2013-2017年中国海南房地产市场竞争力分析与投资前景咨询报告

第一部分 行业发展分析

第一章 房地产行业相关概述 1

第一节 房地产概念阐释 1

一、房地产的定义 1

二、房地产的特征 1

三、房地产的自然形态 1

四、房地产的类别 1

第二节 房地产行业概述 3

一、房地产行业的定义 3

二、房地产行业的主要领域 3

三、房地产行业的特点 3

四、房地产行业的地位 3

第三节 房地产市场分析的内容和特点 3

一、房地产市场分析的层次 3

二、房地产市场分析的内容 4

三、房产地市场分析的特点 5

四、提高房地产市场分析有效性的途径 6

 

第二章 中国房地产市场发展分析 8

第一节 中国房地产行业的发展综述 8

一、改革开放30年中国房地产的发展概述 8

二、中国房地产行业的改革发展 9

三、中国房地产行业周期化特征 16

四、中国房地产行业整体利润率超过30% 19

第一节 2012年全国房地产市场概况 20

一、房地产投资呈两位数增长 成交量在震荡中继续上升 21

二、前三季度房地产市场运营呈现三种不同特征 28

三、影响2012年房地产走势的因素分析 28

第二节 2011-2012年全国房地产业运行情况分析 30

一、土地开发及购置面积 30

（一）2011年土地供应及开发面积情况 30

（二）2012年房地产土地供应情况 33

二、房地产投资完成额 34

（一）2011年房地产开发投资完成额 37

（二）2012年房地产开发投资完成额 38

三、资金来源分析 42

（一）2011年房地产开发企业资金来源全面趋紧 42

（二）2012年房地产开发企业资金来源紧张局面持续好转 44

四、房屋施竣工面积 46

五、国房景气指数分析 49

第三节 2011-2012年我国房地产市场运行状况 52

一、房地产开发投资 52

二、商品房销售面积与销售额 52

(一)2011年全国商品房销售面积与销售额情况 52

(二)2012年全国商品房销售面积与销售额情况 56

三、房地产价格 60

(一)2011年全国房地产市场价格变动情况 60

(二)2012年全国房地产市场价格变动情况 64

四、住宅市场 69

五、办公楼、商业营业用房市场 71

 

第三章 海南省房地产行业经济背景分析 76

第一节 海南宏观环境概况 76

一、海南省概况 76

二、海南省行政区划 82

三、海南省交通概况 85

五、特区海南打造国际旅游岛成国家战略 86

第二节 海南省宏观经济状况 87

一、海南省经济发展概况 87

二、2011年海南省经济社会发展状况 92

三、2012年海南省经济持续回升运行质量提高 95

第三节 海南省产业结构分析 96

一、海南产业结构调整正不断优化 96

二、海南省出台产业结构调整政策意见 98

三、海南着力构建特色产业经济结构 99

第四节 海南省经济社会发展规划与目标 100

一、未来5年海南将大力发展港口经济 100

二、海南将规划建设国际旅游岛 102

三、海南拟打造三大特色文化旅游圈 105

 

第四章 海南省房地产行业发展分析 107

第一节 海南房地产行业概况 107

一、海南房地产业的发展历程 107

二、金融危机对海南房地产行业影响较小 108

三、海南房地产行业逐渐步入多极化时代 109

四、海南三线房地产市场受宠 111

五、国际旅游岛“吸金”效应 4700亿海南大肆圈地 115

六、海南房地产市场发展隐忧凸显 亟须加强调控 116

第二节 2010-2012年海南房地产市场分析 121

一、2010年海南房地产市场简况 121

二、2011年海南房地产市场发展分析 122

三、2011年金融危机下海南房地产市场运行特点分析 122

四、2011年海南房地产业盘点 130

五、2012年海南房地产开发及销售情况 134

第三节 海南房地产对外热销 135

一、海南房产市场火热 已成为中国富人投资的热土 135

二、海南省房地产对外销售情况分析 137

三、海南房地产对外热销的原因解析 139

第四节 海南房地产市场面临的问题及发展建议 142

一、海南房地产市场面临的主要问题 142

二、海南房地产行业应积极关注可持续发展 143

三、海南房地产业持续健康发展必须理顺三个关系 145

四、2013年伊始 把脉海南房产：五大问题三大建议 146

 

第二部分 市场及细分市场分析

第五章 海南房地产市场价格分析 149

第一节 海南房地产价格发展概况 149

一、海南房价现状分析 149

二、金融危机下海南房价逆市上扬原因分析 153

三、海南房价面临的社会问题 154

四、抑制海南房地产价格“井喷” 155

五、2013年伊始 三大因素推动海南房价“疯涨“ 156

第二节 海南省房地产市场价格的合理性分析 158

一、海南房价的主要影响因素 159

二、实证研究 162

三、实证分析结论 163

第三节 海南房地产价格的成本探析 164

一、土地成本 164

二、建安成本 166

三、税费 166

四、管理费用 168

五、房地产开发经营费用项目罗列 168

 

第六章 海口市房地产市场 176

第一节 海口市土地市场 176

一、2012年海口地价逆势上涨 176

二、2012年海口地价增长情况分析 177

三、2012年海口新基准地价上调情况 178

四、2012年海口土地市场情况 179

五、农村宅基地流转置换破解海口城市建设用地不足 181

六、2012年海口市土地利用总体规划(2006-2020年)开始公示 182

七、2012-2013年海口商品住房用地供应及建设计划 183

第二节 2011年海口市房地产市场分析 184

一、2011年海口房地产业发展现状 184

二、海口的房价走势及运行特点 185

三、影响房地产价格变动的因素分析 186

第三节 2012年海口市房地产市场分析 187

一、2012年海口商品房销售情况 188

二、2012年海口房地产价格稳定持续上涨 189

第四节 海口房地产业投融资及发展建议、趋势分析 194

一、海口房地产业投融资情况 194

二、海口房地产市场管理的几点建议 194

三、海口房地产市场未来变化趋势 195

 

第七章 海南省其他地区房地产市场 197

第一节 三亚市 197

一、三亚房地产市场发展概况 197

二、2010年三亚市房地产市场分析 201

三、2011年三亚房地产市场供销情况 205

四、2011年三亚房地产市场运行特点分析 207

五、2012年三亚房地产市场运行状况分析 210

六、2012年三亚房地产市场销售情况 211

第二节 文昌市 211

一、文昌房地产市场发展概况 212

二、文昌房地产市场发展现状及展望 213

三、文昌房地产价格的增长空间大 214

第三节 琼海市 215

一、2011年琼海旅游房地产投资情况 215

二、2012年琼海房地产市场分析 216

三、琼海房地产发展须顺应国际旅游岛建设需要 217

第四节 其他地区 218

一、定安县房地产市场发展现况及展望 218

二、澄迈房地产行业将主打“生态牌” 219

三、澄迈房地产市场发展前景分析 221

四、保亭县房地产市场正逐渐兴起 222

 

第八章 海南省旅游房地产 225

第一节 旅游房地产概述 225

一、旅游房地产的定义 225

二、旅游房地产的特点 227

三、旅游房地产的开发模式 227

第二节 中国旅游房地产发展概况 230

一、中国旅游房地产市场现况 231

二、我国旅游房地产开发中存在的问题 232

三、我国旅游房地产的主要开发模式 233

四、旅游房地产发展受多方面因素影响 234

四、我国旅游地产发展的对策建议 236

五、旅游房地产的市场前景分析 237

第三节 海南旅游业发展分析 239

一、海南旅游业发展综述 239

二、海南旅游业发展现状分析 242

三、打造国际旅游岛有助于海南旅游业的国际化发展 245

四、2012年海南旅游产业开局火爆 247

第四节 海南省旅游房地产分析 248

一、海南旅游房产发展迅速 248

二、2012年海南旅游房地产投资情况 249

三、海南将大力发展旅游房地产 250

四、2012年海南旅游房地产强劲复苏 250

五、海南滨海景观用地优先用于发展旅游 251

六、海南省旅游房地产发展与国际旅游岛建设 251

第五节 海南旅游房地产业存在的主要问题及对策分析 269

一、海南省旅游房地产业发展存在的主要问题 269

二、海南旅游房地产发展的对策分析 270

三、海南旅游房地产快速发展推动旅游业转型升级 271

四、海南岛东西岸旅游房地产投资开发建议 272

五、海南旅游地产发展前景分析 273

 

第九章 海南住宅市场 275

第一节 住宅产业概述 275

一、住宅产业的定义 275

二、住宅产业的发展 275

三、住宅产业的分类 277

第二节 海南住宅市场分析 277

一、2011年海南住宅市场销售情况 277

二、2012年海南住宅开发销售情况 278

三、海南将禁止住宅改商用 278

四、未来养生住宅将成海南住宅的发展方向 280

第三节 海南别墅市场 281

一、海南别墅市场发展分析 281

二、海南别墅被认定为住房 283

三、09海南最佳海景别墅评选、宝安江南城深入人心 284

四、豪宅潜力被看好 东北人成海南豪宅置业主力 286

五、金融危机下海南别墅市场投资分析 289

六、海南别墅市场营销手段的创新 290

七、2012年伊始 海南楼市疯狂、别墅单价达9万㎡ 292

第四节 海口住宅市场 293

一、海口商品住宅市场发展概况 293

二、海口高档住宅市场分析 295

三、2012年海口商品住宅供需情况 296

四、2012年海南商品房销售情况 298

第五节 三亚住宅市场 300

一、三亚鼓励开发科技住宅 300

二、2012年三亚新建高档住宅需求旺盛 302

三、2012年三亚住宅对北京的外销情况 303

四、2012年三亚房价累计同比上涨情况 303

五、2012年三亚已建成保障性住房建设情况 304

 

第十章 海南省商业地产 305

第一节 中国商业地产概况 305

一、商业房地产概述 305

二、2011年中国商业地产市场状况 307

三、2011年中国商业地产市场的主要特点 309

四、2012年中国商业地产市场发展浅析 310

五、2012年我国商业地产存在的机遇 313

第二节 海南商业地产发展分析 314

一、海南商业地产发展概述 314

二、海南商业地产发展状况分析 316

三、海南商业地产业存在的三个问题 318

第三节 海口商业地产 320

一、海口商业地产发展概述 320

二、海口商业地产发展步入经营时代 321

三、面积供应量庞大 海口商业地产开发与经营的错位 323

四、海口市对商业地产开发建设进行管制 324

五、海口商业地产商圈分析 325

六、海口商业地产行业新运营模式的探索 328

第四节 海南商业地产发展对策分析 328

一、重新认识商业地产 328

二、商业地产开发的三个关键步骤 329

三、打旅游牌是海南商业地产业的发展出路 330

 

第十一章 海南省二手房市场 332

第一节 二手房概述 332

一、二手房的概念及种类 332

二、二手房专有名词的概念 332

三、二手房升值的因素 333

第二节 海南二手房市场分析 334

一、新政对海南二手房市场影响分析 335

二、2012年海南二手房市场上演岁末疯狂 336

三、海南二手房市场开始捂房 337

四、国际旅游岛带火海南二手房、成商业投资热点 338

第三节 海口市二手房市场 339

一、2012年海口二手房市场热销 339

二、“2改5”新政对海口二手房交易的影响 341

三、海口二手房交易资金将用专用账户管理 342

四、海口市房价一路上扬：二手房交易火爆房源紧张 343

第四节 三亚二手房市场 344

一、2012年三亚二手房价格分析 344

二、新政显效、海南三亚二手房交易出现降势，本地居民是购买主力军 345

 

第三部分 企业及营销分析

第十二章 海南省房地产企业分析 347

第一节 海南省本土房地产企业 347

一、海南天拓投资开发有限公司 347

二、三亚昌达房地产开发有限公司 348

三、海南金手指房地产开发有限公司 349

四、海南珠江控股股份有限公司 350

五、海南兆南集团 356

六、海南兰海实业集团有限公司 357

七、海南昌茂企业（集团）有限公司 358

八、海南海德实业股份有限公司 359

第二节 进驻海南省房地产业的外地企业 365

一、雅居乐地产 365

二、富力地产 366

三、鲁能集团 367

四、华润集团 371

五、万科 374

六、保利地产 375

第三节 房地产企业提升自身竞争力的对策 379

一、房地产企业提升核心竞争力的对策 379

二、建立整体机能打造房地产企业核心竞争力 381

三、物业提升房企品牌价值 383

 

第十三章 房地产市场营销分析 386

第一节 房地产市场销售渠道 386

一、传统销售渠道 386

二、新型销售模式 387

三、渠道选择的要素考虑 389

第二节 房地产行业营销概况 390

一、我国房地产营销存在的问题及对策 390

二、房地产行业“三次界面”营销分析 393

三、房地产行业营销终端突围策略分析 395

四、中国房地产市场营销的发展趋势 398

第三节 房地产网络营销分析 401

一、房地产网络营销综述 401

二、我国房地产网络营销发展制约因素及存在的问题 402

三、“网上售楼处”打开房地产网络营销的新局面 404

四、房地产网络营销模式的主要创新 406

五、房地产网络营销的发展方向 409

六、浅析房地产营销网站的设计理念与开发思路 409

 

第四部分 政策法规及前景预测

第十四章 海南房地产业相关政策法规分析 415

第一节 中国房地产业的国家政策调控回顾 415

一、2010年中国房地产行业相关政策 415

二、2011年中国房地产行业相关政策逐月盘点 415

三、2011年底中国出台新政策提振房地产市场 431

四、我国房地产“三新政”解读 432

第二节 2012年中国房地产业政策分析 436

一、2012年中国房地产行业相关政策综述 436

二、2012年中国房地产政策环境分析 439

三、2012年中国房地产相关政策预测 445

第三节 海南房地产业政策分析 449

一、2012年底海南出台一系列刺激房地产发展的利好政策 449

二、海南推出多项房地产行业收费优惠政策 451

三、海南重启购房落户政策影响分析 451

四、海南省简化房地产过户办税的相关意见 453

第四节 中国房地产相关政策法规介绍 453

一、中华人民共和国土地管理法 453

二、中华人民共和国城市房地产管理法 469

三、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 479

四、房地产开发经营业务企业所得税处理办法 485

五、中华人民共和国物权法 495

第二节 海南省房地产相关政策法规介绍 524

一、海南省积压商品房转化为经济适用住房管理办法 524

二、海南省闲置建设用地处置规定 525

三、海南经济特区城市房地产价格评估管理规定 527

四、海南经济特区土地管理条例（2006年修正） 532

五、海南省实施《城市房屋拆迁管理条例》细则 549

六、海南省城镇房屋拆迁补偿安置资金监督管理办法 553

七、海南省土地征收补偿安置管理办法 556

八、海南省国有企业改革划拨土地使用权管理办法 561

九、海口市投资、购房和捐赠办理入户暂行办法（草案征求意见稿） 564

 

第十五章 2013-2017年海南房地产发展趋势分析 567

第一节 2013-2017年中国房地产的发展趋势 567

一、中国房地产市场发展前景展望 567

二、后奥运时代房地产业发展走势 568

三、未来房地产行业的八大趋势 570

四、网络时代房地产的发展趋势 571

第二节 2013-2017年海南房地产业发展趋势 574

一、2013-2017年海南房地产业发展趋势 574

二、2013-2017年海南高端房地产发展趋势 575

三、休闲地产成海南房地产发展的新方向 575

四、海南旅游房地产业高端旅游度假酒店业发展前景透视 577

五、海南房地产产业结构发展的战略方向 584

六、国际旅游岛，海南房地产发展机遇与挑战 587

 

第五部分 行业投融资策略

第十六章 海南省房地产行业投资策略探讨 589

第一节 中国房地产市场投资概况 589

一、中国房地产行业的投资特性 589

二、房地产行业的投资环境分析 589

三、我国主要城市房地产开发吸引力分析 593

四、二三线城市是中国房地产未来投资热点 597

五、外资投资中国房地产领域的主要特点 598

六、投资中国房地产业面临的主要挑战 601

第二节 2011-2012年海南房地产投资开发状况 603

一、海南房地产开发投资连续三年增幅超过30% 603

二、2011年海南房地产业投资情况 604

三、2012年海南房地产开发投资增长情况 604

四、2012年海南房地产外商投资情况 605

第三节 海南房地产业投资动态分析 605

一、海南房地产业的投资前景 605

二、推动海南省房地产投资销售快速增长的因素分析 608

三、经济危机下海南休闲房地产行业成跨国企业投资避风港 610

四、2012年海南房地产投资火热政府大幅推地降温 611

五、海南房地产开发热点地区发生转移 613

第四节 房地产投资的风险 613

一、中国房地产投资风险概况 613

二、房地产开发的法律风险及其防范 616

三、房地产投资风险的防范策略 620

四、房地产投资风险的识别方法及其控制措施 624

第五节 海南房地产投资风险分析 627

一、海南房地产投资风险高于一线城市 627

二、“国际旅游岛”令海南炒房者热炒房地产、频现种种风险隐患 628

三、两个“暂停”催动热钱涌入、海南房地产泡沫令人忧虑 629

 

第十七章 海南房地产行业融资策略探讨 631

第一节 中国房地产融资渠道的多元化 631

一、银行贷款 631

二、上市融资 631

三、房地产债券融资 631

四、夹层融资 632

五、房地产信托 632

六、海外地产基金 632

七、房地产信托投资基金（REITS） 633

八、其他方式 636

第二节 中国房地产融资现状 637

一、我国房地产融资市场发展概况 637

二、我国房地产融资市场的主要特点 638

三、并购贷款成大型房地产企业融资新兴渠道 639

四、我国房地产融资市场发展趋势分析 640

第三节 房地产信托投资基金拓宽融资渠道 642

一、房地产投资信托基金的基本概念与特点 642

二、发展房地产投资信托基金的重要意义 643

三、中国房地产信托投资基金发展概况 644

四、发展我国REITS运作模式选择 646

五、中国发展房地产投资信托基金面临的问题及政策建议 647

第四节 房地产企业融资能力研究 648

一、内源融资能力 649

二、权益融资能力 649

三、负债融资能力 653

四、提升房地产企业融资能力的对策建议 656

第五节 房地产融资存在的问题及发展策略建议 657

一、我国房地产企业融资存在的主要问题 657

二、房地产企业的融资对策 662

三、房地产融资方式创新的思路分析 663

四、房地产融资方式的选择 665

 

附录：《海南省城乡规划条例》 669