第一章 特色商业街基本概述  25

第一节 商业街的定义及分类     25

一、商业街的定义       25

二、按经营商品类型分类    25

第二节 特色商业街基本概述     26

一、特色商业街产生背景    26

二、特色商业街的概念       27

三、特色商业街的价值       27

四、特色商业街的特征       28

（一）特区    28

（二）特业    28

（三）特文    28

（四）特景    28

五、商业街商铺特点    29

（一）商业街规模特点       29

（二）商业街规划设计特点       30

（三）商业街名称特点       30

（四）专业商业街商铺特点       30

六、复合商业街商铺特点    31

（一）商业街规模特点       31

（二）商业街规划设计特点       31

（三）商业街名称特点       31

（四）复合商业街商铺特点       32

七、特色商业街功能转变趋势    32

（一）豪布斯卡(HOPSCA) 32

（二）国际街区(BLOCK) 32

第二章 中国特色商业街发展背景  34

第一节 特色商业街政策标准     34

一、国内商业街相关政策标准    34

二、商业街行业分类指导办法    35

三、商业街管理技术规范    38

第二节 特色商业街经济环境     44

一、行业与经济发展相关性       44

二、国家宏观经济发展现状       45

（一）中国GDP增长情况 45

（二）工业经济发展形势分析    46

（三）社会固定资产投资分析    47

（四）全社会消费品零售总额    48

（五）城乡居民收入增长分析    50

（六）居民消费价格变化分析    51

（七）对外贸易发展形势分析    52

三、“十二五”期间经济形势预测     53

第三节 城市建设发展状况分析  55

一、中国城镇化进程分析    55

二、中国城市发展规模情况分析       56

（一）中国城市数量规模分析    56

（二）城市土地面积统计情况    58

（三）城市人口统计情况分析    58

三、中国城市建设投资状况分析       58

第四节 国内旅游市场发展分析  59

一、中国旅游市场概况       59

二、旅游接待人数分析       60

三、旅游行业收入情况       60

四、人均旅游消费情况       61

五、旅游消费趋势分析       61

第三章 中国商业地产市场发展分析     62

第一节 中国商业土地供应及价格     62

一、土地成交闲置情况       62

二、成交土地变化趋势       64

三、土地价格增长速度       65

四、政策对土地价格影响    66

第二节 中国商业地产市场现状  68

一、中国商业地产市场现状       68

二、中国商业地产发展特点       69

三、商业地产进入调控视野       70

四、商业地产市场热点分析       70

五、中国商业地产市场形势       73

第三节 商业地产行业运营分析  74

一、商业地产开发投资额分析    74

二、商业地产销售面积分析       75

三、商业地产价格影响因素       76

第四节 商业地产行业竞争格局  77

一、中国房地产竞争格局分析    77

二、中国房地产品牌企业竞争    80

三、中国商业地产市场竞争态势       81

四、商业地产市场竞争全面升级       82

第四章 全球特色商业街发展及经验启示     84

第一节 全球特色商业街发展情况     84

一、全球特色商业街发展历程    84

二、国外特色商业街发展特点    85

三、主要地区特色商业街情况    86

（一）英国    86

（二）法国    88

（三）日本    88

第二节 世界著名商业评价指标体系  90

一、世界著名商业街核心特征    90

（一）历史文化底蕴    90

（二）基础设施条件    90

（三）领先商业模式    91

（四）优良消费品质    91

二、世界商业街评价指标选取原则    92

（一）核心性原则       92

（二）客观性原则       92

（三）可比性原则       92

（四）可获得性原则    92

三、世界著名商业街评价指标体系    92

（一）商业街租金       94

（二）全球化零售商数量    95

（三）商业地标数量    95

（四）消费品牌数量    96

（五）奢侈品牌数量    96

（六）历史年代    96

（七）停车场数量       97

第三节 全球著名特色商业街分析     98

一、纽约第五大道       98

（一）基本概况    98

（二）设施情况    98

（三）商业布局    99

（四）经验借鉴    100

二、巴黎香榭丽舍大街       101

三、伦敦牛津街    105

四、东京银座       108

五、新加坡乌节路       111

六、韩国明洞大街       118

七、澳大利亚悉尼皮特街    122

八、奥地利维也纳克恩顿大街    124

第四节 全球特色商业街经验启示     125

一、特色商业街发展直接动因—市场竞争力    125

二、特色商业街发展关键所在—聚集及充实    126

三、特色商业街发展前提条件—组织化程度    126

四、特色商业街发展重要途径—人文化理念    127

五、特色商业街发展重要保证—政府控制力    127

第五章 国内特色商业街发展概况  129

第一节 特色商业街发展现状     129

一、国内特色商业街概况    129

二、特色商业街发展特点    130

三、政策助力特色商业街    130

四、特色商业街主要类型    131

五、特色商业区发展趋势    132

第二节 特色商业街发展优势     135

一、建筑空间系统优势       135

二、商业业态集聚优势       135

三、交通物流配套优势       136

第三节 特色商业街竞争力因素  136

一、竞争力影响因素特点    136

二、竞争力影响因素分析    136

（一）外部空间因素    136

（二）内在资源因素    137

（三）内在历史人文因素    138

第四节 特色商业街发展问题     139

一、商业街定位不准    139

二、特色商业街不“特”    140

三、商业业态布局失衡       140

第六章 国内重点城市特色商业街分析 142

第一节 北京  142

一、商业地产投资额情况    142

二、特色商业街运营情况    142

三、特色商业街发展特征    143

四、特色商业街规划布局    144

五、特色商业街租金情况    145

第二节 上海  147

第三节 广州  152

第四节 深圳  156

第五节 天津  160

第六节 杭州  164

第七节 武汉  167

第七章 特色商业街规划开发分析  174

第一节 特色商业街成功开发要素     174

一、科学规划       174

二、准确定位       174

三、慎重选址       174

四、招商先行       175

五、规模适度       175

六、因地制宜       175

七、错位经营       175

八、以人为本       176

九、强化功能       176

十、营造氛围       176

十一、重视节点    176

十二、商魂培育    176

十三、有机链接    177

十四、成功营销    177

十五、独特景观    177

第二节 特色商业街功能定位理念选择     177

一、市场导向理念       177

二、错位经营理念       178

三、生态平衡理念       179

第三节 特色商业街项目定位分析     180

一、项目类型定位       180

二、项目档次定位       180

三、客户群体定位       180

四、项目主题定位       181

五、项目案名定位       181

六、项目形象定位       182

七、产品功能定位       182

八、项目业态定位       182

九、项目价格定位       182

第四节 特色商业街项目商业规划     183

一、经营规划的布局顺序    183

二、经营规划的整体利益    183

三、规划的黄金分割定律    185

四、配套设施作用与投入    186

五、商铺格局规划与设计    187

第五节 特色商业街规划设计内容     190

一、建筑外立面设计    190

二、环境规划与设计    193

三、商铺结构设计       195

四、消防设计       195

五、商业街设计要素    196

第六节 特色商业街项目经济测算     198

一、项目经济测算       198

二、项目定价方式       199

三、项目经济效益       200

第七节 商业街升级对地产商的影响  202

一、中国商业街升级背景    202

二、商业街升级改造特征    202

（一）国际化、品牌化       202

（二）商业空间升级瓶颈    202

（三）历史文化风貌保护    203

（四）建筑景观改造升级    203

（五）商业地产及业态多样化    203

（六）管理服务升级    203

三、商业街升级对商业地产商经营影响    203

（一）物业二次开发及潜在价值挖掘       203

（二）内部管理从粗放到精细化转变       204

第八章 特色商业街招商推广分析  206

第一节 特色商业街招商流程     206

一、特色商业街的定位       206

（一）商业主题    206

（二）社会主题    206

二、选择最佳业态组合       206

三、特色商业街招商流程    207

（一）确定招商对象    207

（二）确定经营模式    207

（三）招商优惠策略    208

（四）招商具体程序    208

第二节 特色商业街自主招商模式     208

一、招商部门组建       208

（一）招商部门职责概述    208

（二）招商部门组织架构    209

（三）招商经理岗位职责    209

（四）招商专员岗位职责    210

二、现场接待流程       211

三、招商谈判知识       211

（一）招商谈判原则    211

（二）应对客户技巧    212

（三）说服客户策略    215

（四）客户异议处理    217

四、招商人员管理       218

（一）招商人员仪容要求    218

（二）招商人员素质要求    223

（三）招商人员培训要点    223

（四）招商人员激励管理    224

（五）招商人员考评管理    226

第三节 特色商业街委托招商模式     226

一、选择招商代理公司       226

（一）代理公司业务要求    226

（二）代理公司设施要求    228

二、签订招商代理合同       229

第四节 特色商业街项目营销推广     230

一、项目消费者行业调查    230

二、销售与经营平衡分析    231

三、商业街商铺营销特性    231

四、商业街营销推广流程    233

五、商业街物业销售方式    236

第九章 特色商业街运营管理分析  238

第一节 特色商业街管理模式     238

一、委托制    238

二、抽调制    238

三、物业管理制    238

第二节 特色商业街销售模式     239

一、商业街项目散售盈利模式    239

（一）一般散售模式分析    239

（二）带租约销售模式分析       239

（三）带回报销售模式分析       239

（四）散售模式适用物业    240

（五）散售模式优劣势       241

二、商业街项目整售盈利模式    242

（一）整售模式操作方式    242

（二）整售模式主要特点    242

（三）整售模式适用物业    242

（四）整售模式优劣势       243

第三节 商业街项目持有经营盈利模式     243

一、完全自营模式分析       243

（一）完全自营模式资源要求    243

（二）完全自营模式优劣势分析       244

二、自营+经营贷模式分析 245

（一）模式操作方式    245

（二）模式资源要求    246

（三）模式优劣势分析       246

三、资本运作模式分析       246

（一）资本运作模式操作方式    246

（二）资本运作模式优劣势分析       247

第四节 商业街项目混合运作盈利模式     248

一、混合运作模式操作方式分析       248

二、混合运作模式主要特点分析       248

三、混合运作适用物业类型分析       248

四、混合运作模式优劣势分析    248

第十章 特色商业街资源营销策略分析 250

第一节 特色商业街资源概述     250

一、特色商业街资源的形成       250

二、特色商业街资源的分类       250

（一）内部资源    250

（二）外部资源    251

（三）关键资源    251

（四）辅助资源    251

三、特色商业街关键性资源       251

（一）土地资源    251

（二）设施资源    252

（三）品牌资源    252

（四）文化资源    253

（五）商业资源    253

（六）旅游资源    254

第二节 各类商业街关键性资源影响分析  254

一、传统商业街影响分析    255

二、专业商业街影响分析    255

三、旅游商业街影响分析    256

四、室内商业街影响分析    256

第三节 特色商业街资源营销分析     256

一、特色商业街资源营销目标    256

二、特色商业街资源营销特征    257

三、特色商业街资源营销价值    258

（一）凝聚大量人气    258

（二）刺激经济发展    258

（三）提升区域价值    259

第四节 特色商业街资源营销要点     259

一、土地资源营销要点       259

二、设施资源营销要点       260

三、品牌资源营销要点       261

四、文化资源营销要点       262

五、商业资源营销要点       263

六、旅游资源营销要点       264

第五节 特色商业街资源营销策略     264

一、整合策略       264

（一）营销主体整合    264

（二）关键资源整合    265

二、挖掘策略       266

（一）历史文化资源挖掘    266

（二）城市文化资源挖掘    267

（三）商业文化资源挖掘    267

三、吸纳策略       268

（一）品牌资源吸纳    268

（二）商铺资源吸纳    268

（三）街区资源吸纳    269

四、嫁接策略       269

（一）旅游资源嫁接    269

（二）文化资源嫁接    269

（三）教育资源嫁接    270

五、集群策略       270

（一）特色商业资源集群    271

（二）街区设施资源集群    271

第十一章 电商在特色商业街运营中的运用 272

第一节 商业街电子商务的价值  272

第二节 商业街电子商务的功能  272

第三节 商业街电子商务的构成  273

一、商业街网络信息系统    273

二、电子商务服务商    273

三、商业街电商应用主体    274

（一）商家    274

（二）管理部门    274

（三）商家自治组织    275

（四）消费者       275

四、电子支付体系       275

第四节 商业街电子商务盈利模式     275

一、服务商家       275

二、服务消费者    275

三、商品代销       276

四、网络广告       276

五、服务管理部门       276

六、与专业单位合作    276

第五节 典型商业街电商运用案例     276

一、厦门网上中山路    276

（一）网站发展概况    276

（二）模式创新之处    277

二、网上淮海路    277

（一）网站发展概况    277

（二）模式创新之处    277

三、网上春熙路    278

（一）网站发展概况    278

（二）模式创新之处    278

第十二章 特色商业街商业模式分析     279

第一节 特色商业街商业模式概念     279

第二节 特色商业街商业模式特征     279

一、概括性    280

二、阶段性    280

三、稳定性    280

四、针对性    280

第三节 特色商业街商业模式的构成  280

一、定位       280

二、关键资源       281

三、业态       282

四、文化       282

五、收益方式       283

第四节 现阶段特色商业街商业模式  283

一、“一站式”购物街  283

二、功能主题化专业街       284

三、“生活街”模式     284

四、民俗休闲街模式    284

五、商旅文融合模式    284

六、城市交通复合体    285

七、社区商业模式       285

八、仓储式商业模式    285

第十三章 特色商业街商业价值研究     286

第一节 特色商业街商业价值的体现  286

一、政府政策驱动       286

二、市场供求驱动       286

三、带动经济发展       286

四、商铺成长空间       287

五、增强城市竞争力    287

六、满足物质文化需求       287

第二节 特色商业街商业价值自身影响因素     287

一、土地实物因素       287

二、建筑实物因素       288

三、房地产权益因素    288

四、房地产区位因素    288

第三节 交通系统对特色商业街商业价值影响  289

一、交通系统设计原则       289

二、交通对商业街意义       289

三、停车场的位置选择       289

四、停车场形式和规模       289

（一）地面停车场       289

（二）附设式停车       290

（三）立体式停车楼    290

五、街道的空间环境设计    290

第四节 特色商业街商业价值挖掘策略     291

一、地域文化资源的利用    291

二、商业街地理区位选择    291

三、商业街商业业态搭配    292

四、商业街地产租金估价    294

五、商铺的运营管理策略    295

第十四章 购物休闲特色商业街开发运营策略及案例       297

第一节 购物休闲主题商业街开发运营策略     297

一、商业街特色主题特点    297

二、休闲商业街模式探讨    298

三、休闲商业街基本特征    299

四、休闲商业街业态功能    299

五、休闲商业街文化营造    300

六、商业街开发管理策略    301

第二节 购物休闲主题商业街典型案例分析     301

一、北京王府井    301

（一）基本概况    301

（二）规划布局    302

（三）区位交通    303

（四）商业业态    304

（五）地价租金    304

二、北京世贸天阶       305

三、天津和平路    306

四、哈尔滨中央大街    308

五、上海新天地    310

六、上海南京路    312

七、上海吴江路休闲街       315

八、广州北京路    316

九、南京湖南路    318

十、南京新街口商业街       319

十一、武汉江汉路       321

十二、成都春熙路       323

十三、重庆解放碑       325

第十五章 服装特色商业街开发运营策略及案例       328

第一节 服装主题商业街开发运营策略     328

一、商业街特色主题特点    328

二、商业街布局设计要点    329

三、商业街配套设施要求    329

第二节 服装主题商业街典型案例分析     330

一、深圳东门步行街    330

（一）基本概况    330

（二）规划布局    331

（三）区位交通    332

（四）商业业态    333

（五）发展特色    333

（六）地价租金    334

二、杭州武林路时尚女装街       334

（一）基本概况    334

（二）规划布局    335

（三）区位交通    335

（四）商业业态    336

三、杭州四季青服装街       337

（一）基本概况    337

（二）规划布局    338

（三）发展特色    339

（四）区位交通    339

（五）品牌情况    340

四、常熟服装城休闲服饰特色商业街       340

（一）基本概况    340

（二）规划布局    341

（三）区位交通    342

（四）商业业态    342

第十六章 酒吧特色商业街开发运营策略及案例       343

第一节 酒吧主题商业街开发运营策略     343

一、酒吧商业街发展现状    343

二、酒吧街形成区域环境    344

三、酒吧街物业开发条件    345

四、北京酒吧街发展概况    346

第二节 酒吧主题商业街典型案例分析     348

一、北京三里屯酒吧街       348

（一）基本概况    348

（二）规划布局    349

（三）区位交通    350

（四）面临挑战    351

（五）地价租金    353

二、北京后海酒吧街    353

（一）基本概况    353

（二）规划布局    355

（三）发展特色    355

（四）地价租金    355

四、广州芳村白鹅潭风情酒吧街       356

（一）基本概况    356

（二）配套设施    356

（三）区位交通    357

（四）地价租金    357

五、南京1912 357

（一）基本概况    357

（二）规划布局    358

（三）区位交通    359

（四）商业业态    360

（五）发展优势    360

（六）地价租金    362

第十七章 美食特色商业街开发运营策略及案例       363

第一节 美食主题商业街开发运营策略     363

一、商业街特色主题特点    363

二、商业街布局设计要点    363

三、商业街配套设施要求    364

四、商业街开发管理策略    364

第二节 美食主题商业街典型案例分析     365

一、成都“一品天下”美食商业街    365

（一）基本概况    365

（二）规划布局    365

（三）区位交通    366

（四）商业业态    367

（五）地价租金    368

二、成都锦里商业街    368

三、南京狮子桥美食街       370

四、武汉户部巷    372

五、苏州十全街    375

六、长沙黄兴路    377

第十八章 IT特色商业街开发运营策略及案例 384

第一节 IT主题商业街开发运营情况 384

一、商业街特色主题特点    384

二、商业街发展区域差异    384

第二节 IT主题商业街典型案例分析 385

一、深圳华强北    385

（一）基本概况    385

（二）规划布局    386

（三）商圈特点    386

（四）商业业态    390

（五）经营情况    391

（六）地价租金    393

二、广州石牌IT街 394

（一）基本概况    394

（二）规划布局    394

（三）区位交通    394

（四）商业业态    395

（五）地价租金    395

三、西安雁塔路商业街       395

（一）基本概况    395

（二）规划布局    396

（三）街道雕塑    396

（四）商业业态    397

四、杭州文三路电子信息街       397

（一）基本概况    397

（二）产业集聚    398

（三）商业业态    398

（四）经验借鉴    398

第十九章 汽车特色商业街开发运营策略及案例       400

第一节 汽车主题商业街开发运营策略     400

一、商业街特色主题特点    400

二、商业街布局设计要点    400

三、商业街开发管理策略    401

第二节 汽车主题商业街典型案例分析     402

一、杭州石祥路汽车街       402

（一）基本概况    402

（二）规划布局    403

（三）区位交通    403

（四）商业业态    404

二、杭州市绍兴路汽车街    404

（一）基本概况    404

（二）规划布局    405

（三）交通设施    405

三、沈阳北二路汽车街       406

（一）基本概况    406

（二）区位交通    406

（三）商业业态    407

四、南京大明路汽车街       407

（一）基本概况    407

（二）规划布局    408

（三）区位交通    408

（四）发展特色    408

（五）地价租金    409

五、青岛汽车贸易大道       409

（一）基本概况    409

（二）区位交通    410

（三）商业业态    411

（五）地价租金    412

第二十章 艺术特色商业街开发运营策略及案例       413

第一节 艺术主题商业街开发运营策略     413

一、商业街特色主题特点    413

二、商业街布局设计要点    413

第二节 艺术主题商业街典型案例分析     414

一、北京798艺术区 414

（一）基本概况    414

（二）发展定位    414

（三）发展模式    415

（四）入驻企业    415

（五）核心优势    416

（六）发展规划    417

（七）存在问题    418

（八）艺术盛事    418

（九）地价租金    418

二、北京二十二院街    419

（一）基本概况    419

（二）规划布局    419

（三）区位交通    420

（四）商业业态    420

（五）地价租金    421

三、深圳大芬油画村    422

（一）基本概况    422

（二）发展定位    422

（三）发展模式    423

（四）市场前景    423

（五）优惠政策    423

（六）入驻企业    424

（七）核心优势    424

四、武汉花园道艺术商业街       425

（一）基本概况    425

（二）发展历程    425

（三）区位交通    427

（四）商业布局    428

（五）地价租金    428

第二十一章 历史文化特色商业街开发运营策略及案例   429

第一节 历史文化主题商业街开发运营策略     429

一、商业街特色主题特点    429

二、商业街的差异性分析    430

三、商业街开发趋势分析    431

第二节 历史文化主题商业街典型案例分析     432

一、北京烟袋斜街       432

（一）基本概况    432

（二）规划布局    432

（三）区位交通    436

（四）商业业态    436

（五）地价租金    438

二、北京大栅栏街       438

（一）基本概况    438

（二）规划布局    439

（三）区位交通    439

（四）商业业态    440

（五）地价租金    440

三、天津鼓楼商业街    440

（一）基本概况    440

（二）规划布局    441

（三）区位交通    441

（四）商业业态    442

四、广州上下九步行街       443

（一）基本概况    443

（二）规划布局    444

（三）商业业态    444

（四）地价租金    445

五、无锡南禅寺•清名桥街区     445

（一）基本概况    445

（二）规划布局    445

（三）商业业态    447

六、苏州观前街    448

（一）基本概况    448

（二）规划布局    448

（三）商业业态    449

（四）地价租金    450

七、成都宽窄巷商业街       450

（一）基本概况    450

（二）规划布局    450

（三）区位交通    451

（四）项目特色    452

（五）商业业态    452

（六）地价租金    452

第二十二章 2015-2020年中国特色商业街投融资前景及策略分析 454

第一节 2015-2020年特色商业街投资前景 454

一、特色商业街投资开发背景    454

二、特色商业街区域发展前景    455

三、主题特色商业街投资前景    455

四、特色商业街商铺投资技巧    456

第二节 2015-2020年特色商业街开发企业融资前景 458

一、商业街开发企业融资意义    458

二、商业街开发企业融资需求    459

三、商业街开发企业融资渠道    459

四、商业街开发企业融资流程    461

五、商业街开发企业融资新平台       463

（一）商业抵押担保证券（CMBS） 463

（二）商业地产基金融资模式    464

第三节 2015-2020年特色商业街投资风险控制及策略 466

一、特色商业街投资风险控制    466

（一）项目开发前期风险控制    466

（二）施工建设过程中风险控制       469

（三）内部经营管理风险及控制       470

二、特色商业街投资回报    471

三、特色商业街投资策略    472