给分析 216

1）城市土地供给规模分析 216

2）城市土地供给结构分析 216

3）城市土地供给价格分析 217

（2）城市土地市场需求分析 218

1）城市土地成交规模分析 218

2）城市土地成交结构分析 218

3）城市土地成交价格分析 219

4.3.3 苏州市土地开发市场分析 220

（1）城市土地市场供给分析 220

1）城市土地供给规模分析 220

2）城市土地供给结构分析 220

3）城市土地供给价格分析 221

（2）城市土地市场需求分析 222

1）城市土地成交规模分析 222

2）城市土地成交结构分析 222

3）城市土地成交价格分析 223

4.3.4 无锡市土地开发市场分析 224

（1）城市土地市场供给分析 224

1）城市土地供给规模分析 224

2）城市土地供给结构分析 224

3）城市土地供给价格分析 225

（2）城市土地市场需求分析 226

1）城市土地成交规模分析 226

2）城市土地成交结构分析 226

3）城市土地成交价格分析 227

4.3.5 杭州市土地开发市场分析 228

（1）城市土地市场供给分析 228

1）城市土地供给规模分析 228

2）城市土地供给结构分析 228

3）城市土地供给价格分析 229

（2）城市土地市场需求分析 230

1）城市土地成交规模分析 230

2）城市土地成交结构分析 230

3）城市土地成交价格分析 231

4.3.6 宁波市土地开发市场分析 232

（1）城市土地市场供给分析 232

1）城市土地供给规模分析 232

2）城市土地供给结构分析 232

3）城市土地供给价格分析 233

（2）城市土地市场需求分析 234

1）城市土地成交规模分析 234

2）城市土地成交结构分析 234

3）城市土地成交价格分析 235

4.3.7 温州市土地开发市场分析 236

（1）城市土地市场供给分析 236

1）城市土地供给规模分析 236

2）城市土地供给结构分析 236

3）城市土地供给价格分析 237

（2）城市土地市场需求分析 238

1）城市土地成交规模分析 238

2）城市土地成交结构分析 238

3）城市土地成交价格分析 239

4.4 珠三角地区主要城市土地开发市场分析 240

4.4.1 广州市土地开发市场分析 240

（1）城市土地市场供给分析 240

1）城市土地供给规模分析 240

2）城市土地供给结构分析 240

3）城市土地供给价格分析 241

（2）城市土地市场需求分析 242

1）城市土地成交规模分析 242

2）城市土地成交结构分析 242

3）城市土地成交价格分析 243

4.4.2 深圳市土地开发市场分析 244

（1）城市土地市场供给分析 244

1）城市土地供给规模分析 244

2）城市土地供给结构分析 244

3）城市土地供给价格分析 245

（2）城市土地市场需求分析 246

1）城市土地成交规模分析 246

2）城市土地成交结构分析 246

3）城市土地成交价格分析 247

4.4.3 珠海市土地开发市场分析 248

（1）城市土地市场供给分析 248

1）城市土地供给规模分析 248

2）城市土地供给结构分析 248

3）城市土地供给价格分析 249

（2）城市土地市场需求分析 250

1）城市土地成交规模分析 250

2）城市土地成交结构分析 250

3）城市土地成交价格分析 251

4.4.4 佛山市土地开发市场分析 252

（1）城市土地市场供给分析 252

1）城市土地供给规模分析 252

2）城市土地供给结构分析 252

3）城市土地供给价格分析 253

（2）城市土地市场需求分析 254

1）城市土地成交规模分析 254

2）城市土地成交结构分析 254

3）城市土地成交价格分析 255

4.4.5 江门市土地开发市场分析 256

（1）城市土地市场供给分析 256

1）城市土地供给规模分析 256

2）城市土地供给结构分析 256

3）城市土地供给价格分析 257

（2）城市土地市场需求分析 258

1）城市土地成交规模分析 258

2）城市土地成交结构分析 258

3）城市土地成交价格分析 259

4.4.6 肇庆市土地开发市场分析 260

（1）城市土地市场供给分析 260

1）城市土地供给规模分析 260

2）城市土地供给结构分析 260

3）城市土地供给价格分析 261

（2）城市土地市场需求分析 262

1）城市土地成交规模分析 262

2）城市土地成交结构分析 262

3）城市土地成交价格分析 263

4.4.7 惠州市土地开发市场分析 264

（1）城市土地市场供给分析 264

1）城市土地供给规模分析 264

2）城市土地供给结构分析 264

3）城市土地供给价格分析 265

（2）城市土地市场需求分析 266

1）城市土地成交规模分析 266

2）城市土地成交结构分析 266

3）城市土地成交价格分析 267

4.4.8 东莞市土地开发市场分析 268

（1）城市土地市场供给分析 268

1）城市土地供给规模分析 268

2）城市土地供给结构分析 268

3）城市土地供给价格分析 269

（2）城市土地市场需求分析 270

1）城市土地成交规模分析 270

2）城市土地成交结构分析 270

3）城市土地成交价格分析 271

4.4.9 中山市土地开发市场分析 272

（1）城市土地市场供给分析 272

1）城市土地供给规模分析 272

2）城市土地供给结构分析 272

3）城市土地供给价格分析 273

（2）城市土地市场需求分析 274

1）城市土地成交规模分析 274

2）城市土地成交结构分析 274

3）城市土地成交价格分析 275

4.5 成渝地区主要城市土地开发市场分析 276

4.5.1 重庆市土地开发市场分析 276

（1）城市土地市场供给分析 276

1）城市土地供给规模分析 276

2）城市土地供给结构分析 276

3）城市土地供给价格分析 277

（2）城市土地市场需求分析 278

1）城市土地成交规模分析 278

2）城市土地成交结构分析 278

3）城市土地成交价格分析 279

4.5.2 成都市土地开发市场分析 280

（1）城市土地市场供给分析 280

1）城市土地供给规模分析 280

2）城市土地供给结构分析 280

3）城市土地供给价格分析 281

（2）城市土地市场需求分析 282

1）城市土地成交规模分析 282

2）城市土地成交结构分析 282

3）城市土地成交价格分析 283

4.6 武汉城市圈主要城市土地开发市场分析 284

4.6.1 武汉市土地开发市场分析 284

（1）城市土地市场供给分析 284

1）城市土地供给规模分析 284

2）城市土地供给结构分析 284

3）城市土地供给价格分析 285

（2）城市土地市场需求分析 286

1）城市土地成交规模分析 286

2）城市土地成交结构分析 286

3）城市土地成交价格分析 287

4.6.2 黄石市土地开发市场分析 288

（1）城市土地市场供给分析 288

1）城市土地供给规模分析 288

2）城市土地供给结构分析 288

3）城市土地供给价格分析 289

（2）城市土地市场需求分析 289

1）城市土地成交规模分析 289

2）城市土地成交结构分析 290

3）城市土地成交价格分析 291

4.6.3 鄂州市土地开发市场分析 291

（1）城市土地市场供给分析 291

1）城市土地供给规模分析 291

2）城市土地供给结构分析 292

3）城市土地供给价格分析 293

（2）城市土地市场需求分析 293

1）城市土地成交规模分析 293

2）城市土地成交结构分析 294

3）城市土地成交价格分析 295

4.6.4 仙桃市土地开发市场分析 295

（1）城市土地市场供给分析 295

1）城市土地供给规模分析 295

2）城市土地供给结构分析 296

3）城市土地供给价格分析 297

（2）城市土地市场需求分析 297

1）城市土地成交规模分析 297

2）城市土地成交结构分析 298

3）城市土地成交价格分析 299

4.6.5 潜江市土地开发市场分析 299

（1）城市土地市场供给分析 299

1）城市土地供给规模分析 299

2）城市土地供给结构分析 300

3）城市土地供给价格分析 301

（2）城市土地市场需求分析 301

1）城市土地成交规模分析 301

2）城市土地成交结构分析 302

3）城市土地成交价格分析 303

4.6.6 天门市土地开发市场分析 303

（1）城市土地市场供给分析 303

1）城市土地供给规模分析 303

2）城市土地供给结构分析 304

3）城市土地供给价格分析 305

（2）城市土地市场需求分析 305

1）城市土地成交规模分析 305

2）城市土地成交结构分析 306

3）城市土地成交价格分析 307

4.7 长株潭地区主要城市土地开发市场分析 307

4.7.1 长沙市土地开发市场分析 307

（1）城市土地市场供给分析 307

1）城市土地供给规模分析 307

2）城市土地供给结构分析 308

3）城市土地供给价格分析 309

（2）城市土地市场需求分析 309

1）城市土地成交规模分析 309

2）城市土地成交结构分析 310

3）城市土地成交价格分析 311

4.7.2 株洲市土地开发市场分析 311

（1）城市土地市场供给分析 311

1）城市土地供给规模分析 311

2）城市土地供给结构分析 312

3）城市土地供给价格分析 313

（2）城市土地市场需求分析 313

1）城市土地成交规模分析 313

2）城市土地成交结构分析 314

3）城市土地成交价格分析 315

4.7.3 湘潭市土地开发市场分析 315

（1）城市土地市场供给分析 315

1）城市土地供给规模分析 315

2）城市土地供给结构分析 316

3）城市土地供给价格分析 317

（2）城市土地市场需求分析 317

1）城市土地成交规模分析 317

2）城市土地成交结构分析 318

3）城市土地成交价格分析 319

4.8 东北三省主要城市土地开发市场分析 319

4.8.1 沈阳市土地开发市场分析 319

（1）城市土地市场供给分析 319

1）城市土地供给规模分析 319

2）城市土地供给结构分析 320

3）城市土地供给价格分析 321

（2）城市土地市场需求分析 321

1）城市土地成交规模分析 321

2）城市土地成交结构分析 322

3）城市土地成交价格分析 323

4.8.2 大连市土地开发市场分析 323

（1）城市土地市场供给分析 323

1）城市土地供给规模分析 323

2）城市土地供给结构分析 324

3）城市土地供给价格分析 325

（2）城市土地市场需求分析 325

1）城市土地成交规模分析 325

2）城市土地成交结构分析 326

3）城市土地成交价格分析 327

4.8.3 长春市土地开发市场分析 327

（1）城市土地市场供给分析 327

1）城市土地供给规模分析 327

2）城市土地供给结构分析 328

3）城市土地供给价格分析 329

（2）城市土地市场需求分析 329

1）城市土地成交规模分析 329

2）城市土地成交结构分析 330

3）城市土地成交价格分析 331

4.8.4 哈尔滨土地开发市场分析 331

（1）城市土地市场供给分析 331

1）城市土地供给规模分析 331

2）城市土地供给结构分析 332

3）城市土地供给价格分析 333

（2）城市土地市场需求分析 333

1）城市土地成交规模分析 333

2）城市土地成交结构分析 334

3）城市土地成交价格分析 335

4.9 山东半岛主要城市土地开发市场分析 335

4.9.1 济南市土地开发市场分析 335

（1）城市土地市场供给分析 335

1）城市土地供给规模分析 335

2）城市土地供给结构分析 336

3）城市土地供给价格分析 337

（2）城市土地市场需求分析 337

1）城市土地成交规模分析 337

2）城市土地成交结构分析 338

3）城市土地成交价格分析 339

4.9.2 青岛市土地开发市场分析 339

（1）城市土地市场供给分析 339

1）城市土地供给规模分析 339

2）城市土地供给结构分析 340

3）城市土地供给价格分析 341

（2）城市土地市场需求分析 341

1）城市土地成交规模分析 341

2）城市土地成交结构分析 342

3）城市土地成交价格分析 343

4.9.3 淄博市土地开发市场分析 343

（1）城市土地市场供给分析 343

1）城市土地供给规模分析 343

2）城市土地供给结构分析 344

3）城市土地供给价格分析 345

（2）城市土地市场需求分析 345

1）城市土地成交规模分析 345

2）城市土地成交结构分析 346

3）城市土地成交价格分析 347

4.9.4 东营市土地开发市场分析 347

（1）城市土地市场供给分析 347

1）城市土地供给规模分析 347

2）城市土地供给结构分析 348

3）城市土地供给价格分析 349

（2）城市土地市场需求分析 349

1）城市土地成交规模分析 349

2）城市土地成交结构分析 350

3）城市土地成交价格分析 351

4.9.5 烟台市土地开发市场分析 351

（1）城市土地市场供给分析 351

1）城市土地供给规模分析 351

2）城市土地供给结构分析 352

3）城市土地供给价格分析 353

（2）城市土地市场需求分析 353

1）城市土地成交规模分析 353

2）城市土地成交结构分析 354

3）城市土地成交价格分析 355

4.9.6 威海市土地开发市场分析 355

（1）城市土地市场供给分析 355

1）城市土地供给规模分析 355

2）城市土地供给结构分析 356

3）城市土地供给价格分析 357

（2）城市土地市场需求分析 357

1）城市土地成交规模分析 357

2）城市土地成交结构分析 358

3）城市土地成交价格分析 359

4.9.7 潍坊市土地开发市场分析 359

（1）城市土地市场供给分析 359

1）城市土地供给规模分析 359

2）城市土地供给结构分析 360

3）城市土地供给价格分析 361

（2）城市土地市场需求分析 361

1）城市土地成交规模分析 361

2）城市土地成交结构分析 362

3）城市土地成交价格分析 363

4.9.8 日照市土地开发市场分析 363

（1）城市土地市场供给分析 363

1）城市土地供给规模分析 363

2）城市土地供给结构分析 364

3）城市土地供给价格分析 365

（2）城市土地市场需求分析 365

1）城市土地成交规模分析 365

2）城市土地成交结构分析 366

3）城市土地成交价格分析 367

4.9.9 连云港土地开发市场分析 367

（1）城市土地市场供给分析 367

1）城市土地供给规模分析 367

2）城市土地供给结构分析 368

3）城市土地供给价格分析 369

（2）城市土地市场需求分析 369

1）城市土地成交规模分析 369

2）城市土地成交结构分析 370

3）城市土地成交价格分析 371

 

第5章 中国土地开发建设标杆企业分析 372

5.1 房地产及其他综合性开发企业分析 372

5.1.1 招商局地产控股股份有限公司经营分析 372

（1）企业发展简况分析 372

（2）企业组织架构分析 374

（3）企业土地储备情况 374

（4）企业土地开发策略 374

（5）企业财务状况分析 375

1）企业主要经济指标 375

2）企业盈利能力分析 375

3）企业运营能力分析 376

4）企业偿债能力分析 377

5）企业发展能力分析 377

（6）企业经营优劣势分析 378

（7）企业最新发展动向分析 379

5.1.2 金地（集团）股份有限公司经营分析 379

（1）企业发展简况分析 379

（2）企业组织架构分析 380

（3）企业土地储备情况 381

（4）企业土地开发策略 382

（5）企业财务状况分析 382

1）企业主要经济指标 382

2）企业盈利能力分析 383

3）企业运营能力分析 384

4）企业偿债能力分析 384

5）企业发展能力分析 385

（6）企业经营优劣势分析 386

（7）企业最新发展动向分析 386

5.1.3 深圳华侨城股份有限公司经营分析 387

（1）企业发展简况分析 387

（2）企业组织架构分析 388

（3）企业土地储备情况 389

（4）企业土地开发策略 389

（5）企业财务状况分析 389

1）企业主要经济指标 389

2）企业运营能力分析 390

3）企业盈利能力分析 390

4）企业偿债能力分析 391

5）企业发展能力分析 391

（6）企业经营优劣势分析 392

（7）企业最新发展动向分析 393

5.1.4 北京首都开发股份有限公司经营分析 393

（1）企业发展简况分析 393

（2）企业组织架构分析 394

（3）企业土地储备情况 395

（4）企业土地开发策略 395

（5）企业财务状况分析 396

1）企业主要经济指标 396

2）企业盈利能力分析 396

3）企业运营能力分析 397

4）企业偿债能力分析 398

5）企业发展能力分析 398

（6）企业经营优劣势分析 399

（7）企业最新发展动向分析 399

5.1.5 南京栖霞建设股份有限公司经营分析 400

（1）企业发展简况分析 400

（2）企业组织架构分析 401

（3）企业土地储备情况 402

（4）企业土地开发策略 403

（5）企业财务状况分析 403

1）企业主要经济指标 403

2）企业盈利能力分析 404

3）企业运营能力分析 405

4）企业偿债能力分析 405

5）企业发展能力分析 406

（6）企业经营优劣势分析 406

（7）企业最新发展动向分析 407

5.1.6 中国城市建设控股集团有限公司发展分析 479

（1）企业发展简况分析 479

（2）企业组织架构分析 481

（3）企业土地开发策略 481

（4）企业建设工程分析 481

（5）企业招商项目分析 482

（6）企业发展优劣势分析 482

（7）企业最新发展动向分析 482

5.1.7 北京城建投资发展股份有限公司发展分析 483

（1）企业发展简况分析 483

（2）企业投资融资分析 484

（3）企业土地开发情况 485

（4）企业财务状况分析 486

1）企业主要经济指标 486

2）企业盈利能力分析 487

3）企业运营能力分析 488

4）企业偿债能力分析 488

5）企业发展能力分析 489

（5）企业发展优劣势分析 489

（6）企业最新发展动向分析 490

5.1.8 云南省城市建设投资集团有限公司发展分析 491

（1）企业发展简况分析 491

（2）企业组织架构分析 492

（3）企业投资融资分析 493

（4）企业土地储备情况 494

（5）企业建设工程分析 494

（6）企业招商项目分析 494

（7）企业发展优劣势分析 495

（8）企业最新发展动向分析 495

5.1.9 南京市城市建设投资控股（集团）有限责任公司发展分析 495

（1）企业发展简况分析 496

（2）企业组织架构分析 497

（3）企业投资融资分析 497

（4）企业资产管理分析 498

（5）企业建设工程分析 499

（6）企业招商项目分析 499

（7）企业发展优劣势分析 500

（8）企业最新发展动向分析 500

5.1.10 海口市城市建设投资有限公司发展分析 500

（1）企业发展简况分析 500

（2）企业组织架构分析 501

（3）企业投资融资分析 502

（4）企业土地开发策略 503

（5）企业建设工程分析 503

（6）企业待建项目分析 503

（7）企业发展优劣势分析 504

（8）企业最新发展动向分析 505

 

第6章 土地一级开发盈利模式与风险规避 537

6.1 土地一级市场开发成本分析 537

6.1.1 土地一级开发成本分析 537

6.1.2 土地一级开发成本构成 537

6.1.3 土地一级开发中涉及的税费 538

6.2 土地一级市场盈利模式分析 539

6.2.1 城市区域开发项目价值链分析 539

6.2.2 价值链中各节点权力和利益点 539

6.2.3 土地一级开发的利润来源分析 540

6.2.4 土地一级开发的盈利模式分析 540

（1）从一级开发本身获利 540

（2）分享土地增值收益 541

（3）持有部分公共设施 541

（4）为二级拿地铺垫 541

6.2.5 土地一级开发的盈利路径分析 542

（1）如何取得土地一级开发名义 542

（2）间接获取收益常规操作路径 543

1）间接获取土地的操作关键 543

2）间接获取土地收益的模式 544

（3）直接获取土地增值收益分析 545

1）兼顾融合各方参与者利益 545

2）成功开发模式的经验借鉴 546

3）公私协议合作开发模式分析 547

4）整体公私协议合作开发模式 548

6.3 土地一级市场项目操盘分析 549

6.3.1 土地出让市场营销策略 549

（1）土地出让市场土地策略 549

（2）土地出让市场价格策略 551

（3）土地出让市场营销渠道策略 553

（4）土地出让市场促销策略 553

6.3.2 土地的招投标方案分析 555

（1）招标评标因素构成 555

（2）主要评标方法分析 556

6.4 土地一级开发市场的风险与规避 557

6.4.1 土地一级开发的特点 557

6.4.2 土地一级开发的风险 558

（1）土地一级开发政策风险 558

（2）土地一级开发融资风险 559

（3）土地一级开发政府行为风险 559

（4）土地一级开发征地、拆迁工作风险 560

（5）土地一级开发市场风险 560

6.4.3 土地一级开发风险防范措施 560

（1）土地一级开发融资风险防范措施 560

（2）土地一级开发拆迁风险方法措施 562

（3）土地一级开发外部环境风险防范措施 563

 

第7章 土地一级开发融资模式与行业趋势 566

7.1 土地一级开发融资需求分析 566

7.1.1 现实融资需求 566

7.1.2 潜在融资需求 566

7.2 土地一级开发融资模式分析 566

7.2.1 土地储备机构直接安排融资并承担责任 566

7.2.2 级开发主体与金融机构签订借款合同 568

7.2.3 级开发主体融资并承担责任与义务 569

7.2.4 项目公司融资，一级开发主体担保 570

7.3 房地产信托模式分析 571

7.3.1 贷款型信托模式分析 571

7.3.2 股权型信托模式分析 572

7.3.3 权益型信托模式分析 572

7.4 土地一级开发融资渠道分析 573

7.4.1 土地一级开发主要的融资渠道 573

7.4.2 土地一级开发融资解决方法 574

（1）土地收益证券化 574

（2）城投公司模式的创新 575

（3）城投债发行“高烧不退”需转型 579

7.4.3 中国土地开发未来发展趋势预测 581

（1）土地获取成本趋势预测 581

（2）土地开发供给趋势预测 582

（3）土地开发企业发展趋势 583

 

图表目录

图表1：我国土地用地性质分类 26

图表2：土地开发模式简图 26

图表3：土地的一级开发 27

图表4：我国土地一级开发流程 28

图表5：土地开发的基本原则 31

图表6：城市土地开发的规划体系是实施土地开发的依据 31

图表7：我国土地开发行业发展历程 32

图表8：政府独立开发模式的特点 33

图表9：城市运营开发模式的特点 33

图表10：主题型项目带土地开发模式的特点 34

图表11：一级开发招投标模式的特点 34

图表12：PPP（公私合营）模式的特点 35

图表13：BOT（运营-移交）模式的特点 36

图表14：TOT（移交-经营-移交）模式的特点 36

图表15：PFT（私营机构融资）模式的特点 37

图表16：常规项目开发模式的特点 37

图表17：2001-2013年前三季度我国GDP增速（单位：%） 39

图表18：2001-2013年前三季度我国房地产开发投资在GDP中的比例（单位：%） 40

图表19：我国城市土地出让制度的发展历程 41

图表20：当前城市土地制度 42

图表21：2003-2004年我国土地主要调控政策及主要内容 43

图表22：2005-2007年我国土地主要调控政策及主要内容 44

图表23：2008-2009年我国土地政策的主要内容 45

图表24：2010年以来我国主要土地调控政策和内容 46

图表25：2010年以来我国土地监管政策一览 47

图表26：2008-2012年北京、上海房价与土地楼面价增长走势趋于一致（单位：元/平方米） 53

图表27：2000-2012年我国城镇化水平（单位：%） 53

图表28：2012年我国正处于城市化进程加速阶段（单位：%） 54

图表29：2009年以来推进城镇化建设的政策与重要事件 54

图表30：2010.09-2013.09中国房地产开发景气指数走势 59

图表31：2000-2012年我国房地产开发企业数量（单位：家） 59

图表32：2001-2013年我国房地产开发投资金额及同比增速（单位：亿元，%） 60

图表33：2001-2013年我国房地产开发商土地购置面积及同比增速（单位：万平方米，%） 61

图表34：2001-2013年我国房地产开发新开工面积及同比增速（单位：万平方米，%） 62

图表35：2001-2013年我国房地产开发施工面积及同比增速（单位：万平方米，%） 62

图表36：2001-2013年我国房地产开发竣工面积及同比增速（单位：万平方米，%） 63

图表37：2001-2013年我国房地产开发销售面积及同比增速（单位：万平方米，%） 64

图表38：2001-2013年前三季度我国房地产开发竣销比走势 64

图表39：2001-2013年我国房地产开发销售金额及同比增速（单位：亿元，%） 65

图表40：2008-2012年我国批准国有建设用地供应情况（单位：万公顷） 66

图表41：2012年我国批准国有建设用地结构（单位：%） 66

图表42：2008-2012年各类国有建设用地供应规模（单位：万公顷） 67

图表43：2008-2013年前10月30城市推出土地建设用地面积情况（单位：万平方米，%） 68

图表44：2010.10-2013.10各月30城市推出土地建设用地面积情况（单位：万平方米，%） 68

图表45：2008-2012年住宅用途的国有建设用地供应总量及增减和占全部用地的比重（单位：公顷，%） 69

图表46：2008-2012年30个重点城市推出住宅用地总面积走势（单位：万平方米，%） 70

图表47：2009-2012年30个重点城市推出住宅用地面积占全部用地的比重（单位：%） 71

图表48：2012年30个重点城市推出住宅用地面积比较（单位：万平方米） 71

图表49：2008-2013年上半年30城市推出住宅用地面积情况（单位：万平方米，%） 73

图表50：2013年上半年30城市推出住宅用地面积比较（单位：万平方米） 73

图表51：2008-2012年商服用途的国有建设用地供应总量及增减和占全国比重情况（单位：公顷，%） 74

图表52：2008-2012年30个重点城市推出商服用地总面积走势（单位：万平方米，%） 75

图表53：2012年30个重点城市推出商服用地面积增减数量情况（单位：个） 76

图表54：2012年30个重点城市推出商服用地面积情况（单位：万平方米，%） 76

图表55：2008-2013年前10月30城市推出商办建设用地面积情况：累计值（单位：万平方米，%） 77

图表56：2008-2013年前10月30城市推出商办建设用地面积比重：累计（单位：%） 78

图表57：2010.10-2013.10各月30城市推出商办建设用地面积（单位：万平方米，%） 78

图表58：2010.10-2013.10各月30城市推出商办建设用地面积平均值（单位：万平方米，%） 79

图表59：2008-2012年工矿仓储用途的国有建设用地供应总量及增减情况（单位：公顷，%） 80

图表60：2008-2012年我国六大城市推出工业用地面积情况（单位：万平方米，%） 81

图表61：2008-2012年国有建设用地出让面积及成交价款情况（单位：万公顷，%，亿元） 83

图表62：2008-2013年前10月30城市成交土地建设用地面积情况（单位：万平方米，%） 83

图表63：2010.10-2013.10各月30城市成交土地建设用地面积情况（单位：万平方米，%） 84

图表64：2008-2013年前10月30城市成交土地规划建筑面积情况（单位：万平方米，%） 85

图表65：2008-2013年前10月30城市土地出让金走势（单位：亿元，%） 85

图表66：2010.10-2013.10各月30城市土地出让金走势（单位：亿元，%） 86

图表67：2008-2012年各季度主要城市各类型土地成交均价增速走势（单位：%） 87

图表68：2010.10-2013.10各月30城市土地成交均价与楼面价（单位：元/平方米） 87

图表69：2010.10-2013.10各月30城市土地成交均价与楼面价同比增速（单位：%） 88

图表70：2008-2012年一线城市土地供应面积总量增加变化（单位：万平方米，%） 89

图表71：2008-2012年四个一线城市推出土地建设用地面积对比（单位：万平方米） 89

图表72：2008-2012年一线城市土地推出面积增减变化（单位：万平方米，%） 90

图表73：2008-2012年一线城市土地成交土地建设用地面积增减变化（单位：万平方米，%） 91

图表74：2008-2012年4个一线线城市土地成交面积对比（单位：万平方米） 91

图表75：2009-2012年一线城市土地成交结构变化（单位：万平方米，%） 92

图表76：2008-2012年一线城市土地成交金额情况（单位：亿元，%） 93

图表77：2008-2012年4个一线线城市土地成交金额对比（单位：亿元） 93

图表78：2009-2012年一线城市不同用途土地成交价格走势（单位：元/平方米） 94

图表79：2008-2012年一线城市不同用途土地成交价格增速对比（单位：%） 95

图表80：2008-2012年四个一线城市土地均价和楼面价对比（单位：元/平方米） 95

图表81：2008-2012年26个二三线城市土地供应面积总量增加变化（单位：万平方米，%） 97

图表82：2008-2012年26个二三线城市土地供应面积均值（单位：万平方米） 97

图表83：2012年主要二三线城市推出土地面积走势与占26个城市的累计比重（单位：万平方米，%） 98

图表84：2008-2012年二三线城市推出土地规模梯队（单位：万平方米） 98

图表85：2008-2012年26个二三线城市土地推出面积增减变化（单位：万平方米，%） 99

图表86：2008-2012年26个二三线城市土地成交土地建设用地面积增减变化（单位：万平方米，%） 100

图表87：2008-2012年26个二三线城市土地成交面积均值（单位：万平方米） 100

图表88：2009-2012年26个二三线城市土地成交结构变化（单位：万平方米，%） 101

图表89：2008-2012年二三线城市土地成交金额情况（单位：亿元，%） 102

图表90：2012年主要二三线城市成交土地出让金对比（单位：亿元） 102

图表91：2008-2012年二三线城市住宅用地成交价格走势（单位：元/平方米） 103

图表92：2008 VS 2012年二三线城市住宅用地地价变化对比（单位：元/平方米） 104

图表93：2008-2012年二三线城市土地成交价格走势（单位：元/平方米） 106

图表94：2008 VS 2012年主要二三线城市地价变化对比（单位：元/平方米） 106

图表95：2001-2012年京津唐地区GDP及名义增速（单位：亿元，%） 108

图表96：2001-2012年京津唐地区GDP的分布（单位：%） 108

图表97：2009-2013年京津唐地区推出土地规模及同比增速（单位：万平方米，%） 109

图表98：2009-2013年京津唐地区推出土地结构（单位：%） 110

图表99：2009-2013年京津唐地区推出住宅用地规模及同比增速（单位：万平方米，%） 111

图表100：2009-2013年京津唐地区推出商办用地规模及同比增速（单位：万平方米，%） 111

图表101：2009-2013年京津唐地区推出工业用地规模及同比增速（单位：万平方米，%） 111

图表102：2009-2013年京津唐地区推出土地价格走势（单位：元/平方米） 112

图表103：2009-2013年京津唐地区推出住宅用地价格走势（单位：元/平方米） 113

图表104：2009-2013年京津唐地区推出商办用地价格走势（单位：元/平方米） 113

图表105：2009-2013年京津唐地区推出工业用地价格走势（单位：元/平方米） 113

图表106：2009-2013年京津唐地区成交土地规模及同比增速（单位：万平方米，%） 114

图表107：2009-2013年京津唐地区成交土地结构（单位：%） 115

图表108：2009-2013年京津唐地区成交住宅用地规模及同比增速（单位：万平方米，%） 115

图表109：2009-2013年京津唐地区成交商办用地规模及同比增速（单位：万平方米，%） 116

图表110：2009-2013年京津唐地区成交工业用地规模及同比增速（单位：万平方米，%） 116

图表111：2009-2013年京津唐地区成交土地价格走势（单位：元/平方米） 117

图表112：2009-2013年京津唐地区成交住宅用地价格走势（单位：元/平方米） 118

图表113：2009-2013年京津唐地区成交商办用地价格走势（单位：元/平方米） 118

图表114：2009-2013年京津唐地区成交工业用地价格走势（单位：元/平方米） 118

图表115：2001-2012年长三角地区GDP及名义增速（单位：亿元，%） 119

图表116：2001-2012年长三角地区GDP的分布（单位：%） 120

图表117：2009-2013年长三角地区推出土地规模及同比增速（单位：万平方米，%） 121

图表118：2009-2013年长三角地区推出土地结构（单位：%） 121

图表119：2009-2013年长三角地区推出住宅用地规模及同比增速（单位：万平方米，%） 122

图表120：2009-2013年长三角地区推出商办用地规模及同比增速（单位：万平方米，%） 122