2012-2016年中国物业管理行业市场运行态势监测及投资战略咨询报告

【出版日期】 2012年9月

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目 录

CONTENTS

 
第一部分 行业发展分析
第一章 物业管理行业相关概述 1
第一节 物业管理的介绍 1
一、物业管理的定义 1
二、物业管理服务的内容 2
三、物业管理七大特色 4
四、水准物业管理的九条原则 6
第二节 国内外物业管理基本特征的比较 7
一、国外物业管理的基本特征分析 7
二、国内物业管理的基本特征分析 10
第三节 物业管理产权理论分析 12
一、产权理论简介 12
二、物业管理产生的产权理论分析 12
三、我国物业管理发展的产权理论分析 13

第二章 国际物业管理业发展分析 16
第一节 国外物业管理的发展综述 16
一、国外物业管理的特点 16
二、发达国家的物业管理模式 16
三、国外物业税特点 19
四、国外物业管理模式 20
第二节 美国物业管理的发展情况 24
一、美国物业管理的主要特点 24
二、美国的楼宇星级管理 26
三、美国物业管理收费制度及启示 26
四、美国物业管理企业的经费运作概况 31
第三节 新加坡物业管理的发展情况 34
一、新加坡物业管理概况 34
二、新加坡的共管式物业管理 35
第四节 澳大利亚物业管理的发展情况 37
一、澳大利亚物业管理的主要特点 37
二、澳大利亚物业管理特色 39

第三章 中国物业管理的发展概况 41
第一节 中国物业管理发展历程 41
一、中国物业管理的产生与发展 41
二、中国物业管理的三个阶段 41
三、三大问题困扰我国物业管理行业 42
四、影响物业管理服务行业健康发展的“八大”瓶颈 44
第二节 物业管理的经济环境分析 46
一、物业管理的经济分析 46
二、全球金融危机对我国物业管理行业的影响 51
三、2012年国家研究开征物业税 54
四、物业管理多项法规施行 55
第三节 物业管理发展现状分析 59
一、物业服务行业总体结构情况 59
二、2011中国物业服务企业发展研究 60
三、2008-2012年我国物业管理价格指数分析 69
第四节 物业管理行业生存状况调查报告 81
一、物业管理行业对社会经济发展的贡献 82
二、行业发展的基本状况 83
三、行业生存与发展面临的主要问题 89
四、关于本调查报告的说明 92
第五节 物业管理的法律特色分析 92
一、物业纠纷类型 92
二、物业纠纷的法律特征 93
三、物业纠纷的法律分析 94
四、物业纠纷的解决办法及国外经验 95
五、物业管理市场纠纷的信息经济学分析 96
六、物业管理的市场化是解决物业矛盾纠纷的根本办法 101
第六节 物业管理行业风险 104
一、物业管理风险的表现形式 104
二、物业管理风险的规避方式 105
第七节 物业管理消费分析 108
一、物业管理消费的特征和功能 108
二、物业管理消费满意度分析 111
三、物业管理的消费者分析 112
第八节 中国物业管理的发展模式分析 112
一、酒店式物业管理模式分析 112
二、服务集成型物业管理模式分析 115
三、《物权法》实施后物业管理有新模式 117
四、对《物业管理条例》实施中几个问题的认识 119
第九节 《物权法》的实施对行业的影响 121
一、《物权法》对物业管理的影响分析 122
二、《物权法》对物业管理的法制作用 128
三、《物权法》的实施对物业管理发展格局的影响 130
四、物权法及2012年新司法解释背景下的物业管理问题 134
第十节 我国开征物业税的难点透析与政策建议 137
一、物业税开征的难点透析 138
二、开征物业税的政策建议 140
第十一节 《劳动合同法》对物业管理行业的影响与对策 141
一、《劳动合同法》对物业管理行业的影响 141
二、物业企业要积极推进管理模式创新 145
三、几点认识与建议 148

第四章 物业管理费用收取分析 150
第一节 物业管理费的介绍 150
一、物业管理费的构成 150
二、物业管理费的收费标准 152
三、物业管理费的主要用途 154
四、物业管理消费的特征和功能 155
第二节 广州物业管理费涨价问题探讨 158
一、物业管理服务收费的现状 158
二、物业公司高呼提价的原由 159
三、业主反对涨价的主要原因 160
四、解决双方矛盾的几点建议 161
第三节 物业管理费用收取存在的问题及对策 162
一、收费难的现状及其原因 162
二、解决收费难的基本思路 164
三、物业服务收费矛盾纠纷的成因 165
四、物业服务收费矛盾解决的基本思路与对策 169
五、解决物业收费难完善法规是关键 173
第四节 完善物业服务收费定价机制的思考 174
一、物业服务产品属性决定其价格形成的市场化 174
二、现阶段物业服务收费制度值得商榷的问题 175
三、完善物业服务市场化机制面临的困难 175
四、推进物业服务收费市场化的法律保障 176
五、完善物业服务收费管理政策的几点思路 177

第五章 物业管理招投标的发展 178
第一节 物业管理招投标机制的综述 178
一、物业管理招投标的重要性及其意义 178
二、物业管理招投标的特点及其要点 180
第二节 中国物业管理招投标方法的分析 184
一、我国物业管理三种招标方法分析 184
二、住宅小区物业管理招投标方法分析 186
第三节 物业管理招投标存在的问题及对策 191
一、实施物业管理招投标所面临的主要问题 191
二、物业管理招投标中存在的问题及对策 192
三、实施物业管理招投标的措施 194
四、完善物业管理招投标的六点建议 197
五、物业管理招投标策略分析 199

第六章 主要地区发展分析 201
第一节 深圳物业管理的发展 201
一、深圳物业管理行业发展现状 201
二、深圳物业管理行业存在的问题 201
三、深圳物业管理行业问题解决思路 203
四、深圳物业管理模式 204
五、深圳物业管理发展的趋势 205
第二节 北京物业管理的发展 210
一、北京物业管理现状分析 210
二、北京市写字楼市场物业管理市场分析 212
三、2012年西城区物业管理企业经营状况有待提高 214
四、2012年《北京市物业服务企业资质动态监督管理暂行办法》出台 214
第三节 上海物业管理的发展 216
一、上海物业管理市场分析 216
二、上海物业管理企业公众满意度分析 219
三、上海售后公房物业管理现状及对策分析 222
第四节 郑州物业管理的发展 226
一、郑州写字楼物业管理的现状与发展 226
二、《郑州市物业管理条例》于2011年起实施 229
三、2012年郑州出台物业管理招投标办法 230
四、2012年底前郑州所有住宅小区实施物业管理 231
五、郑州市物业市场满意度调查分析 231
第五节 西部开发：物业管理也需要跨越式发展 240
一、西部物业管理现状 240
二、西部物管跨越式发展的必要性 241
三、西部物管跨越式发展的可行性 241
第五节 其他地区物业管理发展情况分析 242
一、江苏省物业管理发展分析 242
二、天津市物业管理发展情况 243
三、杭州物业服务行业迈入高速发展期 243
四、2012年《辽宁省物业管理条例》正式施行 245

第二部分 行业竞争分析
第七章 物业管理行业竞争分析 247
第一节 物业管理的市场竞争分析 247
一、物业管理进入市场竞争的必然趋势 247
二、物业管理应对市场竞争分析 248
三、物业管理在竞争中走向成熟分析 250
四、2012中国物业服务百强企业 252
五、2012年首家全国性的股份制物业管理集团成立 254
第二节 中国物业管理行业结构分析 255
一、潜在的进入者 255
二、替代品 257
三、购买者的讨价还价能力 257
四、供应者的讨价还价能力 258
五、行业内部现有竞争者的抗衡 258
第三节 物业管理中的品牌竞争探析 259
一、物业管理的品牌支撑点 259
二、物业品牌价值战略的定位 260
三、物业品牌的价值战略 261
四、物业管理的市场竞争与对策 263

第八章 行业重点企业分析 266
第一节 上海陆家嘴物业管理有限公司 266
一、公司概况 266
二、公司服务产品 266
三、上海陆家嘴物业管理公司转变服务模式纪实 268
第二节 第一太平戴维斯 270
一、公司概况 270
二、公司动态 271
第三节 浙江绿城物业管理有限公司 272
一、公司概况 272
二、公司动态 273
第四节 中海物业管理有限公司 274
一、公司概况 274
二、公司动态 275
第五节 深圳市中航物业有限公司 277
一、公司概况 277
二、2012年公司业绩 277
三、中航物业首推经营型物业管理模式 277
第六节 深圳市万科物业服务有限公司 279
一、公司概况 279
二、主要业务的开拓历程 279
三、主要业绩 281
第七节 上海明华物业公司 283
一、公司概况 283
二、明华物业获得2012上海世博会中国馆物业项目 284
第八节 深圳市万厦居业有限公司 284
一、公司概况 284
二、公司动态 285

第三部分 行业发展趋势预测
第九章 2012-2016年物业管理行业发展趋势预测 287
第一节 网络时代的物业管理 287
一、网络对物业管理的影响 287
二、网络时代的客户需求及行为分析 288
三、网络时代的物业管理市场竞争策略 289
第二节 高校物业管理的发展趋势 290
一、高校住宅物业管理的现状 290
二、高校物业管理的发展趋势 292
第三节 中国物业管理的发展趋势 294
一、21世纪中国物业管理的发展战略展望 294
二、中国物业管理发展趋势分析 301
三、未来中国物业管理发展的十大趋势 303
四、和谐物管是当代物业管理的发展方向 307
五、从开发商视角看物业管理企业的发展趋势 311
六、菜单式物业服务收费将成主导模式 314
七、资产管理：物业管理的发展趋势 315

第十章 2012-2016年房地产行业分析、预测及与物业管理的关系 319
第一节 2012年我国房地产业主要运行指标 319
一、土地开发及购置面积 319
二、房地产投资完成额 323
三、资金来源分析 331
四、房屋施竣工面积 335
五、国房景气指数分析 338
第二节 2012年我国房地产市场运行状况 341
一、土地市场 341
二、房地产开发投资 341
三、商品房销售面积与销售额 342
四、房地产价格 349
五、住宅市场 358
六、办公楼、商业营业用房市场 360
第三节 2012-2016年中国房地产发展环境分析 365
第四节 2012-2016年中国房地产发展预测 369
一、促进房地产市场长期繁荣的因素 369
二、2012-2016年我国房地产市场预测 371
三、2012-2016年我国房地产价格预测 372
四、2012-2016年中国楼市消费者变化趋势 373
五、2012-2016年中国楼市政策预测 375
第五节 房地产与物业管理的发展分析 376
一、物业管理公司与房地产开发企业关系的回顾与分析 376
二、房地产经营与物业管理的关系 379
三、优秀的物业管理是房地产开发业的图腾 379
第六节 物业管理前期介入对房地产开发项目的影响 386
一、物业管理前期介入的内容及其运作过程 386
二、物业管理前期介入的现状与存在问题 387
三、改进物业管理前期介入的几点建议 388

第四部分 行业发展、经营战略
第十一章 2012-2016年行业发展策略探讨 390
第一节 中国物业管理发展的策略 390
一、物业管理的市场竞争与对策 390
二、物业管理当以构建和谐社会为己任 392
三、物业管理应成为和谐平衡器 394
四、增强物业管理企业市场竞争力的“三把利器” 395
第二节 我国物业管理企业品牌创新策略分析 397
一、物业管理品牌形象的构成要素 397
二、物业管理企业炼好内功的主要策略 398
三、物业管理企业外部传播策略 400
第三节 中国物业管理可持续发展战略分析 401
一、物业管理可持续发展的必要性 401
二、我国物业管理持续发展的对策 402
三、创新服务理念实现物业行业可持续发展 405
第四节 对调整转型期物业管理企业发展新战略的思考 407
第五节 物业管理跨区域发展的策略分析 410
一、初始规模不经济问题 411
二、拓展区规模效益问题 412
三、地域文化差异问题 412
四、本地化与特色化问题 413
五、人力资源本地化问题 413

第十二章 2012-2016年企业经营策略探讨 418
第一节 我国经营性物业发展面临的困惑及对策 418
一、发展我国经营性物业的意义 418
二、发展经营性物业面临的困惑 419
三、促进我国经营性物业发展的对策 420
四、面对危机在高品质服务中寻找机遇 421
第二节 物业管理公司企业文化构建策略 422
一、建立物业管理企业文化的必要性 422
二、构建物业管理企业文化的几点建议 423
第三节 拓宽物管行业盈利空间策略 425
一、物业管理企业拓展盈利空间的理论思考 425
二、物业管理行业盈利能力的重新定位 427
三、物业管理企业盈利点的设计 428
四、浅析物业管理企业亏损现状及扭亏的建议 430
第四节 物业管理企业绩效管理分析 432
一、物业管理行业绩效管理的特点及要求 432
二、物业管理行业绩效管理现状分析 434
三、完善物业管理行业绩效管理的建议 438
第五节 物业管理企业成本的特点及管控分析 445
一、物业管理企业成本的特点 445
二、物业管理企业成本管理的现状 446
三、完善物业管理企业成本管控的对策 447
第六节 物业管理专项外委服务的选择与监管 449
一、物业管理专项外委服务招标方法分析 450
二、以委托服务的策划方案为评标重点的招标方法 450
三、以外委服务支出测算标准为重点的招标方法 450
四、建立科学的专项外委服务监管考核指标体系 451
五、加强专项外委服务合同履约执行与监督管理 451
六、外委各项服务的管理制度应完善到位 451
七、管理服务经费测算的指标体系 452
八、加强物管服务外委业务的日常管控 452

第十三章 2012-2016年企业营销策略探讨 454
第一节 物业管理营销特点与规律分析 454
一、内在、持续的过程性营销 454
二、营销过程中“人”的要素作用 454
三、等值等价的营销原则 455
四、差别化营销理论的正确运用 456
第二节 行业市场营销存在的问题及相应对策 457
一、物业管理市场营销的必要性 457
二、物业管理企业在市场营销中存在的问题 457
三、解决物业管理企业在市场营销中存在问题的对策 459
第三节 物业管理市场营销博弈分析 462
一、物业管理企业之间的博弈分析 462
二、物业管理企业与物业消费者的博弈 463
三、物业管理企业、业主与社会利益三者博弈分析 464
第四节 物业管理服务营销策略 465
第五节 物业管理工作中的危机公关管理 467

附录
附录一 物业管理条例 473
附录二 中华人民共和国物权法 482
附录二 建设部关于修改《物业管理企业资质管理办法》的决定 516

图表目录
图表：传统房屋管理与现代物业管理的区别 14
图表：注册物业经理的平均时间分配 33
图表：注册物业经理的各类收入比列 33
图表：注册物业经理在各项地产行业的比例 34
图表：物业服务从业人员岗位统计图 59
图表：样本企业2009年主要指标均值（按成立时间划分） 60
图表：主要城市各类型企业占比图 61
图表：民营、国有企业2009年主要指标均值 62
图表：全国及主要城市非隶属关系企业数量比例分布图 62
图表：2005-2009年物业服务企业管理非关联项目面积均值 63
图表：2011中国物业服务百强企业(部分优秀企业名单) 63
图表：2005-2009年优秀企业管理项目个数均值 64
图表：2005-2009年优秀企业管理项目总建筑 64
图表：2005-2009年优秀企业管理项目类型结构 65
图表：2005-2009年优秀企业营业收入及其增长率 65
图表：2005-2009年优秀企业营业收入构成 66
图表：2011年中国物业服务企业满意度TOP10企业 67
图表：TOP10样本企业业主满意度调查部分分项结构 68
图表：2008年1-4季度物业管理价格指数 69
图表：2008年4季度35个大中城市物业管理价格指数 70
图表：2008年1-4季度物业管理价格指数(住宅) 70
图表：2008年1-4季度物业管理价格指数(办公楼) 70
图表：2008年1-4季度物业管理价格指数(商业娱乐用房) 70
图表：2009年1-4季度物业管理价格指数 71
图表：2009年4季度70个大中城市物业管理价格指数 71
图表：2009年1-4季度物业管理价格指数(住宅) 73
图表：2009年1-4季度物业管理价格指数(办公楼) 73
图表：2009年1-4季度物业管理价格指数(商业娱乐用房) 73
图表：2011年1-4季度物业管理价格指数 73
图表：2011年1-4季度70个大中城市物业管理价格指数 73
图表：2011年1-4季度物业管理价格指数(商业营业用房) 75
图表：2011年1-4季度物业管理价格指数(办公楼) 75
图表：2011年1-4季度物业管理价格指数(住宅) 75
图表：2011年1-4季度物业管理价格指数(普通住宅) 76
图表：2011年1-4季度物业管理价格指数(商品住宅) 76
图表：2011年1-4季度物业管理价格指数(非住宅) 76
图表：2011年1-4季度物业管理价格指数(高档住宅) 76
图表：2011年1-4季度物业管理价格指数(经济适用房) 76
图表：2011年1-4季度物业管理价格指数(其他用房) 76
图表：2009年1季度-2012年4季度全国物业管理价格指数情况 77
图表：2012年1季度物业管理价格指数 78
图表：2012年1季度70个大中城市物业管理价格指数 78
图表：2012年1季度物业管理价格指数(商业营业用房) 80
图表：2012年1季度物业管理价格指数(其他用房) 80
图表：2012年1季度物业管理价格指数(住宅) 80
图表：2012年1季度物业管理价格指数(非住宅) 80
图表：2012年1季度物业管理价格指数(办公楼) 80
图表：2012年1季度物业管理价格指数(经济适用房) 81
图表：2012年1季度物业管理价格指数(商品住宅) 81
图表：2012年1季度物业管理价格指数(高档住宅) 81
图表：2012年1季度物业管理价格指数(普通住宅) 81
图表：物业管理企业成立时间走势图 83
图表：物业管理企业各资质等级面积、人员之间关系 85
图表：物业管理企业从业人员情况——以工作岗位划分 86
图表：物业管理企业操作人员收入情况 88
图表：物业管理企业保险、住房公积金缴纳情况 88
图表：市场信息传递机制不健全所导致物业管理纠纷的作用机理 96
图表：物业管理市场信息传递机制 98
图表：消费者对小区物业管理各方面满意度状况 111
图表：各城市消费者对小区物业管理满意度指数比较 112
图表：物业管理行业“服务代理集成商”模式 208
图表：2009年1至4季度物业服务公众满意度测评结果的柱状图表 219
图表：在2009年4季度的上海物业管理企业公众满意度百强榜 220
图表：业主委员会成立与否调查 233
图表：业主对物业收费是否清楚分析 233
图表：小区与写字楼业主对物业收费是否清楚对比分析 233
图表：业主对公用设施和场所使用分析 234
图表：业主对物业服务人员满意度评价分析 234
图表：小区和写字楼业主对物业服务人员满意度对比评价分析 234
图表：业主对物业服务项目满意度评价分析 235
图表：小区和写字楼业主对各种物业服务项目满意度评价分析 235
图表：最让业主不满意的行为分析 236
图表：业主认为最不到位的服务分析 236
图表：业主是否遇到物业公司不履行合同分析 236
图表：物业公司不履行合同原因分析 237
图表：业主认为解决服务不到位的措施分析 237
图表：业主对未来一年的物业服务还有哪些需求 237
图表：业主对物业服务的改善提出好的意见 238
图表：被访者年龄构成分析 238
图表：被访者学历构成分析 238
图表：被访者职业构成分析 239
图表：2012中国物业服务百强企业(部分优秀企业名单) 252
图表：2012中国优秀物业服务企业服务规模TOP10 253
图表：2012中国优秀物业服务企业服务质量TOP10 253
图表：2012中国特色物业服务领先企业 253
图表：2012年深圳市中航物业管理有限公司业绩表 277
图表：中航物业经营型物业管理模式 278
图表：深圳市中航物业管理有限公司组织结构 278
图表：2009-2012年各月累计全国房地产企业购置与完成开发土地面积及同比增长情况 319
图表：2009-2012年各月累计全国商品房、商品住宅施工面积及同比增长情况 320
图表：2009-2012年各月累计全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长情况 320
图表：2012年1月-5月累计全国购置土地面积及同比增长情况 320
图表：2005-2012年各月累计购置土地面积及同比增长率对比情况 321
图表：2012年1月-5月累计完成开发土地面积及同比增长情况 321
图表：2005-2012年各月累计完成开发土地面积及同比增长率对比情况 322
图表：2003年-2012年各月累计固定资产投资及房地产开发投资增速变动情况 326
图表：2012年1月-5月累计住宅投资完成额及同比增长情况 326
图表：2005-2012年各月累计住宅投资完成额对比情况 327
图表：2005-2012年各月累计住宅投资完成额同比增长率对比情况 327
图表：2005-2012年全国房地产开发投资走势 329
图表：2003年-2012年各月累计固定资产投资及房地产开发投资增速变动情况 330
图表：2005-2012年各月累计住宅投资完成额对比情况 331
图表：2005-2012年各月累计住宅投资完成额同比增长率对比情况 331
图表：2008年5月-2012年5月房地产开发企业资金来源结构运行趋势 332
图表：2009年5月-2012年5月累计全国房地产开发企业资金来源及同比增长情况 332
图表：2009-2012年全国商品房与住宅供应类指标增长率 337
图表：2005年3季度-2012年3季度全国行业企业与房地产企业景气指数走势 338
图表：2005年3季度-2012年3季度全国行业企业与房地产企业景气指数走势 340
图表：2008年5月-2012年5月国房景气指数及主要分类指数走势 340
图表：2005-2012年全国房地产开发投资走势 342
图表：2009-2012年各月累计全国商品房销售面积及同比增长情况 343
图表：2009年5月-2012年5月累计商品房销售面积及同比增长情况 343
图表：2005-2012年各月累计商品房销售面积及同比增长率对比情况 344
图表：2005-2012年各月累计商品住宅销售面积及同比增长率对比情况 344
图表：2009-2012年各月累计全国商品房销售额及同比增长情况 345
图表：2009年5月-2012年5月累计商品房销售额及同比增长情况 345
图表：2009-2012年全国商品房销售面积与销售额增长率 348
图表：2009-2012年各月全国70个大中城市房屋销售价格指数变动情况 350
图表：2012年5月70个大中城市房屋销售价格指数 350

略……

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