第一部分 产业环境透视

第一章 产业园区发展综述 1

第一节 产业园区的定义 1

一、产业园区的概念 1

二、产业园区的优势 1

三、产业园区的类型 2

第二节 产业园区的分类 3

一、经济技术开发区 3

二、高新技术产业开发区 3

三、生态工业园区 3

四、文化产业园区 4

五、物流园区 4

六、金融后台服务园区 5

第三节 产业园区功能定位与生命周期 5

一、混合型产业园区的生命周期特征 5

二、专业型产业园区的生命周期特征 6

第四节 产业园区与循环经济发展的辩证关系 6

一、产业园区是循环经济发展的重要载体 6

二、循环经济是实现产业园区可持续发展的重要途径 6

第五节 产业园区与城市经济发展的相关性分析 7

一、我国城市经济发展的阶段性 7

二、产业园区与城市经济发展的关系分析 8

第二章 产业园区市场环境及影响分析 13

第一节 产业园区政策环境分析 13

一、产业园区政策环境分析 13

二、政策环境对产业园区的影响 14

第二节 产业园区经济环境分析 15

一、国际宏观经济形势分析 15

1、世界经济增长有望改善和加快 15

2、主要国家及地区经济展望 20

二、国内宏观经济形势分析 22

1、国民经济运行情况 22

2、工业发展形势 32

3、固定资产投资情况分析 35

4、社会消费品零售总额 38

5、对外贸易&进出口 39

三、宏观经济环境对产业园区的影响 40

第三节 产业园区社会环境分析 42

一、产业园区社会环境分析 42

1、人口环境状况 42

2、教育、科学技术和文化 44

3、卫生和社会服务 46

4、资源、环境和安全生产 47

5、中国城镇化率 47

6、居民的各种消费观念和习惯 48

二、社会环境对产业园区的影响 52

第四节 产业园区产业环境分析 54

一、工业经济运行分析 54

二、工业经济对产业园区的影响 55

第二部分 行业深度分析

第三章 我国产业园区运行现状分析 57

第一节 我国产业园区发展状况分析 57

一、国际知名产业园区介绍 57

二、我国产业园区发展的阶段进程 62

三、产业园区成为区域经济发展重要助推器 63

四、国家大力推进工业园区快速健康发展 64

五、苏粤携手共建产业园区取得积极成效 65

第二节 产业园区发展热点分析 66

一、产业园区将向市场主导转变 66

二、各地争建3D打印产业园 67

三、产业园区是实现新型城镇化的途径之一 68

第三节 产业园区主要排行分析 71

第四节 产业园区核心竞争力分析 72

一、资源整合能力 72

二、运营管理能力 73

三、社会经济效应 73

第五节 产业园区建设与投资主体分析 74

一、房地产行业与产业园区建设相关性分析 74

1、传统房地产商投资产业园建设 74

2、商业地产商投资产业园建设 75

3、工业地产商投资产业园建设 76

4、产业地产商投资产业园建设 76

5、国外地产商投资产业园区建设 78

二、各类地产行业运行分析 78

1、住宅地产行业运行分析 78

2、商业地产行业运行分析 81

3、工业地产行业运行分析 82

4、产业地产行业运行分析 84

第四章 我国产业园区运营管理分析 86

第一节 产业园区主要盈利模式分析 86

一、土地收益 86

二、房地产开发收益 86

三、有偿出让无形资源收益 86

四、入园企业经营税收 87

五、园区运营管理服务收益 87

六、自投项目经营收益 87

第二节 产业园区开发模式分析 87

一、“园中园”开发模式 87

二、“市场化”开发模式 88

三、“行政特区”开发模式 88

四、“官助民办”开发模式 88

第三节 产业园区建设关联群体分析 88

一、地方政府 88

二、传统房地产企业 89

三、商业地产企业 89

四、工业地产企业 89

五、产业地产企业 89

六、园区内企业 90

第四节 产业园区的运营管理分析 90

一、产业园区的两类基本运营模式 90

二、对工业园区实行科学规划和管理 90

三、产业园区的运营与开发建议 91

四、提升产业园区运营效率的三要素 92

第五节 产业园区运营案例分析 93

一、国际产业园区运营经验分析 93

二、国内产业园区运营现状分析 96

第五章 我国高新技术产业园发展分析 101

第一节 高新技术产业园发展综述 101

一、高新技术产业园的概念 101

二、高新技术产业园的构成 103

三、高新技术产业园的产业领域 104

四、高新技术产业园的基本特征 104

第二节 高新技术产业园运营模式分析 105

一、高新技术产业园建园模式分析 105

二、高新技术产业园管理模式分析 107

三、高新技术产业园融资模式分析 108

第三节 高新技术产业园运营现状分析 112

一、国家高新技术产业开发区企业数量 112

二、国家高新技术产业开发区从业人员 113

三、国家高新技术产业开发区总收入 114

四、国家高新技术产业开发区总产值 114

五、国家高新技术产业开发区净利润 115

六、国家高新技术产业开发区实交税金 116

七、国家高新技术产业开发区年出口额 116

第四节 高新技术产业园建设投资吸引力分析 117

一、高新技术产业园建设需求分析 117

二、高新技术产业园土地供给分析 117

第五节 高新技术产业园投资策略分析 118

一、高新技术产业园发展策略分析 118

二、高新技术产业园招商策略分析 119

第六章 我国科技园区发展分析 121

第一节 科技园区发展综述 121

一、科技园区的定义 121

二、科技园区的分类 121

三、与地产开发运营的关系 122

第二节 科技园区运营模式分析 123

一、科技园区创建模式 123

二、科技园区管理模式 124

三、科技园区盈利模式 125

第三节 科技园区运营现状分析 126

一、科技园区建设规模 126

二、科技园区建设效益 127

三、科技园区运营现状 128

第四节 科技园区建设投资吸引力分析 129

一、科技园区建设需求分析 129

二、科技园区土地供给分析 130

第五节 科技园区投资策略分析 130

一、科技园区建设进展与趋势 130

二、科技园区建设投资特性分析 133

三、科技园区投资机会及策略分析 136

四、科技园区投资风险及防范分析 137

第七章 我国文化（创意）产业园区发展分析 139

第一节 文化（创意）产业园区发展综述 139

一、文化（创意）产业园区的定义 139

二、文化（创意）产业园区的分类 140

三、与地产开发运营的关系 141

第二节 文化（创意）产业园区运营模式分析 142

一、文化（创意）产业园区创建模式 142

二、文化（创意）产业园区管理模式 143

三、文化（创意）产业园区盈利模式 143

四、文化（创意）产业园区重点领域投资运营分析 146

第三节 文化（创意）产业园区运营现状分析 149

一、文化（创意）产业园区建设规模 149

二、文化（创意）产业园区建设效益 150

三、文化（创意）产业园区运营现状 151

第四节 文化（创意）产业园区建设投资吸引力分析 154

一、文化（创意）产业园区建设需求分析 154

二、文化（创意）产业园区土地供给分析 155

第五节 文化（创意）产业园区投资策略分析 158

一、文化（创意）产业园区建设进展与趋势 158

二、文化（创意）产业园区建设投资特性分析 159

三、文化（创意）产业园区投资机会及策略分析 161

四、文化（创意）产业园区投资风险及防范分析 164

第八章 我国其他重点产业园区发展分析 166

第一节 我国总部经济园发展分析 166

一、总部经济园发展综述 166

二、总部经济园运营模式分析 167

1、总部经济园创建模式 167

2、总部经济园管理模式 170

3、总部经济园盈利模式 171

三、总部经济园运营现状分析 172

1、总部经济园建设规模 172

2、总部经济园建设效益 174

3、总部经济园运营现状 176

四、总部经济园建设投资吸引力分析 178

1、总部经济园建设需求分析 178

2、总部经济园特点分析 181

五、总部经济园投资策略分析 182

1、总部经济园建设进展与趋势 182

2、总部经济园建设投资特性分析 195

3、总部经济园投资机会及策略分析 197

4、总部经济园投资风险及防范分析 198

第二节 我国特色产业园发展分析 200

一、特色产业园发展综述 200

1、特色产业园概念 200

2、特色产业园特点 201

二、特色产业园运作要点分析 201

1、产业定位 201

2、系统规划 201

3、开发区的中长期产业发展战略规划 202

4、理顺六大流 202

5、品牌经营 202

6、全方位招商 202

7、强化龙头企业的招商 202

8、创新模式 202

9、滚动开发 202

三、六大特色产业园案例分析 203

1、改装与零部件产业园 203

2、生物与制药产业园 203

3、煤电与煤化工产业园 204

4、文化创意产业园 205

5、纺织与服装产业园 206

6、商贸与物流产业园 207

四、特色产业园投资策略分析 208

1、以科学规划高层次来引导特色产业园区建设 208

2、以特色项目高要求来提升特色产业园区建设 209

3、以环境配套高标准来推进特色产业园区建设 210

第三部分 竞争格局分析

第九章 2015-2020年重点产业园区及开发企业经营形势分析 211

第一节 产业园区建设行业领先企业经营分析 211

一、北京中关村科技发展（控股）股份有限公司 211

1、企业发展概况分析 211

2、企业经营收入构成 212

3、企业偿债能力 213

4、企业经营效率 213

5、企业获利能力 214

6、企业发展能力 214

7、企业现金流量 215

8、企业投资收益 216

9、企业投资动向 216

10、重点园区项目 216

二、北京联东投资（集团）有限公司 220

1、企业发展概况分析 220

2、发展规模分析 221

3、经济指标分析 221

4、企业竞争力分析 222

5、企业投资动向 222

6、重点园区项目 222

三、五矿（营口）产业园发展有限公司 229

1、企业发展概况分析 229

2、发展规模分析 230

3、经济指标分析 230

4、企业竞争力分析 231

5、企业投资动向 231

6、重点园区项目 231

四、天安数码城（集团）有限公司 238

1、企业发展概况分析 238

2、发展规模分析 239

3、经济指标分析 239

4、企业竞争力分析 239

5、企业投资动向 239

6、重点园区项目 239

五、津通集团有限公司 245

1、企业发展概况分析 245

2、发展规模分析 246

3、经济指标分析 247

4、企业竞争力分析 247

5、企业投资动向 248

6、重点园区项目 249

六、香港平谦国际有限公司 252

1、企业发展概况分析 252

2、企业投资动向 252

3、重点园区项目 252

七、华夏幸福基业投资开发股份有限公司 255

1、企业发展概况分析 255

2、企业经营收入构成 256

3、企业偿债能力 258

4、企业经营效率 259

5、企业获利能力 260

6、企业发展能力 260

7、企业现金流量 261

8、企业投资收益 261

9、重点园区项目 262

八、浙江省再生资源集团有限公司 265

1、企业发展概况分析 265

2、发展规模分析 267

3、经济指标分析 267

4、企业竞争力分析 267

5、企业投资动向 268

6、重点园区项目 268

九、石狮市信德隆建设发展有限公司 270

1、企业发展概况分析 270

2、发展规模分析 271

3、经济指标分析 271

4、企业竞争力分析 271

5、企业投资动向 271

6、重点园区项目 272

十、中兴国际投资有限公司 273

1、企业发展概况分析 273

2、发展规模分析 274

3、经济指标分析 274

4、企业竞争力分析 274

5、企业投资动向 275

6、重点园区项目 275

十一、广东浙商联合投资控股有限公司 281

1、企业发展概况分析 281

2、发展规模分析 281

3、经济指标分析 281

4、企业竞争力分析 282

5、企业投资动向 282

6、重点园区项目 282

十二、中海信科技开发（深圳）有限公司 284

1、企业发展概况分析 284

2、发展规模分析 285

3、经济指标分析 286

4、企业竞争力分析 287

5、企业投资动向 287

6、重点园区项目 288

第十章 2015-2020年产业园区前景及趋势预测 291

第一节 产业园区“十二五”规划研究 291

一、国家级经济技术开发区和边境经济合作区“十二五”发展规划 291

二、国家高新技术产业开发区“十二五”发展规划 293

第二节 2015-2020年产业园区市场发展前景 307

一、2015-2020年产业园区市场发展潜力 307

二、2015-2020年产业园区市场发展前景展望 308

三、2015-2020年产业园区细分行业发展前景分析 310

1、经济技术开发区发展前景分析 310

2、高新技术产业园发展前景分析 310

3、科技园区发展前景分析 311

4、工业园区发展前景分析 311

5、产业基地发展前景分析 311

6、特色产业园发展前景分析 312

7、产业新城发展前景分析 317

第三节 2015-2020年产业园区市场发展趋势预测 318

一、2015-2020年产业园区行业发展趋势 318

1、优惠政策向产业集群转变 318

2、由加工型高新区向研发型高新区转型 318

3、从引进大型公司向科技型中小企业集群转变 319

4、由土地运营向综合的产业开发及氛围培育转变 319

5、由功能单一的产业区向现代化综合功能区转型 319

6、生态工业园区将备受关注 319

二、2015-2020年产业园细分市场发展趋势 320

1、经济技术开发区发展趋势预测 320

2、高新技术产业园发展趋势预测 320

3、科技园区发展趋势预测 321

4、工业园区发展趋势预测 324

5、产业基地发展趋势预测 324

6、特色产业园发展趋势预测 325

7、产业新城发展趋势预测 327

第四部分 投资前景分析

第十一章 2015-2020年产业园区投资价值评估分析 329

第一节 产业园区的盈利环节与模式 329

一、园区盈利的背景与意义 329

二、园区盈利环节与模式分析 329

1、园区土地运营的盈利模式 329

2、园区增值服务的盈利模式 330

3、园区金融投资的盈利模式 330

4、园区模式输出的盈利模式 330

三、提升园区盈利能力的对策建议 331

1、选取符合实际的盈利模式 331

2、提升增值服务在园区盈利中的比重 331

3、以金融创新带动园区盈利模式创新 331

4、规范土地运营类盈利渠道 331

第二节 2015-2020年产业园区行业发展的影响因素 332

一、有利因素 332

二、不利因素 334

第三节 2015-2020年产业园区行业投资价值评估分析 335

一、行业投资效益分析 335

二、产业发展的空白点分析 336

三、投资回报率比较高的投资方向 336

四、新进入者应注意的障碍因素 337

第十二章 2015-2020年产业园区投资机会与风险 339

第一节 产业园区投资形势分析 339

一、产业园区具有良好的投资价值 339

二、“十二五”期间全国兴起产业园投资热潮 339

三、高新区转型下的投资机会分析 342

第二节 产业园区建设融资分析 344

一、企业融资模式 344

1、政府特殊支持融资 344

2、通过银行贷款融资 345

3、社会资金 345

二、项目融资模式 349

1、特许经营（BOT模式） 349

2、公私合营（如PPP模式） 350

3、施工方垫资承包 351

4、使用者预付费 352

三、其他融资模式 352

第三节 2015-2020年产业园区投资机会 358

一、产业园投资吸引力 358

二、产业园增长动力分析 360

三、产业园区域投资潜力分析 361

第四节 2015-2020年产业园区投资风险及防范 362

一、市场风险 362

二、经营风险 362

三、政策风险 362

四、人才技术风险 362

第五节 中国产业园区行业发展建议 363

一、产业园区未来发展方向 363

二、产业园区主要投资建议 364

三、中国产业园区融资分析 367

第十三章 2015-2020年产业园区面临的困境及对策 370

第一节 产业园区发展的问题及对策 370

一、产业园区发展中的主要问题 370

二、中西部产业园区面临的困扰分析 371

三、低碳产业园建设大跃进亟需规范化 373

四、产业园区的规划设计原则及思路 376

五、城市产业园的定位策略与模式选择 376

六、我国各类国家级开发区发展的思路 378

第二节 产业园区规划存在的问题及对策 385

一、产业园区规划存在的问题 385

1、发展机会的不平等 385

2、过渡依赖土地经营 385

3、不顾及环境成本 385

4、园区企业没有形成共生体系 386

二、产业园区的规划对策分析 386

第三节 产业园区循环经济的困惑及对策 387

一、发展产业园区循环经济的困惑 387

1、发展产业园区循环经济的意识不强 387

2、产业园区循环经济的技术支撑不够成熟 387

3、产业园区循环经济发展所需的制度和政策不够完善 387

二、发展产业园区循环经济的对策 388

1、正确认识发展产业园区循环经济 388

2、建立健全产业园区循环经济服务机构 388

3、健全园区内部的资源节约管理制度 389

4、突出园区空间功能布局 389

第十四章 我国产业园区招商策略分析 391

第一节 产业园区的招商流程介绍 391

一、确立目标 391

二、广泛搜集各方面资料 391

三、制订各类招商方案 392

四、比较选择各类招商方案 393

第二节 产业园区建设行业招商分析 393

一、企业入园行为分析 393

二、产业园区招商环境 394

三、产业园区招商定位 396

四、产业园区招商标准 396

五、产业园区招商方式 397

1、中介招商 397

2、产业招商 397

3、网络招商 397

4、其他招商方式 398

第三节 产业园区的招商策略探究 399

一、定位策略 399

二、价格策略 400

三、合作方式策略 401

四、广告宣传策略 401

五、跟踪服务策略 401

第四节 开发区招商引资策略 402

一、2015年我国开发区招商策略 402

二、开发区招商引资营销策略 405

三、开发区招商引资发展策略 406

四、开发区服务外包策略分析 407

1、区域视角中的服务外包 407

2、地方视角中的服务外包 411

3、开发区服务外包发展策略 413

第十五章 我国产业园区运营策略分析 414

第一节 产业园主要投资模式 414

一、产业园开发模式 414

二、产业地产商模式 415

三、综合运作模式 415

第二节 产业园建设融资渠道分析 416

一、产业园建设行业发展的难题：资金与管理 416

二、资金与管理产业地产的资本特点 419

三、目前国内主要融资渠道 419

四、多元化的融资发展方向分析 420

第三节 提升产业园投资环境竞争力的对策措施 421

一、促进产业集群方面 421

二、完善生产要素方面 424

三、拓展需求条件方面 425

四、主导企业发展方面 425

五、品牌营销推广方面 425

第四节 中研普华产业园运营建议 426

一、运营策略建议 426

二、投资策略建议 430

图表目录

图表：钱纳里人均经济总量与经济发展阶段的关系 8

图表：各国学者对产业集群的理解 8

图表：产业园区生命周期图 12

图表：产业园区自我救赎时机 12

图表：2009-2014年世界经济增长趋势 16

图表：2009-2014年世界商品贸易增长趋势 19

图表：1990-2012年全球直接投资主要指标 19

图表：2013年-2014Q3国内生产总值及增长速度 23

图表：2013-2014Q3全国规模以上工业增加值及增长速度 34

图表：2013-2014Q3全社会固定资产投资增速 36

图表：2013-2014Q3房地产开发投资累计同比增速 38

图表：2013-2014年9月社会消费品零售总额及其增长速度 39

图表：2002-2013年中国居民恩格尔系数 39

图表：2013-2014Q3中国对外贸易进出口总额 40

图表：2013年末人口数及其构成 43

图表：2009-2013年城镇新增就业人数 44

图表：2009-2013年国内生产总值与全部就业人员比率 44

图表：2009-2013年高等教育、中等职业教育及普通高中招生人数 45

图表：2009-2013年卫生技术人员人数 46

图表：2009-2013年中国城镇化水平 48

图表：中国产业地产品牌价值排行 71

图表：高新技术产业园区七大功能之间的关系 105

图表：高新园区循环成长的过程 107

图表：2012-2014年11月国家高新技术产业开发区企业数量 112

图表：2012-2014年11月国家高新技术产业开发区从业人员 113

图表：2012-2014年11月国家高新技术产业开发区总收入情况 114

图表：2012-2014年11月国家高新技术产业开发区工业总产值 115

图表：2012-2014年11月国家高新技术产业开发区净利润情况 115

图表：2012-2014年9月国家高新技术产业开发区实交税金 116

图表：2012-2014年9月国家高新技术产业开发区出口额 116

图表：混合型文化创意产业园区分布图 149

图表：天津总部基地开发主体性质 183

图表：天津总部基地开发企业业务范围情况 183

图表：上海总部基地开发主体性质 184

图表：上海总部基地开发主体业务经营范围情况 184

图表：天津总部基地项目分布 185

图表：上海总部基地项目分布 185

图表：天津中心城区与城市郊区土地供应情况 186

图表：上海中心城区与城市郊区土地供应情况 187

图表：天津总部基地项目入驻企业类型分布 188

图表：上海总部基地项目进驻企业类型分布 188

图表：天津总部基地项目产品类型 189

图表：天津总部基地典型案例——滨海国际企业大道 190

图表：上海总部基地项目产品类型 191

图表：津沪总部基地项目功能分区情况 192

图表：国外总部基地发展历程 193

图表：资金实力、运营能力与盈利模式的关系示意 194

图表：天津总部基地盈利模式分析 194

图表：上海总部基地盈利模式分析 195

图表：2014年6月北京中关村科技发展（控股）股份有限公司按行业构成经营分析 212

图表：2014年6月北京中关村科技发展（控股）股份有限公司按产品构成经营分析 212

图表：2014年6月北京中关村科技发展（控股）股份有限公司按地区构成经营分析 213

图表：2013-2014年北京中关村科技发展（控股）股份有限公司偿债能力分析 213

图表：2013-2014年北京中关村科技发展（控股）股份有限公司经营效率分析 213

图表：2013-2014年北京中关村科技发展（控股）股份有限公司获利能力分析 214

图表：2013-2014年北京中关村科技发展（控股）股份有限公司发展能力分析 214

图表：2013-2014年北京中关村科技发展（控股）股份有限公司现金流量分析 215

图表：2013-2014年北京中关村科技发展（控股）股份有限公司投资收益分析 216

图表：2013-2014年北京中关村科技发展（控股）股份有限公司资本结构分析 216

图表：五矿（营口）产业园发展有限公司组织结构 230

图表：2014年6月华夏幸福基业投资开发股份有限公司按行业构成经营分析 256

图表：2014年6月华夏幸福基业投资开发股份有限公司按地区构成经营分析 257

图表：2013-2014年华夏幸福基业投资开发股份有限公司偿债能力分析 258

图表：2013-2014年华夏幸福基业投资开发股份有限公司经营效率分析 259

图表：2013-2014年华夏幸福基业投资开发股份有限公司获利能力分析 260

图表：2013-2014年华夏幸福基业投资开发股份有限公司发展能力分析 260

图表：2013-2014年华夏幸福基业投资开发股份有限公司现金流量分析 261

图表：2013-2014年9月华夏幸福基业投资开发股份有限公司投资收益分析 261

图表：浙江省再生资源集团有限公司组织结构 266

图表：浙江省再生资源集团有限公司主营业务 267

图表：中海信科技开发（深圳）有限公司组织结构 285

图表：科技与现代农业的关系 313

图表：技术商品化的过程 313

图表：农业园区技术来源 314

图表：现代农业园区规划与建设的“四因理论” 314

图表：现代农业的发展路径 314

图表：现代农业优势分析 315

图表：现代农业园产业链多样化示意图 315

图表：现代农业的基本特征（1）——台湾农业 315

图表：现代农业的基本特征（2）——台湾农业 316

图表：现代农业的基本特征（3）——台湾农业 316

图表：现代农业的基本特征（4）——台湾农业 317

图表：BOT的融资模式中一个典型结构 349

图表：联合发展模式举例 350

图表：定制型园区示意图 351

图表：由项目发起人独立地安排融资及承担融资责任图解 353

图表：一个以上的项目发起人成立单一目的子公司参与合资项目图解 354

图表：生产支付融资结构 355

图表：油田开发项目产品支付的结构 356

图表：一个生产贷款的债务安排 357

图表：以杠杆租赁为基础的项目融资结构 358

图表：亚洲四国发展服务外包环境对比 407

图表：国际发包商眼中不同国家不同服务外包行业成熟度对比 408

图表：程序员的年平均工资及工资增速 409

图表：现代设计服务产业链 410