2012-2016年房地产中介行业宏观投资环境与行业发展趋势分析报告

【出版日期】 2012年10月

【报告页码】 420页

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→内容简介

随着房地产市场的不断发展，房产中介市场也在日益壮大，房产中介在房产交易中的地位日益上升。由于房产中介行业进入门槛相对不高，上海房产中介市场曾创造过日均诞生8家企业的辉煌。对于数量庞大的中介公司而言，以前隐藏在一片繁荣景象背后的生存危机开始逐步显现，进而集中爆发。2008年以来中国政府出台了很多房地产交易宏观调控政策，其力度之大，次数之频繁，被人们形象地称作“组合拳”。宏观调控很大程度上影响了房地产市场的交易。其中，受影响最大的要数二级市场的中介企业。甚至直接导致了一些小中介的关门出局;上海仅近两个月注销的中介企业就有1000多家。正当大批中介公司身处凄风苦雨之境时，一些地方房地产交易中心推出了“网上二手房平台”，并加快了服务项目完善的步伐：开通热线电话，网上经纪人免费上门服务;公布菜单式收费标准，上门服务的经纪人身份网上可查……这一系列新举措在业界引起强烈震动。“网上二手房”分食了中介企业的市场蛋糕。如果今后越来越多的市民通过“网上二手房”便能完成从上网挂牌到产权、资金交割的所有手续，那么更多的中介公司将面临绝境。“网上二手房”以及一些政策出台，将改变以往的中介经营模式，促使房地产经纪人在中介活动中承担起应有的责任，促进中介机构从传统中介商向专业咨询顾问的角色转变。但是，有一点不能否认：随着各项宏观调控政策的深入细化，狂热楼市不断走向理性，一个不得不直面的问题由此产生——中介市场的确存在种种弊端。

2012年全国房地产市场继续保持回落态势，投资增速保持平稳回落，新开工面积增幅较低，房屋销售降幅继续扩大，房地产各项贷款增速继续回落，房价涨幅回落，同比下跌城市个数超过上涨城市个数。2012年，房地产调控政策整体延续了2011年的调控思路，保障性安居工程依然是政策体系的重心。2012年房地产将严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。继续推进保障性安居工程建设，在确保质量的前提下，基本建成500万套，新开工700万套以上。从未来政策走向来看，2012年的房地产调控政策将重点集中在以下几个方面：一是继续坚定不移地加强房地产市场调控，抑制投机投资性需求；二是继续加强保障性住房建设，同时在管理制度方面进一步完善；三是加快普通商品住房的建设和土地供应，保证供给；四是扩大房产税在部分城市的试点工作，完善财产税制度，从70个大中城市新建商品住宅的环比价格指数看，自2011年10月份起，全国70个大中城市的平均涨幅就出现下降，至2012年7月已连续10个月出现整体下降趋势。从环比下跌的城市个数来看，自2011年10月起，就有超过半数的城市房价出现下跌，其中在2011年12月当月下跌城市企业达到最大，为52个，随后几个月下跌城市个数有所回落，但稳定在45个以上。国内经济正在继续恢复:世界金融危机和经济衰退曾使中国经济受到波及,各级政府先后出台了一系列拉动内需、扩大消费的措施，各商业企业采取促销，成效显著，销售仍然保持较高的增长幅度。2011年全国经济增长8.5%。2012年有增长7.5%。全国商业地产投资5599亿元，增长33.9%。增长幅度超过商品住宅投资增长32.9%；办公楼投资增长31.2%

面临内忧外患的新市场形式，中国的房地产中介企业应如何走出困局，又该如何面对下一波更为激烈的国际竞争呢?众所周知，适度竞争是市场经济的基本规律，也是市场实现高效配置的基本途径。然而当前我国某些城市的房产中介行业普遍存在恶性竞争，这就必然会导致该行业不良企业文化与效益低下的恶性循环，所以这个问题也是各个房产中介应当尽快解决和避免的重要问题。形成这些问题的根本原因在于企业的短视。由于企业忽视长期效益，追求眼前利益，不惜牺牲一切商业道德，指示员工挖房源、挖客户，久而久之就形成了行业内的特殊文化。在这种特殊文化的影响下，员工也追求短期利益，导致员工忠诚度低，诚信度下降。结果就出了问题，只要有利于自己的事就干，不管职业道德，那里有好处就到哪里去，哪里能飞单就去哪里飞。在这种情况下，整个行业中很多企业都处于无法管理的混乱状态，企业的规章制度几乎成为摆设，行业的恶性竞争导致了不良企业文化与效益低下的恶性循环。

本研究咨询报告由中研普华咨询公司领衔撰写，在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家发改委、工商总局、全国商业信息中心、中国经济景气监测中心、住建部、中国行业研究网、全国及海外多种相关报刊杂志的基础信息等公布和提供的大量资料，首先介绍房地产的定义、分类等，然后分析房地产行业的发展现状，接着深度研究房地产行业产销及市场发展形势。随后阐述房地产行业的竞争格局和分析重点企业经营状况，最后分析房地产行业的发展前景与趋势，同时中研普华对房地产行业进行全面的投资分析。本报告是房地产行业生产、经营、科研企业及相关研究单位极具价值的投资决策参考报告。

→报告目录

目 录

CONTENTS

 
第一部分 行业发展概述
第一章 房地产中介概念阐释
第一节 房地产中介行业定义
一、房地产中介的定义
二、房地产中介的特征
三、房地产中介的自然形态
四、房地产中介的类别
第二节 房地产中介行业概述
一、房地产中介行业的主要领域
二、房地产中介行业的特点
三、房地产中介行业的地位
四、提高房地产中介市场分析有效性的途径
第三节 房地产中介的相关概述
一、房地产中介的定义
二、房地产中介的分类
三、房地产中介的模式
四、房地产中介发展规模分级
 
第二章 2012年中国房地产中介市场的发展
第一节 2012年中国房地产中介行业发展综述
一、发展现状
二、行业呈现短周期化特征
三、行业整体利润率分析
四、行业泡沫浅析
第二节 2012年中国房地产中介行业的发展
一、开发状况
二、行业运行
三、发展特征
四、热点回顾
第三节 “十二五”期间中国房地产中介行业面临的问题
一、当前需注意的问题
二、行业面临的危机
三、市场供需结构明显失衡
四、回升过快或将带来不利影响
 
第三章 2012年中国房地产中介行业需求分析
第一节 2012年房地产中介市场需求形势分析
一、房地产中介不同的需求差异
二、中国房地产中介供需比率分析
三、我国房地产中介市场需求受四大问题制约
四、近中期我国房地产中介需求形势看好
第二节 影响房地产中介消费需求的主要因素
一、人口因素
二、城市化因素
三、收入因素
四、城市拆迁改造因素
五、投资投机因素
第三节 经济发展环境
一、中国经济发展阶段
二、2012年中国经济发展状况
三、经济结构调整
四、国民收入状况
 
第二部分 宏观经济政策环境分析
第四章 房地产中介行业相关政策分析
第一节 政策发展环境
一、产业振兴规划
二、产业发展规划
三、行业标准政策
四、市场应用政策
五、财政税收政策
第二节 投融资发展环境
一、金融开放
二、金融财政政策
三、金融货币政策
四、外汇政策
第三节 银行信贷政策分析
一、银行信贷政策
二、股权债券融资政策
三、房地产中介金融
四、房地产中介金融的特征、作用
五、房地产中介金融相关政策
1、银行信贷政策法规
2、上市融资政策法规
3、发行企业债券政策法规
4、房地产中介信托政策法规
5、其他相关融资政策法规
第三节 房地产中介金融市场资金需求分析
一、房地产中介开发资金供求分析
二、资金需求分析
三、资金供给分析
四、房地产中介开发资金来源结构
五、房地产中介开发各阶段资金流
 
第五章 国内房地产金融发展趋势分析
第一节 国外房地产金融发展研究
一、国外REITS发展现状
二、REITS研究
第二节 亚太地区
一、REITS概况研究
二、新加坡REITS发展分析
三、澳大利亚REITS发展分析
四、香港REITS发展分析
五、REITS发展模式的比较分析
第三节 中国房地产金融发展趋势分析
一、REITS将成为主要趋势
二、我国发展 REITS 的可行性
三、房地产信托市场前景广阔
四、商业银行仍是融资的主要平台
五、企业债券是重要融资渠道
 
第六章 房地产金融的发展方向
第一节 当前形势下房地产企业融资策略分析
一、借道房地产信托，解决资金短缺
二、与国外产业投资基金合作
三、银行贷款或有松动
四、利用私募股权投资基金
第二节 房地产金融存在的问题及风险
一、信用风险
二、市场风险
三、转按揭贷款额度不断增加，风险凸现
四、假按揭带来道德风险
五、房价泡沫风险
第三节 中美房地产中介市场发展对世界的影响分析
一、中美房地产中介对各资源供应国的影响
二、中美房地产中介对世界经济发展的影响
三、中国房地产中介对各行业发展的影响分析
四、中国房地产中介市场对全球经济复苏的影响
 
第七章 2011-2012年中国房地产融资分析
第一节 2011-2012年中国房地产行业的融资概况
一、中国房地产融资渠道现状分析
二、中国房地产融资的模式分析
三、房地产上市公司主要以公司债方式募集资金
四、信托创新房地产直接融资模式
五、宏观调控政策转折下的房地产融资
第二节 房地产上市企业资本市场融资方式比较
一、资本市场融资方式比较
二、资本市场融资结构分析
三、比较之后得出的结论分析
第三节 2011-2012年中国房地产融资分析
一、房地产的融资意义
二、房地产不同融资渠道分析
三、房地产多元化融资流程
四、中国房地产市场的融资困境
第四节 商业抵押担保证券（CMBS）分析
一、CMBS的产生与发展
二、CMBS的优势
三、CMBS的风险
第五节 中国房地产中介融资的困难及对策
一、房地产中介的固有特性
二、房地产中介融资的现实困境
三、突破困境的六种有效途径
四、房地产中介融资基金待推广
 
第八章 2012年中国房地产中介投资分析
第一节 房地产中介行业投资时机分析
一、时间因素
二、空间因素
三、生命周期因素
第二节 中国房地产中介行业的投资特性
一、周期性
二、关联性
三、地域性
四、政策敏感性
第三节 2012年中国房地产中介行业的投资现状
一、投资市场规模
二、投资增速较快
三、投资吸引力
四、投资特点
 
第九章 2012-2016年房地产中介市场投资机会
第一节 房地产中介投资前景分析
一、房地产中介市场成市场调控受益者
二、调控新政使房地产中介投资价值再次提升
三、房地产中介市场持续受政策利好
四、房地产中介投资风险正不断加剧
第二节 国外投资者看好中国中小城市房地产中介商机
一、2012-2016年中国房地产中介投资热点分析
二、中国房地产中介的投资方向
三、二、三线城市房地产中介市场蕴藏商机
四、工业地产市场投资潜力看好
五、休闲房地产中介成为投资新宠
第三节 优势房地产中介投资方向
一、2012-2016年四类主要房地产中介产品的投资分析
二、购物中心
三、社区商业
四、主题卖场
五、商业街
第四节 中国房地产中介投资的策略
一、国内房地产中介的投资运作分析
二、国内房地产中介投资应警惕误区
三、投资房地产中介需把握的关键
四、投资房地产中介风险因素
五、商铺投资相关的政策性规定
第五节 房地产中介行业的投资风险
一、房地产中介的投资的经营风险
二、房地产中介投资的法律风险
三、有关房地产中介开发全过程的法律规定
四、中国房地产中介投资风险的总体状况及变化趋势
 
第三部分 行业竞争格局分析
第十章 中国房地产中介发展趋势分析
第一节 中国房地产中介行业发展前景预测
一、中国房地产中介市场将逐渐步入理性发展
二、未来中国房地产中介行业或将转型
三、“十二五”中国房地产中介业发展趋势预测
四、中长期中国房地产中介市场发展展望
第二节 中国房地产中介发展前景及趋势
一、中国房地产中介市场前景展望
二、中国房地产中介市场发展趋势预测
三、未来房地产中介将向城市综合体转型
四、未来中国房地产中介发展的特点及面临的挑战
第三节 2012-2016年中国房地产中介市场预测分析
一、2012-2016年中国房地产中介市场投资规模预测
二、2012-2016年中国房地产中介市场销售规模预测
三、2012-2016年中国房地产中介市场销售额预测
第四节 中国房地产中介的发展走向
一、向持有经营的开发模式转变
二、向功能与形象并重转变
三、向产业链专业分工转变
 
第十一章 房地产中介主要上市公司分析
第一节 世联地产股份有限公司
一、公司概况分析
二、公司发展战略
三、2011-2012年公司财务分析
第二节 保利地产股份有限公司
一、公司概况分析
二、公司发展战略
三、2011-2012年公司财务分析
第三节 金丰投资股份有限公司
一、公司概况分析
二、公司发展战略
三、2011-2012年公司财务分析
第四节 金地集团股份有限公司
一、公司概况分析
二、公司发展战略
三、2011-2012年公司财务分析
第五节 北京首都开发股份有限公司
一、公司概况分析
二、公司发展战略
三、2011-2012年公司财务分析
第六节 陆家嘴集团股份有限公司
一、公司概况分析
二、公司发展战略
三、2011-2012年公司财务分析
第七节 北辰实业股份有限公司
一、公司概况分析
二、公司发展战略
三、2011-2012年公司财务分析
第八节 中华企业股份有限公司
一、公司概况分析
二、公司发展战略
三、2011-2012年公司财务分析
第九节 新华联股份有限公司
一、公司概况分析
二、公司发展战略
三、2011-2012年公司财务分析
第十节 名流置业股份有限公司
一、公司概况分析
二、公司发展战略
三、2011-2012年公司财务分析
 
第四部分 投资环境及机会、风险
第十一章 2012年中国二三线城市房地产中介发展研究
第一节 2012年中国二三线城市土地市场现状分析
一、二三线城市土地市场供给逐渐升温
二、二三线城市成房企土地储备主战场
三、地产开发商加快二三线城市拿地速度
第二节 2012年中国二三线城市房地产中介市场研究
一、我国二三线城市房地产中介市场发展轨迹
二、我国二三线城市房地产中介发展的驱动因素
三、我国二三线城市房地产中介市场发展状况
第三节 我国房地产中介发展重心向二三线城市转移
一、房地产中介企业在二三线城市的发展概况
二、2012年中国二三线城市房地产中介市场价格分析
三、二三线城市房屋价格的现状
四、控制二三线城市房价的建议
第四节 2012年二三线城市房地产中介市场的开发模式
一、城市综合体的模式
二、城市发展运营商的模式
三、城投的模式
四、城中村的模式
 
第十二章 我国房地产中介未来走势及发展方向分析
第一节 我国房地产中介市场走势分析
一、全国房地产中介市场总体形势
二、全国二线城市房地产中介市场形势
三、我国房地产中介主要区域市场形势
第二节 2012-2016年我国房地产中介市场走势
一、2012-2016年房地产中介市场趋势分析
二、2012-2006年房地产中介市场趋势总结
三、2012-2016年房地产中介市场趋势总结
第三节 2012-2016年房地产中介行业供需预测
一、2012-2016年房地产中介供给预测
二、2012-2016年房地产中介需求预测
三、2012-2016年房地产中介价格预测
第四节 2012-2016年房地产中介行业规划建议
一、2012-2016年房地产中介行业整体规划
二、2012-2016年房地产中介行业发展预测
三、2012-2016年房地产中介行业规划建议

图表目录：
图表：2008-2012年全国房地产中介开发景气指数趋势图
图表：2012年房地产中介开发企业完成投资及增速情况
图表：2012年商品房销售面积和销售额增长情况
图表：2008-2012年房地产中介开发投资及增速
图表：2008-2012年房地产中介销售情况
图表：2011-2012年全国房地产中介开发企业土地购置面积增速
图表：2011-2012年全国商品房销售面积及销售额增速
图表：2012年份全国房地产中介开发和销售情况
图表：2012年东中西部地区房地产中介销售情况
图表：2012年中国商业营业用房及办公楼开发投资完成额及增速
图表：2012年中国商业营业用房及办公楼销售面积及增速
图表：2012年中国商业营业用房及办公楼销售额及增速
图表：2012年商用物业市场入市量分布
图表：2012年新增商用物业供给区域分布
图表：2012年房地产中介市场成交数据
图表：2012年房地产中介、商铺成交状况
图表：2012年房地产中介市场成交均价走势
图表：2012年国民经济主要统计数据
图表：2011-2012年国内生产总值同比增长速度
图表：2011-2012年规模以上工业增加值增速（月度同比）
图表：2011-2012年固定资产投资（不含农户）同比增速
图表：2011-2012年房地产中介开发投资同比增速
图表：2011-2012年社会消费品零售总额增速（月度同比）
图表：2011-2012年居民消费价格同比上涨
图表：2011-2012年工业生产者出厂价格同比涨跌情况
图表：2011-2012年城镇居民人均可支配收入实际增长速度
图表：2011-2012年农村居民人均收入实际增长速度
图表：2011年房地产中介信托总体发行情况表
图表：2011年房地产中介信托月度发行情况表
图表：2008-2012年房地产中介信托发行走势图
图表：2012年上半年房地产中介信托发行、成立规模情况
图表：2012年上半年房地产中介信托发行规模增速走势
图表：2012年上半年房地产中介信托新增规模占比走势
图表：2012年信托产品平均预期年收益率走势
图表：2012年上半年房地产中介信托发行规模前十名信托公司
图表：2011-2012年世联地产有限公司每股指标分析
图表：2011-2012年世联地产有限公司成长能力分析
图表：2011-2012年世联地产有限公司盈利能力分析
图表：2011-2012年世联地产有限公司盈利质量分析
图表：2011-2012年世联地产有限公司运营能力分析
图表：2011-2012年世联地产有限公司财务风险分析
图表：2011-2012年世联地产有限公司资产负债表分析
图表：2011-2012年世联地产有限公司利润表分析
图表：2011-2014年世联地产有限公司每股收益增长预测
图表：2011-2014年世联地产有限公司净利润增长预测 
图表：2011-2014年世联地产有限公司营业收入增长预测
图表：2011-2012年金丰投资股份有限公司每股指标分析
图表：2011-2012年金丰投资股份有限公司成长能力分析
图表：2011-2012年金丰投资股份有限公司盈利能力分析
图表：2011-2012年金丰投资股份有限公司盈利质量分析
图表：2011-2012年金丰投资股份有限公司运营能力分析
图表：2011-2012年金丰投资股份有限公司财务风险分析
图表：2011-2012年金丰投资股份有限公司资产负债表分析
图表：2011-2012年金丰投资股份有限公司利润表分析
图表：2011-2014年金丰投资股份有限公司每股收益增长预测
图表：2011-2014年金丰投资股份有限公司净利润增长预测 
图表：2011-2014年金丰投资股份有限公司营业收入增长预测
图表：2011-2012年北京首都开发股份有限公司每股指标分析
图表：2011-2012年北京首都开发股份有限公司成长能力分析
图表：2011-2012年北京首都开发股份有限公司盈利能力分析
图表：2011-2012年北京首都开发股份有限公司盈利质量分析
图表：2011-2012年北京首都开发股份有限公司运营能力分析
图表：2011-2012年北京首都开发股份有限公司财务风险分析
图表：2011-2012年北京首都开发股份有限公司资产负债表分析
图表：2011-2012年北京首都开发股份有限公司利润表分析
图表：2011-2014年北京首都开发股份有限公司每股收益增长预测
图表：2011-2014年北京首都开发股份有限公司净利润增长预测 
图表：2011-2014年北京首都开发股份有限公司营业收入增长预测
图表：2011-2012年名流置业股份有限公司每股指标分析
图表：2011-2012年名流置业股份有限公司成长能力分析
图表：2011-2012年名流置业股份有限公司盈利能力分析
图表：2011-2012年名流置业股份有限公司盈利质量分析
图表：2011-2012年名流置业股份有限公司运营能力分析
图表：2011-2012年名流置业股份有限公司财务风险分析
图表：2011-2012年名流置业股份有限公司资产负债表分析
图表：2011-2012年名流置业股份有限公司利润表分析
图表：2011-2014年名流置业股份有限公司每股收益增长预测
图表：2011-2014年名流置业股份有限公司净利润增长预测 
图表：2011-2014年名流置业股份有限公司营业收入增长预测

略……

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